Энциклопедия МИП » Гражданское право » Гражданское право » Недвижимые и движимые вещи

Деление вещей на движимые и недвижимые является одним из наиболее распространенных.

Понятие и признаки недвижимого имущества

Граждане, не связанные с применением закона, всегда назовут те или иные признаки, которыми характеризуется имущество любого вида.

Критерии, по которым происходит разделение этих вещей, установлены в ст. 130 ГК.

Согласно ч.1 ст. 130 ГК, недвижимым имуществом признаются земельные участки, участки недр и любые другие объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых в пространстве нанесло бы им несоразмерный ущерб (сооружения, здания, незавершенное строительство и другие объекты) их назначению.

Исходя из этого определения, можно установить основные особенности такого имущества.

Характеристики недвижимого имущества

Легальное понятие недвижимости подразумевает наличие следующих свойств:

• ими по факту являются земельные участки и участки, на которых расположены месторождения;
• прочная связь с землей. Это означает наличие конструктивных или иных особенностей, благодаря которым, объекты недвижимости занимают устойчивое положение, за счет контакта с поверхностью земельного участка. В качестве таковых могут выступать корневая система деревьев в саду или лесу, а также фундамент или сваи под зданием или сооружением;
• невозможность перемещения объекта в пространстве без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Именно эта характеристика проводит различия между временными конструкциями (ларьками и павильонами), входящими в число вещей движимого типа, и стационарными зданиями и сооружениями. Если некапитальный объект можно увезти на грузовике, то с капитальным так не поступить. Даже редко встречающиеся случаи перемещения зданий связаны с тем, что во время этого, их нельзя использовать по назначению (размещать в них офисы или предприятия).

Существуют и производные особенности. Они связаны с необходимостью регистрации прав собственности на недвижимость.

Понятие и характеристики движимого имущества

В отличие от недвижимости, в гражданском законодательстве отсутствует понятие движимых вещей. Ч. 2 ст. 130 ГК применяет принцип исключения. К их числу отнесены все предметы, не относящиеся к недвижимости.

Исходя из признаков последней, можно установить особенности этой категории:

• отсутствие стационарных конструктивных элементов, обеспечивающих прочную связь с землей. Любой предмет может находиться на поверхности, но не каждый можно сдвинуть или переместить;
• возможность перемещения вещей в пространстве без причинения ущерба для их назначения. Более того, отдельные движимые вещи создаются для перемещения. В частности, автомобиль.

Предусмотренное законом деление позволяет определить движимое имущество как вещи, не имеющие конструктивной связи с землей и перемещаемые в пространстве без причинения ущерба их назначению.

Для отнесения к этой категории объекты должны обладать хотя бы одним из признаков.

Другой особенностью, которой обладает такое имущество, служит отсутствие необходимости регистрации прав.

Классификация движимых вещей

Существуют несколько оснований для деления таких вещей на категории.

В зависимости от определенных качеств выделяют следующие:

• полностью оборотоспособные вещи;
• вещи, ограниченные в гражданском обороте;
• изъятые из оборота.

В качестве примеров третьего можно привести ряд наркотических средств, запрещенных законодательством, в качестве вторых удачным примером служит оружие. Ограничение последнего в гражданском обороте заключается в необходимости получения разрешения на его приобретение. В качестве примера вещей, не ограниченных в гражданском обороте можно привести любую повседневную покупку.

Существуют делимые и неделимые вещи. Последние характеризуются невозможностью раздела без нарушения целостности или назначения. Примером служит автомобиль. Если с него снять двигатель, его невозможно будет эксплуатировать. В свою очередь, мешок крупы можно делить на множество частей, поэтому его стоит отнести к делимым вещам.

Закон выделяет сложные вещи. Это совокупность предметов, использование которых возможно только вместе. Кроме того, такое имущество делится на главную вещь и принадлежность.

В гражданском праве выделяют однородные и индивидуально-определенные объекты.

Вторые обладают признаками, присущими только им, а первые взаимозаменяемы.

Классификация недвижимости

Основания разделения, применяющиеся при классификации объектов движимого типа, применимы и к недвижимым. Исключение составляет то, что последние являются индивидуально-определенными вещами, поскольку имеют адрес или отражены в системе кадастра.

Приведенное в гражданском кодексе деление позволяет говорить о дополнительной классификации. По ней недвижимые объекты делятся на недвижимость как таковую и на приравненные к ней объекты.

В гражданском кодексе прямо указываются следующие виды объектов:

• земельный участок. Он становится таковым после согласования границ и отражения этой информации в кадастре;
• участки недр. Помимо земельных участков к этой категории относятся участки водной поверхности, на которых располагается специальное оборудование;
• здание. Критерием отнесения к таковым является постоянное подключение к инженерным сетям;
• помещение как часть здания;
• сооружение. Оно представляет конструкцию, выполняющую инженерные функции. Примерами могут служить капитальный забор, склад и т.д.

Этот перечень открытый и в него могут включаться другие объекты, обладающие признаками недвижимости.

Что входит в число объектов, приравненных к недвижимости

Закон устанавливает ряд категорий имущества, которые обладают статусом недвижимости.

