Принудительный обмен

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72–75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72–75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

  • 1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временного отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).
  • 2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).
  • 3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на нраве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).
  • 4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия па осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение нрав граждан при обмене жилых помещений связано с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жилищный фонд социального использования нс должен утрачиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору социального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые будут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

В г. Москве постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП утверждено Положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве, где установлено следующее:

«1.1. Гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное соответственно по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

  • 1.2. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, занимаемыми гражданами по договорам социального найма, найма, производится с взаимной передачей прав и обязанностей, предусмотренных соответствующим договором.
  • 1.3. Обмен жилыми помещениями жилищного фонда города Москвы, предоставленными по договорам социального найма, найма, может быть совершен с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы между гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся как в одном, так и в разных домах, расположенных как на территории города Москвы, так и за ее пределами. Обмен жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, расположенное в других населенных пунктах на территории Российской Федерации, осуществляется с согласия соответствующего органа местного самоуправления, в городе федерального значения Санкт-Петербурге – органа государственной власти данного субъекта Российской Федерации.
  • 1.4. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
  • 1.5. Проживающие совместно с гражданином, занимающим жилое помещение по договору социального найма, члены его семьи вправе требовать от данного гражданина обмена этого жилого помещения на иное жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому гражданину.
  • 1.6. Если между гражданами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.
  • 1.7. Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании договора об обмене жилыми помещениями.
  • 1.8. При обмене жилого помещения жилищного фонда города Москвы на иное жилое помещение, принадлежащее на праве общей собственности нескольким сособственникам, необходимо согласие всех сособственников на обмен принадлежащего им жилого помещения».

Итак, в указанном Временном положении допускается обмен жилого помещения, занимаемого по договору найма (коммерческого найма) и находящегося в собственности граждан. В обоснование данных норм, не предусмотренных ЖК РФ, делается ссылка на ГК РФ. Однако необходимо иметь в виду, что вопросы, касающиеся обмена жилых помещений, не регламентируются гражданским законодательством.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан сохранено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законодательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принудительного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

  • 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;
  • 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  • 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  • 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
  • 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
  • 6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых помещений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной (ст. 166–181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительности сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

  • 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.
  • 3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время».

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сделки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представителей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

  • 2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.
  • 3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена».

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформления обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (стоимость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ:

«1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньше, чем такие доходы».

  • Пункт 4 ст. 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П признан не соответствующим Конституции РФ, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование – по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, – не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка – вопреки установленным законом обязанностям родителей – нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Правовой центр «Гражданин», предлагает квалифицированные юридические услуги физическим лицам. Возможна поэтапная оплата по ходу ведения дела. Нужна консультация или срочная помощь? Звоните по тел.: 8 (920) 103-94-58 ; 8 (4852) 92-23-62.

Принудительный обмен жилых помещений

Что такое принудительный обмен жилых помещений?

Принудительный обмен жилых помещений — это раздел (разъезд) граждан, проживающих в одной квартире по одному договору найма, который происходит независимо от их согласия по решению суда (ст. 68 ЖК РСФСР).

Что предпочтительнее для разведенных супругов: раздел лицевого счета или принудительный обмен?

Это зависит от конкретной ситуации, однако можно учесть следующее.

1. Раздел лицевого счета возможен только в определенных квартирах, тогда как разъехаться можно практически из любой квартиры (даже если это однокомнатная квартира, можно найти вариант двух комнат в коммунальной квартире, одна из которых, например, будет в Подмосковье).

2. Судебное дело по разделу лицевого счета длится, как правило, недолго, так как измениться ничего не может, тогда как дела о принудительном обмене иногда затягиваются на годы, так как в обмене принимают участие не только разведенные супруги, но и посторонние люди, у которых нередко тоже меняются планы.

3. После раздела лицевого счета бывшие супруги все равно продолжают жить в одной квартире (по крайней мере какое-то время), хотя и в качестве соседей. После обмена они разъезжаются окончательно и могут вообще не иметь никаких дел друг с другом.

