Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной

регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося

бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или

обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Требования к документам, представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение,

прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать

требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию,

необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в

ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и

вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны

быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Хотелось бы остановиться на некоторых особых требованиях к содержанию правоустанавливающих документов и документов технического учета, необходимых в случае регистрации прав и сделок с землей. Одним из правоустанавливающих документов в данном случае является решение (постановление) местной

администрации. Оно должно содержать следующие данные:

1. Месторасположение земельного участка, его площадь и целевое

назначение.

2. Фамилию, имя, отчество лица, которому предоставляется земельный

участок.

3. Право (собственность, пожизненно наследуемое владение, постоянное

бессрочное пользование и др.), на котором данный земельный участок

предоставляется.

4. Список членов крестьянско-фермерского хозяйства (в случае

предоставления земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства).

5. Список членов садоводческого, огороднического, дачного

некоммерческого объединения граждан (при предоставлении для вышеуказанных

целей).

6. Список граждан, в соответствии с действующим законом имеющих право

на получение земельной доли при реорганизации сельскохозяйственного

предприятия.

Если в тексте постановления (решения) местной администрации имеются записи о

приложениях, списках и т.д., то данные списки, приложения должны быть

предоставлены вместе с копией постановления (решения) и являются неотъемлемой

его частью.

Также следует заметить, что эти правоустанавливающие документы после

вступления в действие Указа Президента РФ №1767 должны быть зарегистрированы

в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству и без

такой регистрации считаются недействительными.

Документы, необходимые для государственной регистрации представляются в

подлиннике (за исключением актов государственных и муниципальных органов) с

приложением копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции.

Копия, заверенная в установленном законом порядке, то есть нотариально или

организацией, издавшей документ, имеет такую же юридическую силу, как и

подлинник.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке

законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

3) представители сторон имеют надлежащие полномочия;

4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении,

оперативном управлении) правоотчуждателя;

5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные

условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного

вида);

6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и

распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям

законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она

является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления

перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

1) юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК

РФ);

2) совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

3) совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

4) совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

5) совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

6) под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

7) требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации

по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

8) заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона «Об акционерных обществах”);

9) приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением

положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об

основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29

этого Закона).

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не

соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее

оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции

вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например,

согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверить законность всех

сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они

обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента

подписания сторонами, а также если они совершены, по желанию сторон или

установлению закона, в нотариальной форме.

Установление оснований для отказа или приостановления

государственной регистрации.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции

проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект

и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации. Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации. Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не

может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись. Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться

до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не

может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи,

когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии

с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие виды

определений или решений, предусматривающих приостановление государственной

регистрации:

— определение суда об обеспечении иска (ст.134);

— постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено

право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения

соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323);

— определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362), —

а АПК РФ к подобным судебным актам относит:

— определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

— определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170);

— определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих

право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст.182);

— определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного

производства (п.1 ст.24 Закона «Об исполнительном производстве”).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в

учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и

оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также

делается отметка в книге учета документов.

Следует также упомянуть о том, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)”

(ст.21) предусмотрела специальные основания для приостановления

государственной регистрации, так называемое «отложение государственной

регистрации ипотеки”. К числу данных оснований относятся:

— непредставление каких-либо документов, являющихся необходимыми для

регистрации ипотеки в силу пп.2 и 3 ст.20 Закона «Об ипотеке (залоге

недвижимости)”;

— несоответствие договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним

документов требованиям законодательства (отсутствие нотариальной формы

договора об ипотеке и т.п.);

— необходимость проверки подлинности представленных документов, если

у регистратора возникли сомнения;

— наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся

предметом ипотеки, либо по поводу обращения взыскания на это имущество

Кроме того, следует упомянуть, что, согласно п.1 ст.19 Закона о

государственной регистрации, при возникновении у регистратора прав сомнений в

наличии оснований для государственной регистрации в течение месяца он обязан

принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об

этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные

доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации.

Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной

регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные

сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике

часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить

необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации «в связи с необходимостью предоставления недостающих документов”, которое удовлетворяется регистратором – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации. Ст.20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований дляотказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что

отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же

причиной для возвращению документов заявителю является непредставление либо

неполное представление документов, необходимых для государственной

регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить

представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих

требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления

документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона «Об

ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация

просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более

одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь

оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является

исчерпывающим.

1. Если право на объект, о государственной регистрации которого просит

заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации –

например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года и др.

2. Если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки – например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по

заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны.

3. Если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства – например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными.

4. Если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.

5. Если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости – например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласие собственника.

6. Если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением.

7. Если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества – например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта.

В п.2 ст.20 Закона о государственной регистрации указано, что отсутствие или

незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие

судебного спора о границах земельного участка не является основанием для

отказа в государственной регистрации прав на него. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна

быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в

суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.241 ГПК РСФСР, а

в арбитражный суд – предусмотренном ст..22 АПК РФ.

4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации. После внесения в ЕГРП записей о правах на недвижимое имущество правообладателю, арендатору или залогодержателю выдается свидетельство о государственной регистрации. Согласно Правилам ведения Единого

государственного реестра прав, в свидетельстве указываются в следующем

порядке:

— наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;

— дата выдачи свидетельства;

— реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право;

— данные о субъектах права (те, которые указываются в подразделе II ЕГРП);

— вид зарегистрированного права;

— описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер;

— существующее ограничения (обременения) права;

— дата и номер регистрации;

— фамилия, имя, отчество регистратора.

Обязательным реквизитами свидетельства являются также подпись регистратора и

печать учреждения юстиции. Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя. Бланки должны быть

надежно защищены от подделки. Заполняться свидетельство может как от руки,

так и автоматизированным способом. Следует заметить, что в тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимости удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения Единого государственного реестра установили следующую форму штампа регистрационной

надписи на документах:

Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним

Регистрационный округ №_____

Произведена государственная регистрация сделки «__”_______г.

№______________________________________________________

Свидетельство о государственной регистрации права

Серия______ Номер______________________________________

Регистратор________________ «___”_______________________г.

Подпись

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников

правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору

или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права

по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также

при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель – физическое лицо – обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица- правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о

зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных

свидетельств.

. Предоставление информации о зарегистрированных правах и сделках с

недвижимым имуществом.

В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен один из принципов

государственной регистрации прав на недвижимость – открытость сведений о

регистрации.Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации

включена в ст.131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию

прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о

произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация

предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию прав недвижимость,

независимо от места совершения регистрации.

Сразу следует оговориться, что последнее положение явно рассчитано на

действие в будущем, поскольку на сегодняшний момент еще не создан единый банк

данных о зарегистрированных объектах недвижимости. Поэтому в п.7 ст.33 Закона

о государственной регистрации указывается, что до создания системы

электронного обмена информацией между учреждениями юстиции по регистрации

прав информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок

с ним предоставляется по месту совершения их государственной регистрации.

Из положений Гражданского кодекса не ясно, какую именно информацию и каким

конкретно лицам предоставляет регистрирующий орган. Поэтому данную норму

можно рассматривать как принцип. Детализирует же данные положения Закон о

государственной регистрации (ст.7,8).

В соответствии с общим правилом, составившим ч.2 п.1 ст.7 Закона о

государственной регистрации, любое лицо может получить следующую информацию:

1) описание объекта недвижимости;

2) зарегистрированные права на него;

3) ограничения (обременения) прав.

Данная информация предоставляется в форме выписки из ЕГРП. Краткое описание

объекта недвижимости – это сведения о кадастровом и (или) условном номере

объекта, местонахождении (адресе), виде (названии) объекта, его площади.

Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление

информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права

(собственности, хозяйственного ведения и т.п.), размера доли в праве (если

объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), дате

регистрации. Хотя в реестре эти сведения даются в достаточно детализированном

виде, вряд ли нужно сообщать их в полном объеме любому лицу.

Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения

(обременения) (сервитут, ипотека и т.п.), сроки его действия, сведения о лицах,

в пользу которых ограничиваются права

Порядок предоставления информации о государственной регистрации довольно

прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему

государственную регистрацию, заявление, содержащее соответствующую просьбу, в

письменной форме. При этом заявитель обязан предъявить какой-либо документ,

удостоверяющий личность, а если за сведениями обращается юридическое лицо, то

его представитель должен, кроме того, предъявить документы, подтверждающие

регистрацию юридического лица и его полномочия. Наряду с названными

документами для получения сведений о государственной регистрации необходимо

предоставить платежный документ (квитанцию, платежное поручение из банка и

т.п.), поскольку, как правило, информация предоставляется на возмездных

началах (ст.8 Закона о государственной регистрации). Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти дней со дня подачи заявления. Заявление считается поданным при условии соблюдения всех вышеперечисленных условий (предъявления документа, удостоверяющего личность, подтверждающего оплату и

т.п.) В ином случае в приеме заявления может быть отказано. Хотя в законе не указано оснований для отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах, можно все-таки выделить ряд таких оснований. Так, отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (п.5 ст.7 Закона о государственной регистрации). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т.д. (ст.10 ГК РФ). Также можно отказать, если права на недвижимое имущество

возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации и

государственная регистрация таких прав не проводилась.

По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании

правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях

(обременениях), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у

него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе

прав на объект недвижимости. Исключение из этого правила содержится в п.3

ст.7 Закона о государственной регистрации, в котором говорится, что такая

информация может быть предоставлена только самим правообладателям, физическим

и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя,

руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов

государственной власти субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий,

находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам, имеющим в

производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их

правообладателями, а также лицам, имеющим право на наследование имущества

правообладателя по завещанию или по закону. Данный перечень является закрытым

и исчерпывающим.

Следует обязательно отметить, что использование сведений, содержащихся в

ЕГРП, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным

интересам правообладателей, влечет за собой ответственность в соответствии с

действующим законодательством

Заключение.

Таким образом, анализируя новый для нашей правовой системы, относительно

недавно введенный в действие Федеральный закон «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, мы пришли к следующему выводу.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

действительно внес существенные изменения в действующее законодательство.

Поэтому естественно, что в связи с его практическим применением возникают

различные проблемы, что, в свою очередь, повлечет за собой создание различных

работ об этом новом институте гражданского права.

Пока же, к сожалению, автору этой работы приходилось, по большей части,

руководствоваться комментариями к Закону о государственной регистрации и

собственным опытом работы в Регистрационной палате Удмуртской Республики.

К сожалению, рамки данной работы не позволили мне коснуться некоторых то и

дело возникающих проблем, связанных с практическим применением Закона о

государственной регистрации: например, такого больного вопроса, как вопрос о

плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с

ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах; о применении

ст.6 Закона о государственной регистрации; о вопросах, возникающих при

регистрации договоров аренды (помимо тех, которые уже упоминались в данной

работе).

Но, будем надеяться, в следующей работе я обязательно коснусь всех этих и

других вопросов, поскольку, уверена, дальнейшая деятельность учреждений

юстиции по государственной регистрации повлечет за собой возникновение новых

проблем. Впрочем, это ни в коей мере не означает, что эти учреждения будут

работать плохо – совсем наоборот, поскольку, как правило, проблемы с

правоприменением связаны именно с желанием наиболее точно соблюсти волю

законодателя

Список литературы.

1. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на

нежилые помещения. \\ Адвокат, 1999 г., № 9.

2. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В.

