Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире

По статистическим данным около 18% граждан живут в коммунальной квартире.

Юристы рекомендуют выстраивать отношения на дружбе и понимании, чтобы избегать конфликтных ситуаций и судебных разбирательств.

Но что делать, когда «дружить» с соседями нелегко, а порой и невозможно?

Чтобы сделать условия существования максимально комфортными, соседи должны соблюдать определенные правила проживания в коммунальной квартире.

Понятие

Под коммунальным жильем следует понимать объект недвижимости, в который входит несколько жилых площадей, принадлежащих определенному количеству владельцев.

Это жилье выделяется тем, что люди, ведущие хозяйство и постоянно живущие в ней, пользуются совместными местами пребывания: кухней, туалетом, прихожей.

Закон разрешает проживать там владельцам долей, а также нанимателям жилья.

У каждой из сторон существует право на распоряжение собственной долей, а владельцы долей имеют возможность распоряжаться своей частью квартиры. Эта норма обеспечивается статьей 30 ЖК РФ.

Что говорит закон?

Законодательство регулирует вопросы взаимоотношений лиц, проживающих в одном помещении, где есть места для совместного пользования.

Однако не все правила регулируются на законодательном уровне. Существуют моменты, которые решаются только переговорами между жильцами или же в зале суда.

При возникновении проблемных моментов можно обращаться к нормам Жилищного кодекса РФ. Основные нормы проживания граждан в коммунальной квартире обозначены статьей под номером 43 ЖК РФ.

В ней закреплены равные нормы для жильцов, проводящих время в одном помещении. Право на пользование жилым объектом, как для собственников, так и для нанимателей не отличается.

Правила законного ведения хозяйства для каждого из жильцов одинаковы.

Под жилым объектом недвижимости понимается отдельное помещение, относящееся к недвижимому имуществу. Его условия подходят в целях проживания. Эта норма определена пунктом 1. Статьи 15 ЖК РФ.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ позволяет собственнику совершать любые действия со своим имуществом, которые не противоречат закону.

Права и обязанности жильцов

Возложенные обязанности, а также дозволенные права для жильцов исходят из того, каким правом они обладают на соответствующую комнату.

Собственники имеют право:

  • осуществлять прописку граждан по собственному усмотрению (временную и постоянную);
  • совершать сдачу комнат в соответствии с договором аренды.

Если речь идет о коммунальной квартире, то законные владельцы не должны получать разрешения от остальных проживающих лиц для совершения вышеперечисленных действий.

Присвоение квартире статуса коммунальной происходит после ходатайства собственников, которые обращаются в жилищную инспекцию. Окончательное решение происходит на основании судебного постановления.

Если лица владеют и живут в помещении на основании заключенного договора социального найма, тогда им следует получить разрешение на сдачу своей части под наем.

Для этого стоит заручиться разрешением:

  1. Наймодателя;
  2. Проживающих в квартире соседей;
  3. Представителей семьи нанимателя.

Норма по минимальному размеру жилой площади не должна нарушаться. Она должна составлять не менее 12 м².

Пользоваться, а также проживать в квартире имеют право все проживающие в ней граждане, а владеть и иметь право совершать юридические действия с ней только собственники.

О том, что такое социальный найм жилья, читайте в нашей статье.

Владелец части комнаты может:

  • продать свою долю;
  • обменять;
  • сделать подарок иному человеку.

Наниматели ровно как и собственники не обязаны спрашивать разрешение на проживание других лиц на безвозмездной основе.

Собственники и наниматели коммунальной квартиры должны аккуратно обходиться с имуществом в ней, не нарушать права соседей и вовремя оплачивать коммунальные услуги.

Нормы содержания мест общего пользования

Жильцы коммунальной квартиры в равной мере несут расходы за имущество, располагающееся в помещении. Причем их вклад напрямую зависит от занимаемой доли в помещении.

Каждая из сторон, живущих в одном помещении, имеет право расположить свои вещи (мебель) в квартире, но с тем условием, что она не мешает другим проживающим гражданам.

Общее имущество не подлежит реализации.

