По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

Наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма).

Глава 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договора найма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальному найму.

Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальномжилищном фонде социального использования — договор социального найма жилого помещения.

Относительно договора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, которая достаточным образом развернута в новом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных нормативныхправовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

В ч. 3 статьи 672 ГК сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Суть жилищного обязательства — во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта — ордера в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта — в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями .

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением,настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение другихсемей, поднанимателей,нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.

1.2. Объект договора найма жилых помещений

Объектом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.
Помещение признается жилым,если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе.
Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным — жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма.
Другие требования, относящиеся к объектам договоров коммерческого и социального найма, отражают имеющиеся различия между этими договорами.
Объектом договора коммерческого наймаможет быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их
размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т. е. «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья».
Пригодность жилого помещения для проживанияопределяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания во всяком случае относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т. п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.
Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т. е. составляют общий объект.
Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК).
Объект договора социального наймаотличается от соответствующего условия коммерческого найма двумя основными особен-
ностями: во-первых, он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т. п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.
Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроеннымприменительно к условиям данного населенного пункта. Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства (по сравнению с достигнутым в данном населенном пункте) и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.

Подводя итог данному параграфу можно сказать, чтопредметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения являются недвижимым имуществом.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

1.3. Стороны в договоре найма жилых помещений

Стороны договора — наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ — собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой — от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование — наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда — муниципалитетом — управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров найма жилого помещения.

УДК 347.453

СОВРЕМЕННОЕ ПРАВО №7 2011 Страницы в журнале: 92-94

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова

Договор коммерческого найма жилого помещения в современных условиях рыночной экономики выступает одним из основных способов удовлетворения жилищной потребности граждан. В связи с чем вопросы правового регулирования данных договорных отношений являются актуальными и требуют освещения в юридической литературе. Статья посвящена проблеме соотношения норм действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, законодательство, недвижимость, норма.

Legal regulation contracts of commercial hiring of premises norms of the civil and housing legislation of Russia

Kirichenko O.

Keywords: the contract of commercial hiring of premises, the legislation, real estate, norm.

Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно — с введением в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) — и по существу заменил предусмотренный ранее Законом РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (далее — Закон № 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор. В соответствии со статьями 1, 17 Закона № 4218-1 граждане могли арендовать жилье без ограничения его размеров за договорную плату. Закон № 4218-1 в отношении найма жилого помещения выделял договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), — договор аренды. После принятия части второй ГК РФ и внесения изменений в Закон № 4218-1 договор аренды стал представлять собой, по существу, два различных договора: договор аренды, в котором наниматель — гражданин — использует жилое помещение для личного проживания (т. е. договор коммерческого найма); и собственно договор аренды, в котором арендатор — юридическое лицо — арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания.

С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование.

Предваряя анализ особенностей правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов Российской Федерации.

Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья — это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. По мнению многих исследователей, какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства. В этом случае возникает закономерный вопрос: нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — имеют приоритет в регулировании таких отношений? А применительно к теме нашего исследования — как соотносятся нормы ГК РФ и ЖК РФ в регламентировании процесса коммерческого найма жилых помещений? В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ положения гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Но ситуация осложнена тем, что данный постулат блокируется аналогичной нормой ч. 8 ст. 5 ЖК РФ.

Традиционно жилищное право понимается как подотрасль гражданского, т. е. совокупность гражданско-правовых положений, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживания в них. Нормы жилищного права являются специальными по отношению к общим нормам гражданского права, что признается большинством авторов. В частности, А.А. Иванов делает следующий вывод: «Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости» — и отдает приоритет нормам ЖК РФ при разрешении коллизий двух базовых кодексов, т. е. в силу принципа конкуренции общих и специальных норм к жилищным отношениям в первую очередь должны применяться нормы ЖК РФ.

По мнению А.М. Эрделевского и Г.Ф. Шешко, противоречие между ГК РФ и ЖК РФ, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения нормы ГК РФ в соответствие положениям ЖК РФ. Такая возможность законодателем уже была использована в ст. 11 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ), где в целях приведения ГК РФ в соответствие ЖК РФ были внесены изменения в статьи 672, 679, 680, 685 ГК РФ. Таким образом, использовав возможность приведения ГК РФ в соответствие ЖК РФ, вносить какие-либо иные изменения в ГК РФ законодатель не счел необходимым. Отсюда, по мнению А.М. Эрделевского и Г.Ф. Шешко, отсутствуют основания рассматривать ГК РФ в рамках п. 1 ст. 4 Закона № 189-ФЗ, т. е. в числе законов, находящихся в стадии «впредь до приведения в соответствие ЖК РФ».

На наш взгляд, к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности нужно подходить следующим образом.

