Государственная регистрация – не относится к формам сделки, это юридический акт признания и подтверждения уполномоченным государственным органом факта совершения сделки и законности её условий. Государственной регистрации подлежат только те сделки, которые прямо предусмотрены законом в качестве региструмальных.

В настоящее время обязательная государственная регистрация сделок в силу закона предусматривается только в отношении сделок с отдельными видами сделок с недвижимостью, а также в отношении сделок с отдельными видами объектов интеллектуальной собственности.

Недвижимость, которая требует государственной регистрации:

1. Договор ренты недвижимого имущества,

2. Договор продажи жилого помещения;

3. Договор продажи предприятия;

4. Договор залога недвижимости (договор ипотеки);

5. Договор аренды недвижимости;

6. договор аренды зданий и сооружений, заключённый на срок более 1 года;

7. договор долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Интеллектуальная собственность, которая требует гос. регистрации – договор об уступке прав на изобретения, полезную модель или промышленный образец, удостоверяемых патентом.

Необходимость государственной регистрации не может быть установлена соглашением сторон. Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации является признание соответствующей сделки незаключённой в силу п.3 ст.433 ГК, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, когда в законе прямо указано, что последствием несоблюдения требований государственной регистрации является недействительность (ничтожность) сделки, это прямо следует из п.1 ст.165 ГК, в соответствии с которым несоблюдение требований о государственной регистрации влечёт недействительность сделки лишь в случаях, установленных законом. Например: недействительным будет договор залога недвижимости при отсутствии его государственной регистрации (п.4 ст.339 ГК).

В тех случаях, когда один из участников сделки уклоняется от государственной регистрации, то защита другого участника осуществляется по тем же правилам, которые аналогичны при уклонении от нотариального удостоверения.

1. Недействительность сделок. Понятие и признаки недействительной сделки.

Недействительность сделки по общему правилу означает, сто какое-либо действие, совершенное участниками в виде сделки, не обладает свойствами юр. факта в следствие чего не порождает тех гражданско-правовых последствий, которых желали достичь участники, совершающие такие действие. Иначе говоря, за недействительность сделки закон не признаёт значение юр. факта.

Вопрос правовой природы недействительных сделок в науке ГП является дискуссионным. В частности, по мнению Шахматова недействительная сделка – это сделка, состав которой не соответствует тем условиям, которые закрепляются в нормах гражданского законодательства для отдельных категорий сделок; при этом Шахматов называет это действие сделкой. По мнению же Красавчикова основным признаком недействительной сделки является не наступление в силу закона желаемых для сторон юридических последствий. Рясенцев считал, что в любом случае совершение недействительной сделки речь идёт о противоправности со стороны участников; тем самым он отождествлял недействительную сделку и правонарушение. По мнению Тузова недействительность сделки представляет собой негативную правовую оценку правового смысла, которое составляет волеизъявления. В этом смысле позиция Тузова сходна с позицией Рязинцева, но при этом Тузов считает, что недействительная сделка является правонарушением с момента её исполнения. Но правонарушение – это самостоятельный юр. факт.

Недействительная сделка действительно не обладает свойствами юридического факта, но только в части тех условий, с наличием которых законодатель связывает её действительность. Безусловно сделку можно считать юридически значимым действием, поскольку правовые последствия всё же здесь имеются, но они отличны от тех последствий, которые порождаются недействительной сделку. В частности, таким основным последствием является возврат сторон в первоначальное имущественное положение. Таким образом, недействительная сделка, по сути, юридически значимое действие неправомерного характера, порождающая предусмотренные исключительно законом правовые последствия, а вовсе не те ожидаемые правовые последствия, на которые рассчитывали участники.

Другой проблемой является соотношение понятий «недействительная сделка” и «незаключённая сделка” (т.е. несостоявшаяся сделка). Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что единый критерий разграничения недействительности и незаключённости в законе отсутствует, более того, имеющиеся в законе разрозненные критерии в ряде случаев совпадают. Например, договор, отвечающий признакам незаключённого договора, прямо признаётся недействительным.

Всё, что касается незаключённых сделок, то закон в статьях 432 и 433 ГК, а также в ряде специальных норм (напр. п.2 ст.558 ГК) называет лишь перечень условий, при которых сделка признаётся незаключённой, но при этом, как в общих, так и в специальных нормах не указывается о последствиях незаключения сделки. В то время как ст.167 ГК прямо указывает на последствия недействительности сделки, а также указывается недействительности сделки – это нормы статей 167-179 ГК. Думается, что различие между недействительной сделкой и незаключённым договором следует проводить в зависимости от условий, формирующих состав сделки, а также в зависимости от условий, формирующих её содержание.

К условиям, формирующим содержание сделки (договора) ст.432 ГК, относится существенные условия, обычные условия и случайные условия. При этом заключение договора связывается именно с соблюдением существенных условий, например условие о предмете. Применительно же к недействительности сделки следует говорить о наличии «пороков” в составе самой сделки, как то порок в субъектном составе (например: сделка совершена недееспособным), «порок воли”, «порок основания” и «порок содержания”; случай прямо предусмотренный в законе – порок в форме – п.2 ст.162 ГК.