Уборка

Проведение уборки на общей жилплощади регулируется ЖК и ГК РФ. Ст. 43 ЖК РФ поясняет, что затраты на содержание общественного имущества несут все собственники.

При этом Гражданский кодекс уточняет, что затраты должны быть сообразны доле собственности.

Кроме того, следует учитывать количество людей, проживающих в одной комнате. Не будет логично, если проживающие в равных по площади комнатах 1 человек и четверо будут делить обязанности строго пополам.

Вопрос о проведении уборки в коммунальной квартире решается проживающими соседями совместно.

Если взаимное согласие не было достигнуто, тогда вопрос можно решить в судебном порядке. Суд не только обяжет соседей убирать в квартире, но и может призвать к материальной ответственности за тот период, когда соседи убирали вместо жильца.

В том случае если жилец отказывается осуществлять уборку, у него могут появиться проблемы в виде визита к нему сотрудников СЭС. Ему грозит штраф и запрет на проживание в квартире.

Меры, применяемые к соседу, не желающему осуществлять уборку:

  1. Обращение в СЭС;
  2. Штраф;
  3. Выселение из квартиры.

Как проводят общий ремонт?

Собственники жилых помещений имеют право в самостоятельном порядке содержать и ремонтировать общие помещения и имущество в коммунальной квартире.

Так гласит Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества».

Допускается привлекать сторонние организации (специалистов по ремонту).

Тут есть несколько вариантов развития ситуации:

  • Если ремонт объективно нужен (например, производилась замена труб, и пострадали стены), то затраты на него делятся между соседями. Кроме того, нужно определить: наймете вы бригаду рабочих и заплатите все вместе за проведенный ремонт или будете осуществлять его собственными силами. Тоже, конечно, сообща.

    Госстрой РФ вынес постановление, согласно которому каждые 3-5 лет в коммунальной квартире должен быть произведен ремонт.

    Правда, проверить это бывает достаточно сложно, да и редко, кому нужно;

  • Если вдруг один из собственников решил провести евроремонт с использованием дорогих материалов исключительно в целях красоты, то соседи не обязаны участвовать в таких тратах. Улучшение качества отделки помещения (например, замена деревянных окон на пластиковые) не является необходимым, а потому не обязывает жильцов платить за него;
  • Если ремонт объективно нужен, но соседи не желают признавать очевидного, дело можно решить через суд. Прежде, чем проводить отделочные работы, нужно получить заключение от Жилищной инспекции о состоянии помещения. Данный акт следует показать соседу, и если он не согласится нести расходы за ремонт, то с этим документом следует обратиться в суд.

Владельцы комнат могут самостоятельно подсчитать, сколько будут стоить ремонтные работы и составить соответствующую смету. Ошибочно полагать, что сосед, владеющий большей долей в коммуналке, должен вносить большие расходы.

Независимо от доли в коммуналке жильцы используют общие помещения в полной мере, поэтому должны вносить расходы на проведение ремонтных работ в одинаковой степени.

Если владелец доли отказывается от уплаты за общий ремонт, тогда есть возможность взыскать расходы в судебном порядке.

Соблюдение тишины

В коммунальной квартире существует режим тишины. Он начинается с 23 часов и заканчивается 7 часами утра, согласно «Закону о тишине» ФЗ № 52.

Допустимый шум днем составляет 55 децибел, а ночью только 45, что характерно для спокойного и тихого разговора.

Образец жалобы участковому на шумных соседей.

К фактам, являющимся нарушением тишины, относят:

  1. громкие голоса и крик, а также игру на инструментах;
  2. применение радиоприемников и телевизора;
  3. использование пиротехники;
  4. выполнение работ по ремонту, с применением инструментов, издающих шумы.

Судебная практика показывает, что за систематические нарушения тишины соседей выселяют из квартиры. Часто же нарушителю тишины грозит штраф или предупреждение.

О допустимых нормах шума в квартире по закону, читайте в статье.

Курение

Люди, которые не могут переносить табачный дым, часто жалуются на соседа, осуществляющего курение не только в своей комнате, но и на кухне или в ванной.

