История развития недвижимости

Актуальность. В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья.

Цель и задачи. Целью данной курсовой работы является указание места и определение правового значения договора продажи недвижимости во всем разнообразии гражданско-правовых сделок, учитывая специфику её предмета. Цель достигается посредством решения следующих задач:

1. Дачей современной общеправовой характеристики договора продажи недвижимости, учитывая положения основных нормативно-правовых актов, регулирующих оборот недвижимости;

2. Раскрытием содержания договора продажи недвижимости;

3. Рассмотрением особенностей договора на примере купли-продажи отдельных объектов недвижимого имущества.

История развития правового регулирования купли-продажи недвижимости

договор купля продажа недвижимость

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.

В целом римское право, как отмечал И.А. Покровский, имело дело «с единым понятием права собственности, заключающей в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательной давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бесформально, как и самая незначительная безделушка»

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично — правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.

В конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечной записки (ипотечных книг), который был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных прав, но и всяких вещных прав на недвижимости. В течение ХIХ в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги, а весь оборот недвижимостей перестраивается на новых основаниях.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву. Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско — правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Применительно к купле — продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско — правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля — продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля — продажа — не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля — продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество».

Взгляд на куплю — продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли — продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «…практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю — продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность».

Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля — продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли — продажи движимого имущества». Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля — продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия».

При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле — продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект ГУ не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли — продажи. Вместе с тем специфика договоров купли — продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу».

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т.е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая — купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.

С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли — продажи недвижимости. Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли — продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых — правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право… до «национализации земли», т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все… ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении».

Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли — продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно — кооперативной собственности.

Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности. Акты передачи являлись скорее бухгалтерскими операциями, нежели юридическими сделками. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Б56 Договорное право. Книга вторая:Договоры о передаче имущества. — М: «Статут», 2000. — 800 с.// http://www. alleng.ru (дата обращения 28.09.2012 г.)

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле». Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено».

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее — Основы). В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) — 15 лет. Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте/ под ред Скворцов О.Ю.: Москва, изд. Волтерс Клувер — 2006 г. 368 с.// http://www.lawcanal.ru (дата обращения 28.092012 г.)



Исследуя развитие института права собственности в России, нельзя обойти стороной исторический аспект этого вопроса.

По мнению большинства ученых, истоки института права собственности необходимо искать в Древнем Риме с установлением там рабовладельческого строя, где главным объектом права собственности были рабы. Изначально собственность именовалась термином «dominium», что значит «господство лица над вещью». В конце периода римской республики собственность обозначалась термином «proprietas», т. е. «собственность».

Формализованный порядок установления вещных прав был определен уже Псковской Судной грамотой, откуда он впоследствии проник в московское законодательство XVI-XVII вв. Также необходимо отметить, что институту права собственности уделялось значительное внимание и в первом юридическом источнике права в России — Русской Правде (ст. 13, 14, 18).

Институт права собственности оказывал очень сильное влияние на жизнь государства и общества. Так, к концу XVII в. произошедшие существенные изменения в структуре земельной собственности привели к слиянию разных сословий (помещиков и вотчинников) в одно — дворянское.

Во второй половине XVII — первой четверти XVIII в. происходило развитие формализованной юриспруденции во всех сферах правовой жизни и это, несомненно, отразилось на институте права собственности. Так, купля-продажа недвижимого имущества заключалась уже только в письменной форме. Развивался институт аренды недвижимости. Со второй половины XVII в. стала проявляться тенденция к юридическому обособлению имущества супругов.

Среди объектов права собственности в XVIII в. выделяется недвижимое имущество. Правовые акты, касающиеся этих объектов, были призваны уравнять правовой режим поместий и вотчин. К таковым можно отнести «Новоуказные статьи о поместьях» от 10 марта 1676г., «Новоуказные статьи о вотчинах» от 14 марта 1676 г., регулирующие порядок наделения землей, а также «Указ о порядке наследования…» от 23 марта 1714 г.

К XIX веку, как пишет Б. М. Соколин, сложились две формы крепостных фабрик: посессионные и вотчинные. На вотчинной фабрике государственная регламентация практически отсутствовала, т. е. их можно было бы отнести к чистой частной собственности помещиков.