Ст. 132 регулирует предприятие в качестве имущественного комплекса. В него входят как недвижимость, так и прочие вещи, необходимые для деятельности (товарные запасы, оборудование, финансы, интеллектуальная собственность и другие). Все это является консолидированным объектом, приравненным к недвижимости.

Ст. 133.1 установила статус единого недвижимого комплекса. Под ним понимается совокупность объединенных единым назначением объектов недвижимости, имеющих неразрывную физическую или технологическую связь. Это могут быть железные дороги, линии передач, а также трубопроводы. Также они могут быть расположены на одном земельном участке. В этом случае вся совокупность является одним недвижимым объектом.

Существует еще одна категория вещей. Хотя они фактически относятся к движимым, в гражданских правоотношениях они выступают в качестве недвижимых объектов. К этим вещам относится каждая из следующих категорий:

• воздушные суда;
• морские суда;
• речные суда;
• объекты космической инфраструктуры и техника, используемая для космических полетов;
• иные объекты, указанные в законодательстве.

Гражданское право приравнивает их к недвижимости по причине крупных размеров и технической сложности. Другая причина носит финансовый характер. В ситуациях, когда право собственности на них зарегистрировано, такие вещи становятся более ценным предметом залогов по банковским кредитам.

Право собственности на недвижимость и движимые вещи

Содержание вещных прав на обе категории имущества идентично. Отличия проявляются в процедуре регистрации прав собственности.

В гражданском праве эти действия предусмотрены в отношении недвижимости. Ее основы заложены в ст. 131 ГК. Более детальное регулирование государственной регистрации прав осуществляется нормами одноименного закона. Он устанавливает состав представляемых документов, сроки проведения процедуры и другие важные моменты.

Причина существования такой системы заключается в обеспечении защиты прав собственников. Особенно это касается жилого фонда. Когда такая система отсутствовала, были широко распространены случаи мошенничества.

Эти нормы устанавливают момент возникновения, изменения и прекращения прав собственности. Они происходят в момент внесения соответствующих сведений в ЕГРП.

Движимые предметы не подлежат государственной регистрации. Многие отождествляют постановку автомобиля на учет и регистрацию недвижимости. На самом деле эта процедура предусмотрена в административном праве и связана с контролем за источниками повышенной опасности. Ключевым отличием от недвижимости является момент перехода права собственности.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к статье 130 Гражданского Кодекса РФ

1. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными, так и родовыми.

2. К недвижимости п. 1 комментируемой статьи, во-первых, относит объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые разрешено предоставлять в пользование (ст. 7).

Водный кодекс рассматривает в качестве объекта водных отношений водный объект или его часть. Водный объект представляет собой поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними: дно и берега водного объекта (ст. 7). Объектом государственной собственности являются водные объекты, включая обособленные водные объекты (замкнутые водоемы). В частной же и муниципальной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (ст. 35, 39, 40). В качестве объекта права пользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также может выступать как водный объект в целом, так и его часть (ст. 43, 46).

Во-вторых, к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей: здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

3. К недвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами.

Понятие указанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах, а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях). Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды. Судно морское или внутреннего водного плавания — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях соответственно торгового мореплавания или судоходства. Российское законодательство (Закон РФ от 20.08.93 N 5663-1 «О космической деятельности» — РГ, 1993, 6 октября, N 186) не дает определения космического объекта. Международные документы относят к ним объекты, запушенные в космос или доставленные на небесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов в качестве космических объектов рассматривают не только объекты в целом, но и их составные части, а также средства их доставки (их часть), указывают виды космических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).

Порядок регистрации воздушных судов определен ст. 33 ВК. Гражданские суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ. Ведение реестра возлагается на специально уполномоченный орган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные суда регистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в области обороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющими подразделения государственной авиации.

Морские суда регистрируются в порядке, определенном ст. 33 — 47 КТМ, а суда внутреннего водного плавания — ст. 15 — 25 КВВТ. Регистрации подлежат морские суда, за которыми осуществляется технический надзор в соответствии со ст. 23 КТМ, и суда, которым временно предоставлено право плавания под Государственным флагом РФ, а на внутреннем водном транспорте — суда, указанные в ст. 17 КВВТ.

Морские суда вносятся либо в Государственный судовой реестр РФ, либо в судовую книгу, либо в бербоут-чартерный реестр, а суда внутреннего водного транспорта регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге. Суда, перечисленные в пп. 1 — 3 ст. 17 КВВТ, регистрируются в Государственном судовом реестре РФ. Суда, не указанные в этих пунктах, регистрируются в судовой книге. Порядок государственной регистрации судов в Государственном судовом реестре РФ определяется федеральным органом исполнительной власти в области транспорта, а в судовой книге — органами, уполномоченными на то Правительством РФ.

Приказом Минтранса России от 26.09.2001 N 144 утверждены Правила государственной регистрации судов (БНА РФ, 2001, N 49). В соответствии с ними государственной регистрации подлежат суда, в т.ч. смешанного плавания (река-море), паромы, дноуглубительные и дноочистительные снаряды, плавучие краны и другие технические сооружения подобного рода (п. 1), а также строящиеся на территории Российской Федерации, за исключением иностранных, которые регистрируются в реестре арендованных иностранных судов (п. 5). Органами, осуществляющими государственную регистрацию, являются государственные речные судоходные инспекции бассейнов, а также капитаны речных портов, расположенных в устьях рек (для судов смешанного плавания).

