Договор найма жилого помещения социального использования

Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования

Понятие и особенности договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования раскрываются в главе 8.1 ЖК РФ, которая включена в раздел III.1. «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования». Указанный раздел является новеллой жилищного законодательства, который введен Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ.

Согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение, отвечающее требованиям, установленным ст. 91.5ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на установленных ЖК РФ условиях.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования. При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не отдельная комната (или часть квартиры) или являющийся наемным домом социального использования жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ). Под наемным домом ЖК РФ понимает здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Наймодателем по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования признается орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ (ст. 91.2 ЖК РФ). При этом наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо, так же как и нанимателем — гражданин, признанный по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимся в жилых помещениях, и гражданин, признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в установленных ЖК РФ случаях.

Таких случаев установлено два: доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышает максимальный размер, устанавливаемый ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ, и гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Указанные в пункте 1 части 1 ст. 91.3 ЖК РФ максимальный размер дохода гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества устанавливаются органами местного самоуправления в порядке, принятом законом субъекта Российской Федерации, и не могут превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.

По договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования жилые помещения могут быть предоставлены иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищным кодексом РФ установлены требования, касающиеся содержания договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В нем должны быть указаны срок действия договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора (ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ).

Содержится указание и на форму договора, который заключается обязательно в письменной форме (ч. 3 ст. 91.1 ЖК РФ). Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 23.1 Закона о государственной регистрации.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования утвержден Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования». Он в частности содержит:

права и обязанности нанимателя и наймодателя;
порядок пользования имуществом наймодателя, находящимся в жилом помещении, и помещениями в наемном доме социального использования, предназначенными для удовлетворения социально-бытовых потребностей;
размер платы за наем жилого помещения, порядок внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;
положения об ответственности наймодателя, нанимателя и проживающих совместно с ним граждан;
порядок изменения, расторжения, прекращения договора, условие о его сроке действия и заключении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок.

Кроме того, указанным постановлением правительства установлены:

требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;
перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Предусмотрено, в частности, что наймодатель: опубликовывает в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» декларацию о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, по форме, утверждаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, и годовой отчет о своей деятельности по предоставлению жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и об использовании своего имущества, включающий аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности и другие положения, состав которых утверждает уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, наймодатель, осуществляющий управление многоквартирным домом, являющимся наемным домом социального использования, в течение периода управления таким домом должен иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Важной особенностью договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отличие от договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается на определенный срок — не менее чем один год, но не более чем десять лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ). Указанный срок определяется по выбору нанимателя по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, если иное не установлено ЖК РФ.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным домом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Ответы на вопросы о расторжении и прекращении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержатся в ст. 91.10 ЖК РФ, в соответствии с которой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.

Статьей 91.10 ЖК РФ установлены случаи, при которых договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

неполное и (или) несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;
передача жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
наличие у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления;
разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, а также использование жилого помещения не по назначению.

Прекращается договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 4 ст. 91.10 ЖК РФ). В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.

Важной особенностью рассматриваемого договора является его сохранение при переходе прав на жилое помещение или изменении наймодателя. В соответствии со ст. 91.11 ЖК РФ переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.

В случае расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

План:

1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.

2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

3. Расторжение договора найма жилого помещения.

Вопрос 1.Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей.

1. он может быть заключен с любым лицом и не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

2. наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением.

3. заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

4. площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

5. коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Вопрос 2.Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Наниматель жилого помещения по договору найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: 1) согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем; 2) соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем. А также исключение касается детей супруга и родителей в части обязательного получения письменного согласия наймодателя (?).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе

. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

4) изменять основания и условия, дающие право пользования жилым помещением по договору найма;

В ГК (ст. 686) предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

5) право на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК);

Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

6) Право на заключение договора на новый срок;

Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

7) иные права, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором найма.

Наниматель жилого помещения по договору найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом. Часть 2 ст. 17 ЖК допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

7) иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).

Вопрос 3.Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований:

1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.

2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.

В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.

3. наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).

ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Вопросы для самоконтроля:

1. Как соотносятся договор коммерческого и социального найма?

2. На какой срок заключается договор найма жилого помещения?

3. Допускается ли продление договора найма жилого помещения на неопределенный срок?

4. Как соотносятся наниматели, сонаниматели и поднаниматели? Кто из них имеет право самостоятельного пользования жилым помещением?

5. На какой срок вселяются временные жильцы?

6. Для вселения каких категорий лиц не требуется предварительное согласие наймодателя?

