Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, и относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность

Общая характеристика договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону. Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты. Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц. При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей. В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств.

Форма договора постоянной ренты

Соглашение о постоянной ренте, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, должно быть заключено письменно и нотариально удостоверено. Если такое соглашение предусматривает в качестве предмета постоянной ренты недвижимость, то оно подлежит государственной регистрации. При нарушении требования нотариально удостоверить соглашение о постоянной ренте, такое соглашение будет считаться ничтожным, то есть недействительным с самого начала. Если соглашение о передаче под ренту недвижимости будет удостоверено нотариусом, но не пройдет процедуру государственной регистрации, то оно будет считаться лишь незаключенным, потому что закон не ставит регистрацию соглашения в зависимость с его недействительностью.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты. Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте. Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте. Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

• невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
• неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
• признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
• поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
• другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

59. Понятие и виды договора ренты. Постоянная рента.

Договор ренты — это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ).

Сущность и значение. Исторически договор ренты является конструкцией, позволявшей вплоть до начала XX в. решить средствами гражданского права проблемы еще не существовавшего социального (в первую очередь — пенсионного) обеспечения. В настоящее время договор ренты продолжает сохранять свое значение в качестве дополнительного и альтернативного источника получения средств, в первую очередь, на содержание граждан.

Договор ренты является:

— реальным;

— возмездным;

— двусторонним.

Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, их доли в праве на получение ренты считаются (по умолчанию) равными. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты.

Форма. Всякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

· плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

· плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

· плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

· недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

· в других случаях, предусмотренных договором.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Комментарий к Ст. 590 ГК РФ

1. Рентные платежи могут осуществляться как в форме денежных выплат, так и в форме предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг. По общему правилу, закрепленному в п. 1 комментируемой статьи, основной формой рентных платежей при выплате постоянной ренты является денежная.

Стороны договора должны самостоятельно установить размер постоянных выплат. Минимальный и максимальный размер таких выплат законом не регулируется. На наш взгляд, минимальный размер выплат должен соответствовать смыслу и содержанию договора постоянной ренты. Получатель ренты, передавая свое имущество, надеется на минимально обеспеченную ренту, которая соответствует фактическому содержанию договора и возможности сторон обеспечить его исполнение в надлежащем порядке. Именно поэтому важно, чтобы размеры рентных платежей обеспечивали защиту интересов рентного кредитора и устанавливали объективные критерии отграничения ренты от притворной сделки, прикрывающей другую сделку. Так, если рентный кредитор передал дорогостоящее недвижимое имущество, а размер рентных платежей не соответствует фактическому доходу, который такое имущество могло приносить получателю ренты при иных формах его экономического использования, то возникает вопрос о реальной цели совершенной сделки. Сторонам следует учитывать требования законодательства и публичные интересы государства (в частности, фискальные) при совершении подобных сделок.

Эти положения нашли свое отражение и в судебной практике. Так, в Определении ВАС РФ от 13 октября 2009 г. N ВАС-12996/09 было указано, что законодатель, осуществляя регулирование договора постоянной ренты с учетом его особенностей и социального предназначения, предусмотрел — в целях защиты законных интересов получателя как социально уязвимой стороны в договоре — минимальный уровень рентных платежей и возможность их повышения, с тем чтобы обеспечить добросовестность и юридическую справедливость реализации таких договоров .

———————————
Определение ВАС РФ от 13 октября 2009 г. N ВАС-12996/09 // СПС «КонсультантПлюс».

Договором может быть предусмотрено, что денежные платежи стороны могут заменить на любое встречное удовлетворение: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг. В любом случае закон предусматривает правило, согласно которому любая натуральная выплата по своей денежной оценке должна соответствовать установленной договором денежной выплате.

Это правило представляется правильным с точки зрения защиты интересов получателя ренты, как уже было отмечено выше в решении Высшего Арбитражного Суда РФ, как социально уязвимой стороны договора. В случае просрочки выплаты плательщиком ренты обязательных рентных платежей будет возможно определить в соответствии с положениями ст. 588 ГК РФ проценты (по правилам ст. 395 ГК). Правила ст. 588 ГК РФ как раз и составляют особую меру защиты интересов получателя ренты.

2. Пункт 2 комментируемой статьи в диспозитивной форме устанавливает правило постоянной индексации рентных платежей; привязка делается к установленному законом минимальному размеру оплаты труда (МРОТ). В договоре стороны могут предусмотреть иной порядок увеличения ренты. Это правило позволяет получателю ренты индексировать свои рентные доходы в зависимости от условий, которые стороны могут прописать в договоре.

Существует интересная оценка судебной практикой обязанности плательщика постоянной ренты увеличивать размер ренты. Суды не признают в большинстве случаев, что неувеличение плательщиком ренты рентных платежей пропорционально МРОТ является основанием для расторжения договора постоянной ренты . Позиция судов основывается прежде всего на том, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

———————————
Постановление ФАС Центрального округа от 24 мая 2010 г. N А09-6804/2009 // Налоги и финансовое право. 2010. N 6; Определение ВАС РФ от 7 мая 2010 г. N ВАС 5720/10 // СПС «КонсультантПлюс».

Существенным нарушением договора признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была в праве рассчитывать при заключении договора.

Поэтому суды предполагают, что если стороны не установили в договоре особых условий для изменения (увеличения) рентных платежей, методику расчета и основания для такого изменения, то получателю ренты будет сложно доказать, что отказ от увеличения рентных платежей пропорционально увеличению МРОТ является существенным нарушением договора. Поэтому сторонам, прежде всего получателю ренты, стоит предусматривать иной порядок изменения рентных платежей и привязывать эти изменения не к изменению МРОТ, а к иному показателю (например, к официальному показателю инфляции в стране или др.).