Функции управляющей компании ЖКХ

Содержание

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

  • непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
  • гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
  • эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

  • крупная материально-техническая и ресурсная база;
  • широкий штат сотрудников;
  • финансирование, позволяющее решать проблемы со снабжением.

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

  • общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
  • службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
  • информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
  • планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
  • юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
  • службу материально-технического снабжения;
  • административно-хозяйственную службу;
  • службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

  • ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
  • сформулировал общие требования к деятельности УК;
  • урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
  • предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
  • перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2019 году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

  • , регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
  • , определяющее правила содержания общедомового имущества;
  • , содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
  • , определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  • , регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
  • и другие.

Ожидается, что в 2019 году будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015 году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

  • регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  • отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
  • свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал .

определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

  • получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
  • не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
  • не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Узнайте больше о том, какие предъявляются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

  • надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
  • техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
  • сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

  • замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
  • замена стекол;
  • вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
  • обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

  • контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
  • прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
  • организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
  • составление смет;
  • подбор подрядчиков;
  • контроль выполнения работ;
  • обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
  • надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

  • взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
  • распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
  • контроль работоспособности приборов учета;
  • перерасчет по тарифам;
  • выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
  • реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Узнайте больше о том, каковы права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017 года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

Цели, задачи и функции управляющей компании

Целью Управляющей Компании является помощь собственнику недвижимости в решении задач, связанных с эффективным вложением средств в принадлежащие ему объекты недвижимости.

При этом, как правило, при инвестировании средств в недвижимость будущий собственник преследует следующие основные цели:

· Получение постоянного дохода

· Повышение стоимости объекта недвижимости

· Защита от инфляции

Вышеперечисленные цели могут рассматриваться как взаимосвязанные и взаимозависимые. От того, насколько профессионально будет осуществляться управление недвижимостью, зависит стабильность получения дохода и возможность увеличения капитала.

Главной задачей по управлению объектами торговой недвижимости является четкое планирование управленческой деятельности, разработка индивидуальной программы обслуживания недвижимости, своевременное проведение необходимых мероприятий и работ по каждому объекту, организация и контроль всех рабочих процессов, происходящих на объекте, а так же урегулирование отношений между собственником, управляющей компанией и арендатором.

Задачи, которые выполняет управляющая компания:

Создание привлекательной среды для потребителей услуг

· Высокое качество предоставляемых услуг

· Создание атмосферы чистоты и безопасности

· Создание комфортных условий — обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения объекта (электроснабжение, отопление и вентиляция, кондиционирование, водоснабжение)

Оптимизация затрат, связанных с долгосрочным функционированием объекта

· Сохранение объекта недвижимости — организация единой системы планово-предупредительного обслуживания и ремонта

· Проведение постоянного мониторинга рынка — подбор (с оптимальным соотношением цена/качество) и контроль работы подрядных организаций

· Создание положительного имиджа объекта

· Реализация рекламных и маркетинговых мероприятий, направленных на создание положительного образа объекта — работа с покупателями, арендаторами и их сотрудниками, а также с возможными потенциальными арендаторами

· Создание режима благоприятствования — взаимодействие с органами государственной власти, административными органами.

В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в России, выделяют:

· Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости

· Управление активами собственника

К функциям компании , предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.

Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости.

В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.

На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг Аутсомрсинг — передача организацией на основании договора определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области.. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.

Управление активами собственника.

Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».

Время чтения: 5 минут

Жилищно-коммунальная сфера – одна из самых важных в любом государстве. Каждый ее субъект наделен определенными полномочиями. Свою эффективность подтвердила система, в которой управляющая компания предоставляет жителям МКД коммунальные услуги, проводит ремонт и другие мероприятия для нормального функционирования помещений. Надежный контролер УК – жильцы. Но чтобы определить, справляется ли она со своими полномочиями, нужно знать права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Обязанности УК по закону РФ

Деятельность любой структуры базируется на нормативно-правовых актах. Если речь идет о компаниях ЖКХ, к ним относится:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. .
  3. .
  4. .
  5. .

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

  1. Подготовку дома к очередному сезону.
  2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
  3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
  4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
  5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
  6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

  • создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
  • проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;
  • ремонт самого дома и общедомового имущества с целью поддержания их оптимального состояния;
  • мероприятия, направленные на подготовку МКД к холодам;
  • устранение аварийных ситуаций и их последствий;
  • поддержание работоспособности сетей и коммуникационных систем внутри дома;
  • обеспечение чистоты в подъездах: уборка и санитарная обработка;
  • благоустройство придомовых участков, их озеленение и так далее;
  • своевременный вывоз мусора и ТБО;
  • монтаж общедомовых учётных устройств и их правильная эксплуатация.

