Ипотека в пользу продавца

Основные условия

Сделка по купле-продаже квартиры предполагает, что стороны самостоятельно договариваются обо всех существенных условиях сделки, прописывая необходимые нюансы в тексте договора.

Помимо общих условий, таких как реквизиты сторон, дата и место совершения сделки, предмет договора, цена, ответственность и другие, существует еще и порядок осуществления расчетов.

Стороны могут договориться о различных способах оплаты за квартиру – как наличным расчетом (путем вручения денежных средств), либо безналичным (путем перечисления денег на банковскую карту или расчетный счет).

Условия о расчетах могут быть сформулированы в договоре одним из следующих способов:

  • расчеты до подписания контракта;
  • расчеты после заключения контракта и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • расчеты в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если порядок расчетов по договору предусматривает внесение денежных средств до подписания соглашения, обеспечение не применяется, так как покупатель полностью исполняет свое денежное обязательство до заключения сделки.

В случае неисполнения продавец может просто аннулировать договор в связи с существенным нарушением условий одной из сторон.

Когда расчеты предполагают внесение средств после совершения сделки, даже после государственной регистрации в Росреестре покупатель продолжает быть обязанным продавцу.

Для гарантии исполнения обязательств стороны могут договориться использовать один из способов обеспечения, указанных в Главе 23. Самым популярным способом, конечно же, является залог.

Важно! Обременение совершается по тем же условиям, что и основной контракт купли-продажи. Таким образом, залог нужно регистрировать в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Образец доверенности на продажу доли в квартире вы можете посмотреть в статье: продажа доли в квартире.

Кто платит за договор купли продажи квартиры, узнайте в этой статье.

Как оформляется и его образец

Договор купли-продажи квартиры с наличием обременения в пользу продавца оформляется в письменной форме – на основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ.

Поскольку договор купли-продажи может быть заверен у нотариуса лишь при желании сторон – закон не обязывает это делать, то и залоговая договоренность может быть совершена в простой письменной форме.

Существует два вида обременения в пользу продавца:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон процесса.

Залог в силу закона возникает, как правило, если расчеты между контрагентами совершаются после подписания контракта.

Чтобы залог в силу закона приобрел правовую подоплеку, необходимо сделать соответствующую пометку в договоре – на основании такой отметки государственный регистратор внесет запись о залоге в ЕГРП.

Стороны также имеют возможность указать дополнительные условия исполнения обязательств:

  • срок выполнения денежного обязательства и, соответственно, момент аннулирования обременения;
  • правила прекращения обременения при досрочном выполнении обязательств покупателем квартиры (актуально, если в договоре содержится условие о рассрочке или отсрочке платежа);
  • кто ответственен за сохранность предмета залога и др.

После регистрации сделки в Росреестре стороны не в силах самостоятельно изменять оговоренные условия.

После совершения регистрационных мероприятий каждый из участников процедуры получит выписку из ЕГРП, которая будет свидетельствовать о переходе вещного права от продавца к приобретателю и об одновременном действии залога до момента полного погашения задолженности.

Залог будет действовать до того момента, пока покупатель полностью не рассчитается за приобретенный объект недвижимости.

Чтобы снять обременение, сторонам нужно обратиться с совместным заявлением в Регистрационную Палату, на основании чего запись об обременении в ЕГРП будет погашена.

С образцом договора с наличием обременения в пользу продавца можно ознакомиться .

Какие нужны документы

Для регистрации договора купли-продажи с обременением в пользу продавца стороны должны предоставить в регистрационный орган:

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;

  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;

  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;

  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

За дополнительной информацией о порядке приема документов и их комплектности следует обращаться в территориальное подразделение Росреестра по месту совершения сделки.

Стоимость и сроки

Сторонам придется заплатить нотариусу за услуги нотариального и технического характера согласно законодательным тарифам. Нотариальными услугами можно воспользоваться в случае необходимости – закон не обязывает это делать.

На сторон процесса полностью ложатся обязанности по документарному оформлению сделки, в том числе, и расходы на оплату услуг юридической компании.

К специалистам по оформлению договоров недвижимости можно обратиться, если стороны не уверены – составлен ли договор согласно всем правилам и все ли существенные условия в него внесены.

Согласно п. 22 ст. 333.33. НК РФ, за госрегистрацию перехода права собственности взимается госпошлина в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом терминале оплаты, предоставив государственному регистратору подтверждение платежа.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр. Таким образом, при уклонении продавца от осуществления заключительного этапа процедуры снять обременение не получится.

Что же в таком случае остается делать покупателю – побуждать продавца добровольно урегулировать вопрос, или же взыскивать денежные средства в судебном порядке и аннулировать контракт?

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет. Процедура снятия обременения пройдет в упрощенном формате – на основании совместного заявления сторон сделки регистрирующий орган исключит запись из ЕГРП о наличии обременения, после чего покупателю недвижимости будет выдана выписка из реестра прав с записью об отсутствии обременений.

Как только выписка будет выдана на руки, покупатель приобретет полные права распоряжения – продажа, мена, обмен, дарение и др.

Преимущества

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца имеет следующие преимущества:

  • полная гарантия защиты имущественных прав продавца – в случае неоплаты контрагентом покупной стоимости, продавец получает право на удовлетворение из стоимости заложенного имущества – либо оставить объект недвижимости за собой, либо продать его;
  • возможность покупки квартиры в рассрочку – к примеру, равными платежами на протяжении определенного периода, либо с отсрочкой платежа;
  • залогодатель полностью отвечает за объект недвижимости как во время совершения сделки, так и после нее.