7. Что может быть основанием прекращения договора найма жилого помещения?

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Глава 35.

2. Жилищный кодекс РФ. Раздел 3.

3. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

4. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

5. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилых помещений в российском гражданском праве // Законодательство. – № 4. – 2004.

6. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – Изд. Тихомирова М.Ю., 2007.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

З.И. Цыбуленко

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

В статье рассматриваются особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; проводится разграничение его с договором социального найма жилого помещения.

Ключевые слова: наем жилого помещения жилищного фонда социального использования, наниматель, наемный дом социального использования, государственная и муниципальная поддержка, срок договора.

Z.I. Tsybulenko

FEATURES TENANCY AGREEMENT OF SOCIAL OF THE HOUSING STOCK

В нормах российского жилищного законодательства в 2014 г. появилось новое основание приобретения права пользования на жилые помещения, еще один способ удовлетворения жилищных потребностей граждан. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»1 в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) в разд. 111.1-111.2 закреплен новый договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Анализ норм ЖК РФ, регулирующих отношения по предоставлению жилых помещений гражданам Российской Федерации по договорам социального найма жилья и по названному новому договору, свидетельствует о наличии в них положений, одинаково регламентирующих многие аналогичные вопросы. Однако в целом между этими договорами имеются и весьма существенные различия в правовом регулировании важных вопросов по предоставлению жилых помещений, которые регламентируются разными нормами ЖК РФ. В связи с этим

Доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского и семейного права (Саратовская государственная юридическая академия) 81

для правильного применения норм ЖК РФ, посвященных названным договорам, необходимы их четкое разграничение, учет особенностей договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Основные особенности нового договора и его отличия от договора социального найма заключаются в следующем.

По договору социального найма жилья гражданам предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ), а по новому договору — и частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ).

По первому договору нанимателями жилья могут быть: 1) малоимущие граждане, которые признаны по основаниям, установленным ЖК РФ, нуждающимися в жилых помещениях в предусмотренных ЖК РФ порядке (ч. 2 ст. 49); 2) определенные федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта РФ категории граждан, признанные по предусмотренных ЖК РФ или федеральным законом, указом президента РФ или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях (ч. 3 ст. 49).

По второму договору в качестве нанимателей жилых помещений могут выступать следующие категории граждан: 1) признанные по предусмотренным ЖК РФ основаниям, нуждающимися в жилых помещениях; 2) признанные по основаниям, установленным другим федеральным законом, Указом Президента РФ, законом субъекта РФ или органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилья по договорам найма жилых помещений жилого фонда социального использования. Кроме этого, необходимо, чтобы: а) доход гражданина и постоянно проживающих с ним членов семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогооблажению, определяемые органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ; б) гражданин не был признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом порядке соответствующего субъекта РФ. При этом максимальный размер названного дохода гражданина и стоимости имущества, подлежащего налогообложению, определяется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, и не может превышать размер, который позволял бы такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования (ст. 91.3 ЖК РФ).

Наймодателем по первому договору является собственник жилья государственного или муниципального жилищного фонда или уполномоченные им органы (п. 1 ст. 60 ЖК РФ), а по второму: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, ее субъекта, муниципального образования в качестве собственника жилья государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченная названным органом организация; 2) собственник жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная им организация, отвечающая требованиям, установленным Правительством РФ. Последняя не вправе передавать иному лицу по договору, доверенности или другому основанию полномочия по заключению данных договоров (ст. 91.2 ЖК РФ).

Предметом договора социального найма должно быть помещение, жилой дом, квартира, их части, относящиеся к государственному или муниципальному жилищному фонду. Оно может находиться в многоквартирном жилом доме, принадлежащем на праве общей долевой собственности государству, муниципальному образованию, а также гражданам, приватизировавшим занимаемые ими жилые помещения (ст.62 ЖК РФ).

Предметом нового договора может быть жилое помещение не в любом, а наемном доме социального использования, кроме комнат (части квартиры), или жилой дом, который является наемным домом социального использования (ст. 91.5 ЖК РФ).

Согласно ЖК РФ наемным домом признается здание, которое или все жилые помещения в котором принадлежат на праве общей собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с ч. 2-4 ст. 91.16. В таких домах жилые помещения предоставляются: 1) по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; 2) договора найма жилых помещений.