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

  • обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
  • проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
  • текущий и капитальный ремонты;
  • инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
  • уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

  1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
  2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
  3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
  4. Хранение технической документации на дом.
  5. Регистрационный учёт жильцов.
  6. Организация собраний собственников.
  7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

У управляющей организации есть не только обязанности. Она, например, имеет право:

  1. Требовать от владельцев жилья своевременной, полной оплаты предоставленных ЖКУ, а при выявлении нарушений сроков платежей – выставлять должникам пени.
  2. В заранее обговоренное время получать доступ в квартиру для проведения осмотра, проверки коммуникаций, проведения их ремонта.
  3. Проверять не реже раз в полгода корректность и достоверность передаваемых жильцами показаний счётчиков.
  4. Заключить договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку электроэнергии, воды, газа.
  5. Если это не противоречит законодательству, ограничивать потребителей в коммунальных услугах.
  6. Информировать о незаконных способах эксплуатации жилья, общих нежилых площадей.
  7. Использовать резервные средства для выполнения ремонтных работ.
  8. Требовать возмещения убытков, которые возникли по вине жильцов или исполнителей работ.

Чтобы разобраться, имеет ли право управляющая компания выполнять определенное действие, следует изучить актуальное законодательство и положения заключенного договора.

Основные функции УК

На коммунальную организацию возложено множество функций. Она:

  • выступает посредником в поставке ресурсов;
  • обслуживает дом;
  • осуществляет ремонт;
  • поддерживает хорошее техническое состояние оборудования;
  • представляет собственников жилья перед РСО;
  • является единым исполнителем коммунальных услуг перед владельцами квартир.

Фактически УК выполняет те же функции, что возлагались на участки ЖКО. Некоторые изменения были вызваны временем, организация приобрела большую независимость.

Очевидно, что ни один многоквартирный дом не сможет нормально существовать без слаженного обслуживания, контроля состояния коммуникаций и систем, ухода за придомовым участком.

Если УК не справляется с обязанностями

Недовольство работой УК – распространенное явление. Часто жильцы жалуются, что компания недобросовестно выполняет свои обязанности, например, проводит некачественный капитальный ремонт балконов. В результате пренебрежения состоянием оборудования возникают неустойки и случаи завышения тарифов.

В этой ситуации можно обращаться в разные инстанции:

  • суд;
  • прокуратуру;
  • местную администрацию;
  • контролирующие структуры – , жилищную, пожарную инспекцию и так далее.

Точно определить, в какой орган подавать заявление, поможет юрист – специалист в сфере жилищного права. Но для начала стоит постараться решить конфликт мирным путем и обратиться к руководству коммунальной фирмы.

Для этого нужно составить письменную претензию, детально описать в ней ситуацию и объяснить, в чём заключается ненадлежащее предоставление услуг. С полученным ответом можно отправляться в вышестоящие надзорные структуры.

В суд и прокуратуру обычно обращаются с серьезными нарушениями. Как показывает практика, коллективная жалоба эффективнее обращения одного жильца.

Узнайте подробнее куда и как жаловаться на управляющую компанию

Основные функции ЖКХ

Функционирование ЖКХ направлено на обеспечение комфортной эксплуатации здания для жильцов.

Функции управляющей компании ЖКХ — это:

  • стимулирование повышения качества предоставляемых услуг;
  • улучшение механизма сборов и расчетов;
  • уменьшение задолженностей, в том числе, взаимных;
  • стимулирование ресурсосбережения;
  • создание стандарта качества на предоставляемые услуги;
  • обеспечение конкурентной среды среди УК.

ЖКХ является многогранной структурой, решающей множество проблем.

Финансовая деятельность

Бюджет ЖКХ формируется из двух источников:

  1. платежи, внесенные собственниками.
  2. Дотации от государства.

Финансовая деятельность ЖКХ включает в себя следующие функции:

  • расчет платежей за свои услуги, прием финансовых поступлений от жильцов;
  • внедрение единого стандарта касательно цен на услуги;
  • распределение принятых средств;
  • составление финансовой отчетности;
  • экономический анализ деятельности, предназначенный для осуществления снижения тарифов.

Структуры ЖКХ занимаются оптимизацией всех финансовых процессов, улучшением систем сбора и распределения поступивших средств.