Космические объекты подлежат государственной регистрации, порядок которой должен определяться Правительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

4. ГК не исключает возможности распространения режима недвижимости и на иное имущество, помимо указанного в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, но только на основании прямого указания закона. Так, в соответствии со ст. 132 ГК недвижимым имуществом признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Законом о товариществах собственников жилья недвижимым имуществом назван единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок, расположенные на нем жилое здание и иные объекты недвижимости (ст. 5), а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, и другие объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию (ст. 7). Закон о регистрации прав на недвижимость отнес к недвижимому имуществу жилые и нежилые помещения как часть здания (ст. 1).

5. ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (см. коммент. к ст. 131);

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации либо этой недвижимости (см. коммент. к ст. 219), либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551);

4) установлен особый порядок:

приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (см. коммент. к ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 234);

обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (см. коммент. к ст. 349);

распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим государственному и муниципальному предприятию (см. коммент. к ст. 295);

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (см. коммент. к ст. 340).

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Положения ГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношении недвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется, что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.

6. Движимым имуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесены ГК и другими законами к недвижимости.

Права на движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации. Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельных видов движимого имущества. Так, в настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 12.08.94 N 938 «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ, 1994, N 17, ст. 1999).

Другой комментарий к статье 130 ГК РФ

1. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляются исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. ст. 164, 223 ГК), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе; б) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК); в) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 334 ГК); г) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя; д) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК).

Комментируемая статья содержит правила, относящиеся к недвижимым и движимым вещам, и не затрагивает вещные права. О последних говорится в ст. 131 ГК. Законодатель в данном случае продолжил традиции дореволюционного российского права <1>, которые впоследствии были восприняты в странах так называемой германской системы права.

———————————
<1> Свод законов гражданских. Т. 10. Ст. 383 и след.

Во Франции, Италии и некоторых других странах так называемой французской системы права существует иной подход: объектом деления на недвижимые и движимые вещи (объекты) является имущество в целом, включая вещи, вещные права и судебные иски.

В ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит в известной степени искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются прежде всего на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в комментируемой статье, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».

2. В п. 1 комментируемой статьи различаются два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделяются на две категории: а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками; б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, например леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не проведено с достаточной последовательностью. Так, непонятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса — ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, критерий «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению» неприменим к зданиям и сооружениям. Основанием для отнесения зданий и сооружений к числу недвижимых вещей является то, что они в состоянии служить своему функциональному назначению только в соединении с каким-либо земельным участком. При этом фактор возможного перемещения большинства зданий и сооружений вообще не имеет решающего значения. Было бы более правильным считать вещами, недвижимыми по своей природе, землю и все то, что прочно с ней связано, в том числе здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст. 134 ГК), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

К вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 комментируемой статьи, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными КТМ и Кодексом Внутреннего Водного Транспорта РФ. Регистрация воздушных судов осуществляется в порядке, предусмотренном ВК.

3. Движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Ни в ГК, ни в каком-либо другом законе не дается их определения. Движимые вещи, как правило, способны самостоятельно (животные) или с помощью человека перемещаться без какого-либо ущерба их основному назначению. Местонахождение и использование движимых вещей, как правило, не связывается с каким-либо земельным участком. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс, относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

В коммерческом праве является общепризнанным, что вещь это материальные блага, которые используются в предпринимательской деятельности. При этом к указанным материальным благам относятся не только такие, которые воспринимаются при помощи органов чувств человека (оборудование, сырье и т.д.), но и такие, которые не воспринимаются при помощи органов чувств человека, но могут идентифицироваться при помощи специальных приборов (например, электрическая, тепловая энергия и т.д.).

В науке вещи принято классифицировать на виды по различным критериям.

Основными среди них являются следующие виды вещей:

1. В зависимости от оборотоспособности вещи делятся на:

— ограниченные в обороте вещи, т.е. вещи, которые могут находиться в собственности только определенных участников оборота (например, охотничье оружие, наркотические и психотропные вещества и т.д.) (абз. 2 п. 2 ст. 129 ГК РФ).

— изъятые из оборота вещи, т.е. вещи, которые могут находиться только в собственности РФ (например, химическое оружие, объекты по хранению химического оружия и объекты по уничтожению химического оружия). Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе (абз. 1 п. 2 ст. 129 ГК РФ).

2. В зависимости от связи с землей вещи делятся на (ст. 130-132 ГК РФ):

— недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), т.е. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из содержания приведенного определения следует, что существенным признаком недвижимости является прочная связь вещи с землей, под которой следует понимать такую связь объекта с землей, которая делает невозможным его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению.

Кроме того, к недвижимым вещам законом могут быть отнесены вещи, которые предназначены для перемещения в пространстве. Так, например, ГК РФ относит к недвижимости воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты. ГК РФ также устанавливает возможность к недвижимости отнести иное имущество путем прямого указания об этом в законе (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Среди недвижимости особое место занимает предприятие (ст. 132 ГК РФ), которое как объект права признается имущественным комплексом, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с точки зрения права следует различать понятие «унитарное предприятие», являющееся субъектом права, и понятие «предприятие», являющееся объектом права.