После курения предметы интерьера и одежда приобретают характерный запах. Запретить процесс курения практически невозможно. Проще договориться с соседом и попросить его выходить на балкон или производить процесс табакокурения в своей комнате.

Закона, запрещающего осуществлять курение в коммунальной квартире, нет. Однако в местах общего пользования курить запрещается.

Эта норма закреплена в ФЗ № 15 статье 12 «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака» от 23.02.2013.

Соседи не желают вдыхать дым от тлеющей сигареты, поэтому вынуждены обращаться к участковому, чтобы призвать нарушителя к ответственности. Если эта мера не принесет результат, тогда есть возможность обратиться в суд.

Образец жалобы участковому на курящих соседей.

О том, можно ли курить в коммунальной квартире, рассказывается в видеоролике:

Прием гостей

Нет закона, запрещающего жильцам квартиры принимать своих знакомых. Гости могут свободно посещать места для общего пользования, то есть кухню и туалет.

Однако рекомендуется заранее обговаривать с соседями время и срок посещения посторонних лиц, чтобы в будущем не возникало конфликтных ситуаций.

Приход гостей не должен нарушать:

  1. закон «О тишине»;
  2. общественный порядок в квартире;
  3. закон «Об ограничении курения табака».

Гостям запрещено не только шуметь, а также мусорить и жить в коммунальной квартире. В ответ соседи могут вызвать участкового.

Во всех остальных случаях можете смело принимать гостей.

Возможность содержания животных

Содержать домашних животных в коммунальной квартире можно, только если хозяева могут обеспечить соблюдение некоторых правил и норм.

Исходит это из Постановления Правительства РФ N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» от 21.01.2006 г.

Сюда входят:

  • нормы пожарной безопасности;
  • санитарные нормы и правила;
  • нормы экологии;
  • права и интересы остальных соседей.

Если раньше, согласно закону, чтобы завести кошку или собаку, требовалось получить согласие от всех проживающих в квартире в письменном виде, то позже в Постановлении «Об утверждении Правил пользования жилым помещением» информации на данную тему не стало.

Это означает, что любой жилец имеет право завести домашнее животное, если у соседей не имеется противопоказаний.

В таком случае опять же нужно получить их согласие.

Ограничения обычно не распространяются на хомяков, черепаху и других мелких животных, проживающих в аквариумах.

При этом заводчик несет ответственность за «поведение» животного: если, например, собака грызет мебель в местах общего пользования или лает ночью, жильцы других комнат могут подать на владельца питомца в суд.

О нормах и правилах содержания животных в МКД, читайте .

Проведение перепланировки

Если один из жильцов желает провести работы по перепланировке помещения, тогда этот процесс не отличается от условий проведения в других квартирах.

Для этого необходимы следующие действия:

  1. Получить согласие от всех жильцов на осуществление процесса по перепланировке. При этом документ должен быть в письменном виде;
  2. Необходимо составить детальный план перепланировки. Его создают надежные проектировочные организации;
  3. Далее нужно получить одобрение от БТИ, пожарной инспекции и других учреждений.

Если один из соседей по коммунальной квартире будет против проведения работ по перепланировке помещения, тогда это будет существенный аргумент для того, чтобы администрация предоставила отказ по запросу.

Образец жалобы в Жилищную инспекцию на незаконную перепланировку соседей.

Порядок оплаты коммунальных услуг

Вопрос оплаты коммунальных платежей решается одним из следующих способов:

  • счет будет предоставляться на все жилое помещение, а жильцы будут платить его в равных частях, в зависимости от их личных договоренностей;
  • каждый жилец, проживающий в пределах коммунальной квартиры, обращается в коммунальную службу и просит предоставить ему индивидуальный лицевой счет, чтобы оплачивать только за себя.

Для того, чтобы избежать спорных ситуаций, рекомендуется разделить лицевые счета между соседями по коммунальной квартире.

Если соседи не смогли решить вопрос самостоятельно, тогда правила по оплате услуг выглядят так:

  1. Оплата электроэнергии рассчитывается из мощности используемых в каждой комнате приборов питания, а также количестве их нахождения;
  2. Теплоэнергию оплачивают исходя из доли владения каждым жильцом коммунальной квартиры;
  3. Оплата за газовые услуги производится исходя из количества человек и гостей, проживающих в комнате более одного месяца.