Роль Роспотребнадзора

ВНИМАНИЕ: Роспотребнадзор занимается защитой прав потребителя. Данный орган отчасти регулирует потребительские правоотношения между УК и собственниками.

О функциях Роспотребнадзора в сфере ЖКХ можно прочитать в открытом письме данного органа от 14 ноября 2012 года.

В компетенции структуры находятся данные вопросы:

  • навязывание оплаты за услуги;
  • УК не дает необходимой информации и отчетов о своей деятельности;
  • плохое санитарное состояние общедомовых участков;
  • низкая температура подаваемой воды;
  • плохое качество воды;
  • холод в квартире в отопительные сезоны;
  • неправильное содержание контейнерных площадок;
  • мешающие звуки при работе инженерных систем;
  • плохое качество песка на детских площадках;
  • грызуны на общей территории дома.

Однако в компетенцию Роспотребнадзора не входят следующие вопросы:

  • заключение договоров с УК;
  • нарушение порядка поставки коммунальных услуг;
  • высокие платежи по ЖКХ;
  • затопление жилья соседями;
  • ветхое или аварийное состояние здания;
  • неудовлетворительное проведение ремонтных работ;
  • отлов безнадзорных животных;
  • шум, вызванный не инженерными системами, но людьми.

ВНИМАНИЕ! Роспотребнадзор может осуществлять проверки потребительской части взаимодействия с УК. Однако все вопросы, связанные с ЖКХ, данный орган не решает.

Должностные обязанности организации

Функции управляющих компаний в сфере ЖКХ включают в себя:

  • отслеживание качества и своевременного оказания услуг;
  • оформление смет на работы, поиск подрядчиков;
  • обеспечение безопасной эксплуатации здания при помощи своевременных ремонтных работ, устранения аварий;
  • прием жалоб и обращений от собственников;
  • работа над составлением плана эксплуатации здания, ознакомление с ним жильцов;
  • работа над программами, включающими план по капитальному ремонту и реконструкции;
  • оформление договоров аренды, если поступило соответствующее обращение от собственника;
  • отстаивание интересов жильцов в различных структурах для решения правовых и организационных вопросов;
  • осуществление проверки состояния общедомовой собственности, организация оценочной комиссии;
  • проведение планового капитального и косметического ремонта;
  • исправление неисправностей по обращению жильцов;
  • аккумулирование финансовых средств на проведение работ.

Между УК и собственниками составляется договор. В нем указываются обязанности и функции жилищно-коммунального хозяйства.

Один из экземпляров документа должен находиться у жильцов. Если бумага отсутствует, ее можно запросить в УК.

ВАЖНО! Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются именно договором. На его основании можно требовать от УК выполнения определенных работ.

Если в договоре отсутствует, к примеру, пункт про проведение косметического ремонта, то требовать его осуществления собственники не могут.

Функции и работа УК определяются следующими нормативными актами:

  1. Жилищный кодекс РФ.
  2. Гражданский кодекс (статьи 209-217, 683-688).
  3. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 года.

Функции ЖКХ крайне разнообразны, и касаются многих сфер: финансовые расчеты, обеспечение собственников коммунальными услугами, проверка состояния общедомовой собственности, проведение ремонта.

>Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Требования к УК

К управляющей компании предъявляется ряд требований, установленных ФЗ № 156 от 2001 года.

К ним относятся:

  1. УК может быть только АО или ООО, созданное на основании действующего законодательства страны.
  2. К имеет право использовать в своих наименованиях такие слова как «инвестиционный фонд» и другие, но главное, чтобы было сочетание со словами «управляющая компания».
  3. Вся деятельность, в том числе управление активами и паями, может проводиться только на основании лицензии.
  4. Деятельность УК может быть совмещена с работой по управлению ценными бумагами.
  5. УК имеет право на осуществление инвестирования личных средств, совершение сделок по передаче имущества в пользование и т.д.
  6. Размер личных средств, которые могут находиться в распоряжении УК, должен соответствовать условиям, устанавливаемым нормативными положениями Банком России.
  7. Управляющая организация обязана обеспечивать непрерывное руководство деятельностью. Полномочия, переданные исполнительному органу, не могут принадлежать юридическому лицу.
  8. Ни РФ, ни субъекты государства, ни муниципальные образования не могут входить в состав управляющих компаний.
  9. Внутреннее контролирование деятельности должно проводиться контролером – должностным лицом, освобождаемым и назначаемым на должность исполнительным органом.

ЖК РФ

Жилищный Кодекс РФ устанавливает основные полномочия управляющей компании.

