Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

По специальному правилу, права появляются в мгновение передачи имущественных ценностей, предусмотренных договором.

Ст. 223 Кодекса содержит основные принципы касательно того момента, с которого у приобретателя появляется имущественное право. Рассмотрим, какие различия существуют между появлением права с мгновения передачи и госрегистрации имущества, существующие отступления от основополагающих правил, а также некоторые другие вопросы по рассматриваемой теме.

Установление мгновения перехода имущественного права на основании договора

Ч. 1 ст. 223 Кодекса устанавливает особое правило, по которому регламентируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

По специальному правилу, права появляются в мгновение передачи имущественных ценностей, предусмотренных договором.

Договоры могут быть различных форм:

• возмездного характера;
• безвозмездного характера.

Стороны, в том числе, имеют право составить договор как предусмотренный действующим законодательством, так и не предусмотренный. Допускается также появление имущественных прав у приобретателя имущества и по смешанному договору, содержащему структурные элементы договоров различного характера.

Переход права может быть также закреплен:

• в договоре об отступном;
• в контракте об уплате алиментов.

Пример № 1. Переход прав на имущество от арендодателя к арендатору производится при внесении последним стоимости выкупа имущества, предусмотренной договором сторон, как в дату истечения арендного срока, так и до таковой.

Правило о переходе прав на имущество в мгновение его передачи

Ст. 223 Кодекса регламентирует общую норму, связанную с возникновением имущественного права с мгновения передачи материальной ценности приобретателю.

Данная правовая норма имеет большое значение в правоотношениях – ведь само по себе заключение договора лишь свидетельствует об обязательстве продавца осуществить передачу имущества покупателю, но не о переходе имущественного права к последнему.

Существует особое правовое последствие – до тех пор, пока имущество не передано приобретателю, данная вещь может быть истребована для покрытия обязательств отчуждателя.

Правило о возникновении имущественного права с мгновения передачи материальной ценности приобретает особое значение в случае, если продавец заключил договор сразу с несколькими гражданами о передаче имущества. Имущественное право, в этом случае, появится лишь у того лица, которому будет фактически передано имущество.

Отступления от правила о переходе имущественных прав к покупателю по договору с мгновения передачи вещи

Норма о появлении имущественного права с мгновения передачи вещи является диспозитивной. Это означает, что участники правоотношений могут в договоре предусмотреть иные условия, отличающиеся от требований закона.

Пример № 2. Закон, в частности, ст. 491 ГК РФ, регламентирует возможность наличия в договоре купли-продажи пункта о сохранении имущественного права за продавцом до:

• уплаты стоимости имущества покупателем;
• наступления других обстоятельств, предусмотренных договором.

При этом покупатель не может до появления у него имущественных прав реализовать действия, закрепленные законом за собственниками материальных ценностей (владеть, пользоваться, распоряжаться).

Если покупатель вовремя не оплатит полную стоимость вещи, продавец может истребовать товар из незаконного удержания.

Помимо этого, отступления от общего правила могут быть установлены законом. Так, по ч. 2 ст. 223 Кодекса, имущественные права у покупателя возникнут в момент госрегистрации, если соответствующая операция по отчуждению подлежит госрегистрации в ЕГРП.

Приобретение добросовестным покупателем недвижимости у неуправомоченного отчуждателя

Абзац ч. 2 ст. 223 Кодекса определяет, что недвижимость, купленная добросовестным покупателем, закрепляется за ним на праве собственности после процедуры госрегистрации. Исключение из основной нормы – указанные в ст. 302 Кодекса случаи, при которых имущество может быть истребовано от добросовестного покупателя.

Данное правило еще раз подтверждает, что госрегистрация – исключительное доказательство существования имущественного права.

Таким образом, если госрегистрация прав на недвижимые объекты, отчужденные неуправомоченным продавцом, произведена, то право признают как существующее и законное до того, пока оно не будет оспорено собственником.

Ст. 302 Кодекса устанавливает основания, при которых собственник имеет право потребовать возврата вещи от добросовестного покупателя:

• если она была утеряна законным владельцем;
• либо выбыла из распоряжения гражданина, которому владелец ее передал;
• или же была украдена или прочим способом выбыла из распоряжения.

Получить заключение эксперта по договору в два клика

Момент возникновения права собственности у покупателя

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством «систему традиции»), если только иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности:

В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

Стороны могут заключить договор с условием сохранения права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В этом случае продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Риск случайной гибели вещи

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Однако в тех случаях, когда товар продается во время нахождения его в пути (в частности, путем передачи коносамента или других товарораспорядительных документов на товар), риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено самим договором или обычаями делового оборота (п. 2 ст. 459 ГК).

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя .

Комментарий к статье 223 ГК РФ

1. Правило, содержащееся в п. 1 комментируемой статьи, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Однако, если они не воспользовались этим своим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента ее передачи. ГК предусматривает, что законом может быть введено иное правило о моменте возникновения права собственности у приобретателя. В частности, такое положение введено п. 2 комментируемой статьи для имущества, подлежащего государственной регистрации.

2. Пункт 1 комментируемой статьи определяет момент возникновения права собственности. Эта же норма применяется также и к приобретению права хозяйственного ведения и права оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК).

3. Субъектом, в лице которого возникает право собственности в момент, определенный п. 1 комментируемой статьи, является сторона договора. ГК прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако он устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является приобретение права собственности.

4. Право собственности возникает у приобретателя по договору в момент передачи вещи. Пункт 1 комментируемой статьи не содержит определения передачи вещи. Ему посвящена ст. 224 ГК. К сожалению, в гл. 14 этому более общему вопросу отведено место после данной нормы, решающей более частный вопрос.

5. Норма, содержащаяся в п. 2 комментируемой статьи, является императивной. Если содержанием договора является приобретение права собственности на вещь, подлежащую государственной регистрации, то стороны договора не имеют права отступить от рассматриваемого правила. Только закон может установить иное правило. Таким законом, в частности, является Закон о регистрации прав на недвижимость. Регулируя государственную регистрацию прав на недвижимость, установленных решением суда, он предусматривает, что в этом случае момент возникновения права собственности определяется решением суда (ч. 1 п. 1 ст. 28).