4. Для того чтобы стать собственником своей части квартиры после раздела лицевого счета, нужно будет согласие на приватизацию всей квартиры бывшего супруга. При наличии такого согласия квартира приватизируется в общую долевую собственность, а бывшие супруги становятся сособственниками со всеми вытекающими отсюда последствиями. При вселении же в квартиру по обмену у бывших супругов нет никаких препятствий к тому, чтобы приватизировать свои жилые помещения в обычном порядке.

Кто может требовать принудительного обмена жилого помещения?

Требовать принудительного обмена может любой из бывших супругов, независимо от того, кто является нанимателем и кто кого вселил когда-то к себе на жилую площадь.

Когда может понадобиться принудительный обмен?

Как было сказано выше, далеко не во всех квартирах возможно разделить лицевой счет, да и бывшим супругам не так часто удается поделить жилплощадь мирным путем, т. е. разъехаться. В этом случае прибегают к принудительному обмену.

ВОПРОС. Я уже несколько месяцев пытаюсь разъехаться с бывшим мужем путем принудительного обмена. Наконец нашла хороший вариант, правда, квартира, которую я хочу предложить мужу, находится в собственности. Разрешит ли суд такой обмен?

Однозначно нет, так как в этом случае бывшего мужа пришлось бы «принудительно» сделать собственником квартиры, а это противоречит основам гражданского законодательства.

Приведем конкретный пример, по которому было вынесено определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, был удовлетворен иск И. (бывшей жены) о принудительном обмене двухкомнатной квартиры: Т. (бывший муж) переселен в приватизированную комнату в трехкомнатной квартире, а И. с сыном — в однокомнатную квартиру; в спорную квартиру переселен В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 68 ЖК РСФСР если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Удовлетворяя исковые требования И., суд первой инстанции (районный, городской суд) указал, что предлагаемая ответчикам для обмена жилая площадь не ухудшает их жилищные условия, так как ответчики не лишены права обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. С таким выводом согласиться нельзя.

Спорная квартира относится к муниципальному жилищному фонду. Ответчики проживают на спорной жилой площади по договору найма жилого помещения, нанимателем которого является Т. Комната, куда в результате обмена должен переехать ответчик, принадлежит на праве собственности В. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с последующими изменениями) передача жилья в собственность граждан осуществляется на добровольной основе. Какое-либо принуждение исключается.

Суд своим решением удовлетворил исковые требования и переселил Т. в приватизированную комнату, в то время как ответчик возражал против принудительной передачи жилой площади ему в собственность. Ссылка на то, что ответчик вправе обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной, не является основанием для удовлетворения иска о принудительном обмене, поскольку нарушает принцип добровольности передачи жилья в собственность.

У Как происходит принудительный обмен?

Если между членами семьи (в данном случае — бывшими супругами) не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах (квартирах) (ст. 68 ЖК РСФСР).

Для этого инициатор обмена сначала должен найти подходящие варианты размена квартиры (они подбираются так же, как и для «обычного» обмена — см. об этом выше), а затем представить эти варианты в суд. Истцам по таким делам всегда следует самим осматривать жилое помещение, предлагаемое для принудительного обмена, с тем чтобы избежать обращений в суд с заведомо проигрышным иском. Вопрос о статусе лиц, участвующих в принудительном обмене, решается в судебной практике в зависимости от конкретной ситуации, поэтому граждан, участвующих в обмене, следует обязательно предупреждать о том, что это ситуация принудительного обмена через суд, так как они должны участвовать в судебном процессе в качестве третьих лиц (или соистцов).

Свое согласие на обмен третьи лица могут подтвердить двумя способами: либо они являются в судебное заседание и устно заявляют о своем намерении произвести обмен жилых помещений, либо оформляют нотариально заверенную доверенность истцу на право представлять их интересы в судебном заседании о принудительном обмене. В этом случае присутствие третьих лиц в суде не обязательно.

ВОПРОС. В суде в течение нескольких месяцев слушается дело о принудительном обмене между мной и моим бывшим мужем. Наконец суд своим решением удовлетворил мои требования и обязал мужа переехать в предложенную ему квартиру. Вдруг через три дня после вынесения решения граждане, с которыми мы должны меняться, заявляют о том, что они передумали, так как неожиданно нашли лучший вариант для обмена. Имеют ли они право отказаться от обмена? Нельзя ли было заранее взять с них обязательство, что они не откажутся от нашего варианта?