В наемном доме коммерческого использования жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений (ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ). В подобных домах запрещается предоставление жилых помещений владение и пользование гражданам по иным видам договоров, кроме названых в ч. 2 ст. 91.16 ЖК РФ, а также комнат. В общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не ш может быть менее 50%, а в общей площади всех жилых помещений в наемном и доме социального использования доля общей площади таких жилых помещений а тоже не может быть менее 50%. т

Отчуждение помещений в наемном доме или жилом доме, являющемся на- о емным домом, разрешается только при отчуждении всех помещений в таких о

домах одному лицу при условии сохранения цели использования такого наем- | ного дома, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. в № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 5 октября 2015 г.)2 (ч. 2-5 о ст. 91.16 ЖК РФ). ю

«о

Цель использования здания как наемного дома социального или коммер- |

ческого использования определяется, изменяется либо использование здания к

в качестве наемного дома прекращается в соответствии с правилами ст. 91.17 а

ЖК РФ (по решению органа государственной власти или органа местного |

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

самоуправления либо иного лица — собственника здания или помещений в ии

нем; на основании договора об освоении территории в целях строительства и №

эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования; (1

решением органа государственной власти, органа местного самоуправления о ) предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, 016 эксплуатации наемного дома социального использования или по договору о предоставлении такой государственной поддержки либо собственника земельного участка, который находится в частной собственности о строительстве на нем наемного дома социального или коммерческого использования и др. (ч. 1 ст. 91.17 ЖК РФ). Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального или коммерческого использования, прекращение использова- 83

ния здания как наемного дома не допускается в случаях, если: а) хотя бы одно из жилых помещений в названном здании предоставлено в наем гражданам; б) не выполнены условия, предусмотренные в соответствии с п. 4 ч. 5 и ч. 6 ст. 91.19 ЖК РФ, если иное не установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ч. 2 ст. 91.17 ЖК РФ).

В отличие от договора социального найма жилья решением, актом или договором, которыми устанавливаются цель использования здания как наемного дома социального использования или изменяется цель использования наемного дома коммерческого использования, могут быть предусмотрены следующие условия:

1) предоставление жилых помещений в названном доме по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования гражданам, которые относятся к одной категории или нескольким категориям граждан из числа тех, кто указан в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ;

2) срок названного договора, заключаемого с такими гражданами, в соответствии с ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ;

3) заключение указанного договора на новый срок с гражданами при условии, что они относятся к тем категориям граждан, которые названы в п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ;

4) предоставление всех жилых помещений в наемном доме социального использования по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (п. 1-4 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ).

Дома и земельные участки, которые предоставлены или предназначены для строительства названных домов, должны учитываться в муниципальном реестре з наемных домов социального использования органами муниципальных образовать ний, а в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной з власти соответствующего субъекта РФ, если их законами эти полномочия не » переданы органам местного самоуправления в порядке, предусмотренном нор-I мативным правовым актом субъекта РФ (ст. 91.18 ЖК РФ). | В целях создания, эксплуатации наемного дома социального использования,

! который находится в государственной или муниципальной собственности, приоб-§ ретения его могут использоваться средства бюджетов бюджетной системы РФ или | имущество, являющееся государственной или муниципальной собственностью. | Для создания, эксплуатации аналогичного дома, который находится в частной

‘I собственности, приобретения может предоставляться государственная, муни-| ципальная и иная поддержка: а) за счет средств бюджетов разных уровней либо | путем предоставления имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью; б) за счет средств иных лиц либо путем предоставления имущества, принадлежащего им. | Такая поддержка предоставляется на основании договора с лицом, полу-

§ чающем эту поддержку и решения лица, которое оказывает ее. Указанными | договором и решением могут определяться условия предоставления такой под-| держки: 1) названные в пп. 1-4 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ; 2) необходимость согласования наймодателем жилых помещений в таком доме с лицом, которое оказало поддержку, предусмотренных особенностей порядка учета заявлений граждан о предоставлении жилых помещений в наемных домах социального использования, порядка, формы и сроков информирования граждан о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в таком доме; 3) максимальный 84 размер квартиры по договору найма жилья жилищного фонда социального ис-

пользования, который не должен быть выше максимального размера квартплаты, предусмотренного ч. 3 ст. 156 ЖК РФ; 4) возмездность и возвратность предоставления такой поддержки и ее возмещение при изменении цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращение его использования в таком его качестве до истечения срока, определенного указанными решениями или договором и другие условия (ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ).