Образец заявления о разделении лицевого счета.

Права на получение освободившейся комнаты

В том случае, если наниматель помещения в коммунальной квартире по договору социального найма покидает комнату, тогда на его место претендуют некоторые категории граждан.

В соответствии со ст. 59 ЖК РФ, категории претендентов в порядке убывания:

  • малоимущие семьи;
  • лица, стоявшие в очереди на улучшение условий проживания;
  • гражданин, запланировавший купить эту комнату по договору купли-продажи.

О том, как получить государственный сертификат на улучшение жилищных условий, читайте .

Поскольку освободившаяся площадь переходит обратно муниципалитету, только этот орган решает, кому ее предоставить.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире решил ее продать, то первым делом он обязан предложить приобрести помещение своим соседям. Именно они обладают привилегией покупки в данном случае.

Если они не хотят совершать покупку, то должны написать отказ от предложения.

Если вы не донесете до соседей информацию о продаже, то вашу сделку могут оспорить и аннулировать.

Соблюдайте закон, и тогда продажа пройдет гладко.

Если вы продаете комнату другому собственнику коммуналки, то других соседей можно не оповещать.

Если лиц, претендующих на комнату, нет, тогда доля может быть выкуплена соседями по рыночной цене. Если среди них не найдется желающего человека для приобретения части коммунальной квартиры, тогда она будет предложена иным лицам, которые хотят приобрести жилье.

Образец уведомления о продаже доли в коммунальной квартире и отказа соседа от преимущественного права покупки.

О том, как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире, рассказывается в видеоролике:

Нарушение порядка и ответственность

Конституция РФ устанавливает, что каждый человек имеет право на защиту собственных интересов. Проживание в коммунальной квартире и борьба с нарушителями часто взаимосвязаны.

Если диалог с соседями вести невозможно, тогда единственным выходом является судебный иск на нарушителя порядка.

Его подают в том случае, если нарушены права в местах общего пользования. После того как судебное решение будет принято, контролировать его исполнение будут судебные приставы.

Образец искового заявления о выселении гражданина из коммунальной квартиры.

Вопросы, касающиеся нарушения тишины, порчи имущества и воздействия табачного дыма должны решаться через правоохранительные органы. Обращение в эти органы должно быть подано в письменном виде.

Если была осуществлена незаконная перепланировка квартиры, тогда следует совершить обращение в БТИ.

Однако важно понимать: судебные тяжбы отбирают много сил и времени. И явно не добавят легкости в отношениях с соседями.

Поэтому рекомендуем решать вопросы мирно, стараясь в любом вопросе приходить к компромиссу.

Правила, предписанные для проживания в пределах коммунальной квартиры, распространяются как на собственников, так и на нанимателей помещения. Они касаются поведения людей, особенно в местах общего пользования.

Нарушение установленных законом норм может повлечь обращение к представителем правопорядка или в судебный орган. Поэтому нужно учитывать интересы соседей и осуществлять мирные договоренности по совместному проживанию.

Коммунальная квартира – это недвижимость, где одновременно проживают несколько лиц, не имеющих родства. Владельцы коммуналок имеют определенные права и обязанности, которые необходимо выполнять.

Что такое «коммунальная квартира»

В помещении находится несколько комнат, которыми разрешается пользоваться всем соседям. В типовую «коммуналку» входят:

  • санузел;
  • кухня;
  • коридор.

Использование коммунального жилья осуществляется по Жилищному кодексу. Правила проживания подробно описаны в статье 30 ЖК. Помещение может сразу принадлежать нескольким владельцам, которым дано право сдавать его арендаторам. Для этого собственнику требуется получить письменное согласие соседей.

Жители «коммуналки» обязаны соблюдать правила общежития. Все жильцы и квартиранты имеют конкретные права. Для создания нормальной жизни на соседей возлагается ряд обязанностей:

  • ремонт;
  • оплата ЖКХ;
  • использование квартиры.