Особенностью правового режима недвижимости является то, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, которым является в настоящий момент Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (п. 5.1.1. Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

В Едином государственном реестре прав (ЕГРП) регистрации подлежат:

— право собственности,

— право хозяйственного ведения,

— право оперативного управления,

— право пожизненного наследуемого владения,

— право постоянного пользования,

— ипотека,

— сервитуты,

— иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней устанавливается ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

— движимые вещи, т.е. вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

3. В зависимости от индивидуализирующих признаков вещи принято делить на:

— индивидуально-определенные вещи, т.е. вещи, которые обладают такими индивидуализирующими признаками, которые позволяют их выделить среди вещей своего рода. Например, здание, расположенное по адресу: Невский проспект, дом № 54, всегда можно выделить среди вещей его же рода, т.е. среди всех зданий; картину И.И. Шишкина «Утро в сосновом лесу» всегда можно выделить среди вещей ее же рода, т.е. среди всех картин и т.д. Индивидуализирующие признаки индивидуально-определенной вещи являются неотделимыми от самой вещи. В силу этого указанные признаки обладают бессрочным характером, существуют до тех пор, пока существует сама вещь как объект гражданского права.

— вещи, определенные родовыми признаками, т.е. вещи, которые не обладают такими индивидуализирующими признаками, которые позволяют их выделить среди вещей своего рода. Например, зерно, нефть и т.д. Вещи, определенные родовыми признаками, могут быть индивидуализированы, т.е. выделены из общей массы однородных предметов. Указанная процедура наделяет вещь, определенную родовыми признаками, внешними по отношению к ней признаками (например, десять литров бензина налиты в определенную тару). Необходимость индивидуализации вещи, как правило, связана с включением ее в гражданский оборот. Например, п.1 ст. 458 ГК РФ гласит, что товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. Однако, следует учитывать, что индивидуализация вещи, определенной родовыми признаками, не делает ее индивидуально-определенной вещи, а следовательно, не распространяет на нее правовой режим индивидуально-правовой вещи. В отличие от индивидуально-определенной вещи, индивидуализирующие признаки которой носят бессрочный характер и неотделимы от самой вещи, индивидуализирующие признаки вещи, определенной родовыми признаками, носят временный характер.

Различие правовых режимов индивидуально-определенной вещи и вещи, определенные родовыми признаками, сводится к следующему:

— в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору (ст. 398 ГК РФ);

— различие между индивидуально-определённой вещью и вещью, определенной родовыми признаками, обусловливает разницу между договорами аренды и займа: первый возможен относительно индивидуально-определенных вещей, второй — относительно родовых;

— если предмет сделки уничтожается, то юридические последствия будут неодинаковы, смотря по тому, была ли предметом индивидуально-определённая вещь и вещь, определенная родовыми признаками. Так как индивидуально-определенная вещь незаменима, то ее гибель освобождает должника от обязанности передать ее кредитору. Гибель вещей, определенных родовыми признаками, не прекращает обязанность должника по их передачи, так как указанные вещи можно заменить другим экземпляром того же рода. Это правило выражается афоризмом: род не может погибнуть (genus perire non potest).

4. В зависимости от потребляемости вещи делятся:

— непотребляемые вещи, вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

— потребляемые вещи, т.е. вещи, которые теряют свои натуральные свойства в процессе их использования.

Предметом некоторых сделок, могут быть лишь непотребляемые вещи. Например, в договоре аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ), предполагающем возврат использованного имущества.

3.3. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

Стародумова Светлана Юрьевна, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права и процесса

Место работы: Российский государственный социальный университет

Аннотация: в статье анализируются нормативные правовые акты, закрепляющие такие объекты гражданских прав как участки недр, земельные участки, искусственные земельные участки и другие объекты отнесенные к недвижимости законодателем. Комплексное рассмотрение теоретических и практических аспектов категории недвижимости в условиях реформирования гражданского, земельного и градостроительного законодательства, а также практики их применения позволило сформулировать понятие земельного участка, как основного классификатора вещей на движимые и недвижимые, также вытекающее из него понятие недвижимости. Анализу подверглись и другие объекты недвижимости отнесенные к таковым согласно действующему законодательству, в том числе выделенные из материалов судебной практики. Из анализа судебной практики, позволившей обосновать основной признак прочной связи с земной поверхностью и момент возникновения такой связи для рукотворной недвижимости, также был сделан вывод об условности такого физического признака недвижимости как границы. Категория целевого назначения недвижимой вещи представляется оценочной и условной, т.к. может меняться согласно законодательства без ущерба для такого объекта.

В процессе исследования понятия недвижимости и ее видовой классификации использовались общенаучные и частноправовые методы познания: историко-правовой, формально-юридический, сравнительно-правовой, социологический и др. Основным применяемым методом выступил системно-структурный, который позволил выявить правовую природу категории недвижимость в гражданском праве, а также ее признаки.