Согласно Закону изменение цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращение использования здания в качестве такого дома, для создания, эксплуатации которого была оказана государственная или муниципальная поддержка, до истечения срока, определенного названными решением или договором, разрешается при условии полного возмещения предоставленной поддержки. При этом при оказании названной поддержки для создания и эксплуатации такого наемного дома установление условий, предусмотренных в п. 4 ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ на случай изменения цели использования здания как наемного дома социального использования или прекращения использования здания в таком качестве до истечения срока, определенного названным и решением или договором, является обязательным (ч. 6 ст. 91.19 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ управление наемным домом осуществляется с учетом требований ст. 161 ЖК РФ наймодателей жилых помещений в названном доме, если собственник не передал управление таким домом управляющей организации по договору управления, заключенному согласно ст. 162 ЖК РФ собственником или наймодателем, уполномоченным собственником.

Наймодатель, осуществляющий управление наемным домом, отвечает перед собственником за оказание всех услуг и выполнение работ, обеспечивающих е надлежащее содержание наемного дома и соответствующих требованиям по ка- и честву, за предоставление коммунальных услуг в полном объеме и надлежащего а качества. Порядок управления такими домами, все помещения которого нахо- о дятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального ск

образования, а также являющимися наемными домами и принадлежащими на о

праве собственности Российской Федерации, ее субъекту или муниципально- а му образованию жилыми домами определяется соответственно федеральным в

органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, орга- о

ном государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления р

(ст. 91.20 ЖК РФ). Ч

Договор социального найма помещения заключается без указания срока его к

действия, является бессрочным (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Во втором договоре согласно а

п. 2 ст. 91.1 ЖК РФ должны быть указаны срок его действия, размер платы за !

наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения его на ии

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

новый срок по истечении срока действия прежнего договора. В соответствии с №

законом такой договор заключается на срок не менее чем на один год, но не бо- 11

лее чем на десять лет. Этот срок определяется по выбору нанимателя, если иное ) не предусмотрено ЖК РФ. Данный договор заключается на один год в период 6 проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на жилой дом, являющийся иным домом социального использования в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 91.6 ЖК РФ).

Наниматель по данному договору имеет право заключить его на новый срок в отношении того же жилого помещения по истечении срока его действия, при 85

соответствии нанимателя условиям, предусмотренным п. 1 ч. 1 ст. 91.13 ЖК РФ или в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ. Если наниматель по истечении срока договора больше не соответствует условиям, предусмотренным ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ, он имеет право на заключение договора на новый срок в отношении этого жилого помещения при отсутствии других граждан, имеющих право на заключение указанного договора или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены названным гражданам по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В таком случае этот договор заключается на один год (ст. 91.9 ЖК РФ).

В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ по договору социального найма наймодатель обязан осуществить капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель согласно п. 4 ч. 4 ст. 67 ЖК РФ — текущий ремонт его и поддерживать надлежащее состояние жилого помещения. На основании ч. 2 ст. 91.7 ЖК РФ содержание и текущий ремонт жилого помещения по новому договору является обязанностью наймодателя, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп. 2-4 ч. 1 ст. 67, ст. 72, 76, 80 ЖК РФ наниматель по договору социального найма жилого помещения имеет право сдавать последнее в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен занимаемого им жилого помещения с другим нанимателем по такому же договору. Наниматель же по новому договору таких прав не имеет (ч. 3 ст. 91.7 ЖК РФ).

По договору социального найма другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии вселения их з нанимателем в качестве членов его семьи и ведения с ним общего хозяйства. В ? исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны з иные лица, но в судебном порядке ч. 1 ст. 69 ЖК РФ.

» По новому договору в отличие от первого названные лица могут быть призна-

I ны членами семьи нанимателя только при условии вселения их нанимателем | в качестве членов своей семьи без обязательного ведения ими с нанимателем ! общего хозяйства (ч. 1 ст. 91.8 ЖК РФ).

§ По первому договору наниматель с письменного согласия проживающих со-

| вместно с им членов его семьи в любое время имеет право расторгнуть договор | социального найма без предупреждения наймодателя (ч.2 ст.83 ЖК РФ), а наниматель по второму договору при указанных обстоятельствах обязан предупре-| дить в письменной форме наймодателя о расторжении договора за три месяца до | даты его расторжения (ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ).

В качестве оснований для расторжения второго договора в судебном порядке по требованию наймодателя закреплены: 1) неполное или несвоевременное вне-§ сение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 раз в течение § 12 мес. или наличия у нанимателя задолженности за это в размере, который | превышает 3 среднемесячных размера такой платы за предыдущие 12 мес.; | 2) передача жилого помещения или его части по договору поднайма, безвозмездного пользования; 3) наличие у нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования, которые предоставлены им по договору социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, безвозмездного пользования, на основании членства в ЖК, ЖСК либо ином спе-86 циализированном потребительском кооперативе, принадлежащих им на праве

собственности, если размер общей площади названных жилых помещений в расчете на нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления жилья, кроме случая, предусмотренного в ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ). Названные основания не закреплены в качестве таковых для расторжения договора социального найма в судебном порядке в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ.