Чтобы жить в нормальных условиях, каждый человек в «коммуналке» должен учитывать действующий закон, согласно которому сохраняется мирное сосуществование владельцев помещения.

Правила проживания

Постановление Правительства России №25, выпущенное 21.01.2006 г, подробно расписывает права и обязанности жильцов жилого помещения. Касается это и коммунального помещения, если они:

  • наниматели;
  • собственники;
  • члены кооператива;
  • арендаторы.

Жителям «коммуналок» разрешено сдавать комнату квартирантам. Но для этого требуется опросить всех собственников и получить согласие на проживание арендаторов.

Иногда коммунальной становится квартира, для которой суд выносит определение на разделение имеющегося помещения на две-три части. Первоначально в коммунальной квартире разделение по площади определялось как:

  • индивидуальное;
  • общее.

Однако по закону коммунальной считается недвижимость, определяемая кадастровым паспортом. Жители «коммуналки» имеют право не согласовывать самостоятельные действия с другими владельцами квартиры, когда требуется:

  • воспользоваться совместным имуществом по прямому назначению;
  • прописать квартирантов согласно установленному нормативу;
  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • завещать;
  • принять гостей, не нарушая санитарных правил (шум, соблюдение гигиены).

Если к жильцам пришли гости, соседи не должны запрещать им пользоваться предметами общей собственности. Никто не вправе создавать препятствия собственнику жилья, если его поведение некорректно, можно пользоваться:

  • кухней;
  • санузлом;
  • ванной.

Собственник имеет право устанавливать собственные вещи в кладовке, коридоре или подсобном помещении. Ответственность за запрет использования общего имущества будут нести люди, создавшие препятствия владельцу помещения.

Обязанности жильцов-собственников

В принципе трудно отделить права от обязанностей. Эти явления постоянно связаны друг с другом. Право владения общим имуществом требует соблюдения некоторых правил. Обязанности позволяют использовать права, не создавая помех друг другу. Для жильцов коммунального помещения они подразделяются на универсальные и специфические.

Строгое исполнение законов экологического характера относится к первой группе. Жильцам отдельной квартиры, а также любой «коммуналки» запрещается шуметь до семи часов утра, начиная с одиннадцати часов вечера. Не разрешается ломать оборудование, загрязнять воздух, курить в общедоступных местах.

Специфические обязанности касаются только людей, проживающих в коммунальном помещении. К ним относятся:

  • уборка;
  • обслуживание сантехники;
  • замена приборов учета;
  • ремонт помещения.

Безусловно, владельцы недвижимости обязаны сохранять инженерные коммуникации, расположенные в подвале дома, подъезде, придомовой территории. Кроме того, жильцы должны соблюдать чистоту внутри помещения, определять состояние коммуникаций, находящихся в комнате, и своевременно осуществлять их ремонт.

Что нельзя сделать без получения разрешения от соседей по коммунальной квартире

Места общего пользования

Владельцы коммунальной квартиры, согласно действующему законодательству, имеют право пользоваться территорией, отведенной для общего использования. К ней относятся:

  • кухня;
  • санузел;
  • коридор;
  • прихожая;
  • ванная.

Причем каждому жильцу разрешается занимать мебелью площадь, соответствующую имеющейся доле. Закон не устанавливает порядок использования мест, предназначенных для всех жителей коммунальной квартиры. Именно поэтому возникающие конфликтные ситуации, связанные с этими территориями, разрешаются в суде. Кроме прав использования такой площади, собственники обязаны содержать это пространство в порядке, при необходимости выполнять ремонтные операции.

Где разрешается курить

Действующее законодательство предусматривает ограничение курения сигарет в общественном месте. Иначе говоря, по умолчанию это разрешается делать только в собственной комнате. Такие действия категорически запрещаются проводить на территории общественного пользования.

Если соседи оказались курильщиками, разрешается курить в отдельных помещениях, которые они согласовали между собой. На этой площади должны обязательно соблюдаться правила пожарной безопасности.

Заметим, что действующие нормативы, касающиеся коммунальной квартиры, нигде не говорят о курении. Однако если курильщик создает дискомфортные условия проживания соседям, у них остается право потребовать прекратить табакокурение.