Да, такое право у лиц, участвующих в обмене, есть. Фактически лица, предоставляющие свою жилую площадь для обмена, просят суд удовлетворить требования истца по предложенному им варианту и тем самым защитить и их право на обмен. Следовательно, подобно истцам эти лица вправе отказаться от иска в любой стадии процесса вплоть до стадии исполнения решения. При этом их отказ от обмена в силу связанности с истцами одним вариантом обмена должен повлечь за собой прекращение производства по делу в любой стадии процесса. В отношении этих лиц не может быть применено принудительное исполнение решения. У истца нет никакой возможности подстраховать себя на случай подобных изменений, так как любые обязательства и расписки лиц, участвующих в обмене, никакой юридической силы не имеют.

Какие доводы сторон учитывает суд при вынесении решения о принудительном обмене?

При вынесении решения о принудительном обмене суд учитывает заслуживающие внимание доводы и интересы граждан, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ст. 68 ЖК РСФСР), признавая таковыми следующие обстоятельства.

1. В результате принудительного обмена по предложенному варианту жилищные условия разведенного супруга не должны ухудшаться. При этом рассматривается только тот вариант, который истец предлагает ответчику. Для себя истец может найти вариант, даже ухудшающий его жилищные условия, но не настолько, чтобы гражданин становился нуждающимся в улучшении жилищных условий. Такой обмен в суде не пройдет (см. об этом выше).

Например, предлагается к обмену двухкомнатная квартира. Бывший муж (истец) находит жене хорошую однокомнатную квартиру в этом же районе, а себе — комнату в многонаселенной коммунальной квартире. Его жилищные условия при этом явно ухудшаются, но суд это интересовать не будет, так как ответчику предлагается подходящий вариант.

2. Предоставляемая ответчику жилая площадь не может быть меньшего размера, чем ранее занимаемая. При этом учитывается и дополнительная жилая площадь, если один из супругов, имея на нее право, ею пользовался. По варианту обмена может быть предоставлена квартира или комната большего размера, чем ранее занимаемая, поскольку в этом случае не ухудшаются жилищные условия гражданина.

Например, в двухкомнатной квартире жилой площадью 34 кв. м проживают три человека: разведенные супруги и их несовершеннолетний ребенок, оставленный после развода с матерью. Таким образом, доля каждого члена семьи в этой квартире составляет 11,1 кв. м (34 : 3). Инициатором принудительного обмена выступает муж. Значит, он должен искать вариант обмена, по которому бывшей жене с ребенком предоставляется квартира жилой площадью не менее 22 кв. м.

3. В квартире, предлагаемой для обмена, должны присутствовать все существенные удобства, которые были в первоначальной квартире, как-то: лифт, мусоропровод, балкон, раздельный санузел, наличие телефона. Однако факультативные удобства во внимание не принимаются. Например, встроенный шкаф заменяется такой же по размеру антресолью, кладовка — лоджией и т. п. Если первоначальная квартира находилась не на первом или последнем этаже, а предлагаемая квартира находится именно на них, суд может счесть эти обстоятельства существенными.

В то же время состояние квартиры (до или после ремонта) существенного значения не имеет.

4. Если к обмену предлагается комната в коммунальной квартире, количество соседей не должно превышать количества лиц, проживающих с ответчиком в ранее занимаемой квартире.

Например, к принудительному обмену предлагается двухкомнатная квартира, где проживают бывшие супруги и их ребенок. Инициатор принудительного обмена — жена (ребенок остается с ней). Если она предлагает мужу комнату в коммунальной квартире, количество соседей в этой квартире не должно превышать двух человек (количество комнат при этом значения не имеет).