Включение в гражданское законодательство понятия недвижимости восполнит теоретический пробел и позволит более точно классифицировать объекты на движимые и недвижимые. Выявленные признаки недвижимости позволят уточнить, а в ряде случаев пересмотреть существующие определения видов недвижимых вещей что, несомненно, будет способствовать их более глубокому изучению и осмыслению Ключевые слова: недвижимость, недвижимая вещь, признаки недвижимости, земельный участок, искусственный земельный участок

THE CONCEPT AND TYPES OF REAL ESTATE IN CIVIL LAW

Keywords: real estate, real thing, signs real estate, the ground area, the artificial ground area

Реформирование гражданского законодательства затрагивает различные аспекты вещных и обязательственных отношений, что определенным образом отражается как на теории, так и практике применения гражданско-правовых норм. Изменения, касающиеся объектов гражданских прав вступили в силу с 1 октября 2013 г., но до сих пор остались вопросы относительно понятийного аппарата, классификации вещей в гражданском праве и признаков отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

Недвижимость имеет наибольшую ценность для имущественного оборота и одновременно опосредует статику вещных отношений на них. Классификация вещей неоднократно менялась в зависимости от происходящих в нашей стране политических и экономических преобразований. Так в процессе исторического развития общества, права государство то отказывалось от деления вещей на движимые и недвижимые, то возвращалось к нему. Вместе с тем следует отметить, что гражданское законодательство до сих пор не содержит понятия недвижимости останавливаясь лишь на перечислении объектов недвижимости и некоторых признаков отнесения таких объектов к недвижимости. Кроме того законодатель использует такие взаимозаменяемые дефиниции как «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», среди которых тождественными следует воспринимать только понятия «недвижимая вещь» и «недвижимость», в связи с тем что к имуществу могут быть отнесены и имущественные права.

Так гражданский кодекс РФ в ст. 130, перечисляя объекты де факто и де юре отнесенные к недвижимости, в частности земельные участки и участки недр, поясняет о невозможности перемещения недвижимости без несоразмерного ущерба назначению такого объекта, строго говоря, имеет ввиду именно здания, сооружения и объекты незавершенного строительства1.

Таким образом, необходимо рассмотреть признаки недвижимости перечисленные в гражданском кодексе с целью выявления иных недвижимых объектов, в том числе не отнесенных к таковым законами. Во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей можно определить по разному, т.к. с учетом развития

1 Гражданский кодекс РФ (Ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от

05.05.2014) // СПС Консультант Плюс.

Стародумова С. Ю.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

уровня техники, некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого либо ущерба их назначению. Например, в новейшей истории Москвы периодически перемещаются здания без ограничения доступа населения к ним (дом на улице Осипенко (ныне Садовнической); здание Моссовета (бывший дом московского генерал-губернатора); здание глазной больницы, стоявшее прежде на углу Тверской и Мамоновского (ранее — Садовских) переулка и др.)

Законодатель не дает определения понятию «прочности» или «прочной связи с землей», а судебная практика каждый раз подходит индивидуально к определению возникла такая связь или нет. Например, под прочной связью с землей Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см.2. Данный критерий позволяет отнести к недвижимости футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т.п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре. В этой связи, некоторые авторы предлагают устанавливать критерий прочной связи объекта с землей в обязательной технический документации сопровождающей появление недвижимого объекта формируемой специалистами в конкретной области .

Во-вторых, в законодательстве не раскрывается что есть «несоразмерный ущерб» назначению недвижимого объекта дабы установить невозможность его перемещения. По мнению О.В. Макарова данный признак объекта недвижимости вообще должен быть исключен из ГК РФ в связи с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба именно к назначению объектов недвижимости . Например, назначение объекта недвижимости может меняться в связи с потребностями собственников таких объектов (из жилого в нежилое и наоборот) без какого либо ущерба самому объекту. Судебные инстанции, зачастую, под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. Полагаем, что несоразмерность ущерба также может устанавливаться специалистами при определении технической возможности перемещения объекта недвижимости. В этой вязи отсутствующая дефиниция недвижимости формулируется учеными по разному.

Так М.А. Димитриев к недвижимости относит как природный, так и созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании и служить удовлетворению потребностей человека, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения его без причинения несоразмерного ущерба его назначению . Оставляя тем самым оба критерия недвижимости, но выделяя рукотворность и естественно-природное происхождение.

К.А. Новиков анализируя признаки недвижимости приходит к выводу, что под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком . Таким образом, автор добавляет

2 Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4.

юридический признак отнесения недвижимости к таковой, хотя и с акцентированием внимания на не перемещаемости таких объектов.

Представляется интересной позиция Н.Ю. Шемето-вой, которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектов, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли . Присоединяемся к данной позиции и полагаем что понятие недвижимости стоит формулировать именно через признаки земельного участка как недвижимости. Остальные объекты могут относится к недвижимости законом с учетом дополнительного признака о котором будет сказано чуть позже.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В настоящее время единственными естественно природными недвижимыми объектами являются земельные участки и участки недр, но их доктринальное определении в качестве недвижимости не бесспорно. Недра расположены ниже почвенного слоя части земной коры3 и будь то подземное пространство, полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы они изъяты из оборота и могут находиться исключительно в государственной форме собственности. Земельный участок является неотъемлемой частью недр расположенной на поверхности земной коры и относящийся, в большинстве случаев, к оборотоспособным объектам определяемым законодателем как основной классификатор вещей на движимые и недвижимые.