Во-первых, если признать, что нормы, содержащиеся в ЖК РФ, — это гражданско-правовые нормы (так как жилищное право — подотрасль гражданского), то вступает в силу правило п. 2 ст. 3 ГК РФ, и ч. 8 ст. 5 ЖК РФ нужно применять только при разрешении коллизий в рамках жилищного законодательства по вертикали. Сформулированный нами вывод подтверждается и позицией ВС РФ: «…наибольшую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК РФ должны применяться нормы этого кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК)» (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее — Постановление № 14).

Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст. 672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679), и временных жильцов (ст. 680), поднаймом жилого помещения (ст. 685).

Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п. 4 Постановления № 14: «Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)». Это в свою очередь обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ вообще отсутствует. На наш взгляд, стоит согласиться с В.Н. Лисицей: ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются прежде всего жилищным законодательством, а вторые, соответственно, — гражданским.

Использование жилищного законодательства, в том числе и норм ЖК РФ, при регулировании договора коммерческого найма жилого помещения ограничивается прямыми отсылками в конкретных статьях главы 35 ГК РФ. Пункт 1 ст. 673 — о порядке определения пригодности жилого помещения для проживания; статьи 679, 680 и 685 — об установлении нормы общей площади жилого помещения на одного человека; п. 1 ст. 682 — о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 — о дополнительных основаниях расторжения договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон. Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения — п. 3 ст. 682 ГК РФ) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, — ЖК РФ. В некоторых из приведенных статей ГК РФ жилищное законодательство названо прямо. В других используются при отсылке иные термины — «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК РФ) или «законодательство о норме общей площади жилого помещения» (статьи 679, 680 и 685). Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения — предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья.

На наш взгляд, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых к нему отсылок. Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи главы 35 ГК РФ. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье ГК РФ.

Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ. Данный вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями. В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели найма жилого помещения — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым фактически понимается договор коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что в свою очередь свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений.

Таким образом, на наш взгляд, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма. В свою очередь недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.

Библиография

2 См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. 2005. № 6. С. 87—88.

4 См.: Лисица В.Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. 2002. № 3. С. 23—26.

Договор социального найма. Правовое регулирование

Договор социального найма в Российской Федерации — это соглашение, по которому жилое помещение, которое находится в государственном и муниципальном жилищном фонде предоставляется для постоянного проживания гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по нормам предоставления жилья. Напомним, что договор социально найма и приватизация — это не одно и то же, разница между приватизацией и договором социального найма в том, что приватизированная квартира является собственностью гражданина, а по договору соц. найма находится в муниципальной собственности. У многих россиян среди прочих документов хранится выцветший от времени ордер на квартиру, полученную от государства еще в советские времена. Именно эта бумажка служила когда-то единственным основанием для вселения и давала право хоть всю жизнь прожить на доставшихся квадратных метрах. Теперь жилплощадь предоставляется не по ордеру, а по договору.

Оформление жилищных отношений с государством

Получилось, что люди занимают квадратные метры по разным документам, одни – по ордеру, другие – по договору. А у некоторых вообще ничего нет: потеряли ордер. Органы исполнительной власти решили устранить эту неразбериху в жилищных правоотношениях, связанных с пользованием жильем, которое находится в собственности муниципальных образований. В соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с гражданами стали заключать договоры социального найма, которые пришли на смену ордерам. А не так давно правительство утвердило Регламент подготовки договора и (или) дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением.

Заключаются они при предоставлении жилых помещений по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Например, очередникам – в связи с переселением, жильцам коммунальных квартир – при предоставлении освободившейся комнаты. Договоры найма постепенно сменяют ордера. Чаще всего ордера на квартиру выдавались исполкомами. У некоторых граждан остались на руках договоры социального найма, заключенные с местными ЖЭКами.

Имейте в виду: сейчас такие договоры не имеют юридической силы, поскольку по новым правилам выдавать их уполномочен Департамент жилищной политики и жилищного фонда города муниципально образования.

Так кому же необходимо заключать договоры?

Ответ короткий – всем, у кого их нет, правда, можно особенно не торопиться, да и вообще – жить без договора: никаких юридических последствий или наказаний за это не будет. Но все же лучше, когда отношения оформлены. К примеру, могут возникнуть ситуации, когда без такого договора пользования жилым помещением нанимателю просто не обойтись. Скажем, если ему потребуется вселить нового члена семьи или оформить жилищную субсидию. Однако не стоит забывать, что договор обязательно понадобится в случае приватизации жилья, занимаемого на условиях социального найма (если у нанимателя имеется только ордер). Или при сдаче жилплощади в поднаем.