Кроме того, следует иметь в виду следующее обстоятельство. Если в коммунальной квартире, предлагаемой к обмену, проживают лица, которые злоупотребляют алкоголем, устраивают скандалы, нарушают правила общежития, это может быть признано судом как обстоятельство, ухудшающее жилищные условия ответчика. Так, одним из районных судов г. Москвы рассматривалось дело по иску жены к бывшему мужу о принудительном обмене двухкомнатной квартиры. Ответчику была предложена комната в коммунальной квартире. В судебном заседании ответчик пояснил, что в квартире, куда ему предлагают переселиться, одну из комнат занимает сосед, который злоупотребляет спиртным, скандалит. Соседи по лестничной клетке были вынуждены обратиться в отделение милиции в связи с его поведением. В судебном заседании были допрошены соседи, затребованы материалы из отделения милиции. Факты недостойного поведения жильца подтвердились, в связи с этим суд отказал в иске о принудительном обмене.

ВОПРОС. Жена предлагает мне для обмена комнату в коммунальной квартире, хотя мы размениваем трехкомнатную квартиру и можно было бы найти вариант отдельной квартиры. Могу ли я в принципе отказаться от коммуналки?

Согласно разъяснению Пленума Верховного суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. несогласие одного или нескольких членов семьи, проживающих с истцами (истцом) в отдельной квартире, переехать в жилое помещение, расположенное к квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, выделившиеся семьи фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

5. При принудительном обмене принимается во внимание удаленность предполагаемого жилья от места работы ответчика и данного населенного пункта. Например, по принудительному обмену нельзя переселить гражданина из одного города в другой либо из города в область, если, конечно, он сам того не желает.

С другой стороны, сам факт нахождения предлагаемой квартиры в другом районе города решающей роли не играет; здесь суд будет исходить из конкретной ситуации. Скажем, если жена предлагает бывшему мужу, работающему в центре, квартиру в другом районе, которая по удаленности находится на таком же расстоянии, что и предыдущая, то его возражения по этому поводу приниматься во внимание не будут. Другое дело, когда речь идет о переезде вместе с ребенком, который ходит в музыкальную школу рядом с домом, в район, откуда до этой школы будет добираться полтора часа; здесь суд скорее всего сочтет возражения ответчика убедительными.

6. Предоставленное жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Такие требования предусматривают условия, при которых проживание человека происходит без вреда для его здоровья. Благоустроенность означает наличие коммунальных удобств (водопровод, канализация, центральное отопление и т. п.). Таким образом, помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть неблагоустроенным. Решение вопроса о благоустроенности жилого помещения зависит от особенностей конкретного населенного пункта. Как правило, благоустроенным считается помещение со всеми коммунальными удобствами, имеющимися в большинстве домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов в данном населенном пункте. Квартиры в жилых домах, построенных по типовым проектам начиная с 1958 г., относятся к числу благоустроенных независимо от их планировки.

Норма жилья на одного человека также должна отвечать санитарным требованиям. Минимальный размер предоставляемых жилых помещений зависит от особенностей конкретного региона.

7. При принудительном обмене нельзя предлагать ответчику квартиру (комнату) в местности, по экологическому состоянию худшей, нежели прежнее место нахождения жилища. Необходимо учитывать такие показатели, как загазованность, шум и т. п.

Могут приниматься во внимание и другие обстоятельства, препятствующие (например, в силу возраста или состояния здоровья) пользованию предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если квартира, предлагаемая ответчику, отвечает всем вышеперечисленным требованиям и не ущемляет его жилищные интересы, можно ли быть уверенным в том, что суд вынесет положительное решение с первого раза?

Судебная практика сложилась таким образом, что от первых двух вариантов, предлагаемых к обмену, ответчик может отказаться, ссылаясь на формальные причины, часто несущественные, которые при желании можно найти в любом варианте. На третий же раз суд обязательно удовлетворит требования истца, если квартира будет «безупречно» вписываться в вышеперечисленные требования к ней. Поэтому истцам следует заранее искать запасные варианты для обмена. К сожалению, именно из-за этой практики дела о принудительном обмене порой длятся годами.

В какой суд необходимо обратиться с исковым заявлением о принудительном обмене?

С исковым заявлением о принудительном обмене необходимо обратиться в суд по месту нахождения спорной квартиры.

Какие документы необходимо представить при подаче искового заявления о принудительном обмене?