Недействительность сделки – это общий случай, более широкое понятие; незаключенность сделки – это частный случай и проявляется в том, что отсутствует условие, предусмотренное ст.433 ГК. П.1. ст.433 ГК закрепляет конструкцию консенсуального договора, п.2. закрепляет конструкцию реального договора, п.3. – конструкцию региструмального договора (требования государственной регистрации).

Сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц, участвующих в сделке, субъективной стороны — воли и волеизъявления, формы и содержания. Субъектами сделки признаются любые субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью.

Форма сделок бывает устной или письменной.

1. Устно в соответствии со ст. 159 ГК РФ могут совершаться любые сделки, если:законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;они исполняются при самом их совершении;сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение об устной форме исполнения. 2.Письменная форма бывает простой и нотариальной.

2.1. Сделка в простой письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом, совершающим сделку, или должным образом уполномоченными им (и) лицами.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме сделки (за исключением требующих нотариального удостоверения):юридических лиц между собой и с гражданами;граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

Не являются простой письменной формой сделки товарный или кассовый чеки, поскольку они не содержат необходимых для этого реквизитов (сведения о сторонах сделки, о предмете договора и др.). 2.2. Нотариальная форма сделок требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы сделок наличием удостоверительной надписи нотариуса или другого должностного лица, имеющего право на совершение такого нотариального действия.

регистрация сделок проводится в Федеральной регистрационной службе. Гос регистрация сделки является средством обеспечения публичной достоверности сведений о существовании или отсутствии сделки, гражданско-правовые последствия которой наступают только после осуществления государственной регистрации. То есть если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает.

Сделки подлежат государственной регистрации:

а) если объектом сделки выступает недвижимое имущество;

б) если объектом сделки выступают отдельные виды движимого имущества (например, музейные предметы);

в) сделок с исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности.

Условия действительности сделок. Понятие и правовая природа недействительной сделки. Полная и частичная недействительность сделки. Последствия недействительности сделки.

Условия действительности сделки вытекают из её определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, порождающего тот правовой результат, к которому они стремились. То есть чтобы обладать качеством действительности сделка в целом не должна противоречить закону. наличии условий: Законность содержания сделки. Способность сторон к совершению сделки. Соответствие воли и волеизъявления.

Соблюдение формы сделки. Невыполнение одного из перечисленных условий влечет недействительность сделки, если иное не предусмотрено законом.

Законность содержания сделки. совокупность всех составляющих сделку условий, порождающая определенный правовой результат. они не должны противоречить основам правопорядка и нравственности и в целом — общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Способность сторон к совершению сделки. Субъектами, уполномоченными на совершение сделки, являются дееспособные физические и правоспособные юридические лица.

Воля и волеизъявление участника сделки. Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления участника. Воля должна быть сформирована свободно. Лицо должно иметь чёткое представление о существе сделки или её отдельных элементах и отражать действительные желания и устремления.

Соблюдение формы сделки. Сделка должна совершаться в предусмотренной законом и соглашением сторон форме. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе. Несоблюдение же требуемой законом нотариальной формы, а в ряде случаев — требований закона о государственной регистрации сделки влечет её недействительность.

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами

юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступление которых желали

объекты. Ст. 167 ч. 1 ГК РФ устанавливает, что сделка, признанная недействительной, считается таковой со времени ее совершения.

Полная недействительность — влечет за собой отмену всей сделки. частичная недействительность — влечет за собой отмену не всей сделки, а лишь части ее, противоречащей закону, — поскольку остальные части сделки имеют самостоятельное значение, и поскольку допустимо предположение, что сделка была бы совершена и без заключения недействительной части.

Последствия недействительности сделки.1. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.2. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.3. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Государственная регистрация сделок

В гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений) с этими правами, что отражено, в частности, в названии специального Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ — «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.. Аналогичный подход прослеживается и в Гражданском кодексе РФ, содержащем ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости» и ст. 164 «Государственная регистрация сделок».

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. При этом права на недвижимое имущество (их ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат регистрации в любом случае.

Согласно ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат также обязательственные правоотношения: сделки с землей и другим недвижимым имуществом в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Возникает вопрос, какие же сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации? В ГК РФ по отношению к сделкам с недвижимым имуществом требование об их госрегистрации предъявляется в следующих случаях: залога такого имущества, для которого обязательна государственная регистрация (п. 3 ст. 339 ГК РФ); уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия независимо от ее срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ); передачи недвижимости, сделки по продаже которой подлежат государственной регистрации, в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). Таким образом, в соответствии со ст. 131 и 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. С. 283..

Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться. Например, в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии же со ст. 558, 560 ГК РФ государственной регистрации подлежат лишь договоры продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и предприятия. Поэтому, например, в случае продажи капитального гаража договор его купли-продажи государственной регистрации подлежать не будет, но переход права собственности на него к покупателю должен быть зарегистрирован.

Наряду с государственной регистрацией сделок с недвижимым имуществом ГК РФ упоминает государственную регистрацию договора коммерческой концессии органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.

В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Каковы же последствия несоблюдения требования о государственной регистрации?

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации прав согласно аб. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Норма аналогичного содержания содержится и в п. 2 ст. 223 ГК РФ.

При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в случае несоблюдения требования о государственной регистрации договор может быть признан незаключенным.

Также согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной. Таким образом, в случаях, установленных законом, при несоблюдении требования о государственной регистрации договор может быть признан и недействительным.

Возникает вопрос, в каком случае при несоблюдении требования о государственной регистрации сделка будет признана незаключенной, а в каком — недействительной?

Поскольку для признания сделки недействительной по основанию несоблюдения требования о государственной регистрации сделки требуется, чтобы указание об этом было в законе, то в случае отсутствия такого указания договор признается незаключенным. Например, в ГК РФ в случае несоблюдения требования о государственной регистрации прямо предусмотрено, что договор является недействительным для следующих видов договоров: договор залога имущества, для которого государственная регистрация обязательна (п. 3, 4 ст. 339 ГК РФ) и договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ).

В случае несоблюдения требования о государственной регистрации при заключении договоров (уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ); перевода долга по сделке, требующей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ); продажи жилых домов, квартир, частей жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренды зданий и сооружений на срок более одного года (п. 2 ст. 651); аренды предприятия независимо от их срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ), такие договоры признаются незаключенными.

Таким образом, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении них в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

Получается, что в случае несоблюдения требования о государственной регистрации сделка считается либо несостоявшейся, либо недействительной. Представляется, что такой правовой дуализм ничем не оправдан. Одинаковое основание, как правило, влечет за собой одинаковые последствия. Основанием для признания сделки несостоявшейся или недействительной является не столько вид сделки, сколько необходимость ее государственной регистрации. Вид сделки, скорее, является основанием для разделения сделок на требующие государственной регистрации и не требующие таковой.

Несоблюдение требования о государственной регистрации договора (сделки) с недвижимым имуществом не может являться и основанием признания его незаключенным, поскольку не соответствует правовой природе заключения договоров. Следовательно, требование о регистрации сделок должно быть исключено из законодательства, в том числе и по той причине, что договор, по сути, являясь соглашением сторон, сам по себе как сделка уже состоялся до государственной регистрации. На государственную регистрацию представляется состоявшийся договор, и эта функция никакого отношения к заключению договора не имеет, то есть по этому основанию договор не может быть признан незаключенным.

Подводя итог изложенному можно сделать ряд выводов.

Во-первых, существует множество классификаций гражданско-правовых сделок.

Во-вторых, самостоятельную группу гражданско-правовых сделок образуют биржевые сделки, получающие в условиях перехода к рынку заметное распространение. ГК РФ не содержит норм о биржевых сделках, что надо считать его пробелом.

В одной из статей ГК РФ употреблен термин «торговая сделка» — их может совершать коммерческий представитель (п. 3 ст. 184 ГК РФ). Как следует из п. 1 ст. 184, речь в данном случае идет о сделках в сфере предпринимательской деятельности, а введение в ГК РФ термина «торговая сделка» следует признать неудачным, поскольку в других статьях ГК РФ он не используется и обращение к нему нарушает единство терминологии и может порождать правоприменительные трудности.

В-третьих, проблемы, связанные с пониманием сущности электронно-цифровой подписи, являются частью проблемы юридического понимания документа, совершенного в электронной форме.

В-четвертых, в гражданском законодательстве существует разграничение между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и государственной регистрацией сделок (обязательственных правоотношений). Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации лишь в случаях, прямо указанных в законе. Из этого следует, что далеко не все договоры, право на недвижимое имущество по которым подлежит государственной регистрации, могут регистрироваться.

В-пятых, незаключенными в случае отсутствия государственной регистрации признаются договоры, когда в отношении них в законе не указано, что такие договоры являются недействительными.

В-шестых, считать государственную регистрацию стадией заключения договоров, на наш взгляд, не совсем правильно.

В ГК РФ (аналогично тому, как это регулируется в его ст. 165) должна быть установлена возможность принудительно требовать государственной регистрации права, а требование государственной регистрации сделки следует исключить как излишнее.

Отсутствие требования о государственной регистрации сделки в ГК РФ ни в коей мере не ослабит созданные институтом государственной регистрации гарантии защиты права собственности и других вещных прав, поскольку в любом случае в соответствии со ст. 131 ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество останется обязательной.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что Земельный кодекс РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев — также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по сути означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т.е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях — лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу.

Государственный регистратор Святенко Т.С.