Законодательство предусматривает возможность оформить следующие варианты договоров:

— договор социального найма жилого помещения;

— договор найма жилого помещения («коммерческий наем»);

— договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Обратите внимание, что любой из трех договоров заключается только в письменной форме на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти. Таким органом сейчас являются префектуры в административных округах.

Теперь о дополнительном соглашении. Это договоренность о дополнительных условиях пользования жилым помещением, оформляемая в виде договора или приложения к ранее заключенному договору. Например, дополнительным соглашением оформляется внесение изменений в договор при вселении новых членов семьи.

Еще один документ – акт передачи жилого помещения. Он подтверждает факт приема-передачи и отсутствие у сторон взаимных претензий в отношении передаваемого (принимаемого) жилого помещения. Акт оформляется при выделении жилого помещения очереднику или в связи с переселением, а также при предоставлении комнаты в коммунальной квартире в дополнение к занимаемой.

Типы договоров социального найма. Основные отличия

Все эти договоры имеют свои отличия и условия. Каковы они?

— Размер предоставляемого жилого помещения. Жилплощадь по договорам социального найма и безвозмездного пользования предоставляется по норме, составляющей 18 кв. метров площади жилого помещения на человека.

— Размеры жилого помещения, специально оборудованного для проживания инвалида с нарушением опорно-двигательного аппарата, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, могут быть более нормы предоставления, но не более чем в два раза.

— В отличие от социального найма и безвозмездного пользования, размер жилплощади, предоставляемой по договору коммерческого найма, не ограничен нормой предоставления (например, при наличии возможности у наймодателя жилье может быть предоставлено из расчета – по одной комнате на каждого члена семьи).

Оплата по договору социального найма

Общее для всех нанимателей: независимо от того, по какому договору они занимают жилое помещение (социальный наем, коммерческий наем или безвозмездное пользование), обязаны оплачивать предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилья по ценам, утвержденным правительством Москвы.

Отличия же состоят в следующем. Те, кто занимает жилые помещения по договорам социального найма, имеют право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Коммерческий наем льгот по оплате коммунальных услуг не предусматривает, нужно платить все сто процентов. При

этом плата за сам наем коммерческого жилья выше, чем социального.

Если жилое помещение предоставлено по договору безвозмездного пользования, то оплачивать нужно только коммунальные услуги (льготы учитываются), за пользование жилым помещением плата не взимается.

Сроки заключения договора социального найма

Договор социального найма – бессрочный. Живи, сколько угодно. Максимальный срок действия договоров коммерческого найма и безвозмездного пользования составляет пять лет. Договор может быть продлен на новый срок при наличии определенных оснований. В частности, если условия договора в течение пяти лет соблюдались. Если нет, помещение, занимаемое по коммерческому найму, попросят освободить.

При отсутствии оснований для заключения договора безвозмездного пользования на новый срок москвичам предоставляется занимаемое либо иное жилое помещение по договору социального или коммерческого найма в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

Порядок заключения и расторжения договора социального найма

Для заключения договора нужно обратиться в жилищный отдел окружного Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Заявитель либо его представитель (при наличии доверенности) представляет сотруднику жилотдела:

— заявление в произвольной форме;

— документы, удостоверяющие личность;

— копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;

— документы о заключении (либо расторжении) брака, если указанные в них лица подлежат включению в договор;

— справки, подтверждающие родственные отношения, если указанные лица подлежат включению в договор;

— документы, послужившие основанием для вселения граждан в жилое помещение:

а) ордер либо копию ордера, заверенную в установленном порядке;

б) выписку из решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения либо копию решения органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения, заверенную в установленном порядке;

в) обменный ордер либо заверенную копию корешка обменного ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма (найма, безвозмездного пользования);

д) документы, подтверждающие родственные отношения с гражданином, к которому иные граждане были вселены в качестве членов семьи;

е) иной документ, являвшийся основанием для вселения в жилое помещение;

— единый жилищный документ (выписку из домовой книги, при необходимости расширенную выписку из домовой книги с полной информацией о гражданах, проживающих в жилом помещении, а также проживавших ранее и выбывших за период с момента выдачи документа, указанного выше в подпунктах «а»–»г»;

при образовании коммунальной квартиры – единый жилищный документ (копию финансового лицевого счета);

экспликацию по форме 22:

а) при переустройстве или перепланировке;

б) при образовании коммунальной квартиры;

в) в иных случаях при необходимости;

— иные документы, содержащие сведения об изменениях или обстоятельствах, послуживших основанием для обращения.

Сотрудник отдела проверит паспорт заявителя, соответствие и полноту представленных документов, скажет, правильно ли написано заявление. После чего зарегистрирует документы в специальной книге либо в электронной базе документооборота. Затем выдаст заявителю выписку из нее с отметкой (штампом) о дате приема заявления и своей подписью. Или проинформирует заявителя устно о сроке подготовки договора и способах связи с сотрудниками отдела.