Крашенинникова. – Москва, 1999 г.

3. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная

регистрация, образцы документов. – Москва, 2000.истрация прав на недвижимое

имущество.\\ Право и экономика, 1999 г., № 12.

4. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество.\\ Право и

экономика, 1999 г., № 12.

5. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним. \\ Закон, 1999 г., № 5.

Список нормативных актов.

Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11.06.64 г. с последующими

изменениями и дополнениями.

1. Гражданский кодекс РФ (части 1, 2) с последующими изменениями и

дополнениями.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 05.05.95 г. № 123-ФЗ.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г.

4. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства

Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219

5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998

г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой

права собственности и других вещных прав”.

6. Постановление правительства РФ от 26.02.98 г. № 248 «Об установлении

максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое

имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных

правах”.

7. Положение «Об учреждении юстиции «Регистрационная палата Удмуртской

Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним”, утвержденное постановлением Правительства УР от 02.11.98 г. N

1017, с последующими изменениями.

Правовая экспертиза документов

Для начала давайте разберемся, что такое экспертиза документов вообще и в чем отличие правовой экспертизы документов от какой-либо другой экспертизы.

Экспертиза документов – общее понятие исследования документов на предмет их соответствия нормативным требованиям, подлинности, правильности составления, соответствия оригиналу и прочее.

Правовая экспертиза документов – исследование и анализ документов на соответствие их содержания и формы действующему законодательству.

Правовая экспертиза документов позволит выявить юридические ошибки документов, возможные риски и обеспечить их предупреждение, разрешить спорные моменты при заключении договоров, выявить их ничтожные или оспоримые условия.

В случае выявления юридических ошибок, наши эксперты в ходе проведения правовой экспертизы документов предложат решение для их устранения или варианты, обеспечивающие минимизацию рисков во избежание наступления негативных последствий.

Специалисты нашей компании проводят правовую экспертизу документов

  • любых видов договоров, дополнительных соглашений, актов, протоколов разногласий к ним;
  • учредительных документов юридических лиц;
  • внутренних распорядительных документов, локальных нормативно-правовых актов (постановлений, распоряжений, приказов, инструкций, стандартных форм и т.д.);
  • обязывающих документов государственных органов и организаций (предписаний, постановлений, предупреждений, уведомлений и т.д.)
  • процессуальных документов (исковых заявлений, судебных жалоб, возражений, отзывов и т.д.)
  • любых других документов для целей применения их на территории Российской Федерации.

Правовая экспертиза документов включает следующие этапы

Изучение положений документа на предмет выявления положений, нарушающих требования законодательства.

  • Оценка содержания текста документа (в том числе, анализ наличия существенных условий, необходимых для его юридической силы во избежание признания недействительным в будущем, наличия ссылок на законодательство и др.).
  • Оценка правильности оформления с точки зрения юридической техники (в том числе, анализ наличия необходимых реквизитов документа, правильной структуры, чёткого и грамотного изложения, поиск адресов учреждений и др.).
  • Оценка возможных рисков для Заказчика (клиента) (выявление «опасных» условий договора, в том числе выявляются обстоятельства, ухудшающие положение организации по сравнению с положением её контрагента и т.д.).
  • Выработка рекомендаций по минимизации потерь, внесению необходимых поправок в текст документа.

Правовая экспертиза документов является превентивной мерой, именно в этом случае ее результаты могут быть наиболее эффективно использованы в хозяйственной деятельности. Для проведения независимой правовой экспертизы документов достаточно предоставить копии исследуемых документов и сформулировать перед специалистом задачу.

Результатом правовой экспертизы документов является письменное Заключение, содержащее анализ представленных документов, исследовательскую часть, выводы и предлагаемые решения.

Документы для проведения экспертизы можно предоставить любым удобным способом

  • передать лично в офисе или нашему представителю
  • отправить по почте заказным письмом с описью вложения
  • в виде электронного документа по e-mail.