Во второй половине XIX в. были проведены знаменательные реформы: Крестьянская реформа 1861г. и Судебная реформа 20 ноября 1864 г., появился Устав гражданского судопроизводства.

Соотношение форм собственности к середине XIX в. было таковым, что при здоровой конкуренции частных собственников, некоторые, стратегически важные сферы, оставались в собственности государства, гарантируя его экономическую стабильность и безопасность.

Развитие института права собственности, в середине XIX века проходило на основе кодификации старых форм права, что не могло не повлиять на характер этой отрасли: сохранились элементы сословного неравенства, ограничений вещных и обязательственных прав. Так, распоряжение землей подвергалось особым ограничениям.

Дореволюционная Россия успешно развивалась именно потому, что руководство страны проводило мудрую политику баланса и сосуществования двух форм собственности: государственной и частной, при сохранении весьма жесткого контроля над крупными частными собственниками.

В XX веке, веке социалистических экспериментов, идеологам Октябрьской революции казалось, что достаточно ликвидировать частную собственность, чтобы уравнять и сделать счастливыми всех людей. Всю законодательную систему, выработанную Российским государством на протяжении веков, разрушила Октябрьская революция, так же как и всю систему законодательной, исполнительной и судебной власти.

В 1919 г. П. Ступка предложил начать кодификацию нового права. Центральное место должна была занять новая Конституция. Затем шло «социальное право», включающее семейное право и право социального обеспечения. На более низком уровне должны были располагаться «имущественные права», или нормы, их отменяющие и ограничивающие (о национализации земли и производства), а также «допустимость применения пережитков частной собственности переходного времени».

Практически все, что Россия выработала в результате более чем 400-летнего периода проведения земельных и городских реформ, было ликвидировано Декретом о земле (1917 г.) и Декретом об отмене частной собственности в городах (1918 г.).

Анализируя работы В. И. Ленина и первые мероприятия Советской власти, можно сделать вывод о том, что главной целью Октябрьской социалистической революции было уничтожение «позорной прибыли», товарного производства и частной собственности.

Как писал В. И. Ленин: «Что такое подавление буржуазии? — Помещика можно подавить и уничтожить тем, что уничтожено помещичье землевладение и земля передана крестьянам».

В первые годы советской власти коммунистической идеологией подчеркивалось, что имущественные права частных лиц (как физических, так и юридических) являлись уступкой во имя развития производительных сил страны и должны быть подчинены общей идее о «господствующей роли социалистической собственности». Наряду с государственной и кооперативной собственностью социалистический закон все-таки выделял частную собственность, имевшую три формы: единоличную, собственность физических лиц; собственность нескольких лиц, не составлявших объединения (общая собственность); а также собственность частных юридических лиц.

Законодательство ограничивало объем и размеры права частной собственности (в частности, действовало ограничение круга объектов, допускаемых в частную собственность, установление предельного размера частного предприятия, размера наследственной массы, получаемой частным лицом, размеров домовладения и т. п.).

Всячески ограничивалось также право частного собственника распоряжаться своей собственностью. К примеру, право сдачи в аренду собственником своего имущества до мая 1922 г. запрещалось или во всяком случае носило спорный характер. Далее, домовладение, по наследству, не могло отчуждаться, им можно было только пользоваться (до 1923 г.), т. е. просто правомочия собственника были сведены к минимуму. Пользование домовладением (сдача его в наем) также ограничивалось законом — установлением нормы жилой площади, тарифов сдаточных цен, сроков сдачи. Советский закон использовал специальный термин «обладание» (ст. 56 ГК), означавший, что предмет, находящийся в частной собственности, не может быть объектом гражданского оборота, и его нельзя продать или купить.

Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1922 г., «навсегда отменял право частной собственности на землю», недра, воды и леса в пределах РСФСР. Все земли сельскохозяйственного назначения составляли единый государственный земельный фонд, находящийся в ведении Наркомзема. Покупка, продажа, завещание, дарение, залог земли запрещались, а нарушители подвергались уголовным наказаниям.

В советском гражданском законодательстве было заложено четкое правило. В соответствии с ним можно было иметь только одну квартиру, только один дом, скот можно иметь в рамках предельных норм, установленных законом.

Что касается других отрицательных последствий тоталитаризма, то, естественно, повсеместная отмена частной собственности привела к плачевным результатам. Так вследствие полного разорения сельского хозяйства, страну постиг страшный голод, унесший миллионы жизней людей. Видно, что сказались годы раскулачивания (уничтожение рациональных частных собственников) и репрессий.

Началом новой эпохи в истории права собственности в СССР стала знаменитая формула, появившаяся впервые в Законе «О собственности в СССР». Она гласила, что количество и стоимость имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности, не ограничивается.

Это положение было затем воспроизведено в Законе «О собственности в РСФСР». Для того времени эта формулировка имела по сути революционное значение.

Продвигаясь вперед, по ходу исторического развития института права собственности в России, необходимо отметить, что в ГК РФ 1995г. по сравнению с его предшественником положения о собственности претерпели существенное изменение.

Право собственности является наиболее широким и устойчивым вещным правом, оно составляет юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота.

Право собственности является естественным и неотъемлемым правом человека. Оно представляет собой наиболее широкую разновидность вещных прав, которые закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений.

На наш взгляд, триада правомочий собственника имеет место быть, поскольку она, основываясь на законодательстве (п.1 ст.209 ГК РФ), придает собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты гражданского права.

Правовое регулирование (право) собственности появляется и сохраняется прежде всего как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. Поэтому так велико значение охраны существующих отношений во всякой правовой системе. Право собственности охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовным, устанавливающим ответственность за имущественные посягательства на собственность; административным, наказывающим мелкие проступки такого рода; трудовым, регулирующим, например, материальную ответственность работника за вред, причиненный имуществу работодателя; земельным; семейным; гражданским.

Литература:

§ 1. Эволюция законодательного регулирования недвижимого имущества
Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное*(5). Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.
Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli) Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Уже в Законах XII таблиц имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от правового режима движимых вещей; для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. Более того, в эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок*(6).
В средние века понятие «недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии — картины)*(7).
Высокая ценность недвижимости обусловливает появление в конце XYIII века в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги). Он был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость.
Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
В высказываниях дореволюционных юристов можно было встретить утверждение о том, что законодательное деление вещей на движимые и недвижимые не всегда соответствует физической природе этих вещей. Так, видный российский юрист Д.И. Мейер писал следующее: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие — с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно — это все равно. И, если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот*(8).
В нормативных актах Временного правительства России сравнительно часто встречается понятие «земли», а не «недвижимости». В законодательстве советского периода первоначально использовалось понятие «недвижимость»*(9). ГК РСФСР 1922 г. отказался от деления вещей по признаку движимости. Так в ст. 21 было закреплено: «С отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Деление вещей на движимые и недвижимые, принятое практически всеми правовыми системами, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 20-х годов как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью*(10).
Юристы использовали иные критерии классификации вещей: известную в античности формулу потребляемости, бухгалтерские определения основных и оборотных фондов и т.д. Любопытно, что в 1958 г. О.С. Иоффе, показывая отличия вещи непотребляемой (жилой дом) и потребляемой (дом на снос — стройматериалы), привел буквально тот же пример, что и Г.Ф. Шершеневич в начале века, говоривший об отличиях в сделках по недвижимости (дом) и движимости (сруб)*(11).
Понятие недвижимости после достаточно длительного формального отсутствия вернулось в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. Впервые этот термин был упомянут в п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В период господства командно-административной системы недвижимость была в основном объектом государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома). Это было обусловлено тем, что земля, недра, воды и леса являлись исключительной собственностью государства, а в собственности гражданина можно было иметь только один дом. Соответственно оборота недвижимости не было и поэтому не было необходимости вводить само понятие.
Хотя советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Даже при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков» были теми заменителями термина «недвижимость», которыми приходилось оперировать.
Следует отметить, что в отдельных подзаконных актах использовался и сам термин «недвижимое имущество». В Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1985 г. давался перечень недвижимых вещей, к которым отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства*(12). Это понятие также упоминалось в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР (п. 187), утвержденной приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-011.
Как справедливо отметил А.П. Сергеев: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да и объективно не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе, в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано»*(13).
В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для дореволюционного российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению или другими словами критерий прочности связи с землей.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости в РФ тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно. Таким образом, действующее гражданское законодательство не только производит разделение вещей на движимые и недвижимые, но также дает легальное определение недвижимого имущества и детально регулирует его оборот.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем, этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Нормативные акты, принятые в период с 1990 по 1996 гг., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих; его нельзя похитить или потерять

Добавить комментарий