В этом случае вам понадобятся следующие документы:

— копия свидетельства о расторжении брака;

— копия решения суда о расторжении брака, если развод происходил в судебном порядке и принималось решение, с кем из родителей останется проживать ребенок;

— копии лицевых счетов со всех квартир, участвующих в обмене (выдается ЖЭО);

— выписки из домовых книг всех квартир, участвующих в обмене (выдается ЖЭО);

— поэтажный план и экспликация к нему всех квартир, участвующих в обмене (выдается БТИ);

— о правах истца на дополнительную жилую площадь (если такие есть);

— другие документы, касающиеся состояния жилого помещения либо подтверждающие необходимость обмена жилого помещения (справка о состоянии здоровья либо о неправильном поведении ответчика, ответы на жалобы или заявления из милиции, прокуратуры ит. п.);

— если речь идет о принудительном обмене квартиры ЖСК, необходима справка из правления кооператива о том, что пай не выплачен полностью;

— копии исковых заявлений для ответчика и третьих лиц;

— квитанция об уплате госпошлины.

Исходным для понимания сущности обмена является определение экономики как сферы общественных отношений, функция которой состоит в оптимизации использования ограниченных ресурсов в целях обеспечения максимума общественного благосостояния. Эта оптимизация предполагает перемещение ресурсов, которое обеспечивается через взаимодействия людей.

Все взаимодействия с этой точки зрения следует подразделить на:

· Неявные, не предполагающие перемещения ресурсов между участниками (например: конкуренция – соперничество за ограниченные ресурсы, зависимость – учет действий других лиц при выработке собственной стратегии и др.).

· Явные, предполагающие перемещение ресурсов. К ним относится распределение ресурсов между участниками и обмен как полный или частичный переход прав собственности на ресурс от одного экономического агента к другому.

Обмен (трансакция) – основной способ оптимизирующего перемещения ресурсов. Он может выступать в разных формах.

С позиций обособления и интеграции функций участников обмена, последний может принимать вид отчуждения ресурсов одним в пользу другого либо их объединения, кооперации в рамках общего ресурсного комплекса.

В плане эффективности акты обмена могут подразделяться на приносящие Парето-улучшение и увеличивающие общее благосостояние сторон либо не приносящие такового и выполняющие функцию перераспределения благосостояния.

С точки зрения соответствия обмена интересам сторон различают добровольный и принудительный обмен. Первый тип обмена отражает положительный субъективный выбор всех его участников, обусловленный получением определенных выгод. Он обычно реализуется в форме либо рыночных сделок, либо актов дарения. Принудительный обмен совершается без согласия одной из сторон. Он приносит выгоды лишь одной стороне и обычно связан с физическим насилием (угрозой насилия) со стороны другой. В качестве последней могут выступать частные лица или государство.

Наконец, акты обмена можно различать (как это делал Дж. Коммонс) по характеру отношений сторон, по главной цели этих отношений. Этот критерий позволяет выделить три разновидности трансакций. Трансакции сделок, отличительным признаком которых является передача товара из рук в руки. Трансакции управления, главным в которых является реализация властных отношений и асимметричности правового положения сторон при осуществлении экономической деятельности. Трансакции рационирования, которые обеспечивают наделение богатством того или иного экономического агента и в которых сохраняется асимметричность правового положения сторон при отсутствии отношений управления.

Необходимость обмена обусловлена рядом предпосылок. Важнейшей из них является ограниченность ресурсов. Эта ограниченность относительно и отражает противоречие между бесконечными по сути потребностями общества и конечным объемом доступных ему в данный момент ресурсов, которые могут быть использованы для удовлетворения потребностей. В условиях ограниченности ресурсов объективным требованием является выбор наилучших альтернатив их использования, обеспечивающих наибольший рост благосостояния. Соответственно, необходимо распределение наличных ресурсов между видами деятельности, которое отвечает указанному требованию.

Такое распределение связано, однако, со сложившимся территориальным размещением ограниченных ресурсов, которое, как правило, не совпадает с оптимумом их размещения. Тому есть естественные и экономические причины. Первые относятся, прежде всего, к природным и частично – трудовым ресурсам, аллокация которых изначально не детерминирована общественными потребностями. Экономические (сформированные человеком) причины обусловлены тем, что хозяйственная деятельность, в процессе которой создается основная масса ресурсов, основана на разделении труда. Вследствие этого место создания ресурса не совпадает с местом его рационального потребления.

