Комплексное освоение земельных участков

На текущий момент срок аренды земельного участка может быть от 1 года до 49 лет.

Безусловно, срок аренды земельного участка может быть и меньше 1 года, а также превышать 49 лет.

Я насчитал 21 вид сроков аренды земли.

Эти виды отличаются категорией земель и целевым использованием участков.

Рассмотрим по порядку все сроки аренды земли, и начнем с самого востребованного.

Содержание

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

Какие сроки аренды земли бывают?

  1. под ИЖС и ЛПХ срок аренды – 20 лет.
  2. участки сельскохозяйственного назначения – от 3 до 49 лет.
  3. под огород, сенокошение и выпас скота – до 3 лет.
  4. под объектом незавершенного строительства – 3 года.

Подробности далее…

Срок договора аренды земельного участка 20 лет под ИЖС и ЛПХ.

Если получите участок под ИЖС или для ЛПХ в границах населенного пункта, то срок аренды — 20 лет.

Двадцатилетний срок аренды установлен в подпункте 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков под ИЖС и ЛПХ возможно на аукционе или без торгов.

Самостоятельно получить землю без торгов поможет:

Пошаговая инструкция: «Как получить земельный участок?»

Мне удалось с помощью Пошаговой инструкции получить 3 земельных участка.

Один участок я выиграл на аукционе, и 2 участка получил без торгов через предварительное согласование.

Вернемся к срокам аренды.

Обратите внимание.

Если получаете участок под ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта на аукционе, срок аренды должен быть ровно 20 лет.

Когда в аукционной документации указан другой срок аренды, это означает, что чиновники «мутят». И их следует потренировать, как показано в Пошаговой инструкции.

Если получаете земельный участок без торгов, например через предварительное согласование, то вправе сами выбирать срок.

Единственное ограничение: выбранный срок не может превышать 20 лет.

Срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 3 до 49 лет.

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

Срок договора аренды земельного участка, предоставленного гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества.

Срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.

Иными словами, гражданин может пользоваться землей в указанных целях по одному договору аренды в течение не более 3 лет.

Данный срок аренды установлен в подпункте 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Как видно, сроки выполнения изысканий, проектирования и строительства зависят от площади возводимого объекта. Чем больше площадь, тем дольше срок.

Таким образом, зная проектную площадь объекта незавершенного строительства, можно вычислить срок аренды.

Для этого, общий срок выполнения работ (см. графу 6 таблицы) увеличиваем в 2 раза, и получаем срок аренды земельного участка, попадающего под вышеуказанное исключение.

Срок аренды земельного под объектом незавершенного строительства установлен в подпункте 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, а также в пункте 9 статьи 39.8 ЗК РФ.

Собственник здания и сооружения может арендовать земельный участок сроком до 49 лет.

В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.

Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.

Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.

Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.

Достаточно быть собственником помещения в здании.

49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.

Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.

По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.

Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.

Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.

Срок аренды от 3 до 10 лет для земельного участка под строительство, реконструкцию зданий, сооружений.

Из данного случая есть несколько исключений.

Первое исключение касается аренды под ИЖС и ЛПХ, в границах населенного пункта.

Как вы помните, в начале статьи мы рассмотрели предоставление земли под ИЖС и ЛПХ, и выяснили, что срок аренды составляет 20 лет.

Второе исключение касается линейных объектов, о которых речь пойдет в следующем пункте.

Данный срок закреплен в подпункте 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельных участок для размещения линейных объектов до 49 лет.

Линейные объекты это дороги, ЛЭП, водо- газо- нефтепроводы, линии связи и т.д.

См. подпункт 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

8. Срок аренды от 3 до 5 лет для комплексного освоения территории и ведения дачного хозяйства.

Данный случай распространяется только на юридические лица, получившие земельный участок для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

Обратите внимание.

С 01 января 2019 года данный срок не будет распространяться на случаи ведения дачного хозяйства, потому что закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» исключил такой вид использования земли как дачное хозяйство.

Подробности см. в подпункте 4 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельного участка образованного из исходного участка.