Понятие земельного участка неоднократно менялось в действующем законодательстве, причем, «перемещаясь» из одной отрасли в другую. В настоящее время данное понятие содержится в самостоятельной главе 1.1. Земельного кодекса РФ названной «Земельные участки», но в основном раскрывающей порядок их образования. Видимо в связи с этим с 1 марта 2015 года вступает в силу новая редакция Земельного кодекса РФ, уточняющая как само понятие земельного участка, так и его об-

разование и закрепляемые на него права .

В настоящее время под земельным участком понимается «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем, судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанные и удостоверенные в установленном порядке границами, то в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 он все равно относится к недвижимому имуществу6. Другое дело, что такой земельный участок не сможет быть предметом сделки, т.к. местоположение и границы индивидуализируют земельные участки друг от друга и позволяют им участвовать в гражданском обороте. Земельный участок хотя и обладает, согласно земельному законодательству, двумя признаками — некой частью земной по-

3 Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 28.12.2013) «О недрах» // СЗ РФ. 1995. № 10. Ст. 823.

верхности и определением границ этой части поверхности на местности — без необходимости оборота не нуждается в уточнении или определении границ. Также следует отметить, что ни о каких природных характеристиках земельного участка в ЗК РФ не говорится в отличии от п. 2 ст. 261 гК РФ указывающего на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и находящиеся на земельном участке растения.

Как мы отмечали ранее, с 2015 года земельный участок будет конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю согласно законодательству, что, по большому счету, показывает на юридическое признание данного объекта, и, во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, законодатель уточняет второй признак земельного участка, а именно — характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в которые, несомненно, входят и границы участка. Полагаем, что к таким характеристикам следует отнести природные, антропогенные, фактические (физические) характеристики.

К природным признакам ученые относят, конкретизируя природные объекты перечисленные в ГК РФ, почвенный слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ) на которой расположен земельный участок.

Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка согласно позициям судов могут являться: поля, имеющие покрытие (пример, футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. Ряд авторов относят к рукотворным признакам наличие на земельном участке объектов недвижимости позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.

Вступившими с 1 октября 2013 г. изменениями в гражданское законодательство введен новый объект недвижимости — единый объект (единый недвижимый комплекс) — объединяющий вещи единым назначением, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Также следует выделить еще два указанных ранее признака недвижимости — физический, т.е. реальное существование земельного участка в качестве объекта прав (в определенных границах, установленной площади, координатах поворотных точек земельного участка) и юридический, необходимый для регистрации объекта в качестве недвижимости (указывающий на целевое назначение и разрешенное использование земельного участка). В отношении второго признака в науке ведется спор о зависимости его существования от государственной регистрации прав на него или нет. Повторимся, что даже при отсутствии регистрации прав на конкретный земельный участок, в границах Российской Федерации земельные участки являются недвижимостью по приро-

де. Вместе с тем законодатель периодически пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью .

Вместе с тем, с 2011 г. законодатель закрепил возможность придавать природные свойства антропогенным объектам7. Так земельный кодекс содержит указание на условный подвид земельного участка — искусственный земельный участок — имеющий двойственную природу, т.к. с одной стороны он выступает рукотворным объектом, с другой — приобретает правовой режим естественно-природного земельного участка.

Под искусственным земельным участком понимается сооружение, создаваемое на водном объекте или его части, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. Таким образом, искусственный земельный участок является временным объектом существующим с момента осуществления строительной деятельности на водном объекте таком как моря, реки, озера и др. (ст. 5 ВК РФ), если эти объекты не отнесены к собственности субъекта Федерации, муниципальной или частной формам собственности8, и до ввода его в эксплуатацию. После неразрывная связь с земной поверхностью позволяет наделить данный объект естественно-природными свойствами земельного участка.

Собственно в градостроительном законодательстве, к недвижимости отнесены такие рукотворные объекты как «объекты капитального строительства», т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ) в отношении которых авторы отмечают, что они также имеют различный правовой режим . Например, нежилые помещения внутри зданий, отнесены к недвижимости Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно положению ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости не предусмотренных Кодексом на основании федерального закона.

Перечисленные объекты обладают физическими характеристиками, позволяющими установить, во-первых, фактическую связь с землей, во-вторых, характеристики отличные от земли, и, в-третьих, невозможность их перемещения, без причинения несоразмерного ущерба назначению.

Кроме того, возникновение данных объектов как объектов права возможно только после осуществления строительной деятельности по созданию таких объектов. Ярким примером рукотворного объекта недвижимости выступает именно объект незавершенного строительства. Для признания его в качестве недвижимости необходимо наличие как минимум правоустанавливающих документов на сформированный земельный участок соответствующей категории и согласование (при необходимости) и утверждение документов (технический паспорт) на создаваемый объект недвижимости.

Судебная практика исходит из того, что объект незавершенного строительства признается таковым при завершении определенных этапов строительных работ,

8 Водный кодекс РФ от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 29.12.2014 г.) // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.