Более того, он определяет обязательства компании, к которым относится проведение эксплуатационно-ремонтных и организационных услуг.

Чем занимается?

Полномочия управляющей компании в сфере ЖКХ:

  1. Договорная деятельность включает в себя отношения с другими организациями и поставщиками. К этой группе полномочий относится заключение соглашений на оказание работ по ремонту общего имущества, подачу энергетических ресурсов, вывоз и последующая утилизация отходов, уборку территории, расположенной около дома, других услуг, связанных с содержанием и управлением дома.
  2. Финансовая деятельность основывается на проведении расчетов по выполнению условий договора, обязательств, связанных с управлением и содержанием дома, организация учета, а также приема платежей за предоставление ряда услуг.
  3. Техническое контролирование – планировка деятельности по осуществлению осмотров за надлежащим состоянием общедомового имущества, проведением работ по ремонту, контроль за качеством услуг, поставляемых сторонними организациями, ведение и хранение необходимых технических документов.
  4. Взаимодействие с жильцами многоквартирного дома – ответы на письма, предоставление документов, прием жалоб и претензий, рассмотрение заявок и предложений по вопросам эксплуатационного обслуживания строения.

Полномочия управляющей компании в сфере ЖКХ

Полномочия управляющей компании и её обязательства оговариваются с жильцами многоквартирного дома, после чего включаются в договор.

С момента начала его действия на ЖКХ ложится масса обязанностей, главные из которых – контроль над бесперебойными поставками энергетических ресурсов.

Отсюда следует, что управляющая компания обязана подписать с третьими организациями договоры о поставках ресурсов.

В случае, когда становится известно, что поставка определенной услуги станет невозможной, то требуется проинформировать жильцов об этом за сутки.

В случае если подобные неудобства обусловлены проведением ремонтной деятельности, то известить жильцов путем подачи объявления необходимо за 10 суток до начала работ.

Если управляющая компания предоставляет услуги несоответствующего качества, то жильцы имеют право требования снижения оплаты квартирной платы и отчета по расходам, которые были произведены организацией.

Важно отметить, что УК подписывает соглашение о сотрудничестве с аварийно-диспетчерской службой.

Её задача – обеспечение круглосуточного оказания услуг в целях устранения дефектов коммуникационных систем.

Договор управляющей компании с собственниками жилья заключается в соответствии с требованиями законодательства.

Интересует порядок передачи дома от застройщика управляющей компании? Смотрите .

Обязанности

УК – организация, обязанная действовать добросовестно при исполнении обязанностей.

К ним относятся:

  • передача имущества, принадлежащего инвестиционному фонду для хранения депозитарию;
  • осуществлять передачу всей первичной документации (момента составления или получения) по отношению к имуществу, принадлежащему акционерному фонду;
  • сдавать в государственный банк отчетность с соблюдением установленного порядка;
  • раскрывать всю информацию о своей деятельности (исключением являются запросы, не предусмотренные ФЗ №334);
  • иметь официальный сайт в Интернете, а также адрес электронной почты;
  • вести учет всех имущественных операций, осуществляемых на основе фонда компании;
  • направлять в государственный банк уведомление об изменении состава директоров в течение пяти суток после принятия решения;
  • не менее чем за 60 суток до прекращения своих обязательств, предупреждать об этом государственный банк в письменной форме;
  • в продолжение пяти суток с момента прекращения обязательств она должна передать все имущество и документацию другой компании, назначенной на управление многоквартирным домом.

Порядок функционирования

В соответствии с договором, подписанным с компанией, к её обязательствам относится содержание дома и общедомового имущества с учетом санитарных требований.

Здесь представлен образец договора с управляющей компанией.

Если у организации отсутствует необходимое оборудование или в коллективе работников нет специалистов, необходимых для осуществления всех работ, то к деятельности привлекаются сторонние компании.

На каждом общем собрании жильцов дома обязательно должен присутствовать представитель от управляющей компании. Его задача – уведомление жильцов о планах деятельности и выслушивание пожеланий, требований.

Ежегодно компания обязана отчитываться по своей работе перед собственниками квартир путем составления отчетности.

Тут можно скачать образец отчета управляющей компании перед собственниками дома.

По требованию жильцов могут быть предоставлены параметры, снятые с внутридомовых счетчиков.

Образец заявления на раскрытие информации управляющей компанией поможет написать документ правильно.

Где узнать свою управляющую компанию? Узнайте .

Куда пожаловаться на работу управляющей компании? Подробности в этой статье.

Добавить комментарий