Стоимость услуг и сроки обсуждаются индивидуально в зависимости от объема работы и её направленности.

Правовая экспертиза, известная так же под названием юридической экспертизы, предназначена для проверки соответствия исследуемых документов текущему законодательству в той или иной области. Правовая экспертиза применяется в сложных случаях, когда необходимо установить легитимность юридических бумаг – договоров, уставов, приказов и пр. Эксперт в области юриспруденции может составить список вопросов, проясняющих содержание и специфику того или иного документа, подписываемого сторонами. Эксперт-юрист устанавливает перечень документов, необходимых для составления договора, а также содержание этих бумаг: приложений, актов, доверенностей, списков и перечней и так далее. Юридическая экспертиза проводится в следующих направлениях:

  • Установление конкретного нарушения того или иного законодательного акта в исследуемом документе.
  • Анализ отдельных пунктов договора, касающихся порядка расчетов, прав, обязанностей и ответственности заключающих договор сторон, порядка действий в случае наступления непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств и т.д.
  • Уровень детализации или расшифровки тех или иных положений договора или контракта.

Правовая экспертиза предназначена для проверки предоставленных документов на соответствие нормативным актам. Цель такой проверки заключается в выявлении разнообразных нарушений действующего законодательства, которые могут быть допущены по неосторожности, вследствие недостаточной компетентности лиц, подготавливающих бумаги, а также преднамеренно. На соответствие действующему законодательству могут быть исследованы, в том числе, муниципальные и региональные законодательные акты на предмет соответствия федеральному законодательству. Также анализируются приказы и постановления глав организаций – на предмет соблюдения прав и свобод сотрудников, обязанных выполнять положения приказов и постановлений. Юридическая экспертиза устанавливает соответствие следующим нормативным актам:

  • Федеральные законы.
  • Кодексы Российской Федерации (гражданский, уголовный, административный и др.).
  • Нормы и правила, утвержденные государственными органами, осуществляющими контроль в своей области.
  • Региональные и муниципальные законы.
  • Другие законы и подзаконные акты.

Правовая экспертиза может быть инициирована в ходе судебного разбирательства по вопросам выполнения сторонами обязательств по договору, если одна из сторон считает положения договора не соответствующими закону. Также подачу документ на экспертизу может заявить сотрудник (или группа сотрудников) какой-либо организации, считающий, что трудовые договоры, контракты или приказы их администрации нарушают положения действующего законодательства или непосредственно нарушают его конституционные права. К юридической экспертизе документов прибегают превентивно, для проверки договоров или контрактов перед заключением долгосрочной и дорогостоящей сделки. Это делается для того, чтобы впоследствии избежать судебных процессов относительно неочевидных и непрозрачных пунктов и положений подписываемых бумаг. Правовая экспертиза проводится для установления соответствия заключаемых сделок основам нравственности и правопорядка.

Во многих случаях юридическая экспертиза призвана разъяснять те или иные положения заключаемых договоров с целью обозначить завуалированный юридический смысл и так называемые подводные камни, которые может не заметить неискушенный в юриспруденции человек. Дело в том, что выражения обиходного языка и сходные юридические формулировки могут иметь совершенно разный смысл. Это связано со специфической трактовкой понятий в юриспруденции, равно как и в любой другой узкоспециальной области. Человек, не имеющий специальных юридических знаний, может извлечь из фразы договора иной смысл, отличный от того, который вложил в нее создатель документа. Кроме того, опытный юрист при подготовке договора может замаскировать невыгодные условия таким образом, что контрагент их просто не заметит. Чтобы не попасть в правовую кабалу, стоит прибегнуть к правовой экспертизе подписываемых договоров и контрактов.