Земельные участки можно делить, выделять из одного участка один или несколько участков поменьше.

При таких преобразованиях срок аренды вновь образованного участка не может превышать срок аренды исходного участка.

Иными словами, срок аренды нового участка не может быть больше, чем срок аренды участка, из которого новый участок получился.

См. подпункт 5 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды участка, предоставленного по охотхозяйственному соглашению.

Земельные и лесные участки могут представляться для добычи охотничьих ресурсов в границах охотничьих угодий.

Срок аренды таких земельных участков должен быть равен сроку действия охотхозяйственного соглашения.

Указанные соглашения могут заключаться на срок от 20 до 49 лет.

Соответственно и срок аренды земельного участка под эти цели имеет диапазон от двадцати до сорока девяти лет.

Подробности см. в подпункте 7 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды участка зависит от срока действия соглашения с властью.

Органы власти вправе заключать различного рода концессионные соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве.

Если в рамках этих соглашений предоставляется земельный участок в аренду, то срок аренды должен быть равен сроку действия договора или соглашения с органами власти.

См. подпункт 8 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земли для строительства и эксплуатации наемного дома.

Государственные и муниципальные власти могут заключать договоры для освоения территории.

Целями освоения территории может быть строительство и эксплуатация наемного дома коммерческого или социального использования.

Если власть заключает подобные договоры для освоения территории, то сроки аренды земельных участков, должны быть равны срокам действия договоров на освоение территории.

Подробности см. в подпункте 8.1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельного участка для некоммерческой организации.

Органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления могут создавать некоммерческие организации для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.

Срок аренды земельных участков, предоставляемых таким некоммерческим организациями под указанные цели, будет устанавливаться законами субъектов РФ.

Иными словами, в каждом регионе власти сами установят срок аренды земельного участка.

См. подпункт 8.2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земли для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления могут изымать землю в целях предоставления для комплексного развития территории.

Органы местного самоуправления также могут предоставлять свободную землю для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, в рамках договоров о комплексном развитии территории.

В этих 2-х случаях, срок аренды земельного участка и срок действия договора о комплексном развитии территории должны быть равны.

Подробнее см. в подпункте 8.3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды не менее 3 лет в случае предоставления земельного участка взамен изъятого.

Земельный участок, находящийся в собственности или аренде может быть изъят для государственных или муниципальных нужд.

Если изымаемый участок находился в аренде, то власть обязана взамен предоставить в аренду аналогичный участок.

Срок аренды нового участка не может превышать оставшегося срока аренды изымаемого участка.

Иными словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 15 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 5 лет, то есть на оставшийся период.

Если оставшийся период срока аренды меньше 3 лет, то срок аренды вновь предоставляемого участка не может быть меньше трехлетнего срока.

Другими словами, если вы арендовали участок на 20 лет, а через 19 лет власть решила его изъять, то вам должны предоставить другой участок в аренду сроком на 3 года, а не на 1 оставшийся год.

Это конечно слабое утешение, когда у вас изымают участок.

Подробности см. в подпункте 9 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

Лицензии на пользование недрами выдаются на определенные сроки.

Срок аренды земельного участка, предоставляемого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен превышать срок действия лицензии, но не более чем на 2 года.

См. подпункт 10 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельного участка, который зарезервирован для государственных и муниципальных нужд.

Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.

Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.

Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.

В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.

Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.

Обратите внимание.

Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.

Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.

Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды участка, расположенного в зоне территориального развития.

Данный срок аренды земельного участка соответствует сроку реализации инвестиционного проекта.

Срок реализации прописывают в инвестиционной декларации резидента зоны территориального развития.

При этом, резидента включили в реестр резидентов той зоны территориального развития, где расположен земельный участок.

См. подпункт 14 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды участка, предоставленного для осуществления деятельности, связанной с использованием водных биологических ресурсов.

Деятельность, связанная с использованием водных биологических ресурсов может осуществляться на основании:

  • решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользования,
  • договора о предоставлении рыбопромыслового участка,
  • договора пользования водными биологическими ресурсами.