Если сосед игнорирует эти просьбы, жильцы могут попросить помощи у участкового по месту жительства. Конечно, такой вариант лучше использовать только в самом крайнем случае. Юристы советуют решить вопрос мирным путем без привлечения силовых структур.

Домашние животные

Без разрешения соседей невозможно завести собаку или другое домашнее животное. За ним придется ухаживать, в помещении появится посторонний запах. Не потребуется разрешения для разведения рыбок. Они молчат, не пахнут и тихо плавают в аквариуме.

Еще несколько лет назад применялась специальная норма, согласно которой житель, желающий ухаживать за домашним животным в «коммуналке», обязан был согласовать этот вопрос с каждым соседом. От них требовалось письменное разрешение. 21.01.2006 года вышло постановление правительства России № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Этот норматив перестал действовать.

Отмену такого положения нельзя считать разрешением на содержание в коммунальной квартире любого домашнего животного. Соседи будут испытывать дискомфорт от присутствия питомца. Жильцы имеют право потребовать его выселения. Кроме того, его присутствие может вызвать аллергическую реакцию. Когда не получается мирно договориться, соседи могут подать заявление в судебные органы.

Если жилец уже много лет ухаживает за домашним питомцем, он обязан выполнять несколько важных правил, соответствующих «коммунальному» общежитию:

  1. У соседей не должны возникать проблемы, связанные с животным. Хозяин должен учитывать ситуацию, а также интересы других жильцов.
  2. В «коммуналке» категорически запрещается держать больного питомца. Комната должна отвечать санитарно-гигиеническим нормативам.
  3. Помещение должно соответствовать современным экологическим требованиям.

Как оплачивается ЖКХ

Оплата за проживание в коммунальной квартире может осуществляться несколькими способами. Все зависит от имеющейся ситуации:

  1. Квитанция будет общей. Жильцы платят поровну или в определенной пропорции, согласно имеющейся договоренности между ними.
  2. У каждого жильца имеется право оформить собственный лицевой счет, чтобы платить только за себя. Это позволит избежать конфликтных ситуаций с соседями.

Наведение порядка

Жильцы коммунальной квартиры обязаны постоянно проводить уборку. Каждое помещение всегда должно содержаться в полном порядке, комната иметь чистый и опрятный вид. Ответственность устанавливается нормативами ЖК, где сказано, что за соседями закрепляется конкретная обязанность убирать помещение.

Проживающие в коммунальной квартире самостоятельно устанавливают график уборки. Очередность определяется общим собранием жильцов. Причем обязательно учитываются все, прописанные в комнате. Порядок дежурств устанавливается совместно.

Каждый жилец, согласно ЖК, отвечает своими денежными средствами за содержание всего имущества в комнате. Денежная сумма прямо пропорциональна величине доли имущества, принадлежащего собственнику помещения.

Ремонт и перепланировка помещения

Чаще всего конфликтные ситуации происходят из-за ремонта общей территории. Большинство граждан утверждают, что каждый должен вкладывать деньги в соответствии со своей долей. Практика показала, что это невозможно. Закон четко прописывает, что использование общей территории должно осуществляться на одинаковых условиях. Поэтому вклад в будущий ремонт должен быть равным.

Проводить ли ремонтные работы в коммунальной квартире могут решать сами жильцы. Если инициатором выступает управляющая компания, составляется смета расходов, а также предъявляется акт осмотра помещения.

Для проведения ремонта в собственной квартире не нужно ждать согласия соседей. Исключение относится к перепланировке всего помещения или к ситуациям, когда проводится ремонт общей территории.

Для осуществления перепланировки в помещении, которое принадлежит нескольким собственникам, требуется заручиться письменным согласием каждого жильца. Запланированные работы станут невозможными, если кто-то не даст своего согласия.

Ремонт, проведенный без согласования со своими соседями, считается незаконным. Жильцы могут обратиться в судебные органы, потребовать удаления незаконной конструкции, которую смонтировали без их разрешения.

Макарова Наталья Николаевна

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Добавить комментарий