Соглашение о купле-продаже с обременением в пользу продавца – это удачное решение для тех, кто желает обезопасить себя во время сделки по купле-продаже недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежа.

До тех пор, пока контрагент не исполнит своих обязательств, квартирой нельзя будет распоряжаться.

Как оформить договор купли продажи квартиры по доверенности, описывается в статье: договор купли продажи квартиры по доверенности.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа .

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности полученной по наследству, .

Какой нормой закона регулируется?

Передавая потребителю товар без всякой оплаты, продавец рискует. В любом случае, покупка с отсрочкой платежа предполагает расчет за приобретаемую продукцию, т.е. пользователь обязан будет по частям или в кредит оплатить полную стоимость товара.

Когда исполнение обязанностей сторон – участников сделки – не совпадает по времени, то выдвигаются требования обеспечительной меры.

Дорогие читатели! В наших статьях мы рассматриваем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай носит индивидуальный характер. Если вы хотите узнать как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните нам по телефонам:
+7 (499) 350-66-97 Москва, Московская область
+7 (812) 627-16-82 Санкт-Петербург, Ленинградская область
Остальные регионы: онлайн-консультант>>
Это быстро и бесплатно!

Право залога регламентируется ст. 334 ГК РФ. Продавец в таких отношениях выступает залогодержателем. С момента, когда предмет продажи попал в руки потребителя, и до дня полного расчета купленная вещь находится у продавца в залоге, если иное не предусмотрено договором.

В качестве предмета залога обычно принимаются дорогостоящие вещи, покупаемые в кредит или в рассрочку, в том числе и квартира по ипотечному кредитованию, и автомобиль, и бытовая техника, и мебель, и пр.

Если пользователь вещью допускает неплатежи по условиям договора купли-продажи, то залогодержатель, в силу залога, вправе истребовать от должника удовлетворение, и в первую очередь – из стоимости заложенного предмета

Как защитить интересы продавца?

Передав потребителю в пользование дорогостоящие товары, как технически сложная бытовая техника и оборудование, мебель, продавец оказывается в зоне риска: возникает угроза потерять товар, не получив денег в полном объеме.

Торгующей стороне с целью более надежной защиты своих интересов следует:

  • договоры купли-продажи с отсрочкой платежа составлять юридически правильно и грамотно;
  • обращаться в судебные органы за справедливым решением проблемы.

Интересный момент: если время передачи товара и оплаты не совпадает, то на основании п. 1 ст. 488ГК РФ сделка понимается как коммерческое кредитование. Однако судебная практика гласит о том, что судами принимаются условия залога только в случае, если в договоре конкретно упомянуто понятие покупки в кредит

Если же, наоборот, продажа в кредит конкретизирована в договоре купли-продажи, а на моменте права собственности у покупателя акцент не сделан, то вступает в действие согласно п. 1 ст. 233 ГК РФ: «право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи».

Обязан ли продавец проверять товар при продаже? Какими основными правами обладает продавец? Имеет ли право не обслуживать покупателя? Как осуществляется защита прав при возврате товара?

А также предлагаем вам подробно изучить права и обязанности продавца-кассира, продавца-логиста, старшего продавца, флориста, продавца в магазине продуктов, непродовольственных товаров, разливного пива, ювелирных изделий, автозапчастей.

Стоит упомянуть, что данная норма не касается случаев, когда право собственности возникает после государственной регистрации объекта покупки.

Получив право собственности на покупку, пока еще не оплаченную, потребитель пользуется, в результате чего вещь изнашивается, переставая быть новой.

Оценка бывшей в употреблении вещи может сильно потерять в цене, и тогда придется через суд принимать меры для возмещения ущерба за счет иных источников, имеющихся в распоряжении у клиента.

Благодаря некоторым статьям ГК РФ, торгующая сторона получила в пользу своей защиты правовые механизмы. Такие рычаги необходимы, если покупатель не спешит возвращать цену товара, и сосредоточены в таких нормативных актах:

  • п. 2 ст. 328 ГК РФ позволяет торговцу удерживать вещь у себя до тех пор, пока не свершится уплата цены покупки;
  • п. 1 ст. 223, п. 1 ст. 224 ГК РФ наделяют продавца в ходе транспортировки товара, уже ставшего собственностью потребителя, законной возможностью переадресовки груза;
  • на основании ст. 491 ГК РФ торговец может оставить право собственности за собой;
  • при отсутствии платежей продавец во внесудебном порядке вправе прекратить действие договора и выставить условие возмещения ущерба на основании ст. 15 ГК РФ.

Полезное видео

Предлагаем вам посмотреть интересное видео, посвященное разбору продажи. Здесь рассмотрены многие из ситуаций, которые могут возникнуть в магазине между покупателем и продавцом.

Крайне недисциплинированный покупатель, нарушающий условия договора и допустивший задолженность, может быть привлечен к ответственности по решению суда. Однако, учитывая несовершенство и неоднозначную трактовку норм законодательства РФ по теме залога, разумнее не доводить дело до судебного процесса и попытаться применить досудебное урегулирование.

Комментарии от вас помогут разъяснить, насколько защищена торгующая сторона от недобросовестного покупателя. Напишите нам свои впечатления, поделитесь опытом по данной теме, достаточно часто встречающейся в обыденной жизни.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам:
+7 (499) 350-66-97 Москва, Московская область
+7 (812) 627-16-82 Санкт-Петербург, Ленинградская область
Остальные регионы: онлайн-консультант>>
или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Добавить комментарий