Указанные решение и договоры имеют свои сроки действия.

Как уже, наверное, догадались, срок аренды земельного участка равен сроку действия решения или указанного договора.

Подробности см. в подпункте 15 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды земельных участков, для которых установили минимальные и/или максимальные сроки.

Федеральная власть может принимать законы, в которых устанавливать минимальные и (или) максимальные сроки аренды для определенных видов земельных участков или арендаторов.

При предоставлении такого земельного участка, срок аренды должен устанавливаться в определенных федеральным законом пределах.

Подробнее см. в подпункте 16 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Срок аренды участка, предоставленного резиденту свободного порта Владивосток.

Деятельность резидента свободного порта Владивосток осуществляется на основании соглашения.

Срок действия соглашения определяет сам резидент в своей заявке на получение этого статуса.

Срок действия соглашения не может превышать срок, на который создан свободный порт Владивосток. На текущий момент этот срок составляет 70 лет.

См. подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

На этом все виды сроков аренды земли рассмотрели.

Для получения земли используйте готовые инструкции, потому что они облегчают приобретение участка, в том числе, без торгов.

Желаю достойной жизни.

Комплексное развитие территории

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

К документации по планировке территории ст. 41 Градостроительный кодекс РФ относит проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план. Градостроительный план можно рассматривать как вид документации по планировке территории, только если он подготавливается в составе проектов межевания территорий (ст. 44 ГрК РФ).

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

Арендатор земельного участка обязан выполнить те требования, которые были выдвинуты при проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. Это требования к максимальным срокам подготовки проекта планировки территории и проекта межевания, выполнения работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иных видов строительства, а также к условиям передачи возведенных объектов инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, вправе без согласия собственника независимо от срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, которое принимает на себя обязанности первоначального арендатора по комплексному освоению участка. Данное положение не может быть изменено договором аренды земельного участка.

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, установленные в договоре (пп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ).

При обороте земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в п.п. 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с ЗК РФ и гражданским законодательством.

В случае неисполнения обязанностей, указанных в п.п. 3, 4, 6 и 7 ст. 30.2 ЗК РФ, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Новая редакция Ст. 30.2 ЗК РФ

Утратила силу с 1 марта 2015 г.

Комментарий к Статье 30.2 ЗК РФ

Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно — в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях.

Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК. Однако формулировка статьи не вполне корректна. Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя — участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК).

Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 — 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам:

о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Все перечисленные вопросы входят в содержание извещения о проведении аукциона, а впоследствии — в состав существенных условий договора, который заключается с победителем аукциона. Положения п. п. 4, 5, 6 и 7 комментируемой статьи тесно связаны с правилом п. 3 ст. 30.2. Собственник или арендатор земельных участков (первоначальные или новые), образованных вследствие раздела исходного земельного участка, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона (п. 1 ст. 38.2 ЗК), обязаны исполнить одно из существенных условий договора — осуществить жилищное строительство в сроки, установленные соглашением сторон.

После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК).

Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК включает в себя чертежи (в некоторых случаях — один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.

Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории «в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева — Амудсена — бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка» в составе:

сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков);

основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков;

В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально.

Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК — при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Посредством п. 9 ст. 22 ЗК п. 4 ст. 30.2 ЗК связан с положениями ГК о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК. Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии — другое. Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК.

Другой комментарий к Ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья устанавливает особые условия предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства ЗК РФ определяет как подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории путем строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Правилами распределения и предоставления в 2008-2010 годах из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки, утвержденными постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2007 г. N 242, под новыми микрорайонами массовой малоэтажной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству жилых домов (индивидуальных и многоквартирных) высотой до трех этажей включительно. Под новыми микрорайонами массовой многоквартирной застройки понимается комплексное освоение земельного участка (земельных участков) в целях жилищного строительства, в том числе с выполнением на нем (них) работ по строительству многоквартирных домов высотой четыре этажа и выше.