Несовпадение структуры оптимального и фактического размещения ресурсов требует их перемещения. Такое перемещение представляло бы чисто техническую проблему, если бы все ресурсы принадлежали обществу, а не частным лицам. В условиях господства частной собственности на ресурсы отношения собственности становятся важным фактором, влияющим на процесс перераспределения ресурсов в экономике и на общественную эффективность их использования.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Экономисты по-разному определяют различия между добровольными и принудительными действиями. Однако без установления этих различий невозможно определить смысл понятий «свободный рынок» и «государственное вмешательство»..

Под рынком можно понимать добровольный обмен товарами и услугами, в том числе и при посредничестве денег. Степень рыночности мы можем оценивать по соотношение масштабов добровольного обмена и принудительных изъятий. Всякий добровольный обмен взаимовыгоден для его сторон. Всякий недобровольный или принудительный обмен заведомо невыгоден хотя бы одной стороне обмена.

Почему мы утверждаем, что добровольный обмен благами всегда взаимовыгоден? Потому что стороны ценят то, что получают в результате обмена больше, чем то, что отдают. Если хотя бы одна из сторон оценивает то, что имеет так же, как то, что предлагается в обмен (или более), то обмен не происходит, поскольку он лишен смысла.

Коммерческий обмен толкает человечество к лучшему (более экономичному) разделению труда, разделение труда толкает развитие обменных процессов, оба этих процесса, развиваясь по спирали, вынуждают человека идти по пути повышения производительности труда, развивая все большую специализацию. Таким образом, идет экономическое развитие по возрастающей спирали.

Закон обмена –это взаимное встречное отчуждение продукта с целью получения взаимной выгоды и улучшения уровня разделения труда. В основе всякого обмена, как и в основе разделения труда, лежит различие людей в умении что-либо делать, производить, а также в различие условий их местонахождения.

Добровольность обмена – это наличие прав собственности у обеих сторон на средства производства, произведенным продуктом, и продуктом, полученным при обмене, наличие прав полного распоряжения своей рабочей силой, наличие права выбора сферы приложения своим силам и своим средствам производства, наличие борьбы с монополизацией, наличие равноправной конкуренции, наличие ограничения вмешательства в экономику правительства. Ограничение правительства предполагает справедливое налогообложение, ограничение выпуска наличных денег и других ценных бумаг в обращение, законодательное ограничение влияния чиновников различных уровней на экономику, зависимость уровня заработной платы чиновников от экономической ситуации и т.д.

Главный признак развития любой экономики – это наличие и рост (снижение) обоюдовыгодных обменов. Иными словами, чем лучше развита и развивается торговля, и вообще товарообменные процессы, тем выше уровень развитости экономики. И, соответственно, чем больше распределения в экономике, тем для нее хуже. Чем больше взаимовыгодных обменов, тем быстрей происходит замещение продукта, производимого при помощи менее низкого уровня производительности труда продуктом, произведенным с более высоким уровнем производительности.

Поэтому каждый производитель, который хочет быть конкурентно способным на рынке и иметь достаточную прибыль, должен стремиться к повышению производительности труда. Для чего он должен: постоянно совершенствовать и обновлять технологию своего производства (будь то товары, работы или услуги), обновлять оборудование, замещая старое новым более производительным, стараться применять новые материалы, разрабатывать и запускать в производство новые продукты, совершенствовать старые, но пользующиеся спросом, создавать благоприятные условия для своих потребителей и иметь оптимальную численность работающих. И все это должно быть понятным, прежде всего правительству и законодателям, задача которых создать наиболее благоприятные условия для развития экономики, а не тормозить этот процесс, создавая всевозможные бюрократические преграды.

