ЛЕКЦИЯ № 3.

План лекции:

В Российской Федерации, помимо должностных лиц, имеющих право совершать нотариальные действия (нотариусы, при определенных условиях -должностные лица органов местного самоуправления и консулы) право составлять некоторые акты, приравненные к нотариальным, имеют некоторые категории должностных лиц в отношении строго определенных категорий граждан при определенных условиях. Три концептуальных отличия данных актов, приравненных к нотариальным, от собственно нотариальных актов, следующие:

1. данные действия, приравненные к нотариальным, имеют право совершать руководители ряда государственных учреждений в отношении некоторых категорий граждан;

2. за совершение действий, приравненных к нотариальным, не взыскивается нотариальная пошлина (тариф);

3. Правом на обращение к должностным лицам, имеющим право на совершение действий, приравненных к нотариальным, имеют при определенных условиях граждане, указанные в статьях 185 и 1127 Гражданского кодекса РФ.

ЛЕКЦИЯ:

Согласно пункту 3 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:

1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих частей, соединения, учреждения или заведения;

3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Обращаю ваше внимание на подпункт 2 пункта 3 статьи 185 ГК РФ. Как правило, это норму читают, но не понимают до конца. Итак, члены семьи военнослужащих, рабочие и служащие воинских частей, а также члены их семей имеют право на обращение к командиру воинской части за совершением доверенности в случае, если в месте дислокации воинской части нет нотариальных контор и других органов, имеющих право совершать нотариальные действия (то есть должностных лиц органов местного самоуправления или сотрудников консульских учреждений). Что же касается военнослужащих, то они имеют право на обращение к командиру независимо от этих условий, то есть, к примеру, и в городе Москве, в котором нотариусов более чем достаточно. Сделать этот вывод можно только при анализе этой нормы, прочитайте еще раз внимательно норму – «доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей …также доверенности рабочих и служащих…». То есть норма написана не совсем удачно. С чем связано такое право военнослужащих и обязанность командира воинской части? Прежде всего правовой статус военнослужащего, особенности военной службы, как один из видов государственной службы. Хочу обратить ваше внимание на то, что данная норма не позволяет самому командиру и членам его семьи совершать доверенности, приравненные к нотариальным. В российском военном законодательстве отсутствует правовое понятие дислокации воинской части. Общее понятие дислокации воинской части содержится в ряде военно-правовых источников и ряде монографий. Дислокация может быть постоянной, по месту нахождения воинской части, а может быть и временной, когда вся воинская часть или одно или несколько подразделений может находиться на значительном удалении от места основной дислокации.

При предъявлении данной категории доверенностей надо выяснить прежде всего, имелись ли основания для выдачи такой доверенности.

При принятии доверенностей, удостоверенных начальниками мест лишения свободы (подпункт 3 пункта 3 статьи 187 ГК РФ) хочу обратить ваше внимание на то, что они имеют право удостоверять доверенности в отношении лиц, находящихся в местах лишения свободы. То есть лиц, отбывающих наказание по приговору суда в колониях определенного вида режима. То есть лицо, находящееся под следствием, находится не в месте лишения свободы, и в отношении него начальник, скажем, Бутырской тюрьмы не вправе совершить доверенность, нужно вызывать нотариуса для совершения доверенности. А вот если гражданин отбывает наказание в виде лишения свободы в тюрьме, то доверенность удостоверяет начальник места лишения свободы.

Подпункт 4 пункта 3 статьи 185 ГК РФ – будьте внимательны – удостоверять доверенности, приравненные к нотариальным, имеют право только руководители учреждений социальной защиты населения, в отношении дееспособных совершеннолетних граждан, находящихся в таких учреждениях.

Главные врачи больниц Минздрава в отношении граждан, находящихся на излечении, могут удостоверять только некоторые виды доверенностей, указанные в подпункте 4 пункта 3 статьи 185 ГК РФ – на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, пенсий, пособий, стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной.

Такого рода доверенности имеют право также удостоверить руководитель организации, в которой доверитель работает или учится, или жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства доверителя.

Согласно пункту 2 статьи 1127 Гражданского кодекса РФ, приравниваются к нотариально удостоверенным завещания:

6) завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;

7) завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;

8) завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенных начальниками этих экспедиций;

9) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;

10) завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

С 01 марта 2002 года на территории РФ введена в действие Третья часть Гражданского кодекса РФ, которая внесла значительные изменения в области наследственного права, в том числе и в порядок удостоверения завещаний должностными лицами, указанными в статье 1127 ГК РФ.

При этом надо особо подчеркнуть, что совершение приравненных к нотариальным действий указанными должностными лицами возложено на них законодателем исключительно для обеспечения прав и интересов военнослужащих и некоторых других категорий лиц, которые в силу специфики своих трудовых отношений, нахождениях в определенном месте или в силу семейного положения не могут обратиться к нотариусу. Для должностных лиц выполнение функции по удостоверению завещаний требует специальных знаний в области гражданского законодательства и законодательства о нотариате.

Обращаю особое внимание на пункт 2 статьи 1127 ГК – все завещания, удостоверяемые должностными лицами, перечисленными в данной статьи, подписываются завещателем в присутствии указанного должностного лица и свидетеля, который также подписывает завещание. Присутствие свидетеля при составлении, подписании и удостоверении завещания является обязательным, отсутствие свидетеля при совершении указанных действий, а также несоответствие свидетеля требованиям пункта 2 статьи 1124 ГК может являться основанием признания завещания недействительным согласно пункту 3 статьи 1124 ГК РФ.

Пункт 2 статьи 1124 содержит закрытый перечень лиц, которые не могут быть свидетелями, а также не могут подписывать завещание вместо завещателя при составлении, подписании и удостоверении завещания. К этим лицам относятся: само должностное лицо; лицо, в пользу которого составлено завещание или сделан завещательный отказ, супруг такого лица, его дети и родители; граждане, не обладающие дееспособностью в полном объеме; неграмотные; граждане с такими физическими недостатками, которые явно не позволяют им в полной мере осознавать существо происходящего; лица, не владеющие в достаточной степени языком, на котором составлено завещание.

Должностные лица при удостоверении завещаний обязаны руководствоваться Конституцией РФ, федеральными законами и законами РФ, в том числе Основам законодательства Российской Федерации «О нотариате», Постановлениями Конституционного и Верховного Судов РФ, приказами, инструкциями, методическими рекомендациями и разъяснениями Министерства юстиции РФ.

Должностные лица, удостоверившие завещание, выдает один экземпляр завещания на руки завещателю, а другой экземпляр завещания, как только для этого представится возможность, направляет через органы юстиции нотариусу по месту жительства завещателя, а если должностному лицу известно место жительства завещателя, завещание направляется непосредственно соответствующему нотариусу (пункт 3 статьи 1127 ГК РФ).

Акцентирую ваше внимание на то, что завещание направляется, а в региональное учреждение юстиции, ныне – в Управление МЮ (например – г. Пенза и Пензенская область – в Управление Министерства юстиции по Пензенской области, в городе Москве – Главное управление Министерства юстиции по Москве и т.д.), что не очень разумно.

Завещать может изменить место жительства, а завещание будет храниться там, куда его направили при удостоверении. Поскольку в России отсутствует Единый реестр завещаний, как в большинстве стран латинского нотариата.

Особо следует сказать о месте и дате совершения завещания, поскольку пункт 4 статьи 1124 ГК РФ содержит требование о том, что на завещании должны быть указаны место и дата его завершения, так как отсутствие в завещании места и даты удостоверения завещания влечет его недействительность.

В завещаниях, удостоверяемых командирами, капитанами водных судов и начальниками экспедиций необходимо либо указывать тот реальный ближайший населенный пункт или реальное нахождение воинской части (например село Ям Домодедовского района Московской области или 17-й км шоссе Нижний Новгород – Москва, а если место дислокации представляет собой военную или государственную тайну – указывать так называемые номера закрытых городов, полевую почту, почтовый ящик например – г. Москва, почтовый ящик 540 или город Мурманск-130 и т.д.), судна (море Лаптевых, широта и долгота), арктической и иных экспедиций – номер экспедиции, нахождение относительно какого-либо географического объекта, широта и долгота т.д.). При удостоверении завещаний должностные лица должны соблюдать требования к тексту нотариально удостоверяемой сделки, которые содержатся в части 2 статьи 45 Основ законодательства РФ «О нотариате»: «Текст нотариально удостоверяемой сделки должен быть написан ясно и четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименования юридических лиц без сокращений, с указанием адресов их органов. Фамилии, имена и отчества граждан, адрес их места жительства должны быть написаны полностью.

В документе, объём которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью».

Таким образом, дата совершения завещания должна быть один раз написана прописью (например – «Двадцать пятое марта две тысячи второго года»), либо в тексте завещания, либо в удостоверительной надписи.

Должностные лица вправе удостоверять завещание на денежные средства, внесенные гражданином на вклад или находящиеся на любом другом счете гражданина в любом банке ( пункт 1 статьи 1128 ГК РФ).

При удостоверении завещания должностными лицами на денежные средства, находящиеся на вкладах или счетах, должностное лицо обязано разъяснить завещателю, что в соответствии с пунктом 3 статьи 1128 ГК РФ с 1 марта 2002 года денежные средства, находящиеся на вкладах и счетах в любых банках, входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях и выдаются наследникам на основании свидетельства о праве на наследство.

Хотелось бы акцентировать ваше внимание на то, что должностные лица не вправе удостоверять завещания в помещениях, где находятся на излечении несколько лиц. Удостоверение такого завещания в случае оспаривания его в суде повлечет его отмену, и никакие ссылки на тяжелое состояние других лиц, находящихся на излечении в этом же помещении, на их тяжелое или бессознательное состояние, а также на то, что другие больные не слышали или не могли понимать происходящее, не будут приниматься судом во внимание, поскольку тайна совершения нотариального действия при удостоверении завещания была нарушена. Отдельно хотелось бы сказать и о том, что недопустимо делать на завещаниях приписки и отметки других врачей, в частности, невропатолога о том, что дееспособность больного он подтверждает.

Это самая распространенная ошибка, допускаемая при удостоверении завещаний в лечебных учреждениях, которая приводит в последующем в отказе наследникам в принятии таких завещаний для открытия наследства к имуществу умершего, поскольку из текста документа видно, что при его удостоверении была нарушена статья 5 Основ законодательства РФ о нотариате, а нотариус не вправе принимать документы, не соответствующие действующему законодательству.

Еще раз акцентриую ваше внимание на то, что завещания, приравненные к нотариальным, удостоверенные с 01.03.2002 года согласно пункту 3 статьи 1127 Гражданского кодекса РФ, должно быть подписано обязательно в присутствии лица, удостоверяющего завещание, и свидетеля, также подписывающего завещания, под страхом его недействительности (пункт 3 статьи 1124 ГК РФ).

Должностные лица, уполномоченные удостоверять доверенности в соответствии с пунктом 3 статьи 185 ГК РФ, имеют также право свидетельствоватьподлинность подписи на заявлении о принятии наследства (абзац 3 пункта 1 ст. 1153 ГК РФ) и на заявлении об отказе от наследства ( ст. 1159 ГК РФ).

Должностные лица, указанные в ст. 185 и 1127 ГКРФ и имеющие право на удостоверение доверенностей и завещаний, а также двух видов подлинности подписи на заявлениях, приравненных к нотариальным, государственную пошлину не взыскивают.

Согласно ст. 22 Федерального закона «О статусе военнослужащих» командиры воинских частей, в том числе начальники военно-медицинских учреждений с участим военнослужащих, проходящих военною службу по призыву и по контракту, а в случае отсутствия в пункте дислокации воинской части нотариуса и других органов, совершающих нотариальные действия, с участием членов семей военнослужащих и граждан, призванных (поступивших) на военную службу, совершают нотариальные действия как должностные лица органов исполнительной власти ( то есть ст. 37 Основ о нотариате), в то время как в статьях 187 и 1127 Гражданского кодекса РФ так называемые командирские доверенности и завещания приравниваются к нотариальным.

Норма, содержащаяся в абзаце 2 пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему кодексу, в данной правовой коллизии неприменима, так как ст. 22 Федерального закона РФ «О статусе военнослужащих» относится к источнику военного права, содержится в специальном законе и содержит бланкетную норму на ст. 37 Основ РФ о нотариате. Вместе с тем, ст. 22 ФЗ «О статусе военнослужащих» противоречит Гражданскому кодексу и на практике не применяется, командиры воинских частей руководствуются гражданским законодательством.

Данные доверенности, завещания и заявления имеют одинаковую юридическую силу с доверенностями, завещаниями и заявлениями, удостоверенными нотариально.

02 июня 2016 года вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 02.06.2016 № 172- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с указанным Федеральным законом:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.».

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению».

Тариф за удостоверение указанных сделок:

0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей +

5000 руб. правовая и техническая работа.

С 1 февраля 2019 года вступили в силу положения Федерального закона № 338-ФЗ от 03 августа 2018 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Будущему собственнику не нужно самому идти в Росреестр. Удостоверив сделку, нотариус представит заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр и получит выписку о государственной регистрации права для дальнейшей передачи собственнику.

В соответствии с п. 9 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на основании заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.

Ускоренная регистрация с участием нотариуса возможна, поскольку регистратору нет необходимости проверять законность сделки между сторонами – это гарантировано нотариусом. Срок регистрации сделок, оформленных в простой письменной форме, составляет 8 рабочих дней.

ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ СДЕЛОК

В каких случаях визит к нотариусу является обязательным

Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) обязывает нотариально заверять сделки только в случаях, указанных в законе или соглашении сторон.
Выбор формы сделки (простая письменная или нотариальная) зависит непосредственно от волеизъявления заключающих такую сделку лиц.
В свою очередь, законодатель предусматривает ряд сделок, по которым по независящим от воли сторон сделки, применяется нотариальная форма. В настоящее время к таким сделкам с недвижимым имуществом относятся:
— доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (ч. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
— доверенности, выдаваемые физическими лицами в порядке передоверия (ч. 3 ст. 187 ГК РФ);
— завещания (ч. 1 ст. 1124 ГК РФ);
— сделки, заключаемые лицом (лицами), которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо (ч. 3 ст. 160 ГК РФ);
— договоры ренты (ст. 584 ГК РФ);
— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество

(ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации недвижимости));
— сделки, связанные с распоряжением недвижимостью на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации недвижимости);
— брачные договоры (ч. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ);
— договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства (п. 52 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);
— иные сделки, в отношении которых законом предусмотрена соответствующая форма.
Так, согласно ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Из содержания данной нормы закона следует, что необходимость нотариального удостоверения указанных сделок об отчуждении определяется фактом нахождения такого имущества в общей долевой собственности.
Учитывая данное обстоятельство, в случае если единоличный собственник объекта недвижимости отчуждает долю в праве собственности на недвижимое имущество, по указанной сделке отсутствует необходимость нотариального удостоверения сделки по продаже.
Закон (п.1, п.2 ст.244, п.2 ст.253 ГК РФ) также предусматривает отчуждение имущества, находящегося в совместной собственности, без определения долей участников такой собственности. В случае отсутствие данных об определении долей в совместной собственности на имущество при его отчуждении, сделка об отчуждении такого имущества также не может быть отнесена к сделке, подлежащей нотариальному удостоверению.
Если договором определяются доли в общем имуществе супругов и одним из супругов (либо обоими супругами) осуществляется отчуждение доли (долей) в праве собственности на такое имущество, данный договор содержит в себе элементы соглашения о разделе общего имущества супругов и соответствующего договора об отчуждении (например, договора купли-продажи, договора дарения), в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению.
В ситуации, когда по договору купли-продажи имущество приобретается, например, теми же супругами в общую долевую собственность, данный договор содержит в себе элементы соглашения о разделе общего имущества супругов и также подлежит нотариальному удостоверению.
Свои нюансы существуют и при заключении договора купли-продажи, по которому имущество приобретается в долевую собственность супругов, при наличии брачного договора, которым предусмотрен режим долевой или раздельной собственности. Указанный вид сделки не будет являться договором, содержащим в себе элементы соглашения, предусмотренного п.2 ст.38 Семейного Кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), ввиду чего данный договор не подлежит нотариальному удостоверению.
В связи с социальной значимостью и высокой распространенностью следующего вида сделок, особо стоит обратить внимание о виде сделки об отчуждении доли в праве собственности на жилое помещение, заключаемой во исполнение обязательства, взятого в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала.
В соответствии с п.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Согласно п.8 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 №862, в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, лицо, получившее сертификат, оформляет засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
В силу п.2 ст.218 ГК РФ приобретение права (в том числе права общей долевой собственности) на имущество, которое имеет собственника, может быть осуществлено на основании сделки об отчуждении этого имущества. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п.2 ст.421 ГК РФ). К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п.3 ст.421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.
Вместе с тем, при заключении сделки об отчуждении имущества в собственность несовершеннолетних детей их родителями необходимо учитывать следующее. В соответствии с п.3 ст.37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.
Следовательно, сделки об отчуждении доли в праве собственности на жилое помещение, заключаемой во исполнение обязательства, взятого в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала, подлежат нотариальному удостоверению.
Также стоит обратить внимание на следующий вид сделок – предоставление отступного. В соответствии со ст.409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Поскольку по данному соглашению осуществляется передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица, данное соглашение является сделкой об отчуждении. В силу данного обстоятельства соглашение об отступном доли в праве на недвижимое имущество должно быть нотариально удостоверено.
Таким образом, нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, а для такой сделки, обязательность удостоверения которой установлена законом или соглашением сторон, хотя бы по закону нотариальное удостоверение данной сделки не требовалось (ч. 2 ст. 163 ГК РФ).
Одновременно обращаем Ваше внимание, что нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, вправе представить документы (и впоследствии получить) на государственную регистрацию прав, что исключает дополнительное посещение офисов приема-выдачи документов на государственную регистрацию прав.

Выписки в электронно-цифровом формате, полученные по результатам оказанной услуги, являются легитимными. При этом государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится в сокращенные сроки — не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав, проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления (п.5 ч.3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Удостоверение сделок

(англ. attestation of transactions) — в РФ нотариальное действие, осуществляемое нотариусом в отношении сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и др. сделки. Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате** нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли оно требованиям закона.

Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту отвода земельного участка. Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения этого имущества.

Нотариус удостоверяет завещания дееспособных граждан, составленные в соответствии с требованиями законодательства, лично представленные ими нотариусу. Удостоверение завещаний через представителей не допускается. От завещателей не требуется представления доказательств, подтверждающих их права на завещаемое имущество. В случае получения уведомления об отмене завещания или нового завещания, отменяющего или изменяющего прежнее завещание, нотариус делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящемся у нотариуса, и в реестре регистрации нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено.

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.

Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки, удостоверяемой в нотариальном порядке, определяется лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, но не может превышать количества сторон, участвующих в сделке. Однако завещание и договоры о залоге имущества, возведении жилого дома, отчуждении жилого дома и др. недвижимого имущества предоставляются нотариусу не менее чем в 2-х экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус принимает на хранение один экземпляр указанных документов.

Большой юридический словарь. Академик.ру. 2010.

Нотариальным удостоверением называют юридическую процедуру проверки законности заключения сделки. Нотариус заверяет только письменные договора, подписанные в его присутствии. Законом предусмотрены случаи, когда отсутствие нотариального заверения влечет за собой признание договора недействительным. Возможно также обращение к нотариусу по соглашению сторон. Таким образом, перечень документов, подлежащих заверению, не ограничивается нормативно-правовыми актами.

Нотариус несет имущественную ответственность за совершенные действия, а в случае причинения вреда участнику сделки по вине уполномоченного лица, ущерб будет компенсирован.

• Преимущества удостоверение договоров нотариусом
• Недостатки удостоверения договора у нотариуса
• Обязательное удостоверение договора у нотариуса
• Простая форма заключения договора
• Документы для нотариального удостоверения договоров
• Порядок оплаты нотариального заверения договоров

Для получения таких гарантий стороны договора обращаются за нотариальным удостоверением по собственной инициативе, невзирая на возможные минусы прохождения этой юридической процедуры.

Преимущества удостоверение договоров нотариусом

Обращение к нотариусу упрощает процедуру оформления соглашения и гарантирует юридическую чистоту сделки. Главными преимуществами удостоверения договоров нотариусом можно назвать:

• Проверку законности предоставленных документов. Представитель нотариата проверяет удостоверяющие личность, правоустанавливающие и другие документы по сделке.
• Разъяснение сторонам юридических последствий заключения сделки, включая права, обязательства по договору и сроки их наступления.
• Проверку дееспособности сторон. Нотариус может отказать в заверении договора, если будут основания усомнится в способности гражданина нести ответственность за совершаемые действия.
• Установление действительных намерений участников договора.
• В случае заключения договоров с недвижимостью – проверку на отсутствие ареста на имущество.
• Возможность использования депозита нотариуса для безопасных взаиморасчетов при осуществлении сделок купли-продажи, что исключает мошенничество продавцов или покупателей.
• Сокращение сроков на госрегистрацию недвижимости, благодаря тому, что документы подаются в Росреестр нотариусом.
• Гарантии исполнения договора.
• Снижение риска судебного оспаривания сделки.

После заверения стороны могут воспользоваться еще одним преимуществом — получить дубликат договора в случае утери документа. При этом дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал.

Нотариальная проверка квартиры станет глубже

Следует упомянуть ещё несколько нововведений, которые в сферу недвижимости принёс закон 338-ФЗ. Они не расширяют присутствие нотариуса на рынке, но уточняют его функции при удостоверении сделок с недвижимостью. В частности, поправки, внесённые 338-ФЗ в закон о нотариате, предусматривают проведение углублённой проверки сделки, заверяемой нотариально.
В феврале 2020 года вступят в силу ещё несколько пунктов 338-ФЗ, в которых говорится о нотариальной проверке сделки с недвижимостью. Как пояснили в «Содружестве земельных юристов», если сегодня нотариус, удостоверяя сделку, проверяет только принадлежность имущества, то согласно новым нормам, нотариус должен дополнительно проверить обстоятельства, которые могут помешать сделке, например, обременения или ограничения.

В законе есть перечень сделок, для которых нотариальное удостоверение обязательно, — остальные могут быть заверены по желанию сторон.

Преимущества нотариального заверения договора. Если стороны заключают договор, для которого нотариальное удостоверение обязательно, визит к нотариусу — единственный способ заключить такой договор. В остальных случаях участники договора сами решают, заверить договор у нотариуса или ограничиться обычным письменным документом.

Заверенный договор дает участникам больше правовой защиты, потому что нотариус:

1. Проверяет законность документов.
2. Разъясняет участникам юридические последствия договора.
3. Проверяет дееспособность сторон.
4. Устанавливает действительные намерения участников сделки.
5. Проверяет наличие арестов в отношении недвижимого имущества, если договор касается недвижимости.

Нотариус должен засвидетельствовать, что стороны подписывают договор добровольно и находятся в адекватном психологическом состоянии.

Если кто-то из участников договора потеряет свой экземпляр подписанного документа, он всегда сможет получить у нотариуса дубликат. Он будет иметь такую же юридическую силу, как и подлинник.

Если заверяется договор купли-продажи недвижимости, нотариусы могут предложить удобную и безопасную форму расчета между покупателем и продавцом — через депозит нотариуса. Покупатель внесет деньги на специальный банковский счет — депозит нотариуса, — а нотариус перечислит деньги продавцу, когда будет зарегистрирован переход права.

Еще нотариально удостоверенный договор намного сложнее оспорить в суде, поскольку при сделке присутствовал незаинтересованный свидетель. Нотариус сможет подтвердить, что участники действовали без принуждения, полностью понимали смысл своих действий и их последствий и подписывали договор собственноручно.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Недостатки удостоверения договора у нотариуса

Среди основных негативных последствий обращения к нотариусу:

• Дополнительные затраты на услуги правового и технического характера. Стоимость зависит от вида удостоверяемого договора, суммы соглашения, степени родства между участниками сделки.
• Временные затраты, связанные с личным посещением нотариальной конторы.

Однако в случае последующего оспаривания простого письменного соглашения в суде стороны не только теряют гораздо больше времени, но и рискуют лишиться оплаченных денег или приобретенного имущества, поэтому выводы очевидны – нотариальное удостоверение является дополнительной защитой интересов сторон.

Как проходит процедура заверения подписи?

Прежде чем поставить свою личную подпись на документе, нотариус должен идентифицировать личность заявителя. Для этого заявителю необходимо предъявить документ, подтверждающий его личность — паспорт. В том случае, если требуется заверить подпись на документе юрлица, помимо паспортов могут потребоваться и другие бумаги:

• Устав компании
• Учредительный договор организации
• Свидетельства — ИНН, ОГРН
• Выписка из ЕГРЮЛ и т.д.

Точный перечень зависит от конкретной процедуры. Например, возможно заверение нотариусом подписи на заявлении в налоговую службу, на заявлении о принятии наследства или на банковских карточках. При этом ко всем документам предъявляется ряд строгих требований:

• Нотариусу должны предоставляться оригиналы документов.
• Если предоставляются корпоративные документы, на них обязательно должно присутствовать полное наименование организации, а также максимально четко отражена суть документа.
• На документах должны быть проставлены печати организации, а также стоять подписи уполномоченных лиц (руководителей).

Как правило, процедура заверения подписи в нотариальной конторе в том случае, если все документы оформлены правильно, занимает не более 30 минут. Заявитель при нотариусе подписывает документ, а нотариус после идентификации личности заявителя заверяет подпись.

Важно отметить, что в соответствии с законодательством заверить подпись на договоре нельзя, так как в этом случае удостоверяются не только подписи конкретных лиц, но и принадлежность того или иного имущества участнику сделки, а также воля сторон на заключение конкретного договора и факты, отраженные в документе.

Обязательное удостоверение договора у нотариуса

Нотариальная форма договора потребуется при заключении двухсторонних и односторонних сделок:

• Купли-продажи долей имущества.
• По ипотеке в праве общей долевой стоимости.
• По распоряжению недвижимостью на условиях опеки, включая договоры по отчуждению имущества несовершеннолетних или недееспособных граждан. Для их подписания дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства.
• Договоров купли-продажи, залога доли в уставном капитале ООО. Удостоверение таких сделок возможно только в случае наличия единогласного решения совета директоров или собрания акционеров.
• Договоров ренты.
• Брачных соглашений, заключенных до вступления в брак или после него. Только после нотариального удостоверения договора у супругов появляются права и обязанности, изложенные в тексте документа.
• Соглашений о добровольной выплате алиментов, которые впоследствии имеют силу исполнительного листа.
• Соглашений о разделе совместно нажитого имущества супругов. Такой нотариальный договор не носит обязательный характер и заключается при наличии обоюдного желания сторон. Он помогает упростить процедуру развода и сократить количество судебных заседаний. Если было принято решение заключать соглашение, посещение нотариуса обязательно.
• По составлению завещания.
• По уступке прав требования.
• Предварительных договоров, если они составляются в отношении недвижимости, находящейся в долевой собственности, либо же в собственности несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан.
• По регистрации объекта недвижимости, если документы предоставляются почтовым отправлением.

При удостоверении сделок возможны любые гражданско-правовые последствия, в том числе возникновение, прекращение, изменение гражданских правоотношений, изложенных в договоре.

Также обязательному заверению у нотариуса подлежат доверенности:

1. на заключение сделок, подачу документов в регистрационные органы;
2. на распоряжение правами, зафиксированными в госреестрах;
3. на регистрацию недвижимости, если документы предоставляются почтой;
4. на право пользования и распоряжения транспортным средством.

Важно! Если одна из сторон хотя бы частично исполнила обязательства по договору, а вторая уклоняется от посещения нотариуса для заверения, суд может признать сделку действительной.

ДОГОВОР

Лицензия нотариуса №000686 от 10.05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998

• Договор купли продажи
• Договор дарения
• Договор мены
• Договор брачный
• Договор займа
• Договор ренты
• Договор безвозмездного пользования
• Договор купли продажи доли в ООО

Правовой договор — соглашение двух или нескольких сторон, заключаемое в соответствии с гражданским законодательством РФ. Понятие и условия договора, а также порядок заключения, изменения и расторжения правовых договоров предусмотрены Гражданским кодексом РФ (глава 27-29). Суть договора — взаимное соглашение сторон договора об установлении, изменении и прекращении определенных гражданских прав и обязанностей. Сторонами договора могут являться как физические лица (граждане), так и юридические лица. Возможно заключение договора между гражданами, между юридическими лицами, а также между гражданином и организацией.

Так как в заключении договора участвуют две или несколько сторон договора, то договор признается двусторонней или многосторонней сделкой, и к нему применяются правила заключения сделок, предусмотренные главой 9 ГК РФ. Для заключения договора обязательно согласованное волеизъявление всех участников сделки. Обязательства, возникающие из правового договора, регулируются общими правилами ГК РФ об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено положениями ГК РФ и не противоречит характеру отдельных видов договоров.

Физические и юридические лица свободны в своем решении о заключении договора. Закон запрещает любое понуждение к заключению договора, исключением является обязанность заключения договора, предусмотренная ГК РФ, иными законодательными актами или взятыми обязательствами. Стороны договора вправе самостоятельно определять условия договора, за исключением тех случаев, когда закон устанавливает определенные правила включения соответствующих условий в договор (статья 422 ГК РФ). Законом разрешается заключение таких видов договоров, которых хоть и не предусмотрены ГК РФ и иными правовыми актами, но не противоречат смыслу и нормам гражданского законодательства.

Договор между сторонами принято считать заключенным, если он составлен в предусмотренной законом форме, и стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора. С момента заключения договор вступает в законную силу и становится обязательным для исполнения для сторон, его заключивших. Условия договора по соглашению сторон могут применяться и к гражданско-правовым отношениям участников сделки, возникшим до заключения настоящего договора. Законом или самим договором может быть предусмотрено условие, по которому обязательства по договору прекращаются по окончанию срока действия договора. Если данное условие в договоре не указано, то по закону срок действия договора прекращается с определенного в договоре момента окончания исполнения обязательств. По окончанию срока действия договора стороны продолжают нести ответственность за нарушение условий договора.

В зависимости от срока действия различают: — Срочный договор (заключенный на определенный срок и действующий в период определенного времени); — Бессрочный договор (не имеющий определенного срока действия или заключенный на неопределенный срок).

Моментом заключения договора является момент получения стороной, отправившей предложение заключить договор (оферту), согласия на заключение договора (акцепта) от другой стороны. Момент заключения правового договора, в котором предусмотрена передача какого-либо имущества, принято считать момент передачи данного имущества. Для договоров, которые подлежат обязательной государственной регистрации, моментом заключения является момент государственной регистрации, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Местом заключения договора считается место нахождения организации или место жительства гражданина, направившего другой стороне предложение о заключении договора, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора — условия о предмете, условия, отмеченные в законе и других правовых актах как существенные для определенного вида договоров, а также условия, по которым одна из сторон требует прийти к соглашению.

Если законом не установлена определенная форма договора, то договор заключается в любой форме, предусмотренной ГК РФ для заключения сделок: — Устная форма договора. Такой договор считается заключенным, если из поведения сторон видно, что они изъявляют волю совершить сделку. Устная форма договора применяется в том случае, если в законе или в соглашении сторон нет прямого указания на простую или нотариальную письменную форму для данных видов договоров. — Простая письменная форма договора. Такая сделка совершается путем составления письменного документа, в котором отражаются все условия договора, и который подписывается участниками сделки или уполномоченными на совершение данного действия представителями сторон. За исключением предусмотренных законом нотариальных договоров, в простой письменной форме заключаются сделки между юридическими лицами, сделки юридических лиц с гражданами и сделки между гражданами, когда сумма сделки превышает 10-кратный МРОТ, и независимо от суммы — в предусмотренных законом случаях. Если законом или соглашением сторон установлена простая письменная форма договора, то несоблюдение данной формы влечет недействительность сделки. — Нотариальный договор. В предусмотренных законом или соглашением участников случаях заключаемые договора подлежат нотариальному удостоверению путем совершения нотариусом или уполномоченным на совершение нотариального действия должностным лицом удостоверительной надписи на документе. Несоблюдение формы нотариального договора влечет недействительность сделки. — Государственная регистрация договора. Законом установлено, что права собственности на землю и недвижимое имущества подлежат регистрации в государственных органах. Если такой договор (например, договор продажи квартиры) не будет зарегистрирован, то сделка признается ничтожной.

Изменение и расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, ГК РФ и другими законодательными актами. Изменение или расторжение договора в судебном порядке возможно только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, а также в предусмотренных договором или законом случаях.

Виды договоров зависят:

1. От соотношения прав и обязанностей сторон: — односторонний договор, по которому у одной стороны возникают только обязанности, а у другой — только права (договор займа); — взаимный договор, по которому у каждой из сторон возникают как права, так и обязанности (договор купли — продажи).

2. От субъектов договора, в пользу которых он заключается: — договор в пользу участников, его исполнения вправе требовать только стороны сделки; — договор в пользу третьего лица, по которому исполнение обязательств осуществляется не кредитору, а третьему лицу (договор вклада на имя третьего лица с банком).

3. От характера перехода имущественных благ: — возмездный договор, по которому исполнение обязательств одной стороной порождает встречное представление от другой стороны (договор продажи имущества); — безвозмездный договор, по которому исполнение имущественных обязательств одной стороной не влечет встречного представления от другой стороны (договор безвозмездного пользования).

4. От юридической направленности: — предварительный договор, который представляет соглашение о заключении в будущем основного договора; — основной договор, заключение которого непосредственно порождает у сторон права и обязанности, связанные с перемещением материальных благ.

5. От времени возникновения правоотношений: — консенсуальный договор, который считается заключенным с момента его подписания участниками, для возникновения прав и обязанностей достаточно соглашения сторон (договор купли-продажи, договор подряда, договор имущественного найма); — реальный договор, который считается заключенным только с момента передачи объекта договора (договор займа, договор аренды автомобиля).

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ

НОТАРИУС В ОФИС НОТАРИУС НА ДОМ

Документы для нотариального удостоверения договоров

Основным документом, удостоверяющим личность, является паспорт гражданина Российской Федерации. Однако в зависимости от обстоятельств для установления личности могут быть предоставлены также загран- или дипломатический паспорт; удостоверение моряка; паспорт иностранного гражданина; вид на жительство; удостоверение беженца.

Полный перечень документов зависит от вида заключаемого соглашения.

Если одну из сторон сделки представляет уполномоченное лицо, представитель обязан предъявить на проверку доверенность, согласно которой совершает действия.

Для регистрации сделок с недвижимостью следует предоставить на рассмотрение документы о праве собственности на недвижимость. В то же время, стороны сделки могут обратиться к нотариусу с просьбой запросить необходимые сведения из ЕГРН.

При отчуждении доли в общей долевой собственности обязательно предоставляется согласие других собственников, имеющих право преимущественной покупки. Если при обращении к нотариусу такое согласие не предоставляется, заключение сделки откладывается, а совладельцы оповещаются о предстоящем отчуждении в предусмотренный ст. 250 ГК РФ способ.

Как правило, нотариусам требуется предоставить данные об оценке имущества, являющегося предметом договора.

Нотариальная форма договора предусмотрена законом

В соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры.

1. Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации).

2. Сделки по продаже земельной доли (п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации).

3. Сделки, которые связаны с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2020 года.

4. Сделки по продаже недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 30 Закона о регистрации). Их нужно регистрировать, если они совершены после 29 декабря 2015 года.

5. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по нотариально удостоверенному договору (п. 2 ст. 339 ГК РФ; п. 44 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

6. Договор уступки требования, основанного на нотариально удостоверенной сделке (п. 1 ст. 389 ГК РФ).

7. Договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

8. Договоры, которые направлены на отчуждение доли или части доли в уставном капитале ООО, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее – Закон об ООО).

9. Договор залога доли (части доли) в уставном капитале ООО (п. 2 ст. 22 Закона об ООО).

10. Предварительный договор, если основной договор требует обязательного нотариального удостоверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

11. Договор ренты (ст. 584 ГК РФ).

12. Брачный договор (п. 2 ст. 41 Семейного кодекса РФ).

13. Соглашение о разделе общего имущества, которое супруги нажили в период брака (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

14. Соглашение об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 Семейного кодекса РФ).

15. Соглашение об управлении хозяйственным партнерством (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах», далее – Закон о хозяйственных партнерствах).

16. Сделка, которая направлена на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства (ч. 3 ст. 12 Закона о хозяйственных партнерствах).

17. Договор инвестиционного товарищества (ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»).

18. Соглашение об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Порядок оплаты нотариального заверения договоров

Действующее нотариальной законодательство Российской Федерации не предусматривает жестких правил в отношении того, какая из сторон сделки должна оплачивать услуги нотариуса, поэтому участники договора действуют по взаимному соглашению.

Согласно общепринятой практике, расходы делятся пополам, однако возможны и другие варианты, когда дополнительные расходы несет та сторона договора, которая более другой заинтересованная в заключении сделки, что не противоречит «Основам законодательства Российской Федерации о нотариате» утвержденным ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1.

Нужен ли юрист на нотариальной сделке?

Адвокат по Недвижимости

Планируете сделку через нотариуса? Получите консультацию адвоката:

Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной. Сделка с недвижимостью — сложный многоэтапный процесс.