Стародумова С. Ю.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

например, полностью завершены фундаментные и тому подобные работы9 и внесении сведений о таком объекте в кадастр.

К недвижимым объектам, также можно отнести и другие объекты отвечающие признакам недвижимости:

а) жилые помещения;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

б) предприятия как имущественные комплексы;

в) стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения;

г) стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного назначения;

д) производственные площадки, индивидуализированные в едином кадастре и имеющие основание, прочно соединяющее площадку с землей и др.

Вместе с тем, гражданский кодекс относит к недвижимости вещи не имеющие связи с земной поверхностью, а отнесенные к таковым согласно требованиям законодательства, такие как воздушные, морские и иные суда, классифицированные как недвижимость по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости. Именно такое юридическое отнесение объектов к недвижимости и приводит к формулированию большего количества признаков недвижимости, кроме прямо следующих из нормы п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов:

1) земельные участки, в том числе, искусственные земельные участки и участки недр;

2) рукотворные объекты, прочно связанные с земной поверхностью перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям. Полагаем, что к недвижимости следует отнести только первую группу объектов, на остальные объекты просто распространяется правовой режим недвижимости в связи с чем права на них регистрируются в соответствующих реестрах.

Понятие земельного участка как объекта недвижимости следует сформулировать следующим образом: часть земной поверхности, выступающая в качестве сложного составного объекта недвижимости, обладающего природными, антропогенными характеристиками в установленных границах, местоположении, обладающая закрепленным в правоустанавливающих документах правовым режимом согласно категории земель.

Что же касается понятия недвижимости, то его следует включить в статью 130 ГК РФ через сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать.

Список литературы:

1. Димитриев М.А. Недвижимые вещи как объекты

гражданских прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 22 — 25.

9 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.

2. Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право. Учебное пособие. М., 2010.

3. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 -12.

4. Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 — 12.

6. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 15-17.

7. Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24-28.

8. Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 26.

ОТЗЫВ

на научную статью «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» Стародумовой С. Ю. Актуальность представленной на рецензирование статьи «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» не вызывает сомнений, в связи с происходящими процессами реформирования гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Вместе с тем, в науке гражданского права до сих пор не сложилось единого подхода к пониманию недвижимых вещей и критериев классификации тех или иных объектов в качестве недвижимости, которые и подвергаются анализу.

Автор дает понятие недвижимости рассматривая такие объекты как участки недр, земельные участки, искусственные земельные участки и другие объекты отнесенные к недвижимости законодателем по юридическим и фактическим признакам. В ходе исследования определена прочная связь с земной поверхностью и момент возникновения такой связи для рукотворной недвижимости определенный, но не раскрытый законодателем как признак недвижимости. Кроме того С.Ю. Стародумовой, также был сделан вывод об условности такого физического признака недвижимости как границы земельного участка, т.к. данный объект является недвижимостью по природе.

Заслуживает поддержки точка зрения автора что законодатель нецелесообразно пытается повысить роль юридического признака недвижимости посредством введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Проведенное автором исследование дополняет теоретический материал по вопросам понятия и классификации недвижимости. Выявленные признаки недвижимости позволят унифицировать существующие определения видов недвижимых вещей что, несомненно, будет способствовать их более глубокому изучению и осмыслению.

Таким образом, можно заключить, что научная статья Стародумовой С.Ю. «Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве» соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати, ранее автором не публиковалась.

Научный консультант Заведующий кафедрой гражданского права и процесса, д.ю.н., профессор

Л.Б. Ситдикова

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.Опубликовано в журнале «Бухгалтерские вести» №21 от 7 июня 2011 года

Объектами гражданских правоотношений (гражданских прав) считается то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников.
Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Признаки недвижимого имущества

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие его признаки:
• это вещь, предмет материального мира. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное»;
• индивидуально-определенное имущество;
• незаменимое имущество;
• обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
К недвижимости в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся:
• объекты естественного происхождения — участки земли, участки недр. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ).
Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона РФ от 21.02.92 №2395-1 «О недрах»);
• все то, что прочно связано с землей, — здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, лесные участки, т.е. участки земли, границы которых определены в процессе проведения лесоустройства и прошедшие государственный кадастровый учет, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.
• объекты, которые признаны недвижимостью не в силу их естественных свойств, а по иным причинам. В частности, недвижимостью считаются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т. д.).
В соответствии со ст. 7 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.99 №81-ФЗ под судном понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания. Под судами рыбопромыслового флота понимаются обслуживающие рыбопромысловый комплекс суда, используемые для рыболовства, а также приемотранспортные, вспомогательные суда и суда специального назначения.
Под воздушным судном, согласно ст. 32 Воздушного кодекса Российской Федерации от 19.03.97 №60-ФЗ, понимается летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению безо всякого ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.
Содержащийся в п. 1 ст. 130 ГК РФ перечень недвижимых вещей не является исчерпывающим, поскольку законом им может быть признано и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, который может быть самостоятельным предметом купли-продажи, аренды, залога и других сделок. Основная особенность предприятия как объекта прав заключается в том, что в его состав включается все имущество, предназначенное для предпринимательской деятельности. При этом понятие «имущество» трактуется в самом широком смысле, т.е. включает не только вещи (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), но и права требования, а также долги. Наряду с имуществом в состав предприятия входят исключительные права, в частности права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию. Однако это лишь общее правило, поскольку законом или конкретным договором отдельные виды имущества или прав (обязанностей) могут быть исключены из состава предприятия.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимости отнесены отдельные жилые и нежилые помещения. Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нежилое помещение представляет собой помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Виды движимого имущества