Отказ в приеме заявления и документов на подготовку договора допускается в случаях:

— когда жилое помещение, занимаемое заявителем, не относится к собственности города;

— при отсутствии оснований для возникновения жилищных прав и обязанностей в соответствии с законодательством;

— при обнаружении в представленных документах ошибок, незаверенных исправлений, неразборчивых записей и оттисков печатей;

— если предъявлен неполный комплект документов.

Отношения найма жилого помещения регулируются не только гражданским, но и жилищным законодательством. Причем, если отношения найма жилого помещения в коммерческом жилищном фонде определяются, в основном ГК РФ, то отношения найма в жилищном фонде социального использования и в специализированном жилищном фонде регламентированы ЖК РФ и иными актами жилищного законодательства. Положения гражданского законодательства могут применяться к этим отношениям лишь при наличии указания на это в жилищном законодательстве. Однако разграничить сферу гражданского и жилищного законодательства достаточно сложно. Ведь жилищное законодательство не содержит каких-либо собственных положений, определяющих право- и дееспособность участников жилищных отношений, в нем отсутствуют общие положения о сделках в жилищной сфере, обязательствах и многие другие. Таким образом, регулирование жилищных отношений, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения невозможно без применения соответствующих положений гражданского законодательства.

В свою очередь ГК РФ, регулируя отношения найма в коммерческом жилищном фонде, в ряде случаев прямо отсылает к жилищному законодательству. В частности, положениями жилищного законодательства определяются пригодность жилого помещения для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК), порядок внесения платы за жилое помещение, если этот вопрос не урегулирован договором (п. 3 ст. 682 ГК).

Конституция РФ относит регулирование жилищных отношений к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ст. 72). Таким образом, при регулировании отношений найма жилого помещения, в части, отнесенной к сфере жилищного законодательства, следует руководствоваться не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов РФ.

Итак, основным федеральным законом, регулирующим отношения социального найма и найма специализированного жилого помещения, является Жилищный кодекс РФ, он обладает верховенством в области регулирования жилищных отношений над иными нормативными актами (ст. 5). Действующий Жилищный кодекс РФ был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г.

Отношения по договору, так называемого, коммерческого найма регулируются главой 35 ГК. В данной главе есть нормы, которые были направлены на регулирование договора социального найма, однако, они могут быть применены только при отсутствии регулирования соответствующих отношений ЖК РФ. Однако такое регулирование в Жилищном кодексе присутствует.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Таким образом, можно выделить три уровня нормативных актов, составляющих жилищное законодательство:

федеральные жилищные нормативно-правовые акты;

жилищные нормативно-правовые акты субъектов РФ;

жилищные нормативно-правовые акты муниципальных образований.

Значительная роль в регулировании жилищных отношений отводится Правительству РФ. Оно вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ. В ряде статей ЖК РФ содержится указание на то, что порядок осуществления предусмотренных этой статьей действий определяется Правительством РФ. В частности, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 во исполнение п. 4 ст. 17 ЖК РФ утверждены правила пользования жилыми помещениями (п. 4 ст. 17 ЖК), определяющие основы пользования жилыми помещениями всех форм собственности и всех видов жилищных фондов. Также постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 был утвержден типовой договор социального найма жилого помещения, а постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 в соответствии со ст. 15 ЖК РФ было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса и принятых в соответствии с ним других федеральных законов. Нормативные акты субъектов РФ не должны противоречить федеральному законодательству. Регулирование отдельных вопросов, связанных с предоставлением и использованием жилья по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения, возлагается на субъектов РФ непосредственно Жилищным кодексом. Субъектом РФ, в частности, должен устанавливаться порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях (п. 7 ст. 52 ЖК). Так, в г. Москве соответствующие отношения регулируются Законом г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».

Органы местного самоуправления наделены правом на принятие нормативных правовых актов, содержащих нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Хотя договор коммерческого найма жилого помещения регулируется гражданским законодательством, в силу специфики объекта данного договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства. Некоторые из этих норм применяются в силу прямой ссылки на них в статьях Гражданского кодекса (например, абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 3 ст. 687 ГК). Необходимость применения других норм обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения ГК не регламентированы, однако их решение необходимо при регламентации отношений коммерческого найма жилого помещения. К примеру, в жилищном законодательстве определено, что понимается под жилым помещением и его отдельными видами – жилым домом, квартирой, комнатой (ст. 16 ЖК), регламентирован порядок осуществления переустройства (перепланировки) (гл. 4 ЖК), установлены пределы использования жилого помещения (ст. 17 ЖК) и др.