Дата добавления: 2015-08-17 ; просмотров: 2700 . Нарушение авторских прав

Рынок — (Market) Рынок это система отношений между продавцом (производителем услуг/товаров) и покупателем (потребителем услуг/товаров) История возникновения рынка, функции ранка, законы рынка, виды рынков, свободный рынок, государственное регулирование… … Энциклопедия инвестора

ЛИБЕРАЛИЗМ — Традиционная концепция либерализма. Основная идея либерализма, возникшего в 17 и 18 вв. и вступившего в пору расцвета в 19 в., состоит в том, что человек должен располагать свободой для определения своей собственной судьбы. С точки зрения… … Энциклопедия Кольера

Свободный рынок — Часть либертарианской философии Либертарианство Проис … Википедия

Рента государственная — Государственная Р. есть особый вид государственного займа, по которому государство принимает на себя обязательство уплачивать ежегодно или в более короткие сроки определенный доход на занятый капитал, без обязательства когда либо возвратить самый … Энциклопедический словарь Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона

РУМЫНО-БОЛГАРСКИЕ ДОГОВОРЫ — 1) Р. б. д. 1940 оприсоединении Южной Добруджи к Болгарии подписан 7. IX в Крайове. Населённая с древнейших времён славянскими племенами Добруджа до 1878 как часть Болгарии входила в состав Оттоманской империи. Когда по решению Берлинского… … Дипломатический словарь

Ящик Эджворта — Ящик Эджуорта используемая в микроэкономике графическая конструкция, состоящая из двух диаграмм с кривыми безразличия. Впервые описана британским экономистом и философом Фрэнсисом Эджвортом в 1881 году, далее развита в работах Вильфредо… … Википедия

Вассенаарские соглашения — Страны, подписавшие соглашение Вассенаарские соглашения (Вассенаарские договоренности) соглашение заключенное в 1996 году в городе Вассенааре (Нидерланды) 33 странами, с целью координации усилий участников соглашения по контролю за… … Википедия

ПОЛИТИКА И ЭКОНОМИКА — (politics and economics) Согласно разным определениям, главным предметом политики являются: гражданское правительство, государство, общественные дела; человеческие конфликты и их урегулирование; источники и осуществление власти. Соответственно,… … Политология. Словарь.

Внешняя политика Болгарии — Политика Портал:Политика Болгария Эта статья часть серии: Политическая система Бо … Википедия

Вассенарские соглашения — Страны, подписавшие соглашение Вассенарские соглашения (Вассенарские договоренности) соглашение, заключённое в 1996 году в городе Вассенаре ( … Википедия

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 72 ЖК РФ

1. Комментируемая статья допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72; ч. 1 ст. 74). Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном воспроизводят положения ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).

2. Ограничение обмена только жильем социального использования <1> следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.

Из числа прочих новаций можно отметить следующие:

упразднен «родственный обмен» (ст. 70 ЖК РСФСР);

требуется письменное согласие наймодателя (ранее оно требовалось только при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций — ст. 69 ЖК РСФСР);

требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.

3. Часть 2 комментируемой статьи подразумевает обмен одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя, желающих «разъехаться».

4. И наниматель, и любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение об обмене не достигнуто. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Так, Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.

5. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Требование о согласии на обмен органов опеки и попечительства основано на положениях ст. 37 ГК РФ. При отсутствии такого согласия обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (если нарушены права этих лиц).

6. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые (см. комментарий к ст. 74).

Другой комментарий к статье 72 ЖК РФ

1. Положения коммент. ст. в общем виде закрепляют правомочие нанимателя по распоряжению в установленных законодательством пределах жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи по договору социального найма. Слова «в установленных пределах» здесь неслучайны, поскольку в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона нанимателю принадлежит лишь право владения и пользования предоставленным жилым помещением, но не распоряжения им в полном объеме.

2. Следует обратить внимание, что нормы ст. ст. 72 — 75 коммент. закона, регламентирующие порядок, основания и процедуру обмена, применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями, занимающими такие помещения по договорам социального найма.

Ранее действующая норма — ст. 67 ЖК РСФСР допускала обмен жилыми помещениями также и между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива. Правда, такой обмен в силу требований ст. 119 ЖК РСФСР был возможен только с разрешения уполномоченного государственного органа исполнительной власти, названного в ст. 119 ЖК РСФСР как исполком местного Совета народных депутатов.

Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства объектом обмена не могут быть жилые помещения специализированного жилищного фонда, перечень которых дан в ст. 92 коммент. закона, не может быть обмена и в отношении жилых помещений, занимаемых на основании договоров, отличных от договора социального найма.

Не предусмотрен и широко практиковавшийся в прежние годы так называемый родственный обмен, т.е. обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя.

3. В силу норм федерального жилищного законодательства недопустим и обмен жилых помещений между нанимателем и собственником, т.е. жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и жилых помещений частного жилищного фонда. Однако региональными нормативными правовыми актами данный вопрос, как правило, урегулирован. В частности, в Санкт-Петербурге подобная сделка совершается не путем обмена, а по договору мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов в соответствии со ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» (Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7).

4. Часть 1 коммент. ст. устанавливает одно из основных требований для осуществления обмена — необходимость письменного согласия на обмен как проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, так и наймодателя. Названное требование справедливо вне зависимости от количества участников обмена (ч. 5 коммент. ст.). Хочется отметить, что нормы ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР предусматривали необходимость согласия наймодателя на обмен только в отношении жилых помещений в домах предприятий, организаций и учреждений (ст. 69 ЖК РСФСР), т.е. помещений ведомственного жилищного фонда. Представляется, что наделение наймодателя соответствующими полномочиями в отношении всех сделок по обмену рассматриваемых жилых помещений введено с целью усиления контроля за государственным и муниципальным жилищными фондами.

Комментируемая статья не содержит требования о получении обменивающимся лицом, проживающим в коммунальной квартире, согласия других нанимателей и собственников, проживающих в той же квартире.

Не содержит коммент. ст. и каких-либо ограничений того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по субъектам обмена.

Нет формальных ограничений и по площади обмениваемых помещений. Однако есть основания предполагать, что наймодатель, чье согласие требуется для осуществления обмена, и наделен указанными полномочиями для недопущения, по возможности, умышленного или по неосторожности ухудшения жилищных условий участвующих в обмене нанимателей. Стоит в этой связи упомянуть и положения ст. 53 коммент. закона, в силу которой факт ухудшения жилищных условий, наступивший в результате в том числе и обмена жилых помещений будет учтен в случае обращения участника такой сделки с заявлением о постановке на жилищный учет.

На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются с одновременным заключением новых договоров (ч. 5 ст. 74 коммент. закона).

5. В силу положений ч. 2 коммент. ст. проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на несколько жилых помещений, в том числе находящихся в разных домах или квартирах. Положения ч. 5 коммент. ст. дозволяют обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Дополнительно в этой связи считаем необходимым со ссылкой на решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N 5 «О беспрепятственном обмене жилыми помещениями» (РГ. 1996. N 186, 1998. N 29) отметить возможность беспрепятственного обмена жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляемого в соответствии с национальным законодательством обоих государств.

6. Законодателем в положениях коммент. ст. предусмотрена возможность возникновения ситуации, когда между нанимателем и проживающими с ним в жилом помещении членами его семьи не было достигнуто соглашение об обмене. При том что такие члены семьи нанимателя, как указано выше, обладают правом требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения. В этой ситуации в силу положений ч. 3 коммент. ст. наниматель может быть в судебном порядке принужден членами своей семьи к обмену занимаемого жилого помещения. Однако при принятии решения о принудительном обмене учету подлежат заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Так, например, судом во внимание могут быть приняты возраст, состояние здоровья гражданина, сложившиеся социальные связи и прочие заслуживающие внимания обстоятельства индивидуально по каждому подобному делу.

7. Часть 4 коммент. ст. предусматривает в качестве обязательного такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Законодательно установленный срок для рассмотрения заявления в связи с предстоящим обменом — 14 рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления, сокращен по сравнению с общим 30-дневным сроком рассмотрения обращений и заявлений граждан, установленным Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» (СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060).

Решение органа опеки и попечительства, оформленное в обязательном порядке в виде письменного документа, как о согласии с обменом, так и в отказе дачи согласия может быть обжаловано в судебном порядке по правилам, предусмотренным в главе 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Добавить комментарий