Пунктом 2 ст. 130 ГК РФ к движимому имуществу отнесены все вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК РФ), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правоустанавливающее значение и влияет на действительность соответствующих сделок. Ее также не следует смешивать с технической регистрацией некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия в соответствующих органах внутренних дел. Такая регистрация может влиять лишь на осуществление гражданских прав, но не на их возникновение, изменение или прекращение.
С экономической точки зрения деньги — особый товар, являющийся всеобщим эквивалентом. Правом деньги признаются вещами, т.е. предметом материального мира, предназначенным удовлетворять определенные потребности и могущим быть в обладании человека.
Деньги могут быть самостоятельным (единственным) объектом правоотношения (например, договор займа). Деньги выступают платежным средством в ряде правоотношений (купля-продажа, перевозка, подряд), т.е. являются эквивалентным объектом соответствующих отношений.
Платежи осуществляются путем наличных и безналичных расчетов (абз. 2 п. 1 ст. 140 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. При этом ценная бумага остается имуществом, вещью вне зависимости от выбора способа фиксации прав из нее. Для любой ценной бумаги с любой формой фиксации прав из нее действуют общие нормы гражданской оборотоспособности, установленные для имущества, для вещей.
В пункте 2 ст. 144 ГК РФ отмечается, что отсутствие обязательных реквизитов ценной бумаги или несоответствие ценной бумаги установленной для нее форме влечет ее ничтожность.
Ценная бумага относится к категории движимых вещей и удостоверяет обязательственные права. Ценная бумага является таковой только в случаях, определенных законом. Так, в ст. 143 ГК РФ указаны некоторые виды ценных бумаг.
Первыми названы государственные облигации. Согласно ст. 816 ГК РФ облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю также право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права.
Понятие векселя закреплено в ч. 1 ст. 815 ГК РФ, под ним признается ценная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю). Вексель представляет собой безусловное, абстрактное, строго формальное обязательство или приказ уплатить определенную денежную сумму.
Чек как разновидность ценной бумаги определен в ст. 877 ГК РФ, согласно которой он признается ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное распоряжение чекодателя банку произвести платеж указанной в нем суммы чекодержателю. В качестве плательщика по чеку может быть указан только банк, где чекодатель имеет средства, которыми он вправе распоряжаться путем выставления чеков. Чекодателем является лицо (юридическое или физическое), имеющее денежные средства в банке, которыми оно вправе распоряжаться путем выставления чеков; чекодержателем — лицо (юридическое или физическое), в пользу которого выдан чек; плательщиком — банк, в котором находятся денежные средства чекодателя.
Согласно ст. 844 ГК РФ депозитные и сберегательные сертификаты — это ценные бумаги, удостоверяющие сумму вклада, внесенного в банк, и права вкладчика (держателя сертификата) на получение по истечении установленного срока суммы вклада и обусловленных в сертификате процентов в банке, выдавшем сертификат, или в любом филиале этого банка. В случае досрочного предъявления сберегательного (депозитного) сертификата к оплате банком выплачиваются сумма вклада и проценты по вкладам до востребования, если условиями сертификата не установлен иной размер процентов.
Сберегательная книжка на предъявителя, согласно ст. 843 ГК РФ, в отличие от именной сберегательной книжки, является ценной бумагой. Выдача вклада, выплата процентов по нему и исполнение распоряжений вкладчика о перечислении денежных средств со счета по вкладу другим лицам осуществляются банком при предъявлении сберегательной книжки.
Коносамент выполняет одновременно несколько функций в соответствии с нормами Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации:
• подтверждает прием грузоперевозчиком груза (акт приема-передачи);
• подтверждает наличие договорных отношений между грузоотправителем и перевозчиком (договор морской перевозки);
• подтверждает соответствующие имущественные права на груз, переданный перевозчику (товарораспорядительный документ).
В отличие от других ценных бумаг, коносамент может быть выдан в нескольких экземплярах (оригиналах), причем в каждом из них отмечается число имеющихся оригиналов коносамента. После выдачи груза на основании первого из предъявленных оригиналов коносамента остальные его оригиналы теряют силу.
Акция представляет собой эмиссионную ценную бумагу, закрепляющую права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой. Акции вправе выпускать только акционерные общества, как закрытые, так и открытые. Акции могут быть классифицированы по разным основаниям, например, акции делятся на обыкновенные и привилегированные.
Перечень ценных бумаг, приведенный в ст. 143 ГК РФ, не является исчерпывающим. Иные виды ценных бумаг определены федеральными законами.

Различия движимого и недвижимого имущества

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимого и движимого имущества по следующим критериям:
• отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе;
• предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);
• ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);
• наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя;
• споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Реклама Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter