Что такое выкупная стоимость земельного участка?

Выкупная стоимость земельного участка – это цена участка, которая устанавливается для процедуры возмездного перехода в собственность арендованного участка. В иных случаях предназначается для выкупа ЗУ органами местной власти у собственника, при изъятии земель в пользу государства или муниципалитета, для публичных нужд и иных видов деятельности федерального или регионального масштаба.

Называют ее также часто «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости» потому что высчитывается она именно из кадастровой стоимости ЗУ.

Отличается от кадастровой и рыночной стоимости (об отличии мы поговорим далее) и начисляется без учёта таковых. Поэтому может значительно разниться в сравнении с ними или совпадать полностью или приблизительно.

Когда и в каких случаях понадобится ее знать?

Для налогообложения, которое опирается на кадастровую стоимость участка, выкупная стоимость не имеет никакого значения. Не играет данный вид стоимости так же существенной роли при покупке или продаже ЗУ. Как правило, рынок устанавливает собственные законы, влияющие на ценообразование и востребованность объектов недвижимости, что допускает поднимать или занижать стоимость.

Знать данные ценовые параметры участка следует при выкупе земель у администрации. Как правило, возмездный переход прав происходит тогда, когда землевладелец уже исчерпал свою возможность на приватизацию ЗУ, так как она предоставляется лишь единожды. После оформления приватизированного участка, последующее оформление земель может происходить только на возмездной основе. Такой регламент устанавливается на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г.

Соответственно, последующие имущественные операции потребуют возмещения стоимости надела в случаях:

1. Переоформления арендуемого у муниципалитета участка, на котором возведено (возводится) капитальное строение.
2. Переоформления в собственность участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненно наследуемом владении.
3. Переоформления участка под домом после вступления в наследственные права, если ЗУ не в собственности.
4. После проведения имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на не оформленной в собственность земле.
5. В перечисленных случаях допускается назначение выкупной цены, по инициативе администрации.

Отличие от кадастровой и рыночной стоимости

Выкупная стоимость имеет статичный характер и не подвергается влиянию тех или иных тенденций, на которые ориентирован рынок недвижимости. Например, если цены наделов поздней осенью и ранней зимой могут снижаться, то с приближением весеннего периода продавцы наделов не идут на уступки, постепенно поднимая планку установленных цен.

Кадастровая стоимость изменяется приблизительно один раз в 5 лет после проведения инвентаризации земель. Также собственник может по усмотрению изменить стоимость ЗУ, если это необходимо.Этот прецедент не означает, что выкупная стоимость попадает в непосредственную зависимость от процедуры переоценки земельного массива. Обозначенная сумма может так же отличаться в сторону уменьшения или увеличения, так как при её расчётах учитывается:

• Решение административной комиссии о базовых величинах, применяющихся при расчёте.
• Выбор формул и норм расчёта кадастровой стоимости, на основании которых выводится искомая сумма.

Оценка проводится со стороны субъекта, которому принадлежит земельный участок. В роли такового могут выступать как федеральные, так и региональные власти. А так же – органы местного самоуправления районных и поселковых административных отделов.

Пошаговая инструкция получения сведений о стоимости земельного участка по кадастровой стоимости

Для того чтобы получить информацию о сумме выкупа надела у администрации, следует подать заявку на оформление ЗУ в собственность, с приложением документов, которые удостоверяют право владения наделом. К таковым могут относиться:

1. акты выдела участка, независимо от года выдачи;
2. договор имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на ЗУ;
3. договор аренды ЗУ с муниципалитетом и т.п.

Заявка рассматривается административной комиссией на публичных слушаниях, после принятия положительного решения, их выносят в протокол и оформляют выпиской с предоставлением разрешения на выкуп.

К выписке прилагают квитанцию, с рассчитанной суммой, в которой указывается выкупная стоимость. Так же квитанция должна содержать состав базовых величин с расшифровкой, на основании которых проводились расчёты.

Рекомендуем также узнать, как получить кадастровую справку о стоимости ЗУ в данном материале.

Расчет стоимости земельного участка от кадастровой стоимости рассмотрим далее.

Применяемые формулы и методики расчёта стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости

Минимальный порог, допускающий ценообразование надела, зависит от процентной ставки, установленной для той или иной категории приобретателей. Она высчитывается от установленной на момент начисления кадастровой стоимости, за исключением случаев покупки недвижимости.

Если кратко, то процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка составляет:

1. 50% в некоторых регионах для пенсионеров и инвалидов
2. 20-60% для арендаторов
3. 80% если изменялась категория или целевое назначение

Таким нехитрым способом можно понять как рассчитать стоимость земли по кадастровой стоимости. Расчет выкупа земельного участка более подробно расписан ниже.

В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения. Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.

Для арендаторов земель устанавливаются суммы, положенные к выплате, в размере 20-60% кадастровой стоимости ЗУ. Точная процентная ставка для расчета стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка зависит от позиции администрации и решения, принятого административной комиссией. Например, при кадастровой стоимости в 100 тысяч рублей, минимальный размер выплат при переоформлении арендуемой земли составит 20 тысяч рублей, а максимальный – 60 тысяч. Такие различия дифференцируются по длительности нахождения земель в аренде или ином виде владения – чем дольше заявитель пользовался участком, тем ниже процент установленной ставки. Так же на ценообразование влияют наличие строений или иного имущества приобретателя, расположенного на участке.

Стоимость допускает увеличения, если изменялась категория или целевое назначение земель. В таких случаях она достигает 80%, что в обозначенном примере составит 80 тысяч рублей. При этом из установленной суммы высчитывается процент, связанный с периодом нахождения ЗУ в распоряжении титульного владельца.

Выкупить участки за минимальную стоимость могут правообладатели земель, у которых:

• участки находились в собственности 10-15 лет;
• на участках возведены капитальные строения.

В этом случае сумма стоимости выкупа земельного участка, назначенная административным органом к уплате, может составить:

• 20% кадастровой стоимости – для муниципальных земель;
• 2,5% — для земель, находящихся в федеральной собственности.

Особенности

Обозначенная стоимость опирается на кадастровую оценку земель. Мы ранее рассказывали, как узнать кадастровую стоимость. При этом, при назначении выкупной цены следует ориентироваться не на текущую сумму оценки, а на ту, которая являлась актуальной в момент приобретения недвижимости, расположенной на неприватизированном участке. Например, если частный дом приобретался в 2001 году, после чего проводилась неоднократная переоценка массива, то к процедуре выкупа выставляется стоимость, соответствующая году приобретения дома.

Для арендуемых земель опора на кадастровые сведения определяется на текущий момент, характеризующийся подачей заявления. Год постройки дома и число лет владения наделом вычитывают соответствующий процент из установленной кадастровой стоимости.

Если заявитель сам устанавливает стоимость выкупной цены в заявлении, орган власти обязан принять данную сумму в качестве руководства и признать актуальность таковой. Либо – отказать в процедуре. В этом случае допускается подача искового заявления в суд.

Переоформление на основании выкупа требуется внести в регистрационные сведения Росреестра на основании действия Федерального закона № 122-ФЗ, от 27.07.97 г. и статьи 131 ГК РФ.

Если безвозмездное оформление участка в собственность затрудняется рядом причин, его допустимо приобрести возмездно, уплатив соразмерную цену.

Теперь вы знаете как рассчитать стоимость земельного участка по кадастровой стоимости и мы надеемся что наша статья вам пригодилась в этом. Удачи в расчетах!

Верховный суд сегодня разбирался, как определять выкупную стоимость муниципального участка для компании, которая арендует и саму землю, и здания на ней. Арендатор настаивал, что цену нужно считать в процентах от кадастровой стоимости участка. С ним согласились три судебные инстанции. Однако администрация города полагала, что в расчетах нужно учитывать рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Компания «Долина» обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации Самары и гордепартаменту управления имуществом (дело № А55-4072/2016). Она просила признать недействительным пункт договора купли-продажи участка, которым департамент установил его стоимость в размере 74,3 млн руб. «Долина» просила уменьшить цену до 23,6 млн руб., а также взыскать с администрации излишне уплаченные 18,5 млн руб. (на момент подачи иска фирма уже выплатила больше 40 млн руб.) и проценты – 1,8 млн руб. Первая инстанция, а затем апелляция и кассация удовлетворили требования фирмы.

Суды руководствовались тем, что «Долина» является арендатором спорного участка и расположенных на нем сооружений. Она обращалась в департамент с заявлениями о выкупе этих зданий, но их не рассматривали. Тогда АС Свердловской области по иску компании обязал департамент определить условия приватизации арендуемых ею строений и участка (дело № А55-21868/2013). Стороны заключили договор купли-продажи, один из пунктов которого предусматривал, что цена объектов устанавливается на основании отчетов об оценке их рыночной стоимости, выполненных независимым оценщиком. Это положение фирма и оспорила в суде. Все три инстанции указали, что выкупную стоимость участка следовало определять в соответствии с подп. 3 п. 1 решения самарской Гордумы от 10 апреля 2014 года (касается муниципальных участков, занятых сооружениями). А именно в размере 30% от кадастровой стоимости (78,7 млн руб.), что составляет 23,6 млн руб. Спорный договор в части цены участка суды признали недействительной сделкой, а с продавца – администрации города – взыскали сумму переплаты с процентами.

Не согласившись с таким решением, администрация подала жалобу в ВС. Она указала, что департамент руководствовался положениями закона № 159-ФЗ, согласно которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его покупку по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Кроме того, в постановлении Президиума ВАС от 3 апреля 2012 года говорится, что в случае одновременного приобретения здания и участка выкупная цена и того, и другого должна определяться исходя из их рыночной стоимости. Администрация также считает, что поскольку на момент заключения договора покупатель еще не был собственником зданий, определять выкупную цену участка в процентах от его кадастровой стоимости и применять решение Гордумы, где говорится о собственниках зданий, было нельзя.

Экономколлегия ВС под председательством Елены Борисовой, согласившись с доводами администрации, отменила решения нижестоящих инстанций, а в удовлетворении исковых требований «Долины» отказала.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015 года:

6. Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяли положения пункта 2 статьи 281 ГК РФ и при определении выкупной цены руководствовались необходимостью определения как размера рыночной стоимости изымаемого имущества, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.

Так, например, при рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш. об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).

Определяя размер причиненной изъятием земельного участка упущенной выгоды, суды принимали во внимание, что, по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, являлся приблизительным и носил вероятностный характер. Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды, обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

При установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Например, при рассмотрении дела арбитражный суд установил совокупность условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды с учетом того, что сельскохозяйственное предприятие в результате изъятия земельного участка для государственных нужд лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности.

В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади.

Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалы дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия и размера убытков, причиненных изъятием принадлежащего истцу земельного участка.

В другом деле судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу о неверном определении районным судом выкупной цены в части включения в нее упущенной выгоды в виде потери продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры.

Установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из состава принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.

Размер причиненных изъятием данного участка убытков определен судом первой инстанции с учетом возможного наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка — для осуществления на нем индивидуального жилищного строительства. При этом суд пришел к выводу, что потеря продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры вследствие установления охранной зоны дороги и связанных с этим ограничений составляет упущенную выгоду ответчиков.

Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства представлено не было. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15, 281 ГК РФ, признал необоснованным расчет убытков исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.

(По материалам судебной практики Нижегородского областного суда, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, Курского областного суда)

Вернуться к началу документа: «Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков …»

АВЕНЮ

Главная «Авеню» >> Электронная библиотека

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ ГЛАВЫ 17 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 января 2010 года

Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА

Вступительное слово

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю
Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
Статья 263. Застройка земельного участка
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком
Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения
Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении
Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования
Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании. — Утратила силу
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений
Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
Статья 276. Прекращение сервитута
Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений
Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок
Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд
Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд
Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением
Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства
Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования
Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Авторы Комментария

Андропов Вадим Владимирович, заместитель директора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии — ст. 283 (в соавт. с И.Б. Мироновым); ст. ст. 284 — 286.

Жернаков Дмитрий Владимирович, доцент кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук — ст. ст. 268 — 273, 278.

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор Уральского филиала Российской школы частного права, доктор юридических наук, профессор — ст. ст. 262, 263.

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации — вступ. слово, ст. ст. 260; 261 (в соавт. с О.А. Рузаковой).

Манылов Игорь Евгеньевич, заместитель министра экономического развития Российской Федерации, кандидат юридических наук — ст. 287.

Миронов Илья Борисович, руководитель аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук — ст. ст. 279 — 282; 283 (в соавт. с В.В. Андроповым).

Михеева Лидия Юрьевна, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук, профессор — ст. ст. 265 — 267, 274 — 277.

Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппарата Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, доктор юридических наук — ст. 261 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым); ст. 264.