Для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельные участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление участка возможно по результатам аукциона.

На арендатора земельного участка возлагается ряд обязанностей и одновременно он наделяется соответствующими правами. Неисполнение возложенных на арендатора обязанностей может повлечь за собой расторжение договора аренды земельного участка и иные последствия.

Среди прав, которыми обладает арендатор земельного участка, следует выделить право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Кроме этого арендатор после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

В соответствии со ст. 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При подготовке этой документации может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. Проект планировки — основа для разработки проектов межевания территорий (ст. 42 ГсК).

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется для установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства. Подготовка проектов осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа (ст. 43 ГсК).

Согласно ст. 44 ГрК РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам. Подготовка такого плана осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории установлен в ст. 45 ГсК.

2. Действует Положение об отборе экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, утвержденное постановлением Правительства РФ от 5 мая 2007 г. N 265. Положение определяет порядок отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, реализуемых в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Проекты должны соответствовать следующим критериям: комплексное освоение территории, включающее жилищное строительство с объемами не менее 1 млн. кв. м общей площади, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации — не позднее 2007 г., срок реализации — не более 10 лет; консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании; наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения, а при отсутствии правил землепользования и застройки — наличие обязательства соответствующего органа местного самоуправления, предусматривающего утверждение указанных правил не позднее 1 января 2008 г.

Отбор проектов проводится конкурсной комиссией. Для участия в отборе проектов заинтересованное юридическое лицо по согласованию с высшим органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого предлагается осуществлять реализацию проекта, и соответствующим органом местного самоуправления представляет в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству заявку на участие в указанном отборе, которая в трехдневный срок направляется Агентством в комиссию для рассмотрения. Срок проведения отбора проектов, форма заявки, перечень прилагаемых документов и сроки их представления утверждаются Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству по согласованию с Министерством регионального развития РФ.

Сообщение о проведении отбора проектов и требования к представляемым документам размещаются на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет. Комиссия проводит проверку проектов на соответствие их установленным критериям и принимает решение об отборе проектов. Решение комиссии оформляется протоколом. Информация о результатах отбора проектов в 10-дневный срок размещается на сайте Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в сети Интернет.

Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 7) предусматривают, что в случае, если инвестиционная программа организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не утверждена, технические условия выдаются при предоставлении земельного участка для комплексного освоения с последующей передачей создаваемых сетей инженерно-технического обеспечения в государственную или муниципальную собственность либо при подключении к существующим сетям инженерно-технического обеспечения и выполнении указанной организацией за счет средств лица, владеющего земельным участком, работ, необходимых для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в точке подключения на границе существующих сетей. Это условие не распространяется на случаи, когда для подключения к сетям инженерно-технического обеспечения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства не требуется создания (реконструкции) сетей инженерно-технического обеспечения.

Указом Президента РФ от 28 апреля 2008 г. N 607 утвержден Перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. Одним из таких показателей считается площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Распоряжением Правительства РФ от 11 сентября 2008 г. N 1313-р утверждена Методика мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов. В соответствии с этой Методикой показателями, по которым динамика роста свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в том числе для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения этих участков в целях жилищного строительства; доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа (муниципального района). Эти показатели в совокупности с другими показателями позволят оценить деятельность органов местного самоуправления по созданию условий для развития строительства, в том числе жилищного.

Показатели характеризуют организацию работы в муниципальном образовании по снижению административных барьеров в сфере градостроительства и предоставлению земельных участков.

Показателями, по которым динамика снижения свидетельствует об эффективности деятельности органов местного самоуправления в целях улучшения инвестиционной привлекательности, являются средняя продолжительность периода с даты принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) по предоставлению земельных участков до даты получения разрешения на строительство; площадь земельных участков, предоставленных для строительства, в отношении которых с даты принятия решения о предоставлении земельного участка или подписания протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) не было получено разрешение на ввод в эксплуатацию: объектов жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, — в течение трех лет; иных объектов капитального строительства — в течение пяти лет.

Добавить комментарий