Договор социального найма при выезде нанимателя и членов их семьи в другое место жительства считается расторгнутым со дня выезда, если иное не установлено федеральным законом (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ), а второй договор в таких случаях считается расторгнутым со дня выезда без всяких оговорок (ч. 6 ст. 91.10 ЖК РФ).

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных помещений по таким же договорам; 2) предоставление других жилых помещений по аналогичным договорам; 3) без представления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ). В случае расторжения нового договора наниматель и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении, подлежат выселению на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

В отличие от договора социального найма жилья для получения жилого помещения, по которому граждане сначала принимаются на учет нуждающихся в нем, перед предоставлением жилья по новому договору ведется не только учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по таким договорам, но и учет наймодателями заявлений граждан о предоставлении жилых помещений по названным договорам (ст. 91.13-91.14 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 91.14 ЖК РФ граждане, которые приняты на учет нуждаю- ш щихся в предоставлении жилых помещений по второму договору, вправе об- и ратиться с заявлением о предоставлении жилого помещения по этому договору а к одному наймодателю таких жилых помещений, в т.ч. в строящемся наемном о доме социального использования на территории муниципального образования (в к гг. Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — на территории соответствующего о

субъекта РФ), с учетом условий, предусмотренных п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ. а

Учет таких заявлений наймодатели ведут в порядке очередности, исходя из в

времени принятия граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях по рас- о сматриваемому договору. Наймодатель имеет право прекратить прием заявлений р’

в том случае, если их количество сравнялось с количеством жилых помещений, | которое могут быть предоставлены наймодателем. Порядок учета указанных к

заявлений наймодателями определяется: органами местного самоуправления, а федеральными органами государственной или органами государственной власти |

субъектов РФ, в тех случаях, когда наймодателями являются названные орга- ии

ны, управомоченные этими органами организации или созданные организации; № организацией-собственником жилого помещения частного жилищного фонда или 11

уполномоченной собственником такого помещения (пп. 1-2 ч. 5 ст. 91.14 ЖК РФ). ) Этот порядок устанавливается также наймодателями, не указанными в пп. 1-2 ч. 5 6 ст. 91.14 ЖК РФ, по согласованию с органами местного самоуправления по правилам, установленным этими органами или органами государственной власти.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

По новому договору найма жилых помещений жилье предоставляется следующим категориям граждан: 1) принятым на учет нуждающихся в предоставлении таких жилых помещений; 2) заявления которых о предоставлении названных помещений были учтены наймодателем; 3) соответствующим на момент заклю- 87

Размер общей площади предоставляемого жилого помещения в расчете на одного человека в таких случаях определяется органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления. Однако, если в заявлении гражданина, состоящего на учете нуждающихся в жилом помещении, выражено согласие на получение жилого помещения общей площадью менее определенного размера общей площади жилого помещения, в т.ч. менее нормы предоставления, размер предоставляемого жилого помещения может быть меньше установленного размера, в т.ч. менее нормы предоставления, но не меньше учетной нормы (ч. 3 ст. 91.15 ЖК РФ).

При заключении таких договоров названные граждане должны предоставить наймодателю следующие документы: 1) письменное подтверждение органом, осуществляющим учет нуждающихся в жилых помещениях по указанным договорам, принятия таких граждан на 3 мес. до даты заключения данных договоров; 2) подтверждающие соответствие таких граждан категориям граждан, определенным в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ, при заключении названных договоров в отношении жилых помещений в наемных домах социального использования, в качестве нанимателей которых могут выступать граждане установленных категорий (ч. 4 ст. 91.15 ЖК РФ).

Приведенные особенности договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования свидетельствуют о необходимости четкого его разграничения с договорами социального найма жилого помещения, а также учета особенностей нового договора найма жилых помещений.

1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2014. № 30, ст. 4218.

2 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации.1998. № 29, ст. 3400; 2015.

А.А. Ананьева

О СООТНОШЕНИИ ПОНЯТИЙ «ПРАВОВОЕ СРЕДСТВО» И «ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ»

В статье рассматривается проблема разграничения таких категорий, как правовое средство и юридическая конструкция. На основе анализа данных понятий и имеющихся в научной литературе позиций формулируется вывод о невозможности их отождествления.

Ключевые слова: юридическая конструкция, правовое средство, субъект права, договор, норма права.