Любая сделка, и особенно купля продажа недвижимости — это юридические действия, и заниматься ими должен профессионал — юрист по недвижимости. В России существует много мифов касательно нотариальных сделок и нас постоянно на консультациях спрашивают:

Обязательна ли покупка недвижимости в нотариальной форме? Отвечаем — Согласно законодательству России, нет.

Гарантирует ли нотариальная сделка купли продажи безопасность и надежность? — нет, такие гарантии законодательством России не предусмотрены.

Можно ли оспорить нотариальную сделку? — Да, нотариальную сделку можно оспорить через суд!

Еще одно крупное заблуждение — нотариальную сделку можно провести самостоятельно (без риэлтора или юриста по сделкам) т.к. нотариус сопровождает покупку недвижимости. Это неправильно.

Дело в том, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Что бы добраться до этапа заключения нотариального договора нужно пройти 2/3 пути. Потому так часто спрашивают: Что делать после нотариуса? Если нотариус подписал договор, что дальше?

Правильный вопрос: «что делать до нотариуса и после нотариуса ?»

Что бы самостоятельно вести нотариальную сделку вы должны знать и уметь провести сделку купли-продажи в простой письменной форме, тогда на нотариальной сделке вы будете знать, что требовать от нотариуса. Как самостоятельно провести сделку купли-продажи квартиры — читайте здесь.

Почему нужен адвокат, если у вас нотариальная купля-продажа? — читайте здесь.

Понятие и функции нотариального удостоверения сделки, лица, осуществляющие нотариальные действия

Нотариальное удостоверение сделок – процесс подтверждения законности сделки между физическими или юридическими лицами, лицом, уполномоченным осуществлять такие действия. Для подтверждения сделки обращаются по разным причинам, а процесс проходит в порядке, установленном нормами законодательства.

Сделкой называют акт волеизъявления физических или юридических лиц, который подтверждает желание получить, изменить или прекратить определенные права. Основа для совершения сделки – правоспособность, позволяющая физическим и юридическим лицами осуществлять подобные акты.

Наиболее распространенный повод удостоверения сделок у нотариуса – операции и недвижимым имуществом.

Согласно закону, данное действие не является обязательным, что подтверждает Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности нотариального удостоверения регулируются статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положению закона, удостоверение осуществляется при помощи надписи лица, уполномоченного совершать подобное действие. Нотариальные действия может осуществлять нотариус или уполномоченное должностное лицо. Значение нотариального удостоверения сделки состоит в подтверждении законности соглашения путем подписи нотариуса. Подпись уполномоченного лица говорит о праве лиц на совершение сделки, законности содержания соглашения.

Необходимость удостоверения сделки нотариусом требуется:

• При наличии данного требования в положениях законодательства.
• В случае наличия соответствующего соглашения сторон договора.

Лица, имеющие право нотариального подтверждения сделок:

• Нотариус;
• Если в поселении нет нотариуса, сделку может удостоверять должностное лицо местного самоуправления;
• Уполномоченные лица консульств, если сделка происходит за пределами Российской Федерации.

Порядок нотариального удостоверения сделки

Порядок подтверждения соглашения уполномоченным лицом требует соответствия сделки нормам законодательства. Гражданское право фиксирует особенности соглашений, сделки, которые требуют нотариального удостоверения и другие правила оформления сделок.

Положения, которые проверяет и удостоверяет нотариус:

• Уполномоченное лицо проверяет форму, в которой составлено соглашение.
• Нотариус проверяет соответствие сделки воле лиц, которые ее подписывают. Сделка – это действие, которое является результатом свободной воли. Это обязательное требование – наличие фактора свободного волеизъявления проверяется уполномоченным лицом.
• Сделка не должна противоречить нормам действующего законодательства.
• Должны соблюдаться требования, выдвигаемые, согласно закону к лицам, которые заключают сделку. Главное требование – дееспособность лиц, которые заключают соглашение. Если лицо имеет неполную дееспособность или недееспособно, соглашение от их имени заключают лица, имеющие на это право по закону.

Как составить брачный договор, чтобы он прошел проверку у нотариуса?

Брачный договор начинает действовать с момента нотариального заверения. В ходе процедуры он проверяет правильность составления документа и соответствие требованиям закона. Поэтому, следует внимательно отнестись к составлению документа.

Какое имущество включается в соглашение?

Перед заключением контракта супруги должны согласовать порядок раздела имущества, приобретенного в браке. Оно подразделяется по следующим категориям:

• земельные участки;
• жилая недвижимость;
• транспортные средства;
• деньги и вклады;
• ценные бумаги;
• долговые обязательства;
• бытовая техника и электроника;
• мебель;
• другое имущество.

В отношении каждой категории устанавливается совместный, долевой или раздельный режим собственности. Стороны вправе отойти от принципа равенства долей и определить индивидуально, сколько положено каждому из них после развода.

В каких случаях нотариус откажет в заверении сделки?

Нотариус откажется заверить брачный договор, если он противоречит нормам СК РФ. Нельзя включать в соглашения следующие условия:

• обязанность супругов хранить верность друг другу;
• ограничение права мужа или жены на свободу передвижения;
• ущемление интересов несовершеннолетних детей;
• ограничение дееспособности одной из сторон;
• запрет получать образование, выбирать профессию, работать;
• указание, с кем останется ребенок после развода;
• назначение наследников имущества.

Запрещается вписывать в контракт условия, которые ставят в невыгодное положение одну из сторон.

В случае, когда при составлении брачного договора возникли сложности, рекомендуется обратиться к юристу по семейным спорам.