Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений выделен в отдельный вид договора аренды в связи с особенностью предмета договора: зданий и сооружений. Здания и сооружения являются объектами недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, что и предопределило необходимость специального правового регулирования аренды данных объектов.

Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору здание или сооружение за плату: а) во временное владение и пользование или б) во временное пользование, а арендатор обязуется принять здание или сооружение по передаточному акту, поддерживать их в надлежащем состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить имущество по истечении срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды зданий и сооружений, закреплены в § 4 главы 34 ГК РФ.

Поскольку договор аренды зданий и сооружений является видом договора аренды, субсидиарно к данному договору применяются общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений.

При государственной регистрации договора аренды необходимо руководствоваться нормами Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и подзаконными нормативными правовыми актами, принятыми на основании и во исполнение данного Федерального закона.

Ряд важных для правоприменительной практики положений содержится в информационных письмах Президиума ВАС РФ:

• от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
• от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Правовая характеристика договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды зданий и сооружений является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Если срок договора не менее 1 года, то он является формальным. Существенные условия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды зданий и сооружений признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды зданий и сооружений. Предметом договора выступают здания и сооружения.

ГК РФ, относя здания и сооружения к недвижимому имуществу, не содержит дефиниций данных объектов и не проводит различий между зданиями и сооружениями. В этой связи в литературе предпринимаются попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение» и выделить их основные отличия.

Так, В.Н. Литовкин указывает, что под зданиями понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования». Что касается понятия «сооружение», то его обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

А.А. Иванов полагает, что «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди находятся в нем временно». При этом автор обоснованно отмечает, что юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК РФ не придает.

Как справедливо полагает В.В. Витрянский, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Тем не менее, по мнению автора, понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимаются архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому, считает В.В. Витрянский, правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

Нет различий в применении понятий «здание» и «сооружение» и в Градостроительном кодексе РФ (где также употребляется понятие «строение»), в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, можно сделать вывод, что действующее законодательство не разграничивает понятия «здание» и «сооружение».

В законодательстве также используется понятие «нежилое помещение». Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поэтому нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются и на нежилые помещения.

При заключении договора аренды зданий и сооружений необходимо учитывать повышенные требования, которые предъявляются к детализации предмета договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Соответствующие примеры судебной практики мы рассмотрели в главе 12.

Предмет договора аренды зданий и сооружений может передаваться как во временное владение и пользование арендатора, так и только во временное пользование.

Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, то по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст.

Аренда зданий и сооружений

652 ГК РФ).

При этом арендодатель не может не передать право на соответствующую часть земельного участка.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору на соответствующую часть земельного участка предоставляется:

• право аренды;
• или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право.

То есть вид права, на котором земельный участок или его часть предоставляется арендатору, определяется в договоре. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

То есть для передачи арендатору земельного участка на праве пользования на тех же условиях, на которых им пользуется арендодатель, согласия собственника не требуется.

Аналогичные нормы установлены и для продажи земельного участка.

В случаях когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Срок договора аренды зданий и сооружений. Срок в договоре аренды зданий и сооружений не является существенным условием. Поэтому он может как определяться в договоре, так и не определяться.

Законодатель не устанавливает максимальный срок для аренды зданий и сооружений.

Если арендатор продолжает пользоваться зданием или сооружением после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Цена договора аренды зданий и сооружений. Цена в договоре аренды зданий и сооружений понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, законом или договором может быть установлена отдельная плата за пользование земельным участком или его частью.

В договоре допускается установление арендной платы как за все здание или сооружение в целом, так и за единицу площади здания или сооружения. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

Стороны договора аренды зданий и сооружений.

Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем могут быть любые дееспособные субъекты гражданского права (физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, публично-правовые образования) с учетом положений статей 26, 28 ГК РФ.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества (ст. 608 ГК РФ) или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) недвижимое имущество вправе сдавать в аренду с согласия собственника этого имущества (Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований).

Государственные и муниципальные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенные предприятия), вправе сдавать в аренду как движимое, так и недвижимое имущество, закрепленное за ними, только с согласия собственника этого имущества.

Учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, могут сдавать имущество в аренду с соблюдением ряда условий.

Если в аренду сдается здание или сооружение, находящееся в государственной или муниципальной собственности и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендатором могут быть дееспособные субъекты гражданского права.

Форма договора аренды зданий и сооружений.

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один — составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Норма, устанавливающая необходимость государственной регистрации договора, заключенного на срок не менее года, как условия действительности договора, рассматривалась Конституционным Судом Российской Федерации на предмет ее соответствия Конституции России.

По мнению заявителя, обратившегося в Конституционный Суд Российской Федерации, п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ лишают заинтересованных лиц возможности заключить договор на основе свободного волеизъявления и приобрести права и обязанности по сделке без санкции со стороны органа государственной власти, осуществляющего регистрацию договора, и тем самым необоснованно ограничивают конституционное право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), а в том случае, если договор не зарегистрирован, лишают сторону в договоре права на судебную защиту (ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации).

Отказывая в принятии заявления, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации представляется обоснованной.

В судебной практике нередко возникают вопросы относительно правил исчисления срока договора в целях определения, подлежит ли он государственной регистрации, а также относительно необходимости регистрации отдельных договоров аренды зданий и сооружений.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации по этим вопросам выработал следующие позиции.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Обязанности арендодателя по договору аренды зданий и сооружений.

Арендодатель по договору аренды зданий и сооружений обязан:

1. Передать здание или сооружение арендатору.

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

То есть до фактической передачи здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды здания и сооружения не может считаться исполненным.

Законодатель рассматривает уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главу 12), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Ограничимся лишь их перечислением. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать здание или сооружение вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать здание или сооружение в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание или сооружение.

5. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду здания или сооружения.

6. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

7. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений.

Арендатор по договору аренды зданий и сооружений несет те же обязанности, что и арендатор по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12). Поэтому мы лишь перечислим соответствующие обязанности. Итак, по договору аренды зданий и сооружений арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным зданием или сооружением в соответствии с условиями договора.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование зданием или сооружением.

3. Поддерживать арендованное здание или сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание здания или сооружения.

4. При прекращении договора аренды вернуть здание или сооружение арендодателю.

Как уже отмечалось, передача и принятие недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Законодатель рассматривает уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, отказом от исполнения обязанности возвратить имущество (ст. 655 ГК РФ).

5. Не передавать без согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды и арендованное имущество третьим лицам.

Особенности договора аренды зданий и сооружений

15. Договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор, заключённый на срок не менее года, подлежит гос. регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации

16. Условие о размере арендной платы является существенным условием. При его отсутствии договор считается незаключенным.

Аренда зданий и сооружений.

Арендная плата включает в себя плату за пользование земельным участком, передаваемым со зданием или сооружением, если иное не пред-но законом или договором (Но коммунальные услуги – отдельно). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

3. Арендатору предоставляется право аренды или иное, предусмотренное этим договором, право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования.

4. Изменение собственника земельного участка не влияет на права арендатора. За арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

5.

Передача зданий, сооружений в аренду, а также их возвращение при прекращении договора производится по передаточному акту или другому документу, подписанному сторонами (п. 1 ст. 655 ГК) (ср. со стр. подрядом).

Обязанность арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной при наличии двух юридических фактов: реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. В документе, фиксирующем передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, позволяющие установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению.

▒ Договор аренды предприятий ▒

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости

Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Предмет — предприятие как имущественный комплекс (включая запасы сырья, топлива (т.е. потребляемые тоже), долги, а также права на обозначения), исключая права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии).

Форма договора — письменная, путём составления одного документа. Несоблюдение — влечет его недействительность (п.2 ст.162).

Договор аренды предприятия подлежитгос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существ. условия – предмет и арендная плата.

В соотв. с п. 2 ст. 650 ГК к этому договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК (аренда зд. и соор.), в частности, условие об арендной плате.

Основные обязанности арендодателя:

1) Арендодатель до передачи предприятия обязан предупредить об этом кредиторов. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.Извещённый кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать того же.

2) Осуществить передачу предприятия по передаточному акту. До подписания договора аренды предприятия должны быть составлены (за счёт арендодателя) и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (как и в к/п предприятия).

3) Дополнительная обязанность – возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений имущества

Права и обязанности арендатора:

1) Вправе без согласия арендодателя!! продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности (перенаём) при условии, что это: а) не влечёт уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора (продали станки и закупили бильярдные столы), за искл.

зем. участков

2) Без согласия арендодателя вносить изменения в состав предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

3) Обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии.

4) Осуществлять текущий и капитальный ремонт.

5) Нести расходы, связанные с эксплуатацией и с уплатой платежей по страхованию предприятия.

6) Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя (!!) на такие улучшения.

7) При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс д.б. возвращён арендодателю.

 

ВОПРОС 66.

Похожие статьи:

Похожие главы из других работ:

Аренда зданий

2. Содержание договора аренды зданий и сооружений

…

Аренда зданий

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Всякий договор имеет практический смысл лишь в том случае, если стороны, вступающие в договорные отношения, определяют свои права и обязанности. Именно совокупность прав и обязанностей сторон составляет содержание договора…

Аренда зданий и сооружений

1. Понятие договора аренды зданий или сооружений

…

Аренда зданий и сооружений

1.4 Цель договора аренды зданий или сооружений

Цель: обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает…

Договор аренды зданий и сооружений

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Согласно статье 650 ГК предметом данного договора аренды являются здания и сооружения. В юридической литературе, такими, например авторами как В.Н. Литовкин, А.В. Ерш Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. редактор О.Н…

Договор аренды зданий и сооружений

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК…

Договор аренды зданий и сооружений

1. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей Гетьман-Павлова И.В. Римское частное право. 2-е изд. Учебное пособие для вузов. — М.: Юрайт, 2011.

Договор аренды зданий, сооружений

— С. 46….

Договор аренды зданий и сооружений

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

…

Договор аренды зданий и сооружений

В) Содержание договора аренды зданий и сооружений

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон. „Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года…

Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие

2.1 Элементы договора аренды зданий и сооружений

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае…

Исполнение договора аренды зданий и сооружений

1.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера)…

Особенности договора аренды зданий и сооружений

1.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ)…

Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Глава 1.

История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

…

Правоприменительная практика арендных отношений

2.1 Понятие и существенные условия договора аренды зданий, сооружений

Квалифицирующими признаками договора аренды здания и сооружения являются предмет и форма договора. Этот договор представляет собой разновидность договора аренды…

Развитие арендных отношений по российскому гражданскому праву

2.1 Понятие и существенные условия договора аренды зданий, сооружений

Квалифицирующими признаками договора аренды здания и сооружения являются предмет и форма договора. Этот договор представляет собой разновидность договора аренды…

Похожие главы из других работ:

Арендные отношения

4. Договор аренды зданий и сооружений

В ст. 650 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение…

Договор аренды

2.3 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК). Это вид договора аренды…

Договор аренды

2.2 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение…

Договор аренды зданий и сооружений

2.2 Стороны договора аренды зданий и сооружений

Параграф 4 главы 34 ГК «Аренда зданий и сооружений» не раскрывает круг лиц, которые могут быть сторонами в данном договоре. Поэтому необходимо руководствоваться общими положениями об аренде, предусмотренными ГК…

Договор аренды зданий и сооружений

1. Договор аренды зданий и сооружений как разновидность договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей Гетьман-Павлова И.В. Римское частное право. 2-е изд. Учебное пособие для вузов. — М.: Юрайт, 2011. — С. 46….

Договор аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34)…

Договор аренды зданий и сооружений

2.

Договор аренды зданий и сооружений

Договор аренды зданий и сооружений.

…

Договор аренды зданий и сооружений

В) Содержание договора аренды зданий и сооружений

Содержанием любого договора являются права и обязанности сторон. „Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года…

Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие

1.2 Понятие договора аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34). Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст…

Операции аренды нежилого помещения

2.1 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности

По общему правилу арендодателем может выступать собственник передаваемого в аренду недвижимого имущества. Существуют некоторые особенности передачи недвижимости в аренду, если арендодателем выступает публичный собственник…

Особенности договора аренды зданий и сооружений

1.5 Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий…

Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

…

Характеристика отдельных видов договоров аренды

2.1 Договор аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить…

Юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1.2 Элементы договора аренды зданий и сооружений

Предметом этого договора является только здание или сооружение в целом, часть здания или расположенные в нем отдельные помещения подчиняются общим правилам об аренде…

Юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Глава 3. Ответственность по договору аренды зданий и сооружений

…

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к Ст. 650 ГК РФ

1.

В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. ст. 650 — 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Конечно, и общие положения об аренде (ст. ст. 606 — 624 ГК) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. ст. 650 — 655 ГК РФ (ст. 625 ГК).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут устанавливаться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к ст. ст. 650 — 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть).

Если нет ни тех, ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Специальные нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются также на отношения, возникающие по поводу аренды предприятий, если иное не установлено ст. ст. 656 — 664 ГК РФ (п. 2 комментируемой статьи).

2. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки дать понятия здания и сооружения, показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Как представляется, прав В.В. Витрянский, указывающий, что «юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий»

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Очень важно, что «существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования»

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

Зданием (сооружением) является любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И.

Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).