Ситуации, в которых необходимо проведение правовой экспертизы

Правовая экспертиза может быть осуществлена в любой ситуации, которая, так или иначе, сопровождается оформлением документов – договоров, контрактов, приказов, положений или иных бумаг. Любой документ лучше проверить на правильность составления и соответствие текущему законодательству, если он вызывает сомнения у его составителей или у сторон, обязанных выполнять его положения. Чаще всего к юридической экспертизе прибегают в следующих ситуациях:

  • Если уже начато судебное разбирательство относительно выполнения сторонами обязательств по заключенному ими договору или контракту.
  • Если заказчику предстоит крупная сделка в области недвижимости. В этом случае эксперт-юрист может снизить риск потери крупных объемов средств, дать рекомендации по жилищному праву, проанализировать чистоту подготовленной сделки.
  • Перед заключением брачного договора. Эксперт может проверить соответствие договора законодательству и дать рекомендации по изменению некоторых пунктов или добавлению новых – для соблюдения интересов заказчика экспертизы.
  • При подготовке договора дарения имущества, договора ренты, а также завещания для определения соответствия готовящихся бумаг действующему законодательству.
  • При подписания договоров, касающихся услуг кредитования. При взятии большой суммы денег в кредит, перед подписанием договора на ипотечное кредитование, при займах на осуществление предпринимательской деятельности. В подобных случаях исследуется не только экономическая составляющая договора – легитимность начисления процентов и выполнения условий договора, но и соблюдение прав заемщика при наступлении особых условий – форс-мажорных, необходимости досрочного погашения, наступления банкротства заемщика или банкротства кредитора, и так далее.
  • Если необходимо дополнить договор дополнительными документами, регламентирующими нюансы взаимоотношений сторон или детализирующие обязанности и права сторон в особых случаях. К таким документам относятся разнообразные приложения к договору, акты и пр.
  • Если необходимо установить соответствие действий юридического лица ограничениям, жестко установленным учредительными документами.

Документы, которые необходимо предоставить для проведения юридической экспертизы

Поскольку юридическая экспертиза проводится непосредственно по бумагам, то для ее осуществления необходимо предоставить сами бумаги в любой удобной форме – в бумажном виде, на электронном цифровом носителе, прислать по электронной почте, предоставить копии, полученные сканированием или ксерокопированием оригинальных бумаг. Второе, что нужно сделать для того, чтобы запустить процедуру выполнения правовой экспертизы, это четко обозначить предмет ее проведения, то есть перечень вопросов, на которые должен ответить специалист. Должным образом сформулированные вопросы во многом способствуют получению наиболее релевантных запросу клиента выводов специалиста-эксперта.

Процедура проведения юридической экспертизы

Юридическая экспертиза проводится специалистом в области современного права, обладающего необходимыми знаниями и должным уровнем компетентности. Специалист в области юриспруденции должен владеть всеми необходимыми понятиями своей предметной области, ориентироваться в последних редакциях нормативных актов, грамотно оперировать вспомогательными документальными базами данных для грамотного осуществления своей экспертной деятельности. Правовая экспертиза, как правило, проводится по сложившейся методике и состоит из следующих этапов:

  1. Постановка задачи исследования. На этом этапе заказчиком исследования в сотрудничестве с экспертом формулируется список вопросов, на которые будет дан ответ, зафиксированный в экспертном заключении. Эксперт участвует в подготовке перечня вопросов для того, чтобы отсечь вопросы, находящиеся за пределами сферы его компетенции.
  2. Анализ правильности составления документа, предоставленного для исследования. Формальная правильность составления документа важна для оценки его права на существование в принципе. Дело в том, что неверно сформулированные договоры, контракты, или иные бумаги могут быть признанными недействительными из-за допущенных авторами ошибок.
  3. Анализ соответствия исследуемого документа действующим законодательным актам. Документы проверяются на наличие пунктов, прямо противоречащих действующему законодательству. В случае обнаружения положений, не соответствующих нормативным актам, выполнение сторонами своих обязательств по договору признается невозможным, а сам договор – недействительным.
  4. Исследование документа по конкретному запросу заказчика экспертизы – для выявления конкретных ошибок или нарушений, которые могли быть допущены составителями бумаг.
  5. Составление экспертного заключения. Экспертное заключение может быть предоставлено заказчику экспертизы устно – в виде особого мнения эксперта и некоторых рекомендаций по исправлению исследуемого документа. Также экспертное заключение составляется по запросу заказчика в письменном виде. В таком случае, оно содержит копии всех проанализированных документов, описание проделанных экспертом исследований, и письменные выводы эксперта в виде ответов на поставленные заказчиков вопросы.

Правовая база проведения юридической экспертизы

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, юридическая экспертиза может проводиться негосударственными организациями и специалистами, имеющими должный уровень специализированных знаний и профессиональной компетенции в данной предметной области. Это положение закреплено в статье 41 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г., регламентирующего процесс экспертной деятельности в Российской Федерации.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет недействительность заключенной сделки в том, случае, если она противоречит предписаниям законодательных актов.

Статья 169 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет недействительность сделки, противоречащей базовым принципам нравственности или правым основам законодательства.

Вопросы, которые следует поставить перед специалистом в области правовой экспертизы

Список вопросов в каждом конкретном случае вместе с экспертом – для того, чтобы перед специалистом были поставлены только те вопросы, которые лежат в сфере его профессиональной компетенции. Приведенный перечень вопросов является приблизительным и неполным. Он служит для формирования общего представления о спектре вопросов, на которые может ответить специалист по проведению правовой экспертизы. Вот типовые вопросы, которые задают эксперту-юристу:

  1. Правильно ли составлен исследуемый документ?
  2. Соответствует ли исследуемый документ требованиям нравственности и правопорядка?
  3. Каков риск признания исследуемого документа недействительным?
  4. Противоречит ли исследуемый документ действующему законодательству?
  5. Нарушает ли исследуемый документ конституционные права и свободы одного из контрагентов?
  6. Какие ошибки допущены при составлении исследуемого документа?
  7. Какие дополнительные документы надо подготовить для того, чтобы учесть интересы сторон?
  8. Какие пункты исследуемого документа подлежат изменению для того, чтобы документ был правильно составлен?
  9. Какие пункты следует добавить в исследуемый документ для соблюдения интересов сторон (или лица, инициировавшего экспертизу)?
  10. Какие пункты следует исключить из исследуемого документа?
  11. Каков юридический смысл данного пункта исследуемого документа?
  12. Какие обязанности на самом деле ложатся на сторону, подписывающую договор, в результате выполнения данного пункта договора?
  13. Необходима ли дополнительная детализация каких-либо частей исследуемого документа?
  14. Однозначно ли толкование данного пункта исследуемого документа?
  15. Как следует переформулировать пункт документа, чтобы ликвидировать юридическую неоднозначность его толкования?
  16. Содержит ли ошибки или неточности конкретный пункт (пункты) исследуемого документа?
  17. Является ли лицо, завизировавшее документ, уполномоченным для подписания подобных документов.
  18. Содержит ли исследуемый документ положения, ухудшающие положение одной из сторон по отношению к другой стороне?
  19. Может ли исследуемый документ в случае подписания повлечь за собой незапланированные расходы заказчика исследования (например, непредвиденные им налоговые отчисления)?

ВАЖНО Список предлагаемых вопросов не является исчерпывающим. При необходимости сформулировать другие вопросы целесообразно до назначения экспертизы обратиться за консультацией к эксперту.

АВЕНЮ

Главная «Авеню» >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость — особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
1.2.3. Участки лесного фонда
1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
5.1.1. Требования к договору купли-продажи
5.1.2. Регистрационные действия
5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
5.6.2. Объекты аренды
5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
5.6.4. Регистрация договоров аренды
5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав

Киндеева Елена Агзамовна — заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна — заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры «Менеджмент и финансы» Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 — 4, 6, 8 — 10, 12, п. п. 5.1 — 5.6, п. 5.5 совместно).

Добавить комментарий