В настоящее время и в цивилистической доктрине, и при практической реализации норм права отсутствует единообразный подход к пониманию правовой природы имущественных прав и оснований их включения в состав имущества субъекта хозяйственного оборота. Отсутствие достаточной ясности в этом вопросе предопределяет наличие различных подходов при разрешении споров, в рамках которых исследуются вопросы принадлежности указанного вида активов хозяйствующему субъекту, и, как следствие, самым различным образом применяются положения о последствиях признания сделок недействительными, предметом которых выступает данный объект гражданских прав.

Отнесение имущественных прав к сфере объектов гражданских прав обусловлено общим пониманием последних как вещей и действий, по поводу которых возникают и осуществляются гражданские права и обязанности. Однако такое определение объекта гражданских прав вряд ли может быть оценено как универсальное, поскольку имущественные права, способные выступать самостоятельным объектом гражданских прав, по вполне очевидным причинам, ни к вещам, ни к действиям не относятся.

По мнению Г.Ф. Шершеневича, «объектом права называется все то, что может служить средством осуществления интереса»*(1). Именно такое понимание объекта гражданских прав представляется нам наиболее емким и объясняющим основания включения имущественных прав в сферу объектов гражданских прав.

«Обращаясь к анализу объекта прав как одного из элементов гражданского правоотношения, следует иметь в виду, что этот анализ не исчерпывается разрешением вопроса об определении общего понятия правового объекта, а предполагает разрешение ряда других вопросов, являющихся зачастую гораздо более сложными и потому вызывающих серьезные теоретические разногласия в советской юридической науке»*(2).

Настоящее утверждение, сделанное О.С. Иоффе в середине прошлого века и относящееся к проблемам определения правового режима ряда объектов гражданских прав, не утратило актуальности и к настоящему времени.

Возможность использования имущественных прав в качестве самостоятельного объекта гражданских прав определяется и спецификой имущественного правоотношения. Имущественное право может быть объектом гражданских прав только тогда, когда оно перестает выполнять функцию эквивалента товара, приобретая тем самым способность существовать отдельно от него и соответственно представлять самостоятельную имущественную ценность. Такая ценность может быть констатирована лишь в случае отсутствия тесной неразрывной связи с вещью, определяющей особенности ее правового режима, и обусловлена возможностью отчуждения самого имущественного права как самостоятельного объекта гражданских прав*(3). Конституироваться подобным образом имущественное право способно только в рамках обязательственных правоотношений.

«Отнесение имущественных прав к объектам гражданских прав в обязательственных отношениях затрагивает сложный теоретический вопрос о понятии объекта обязательства. С учетом различных точек зрения по данному вопросу имущественные права в обязательственном правоотношении можно определить либо как объект, либо как предмет обязательств. В первом случае имущественные права представляют собой благо, «на которые направлены субъективные права и юридические обязанности»*(4) участников обязательства. Во втором случае имущественные права являются тем благом, по поводу которого кредитор приобретает «право на чужие действия»*(5), что важно именно для характеристики обязательственного правоотношения, поскольку независимо от того, является ли имущественное право объектом или предметом обязательства, эти блага имеют непосредственное отношение к гражданским правам в подобных имущественных отношениях, а потому и должны рассматриваться в качестве объектов таких прав»*(6).

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Согласно пункту 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания и характера этих прав, а пункт 1 этой же статьи устанавливает обязанность продавца передать вещь (товар) в собственность покупателю, который обязуется принять товар и оплатить его.

Исходя из установленной законодателем нормы, закрепившей возможность применения к сделкам, направленным на отчуждение имущественных прав, общих положений о купле-продаже, можно прийти к выводу о том, что имущественные права, выступающие в качестве специфического товара, передаются отчуждателем приобретателю и фиксируются за последним на праве собственности. Это утверждение было бы верно в том случае, если бы пункт 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ не содержал указание на применение положений параграфа 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ к сделкам, направленным на отчуждение имущественных прав, если иное не вытекает из содержания и характера этих прав.

Указанные проблемы в настоящее время утратили характер теоретических и проявились во всей остроте уже и в практической плоскости. В связи с этим возможно обратить внимание на подходы, реализованные арбитражным судом Ростовской области и Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа при разрешении дел, в рамках которых исследовались вопросы фиксации обязательственного права требования (дебиторской задолженности) в составе имущества хозяйствующего субъекта.

По одному из дел, разрешенных Арбитражным судом Ростовской области, предметом иска явилось требование о взыскании задолженности и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств, возникающих из отношений поставки*(7). Установив факт наличия дебиторской задолженности и придя к выводу о том, что она является собственностью истца, суд первой инстанции обратил на нее взыскание. Приняв такое решение, суд первой инстанции посчитал, что основания закрепления вещи и имущественного права в составе имущества лица идентичные, вещно-правовые.

Сформировавшееся в процессе исполнения обязательства, вытекающее из договоров о передаче товаров, выполнении работ или оказании услуг, имущественное право, именуемое дебиторской задолженностью, безусловно выступает в хозяйственном обороте как вполне определенная имущественная ценность, обладающая признаками товара как экономической категории.

Отменяя решение суда, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа занял иную позицию, указав на то, что отнесение имущественных прав к объектам права собственности противоречит положениям главы 13 Гражданского кодекса РФ*(8). Судом первой инстанции ошибочно применен институт права собственности (вещное право) к праву требования (обязательственному праву) и неправомерно сделан вывод о том, что дебиторская задолженность является собственностью истца.

С настоящим выводом суда кассационной инстанции трудно не согласиться, поскольку «продаваемость» имущественного требования, его товарный характер не превращает данное имущественное право в вещь. Это право сохраняет конститутивные обязательственные признаки (цена покупки зависит от имущественного положения дебитора, срока существования задолженности и др.)*(9), в силу чего распространение на такого рода объекты режима собственности вряд ли возможно.

Вместе с тем обобщение практики различных судебных инстанций свидетельствует о том, что указанный подход является не единственным. В рамках анализируемой категории дел присутствуют и дела, при рассмотрении которых вопрос определения правовой природы дебиторской задолженности был разрешен иным образом.

Так, по делу, рассмотренному Арбитражным судом Ростовской области, предметом иска явилось требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (договора о передаче дебиторской задолженности) в виде двусторонней реституции*(10).

Основанием для предъявления иска явилось нарушение имущественных интересов истца в виде причинения убытков в результате реализации дебиторской задолженности в рамках исполнительного производства по значительно более низкой, чем ее балансовая стоимость, цене.

Под употребляемым подзаконными нормативными актами понятием «дебиторская задолженность» подразумевается бухгалтерское отображение имеющихся у должника прав требования к его контрагентам и одновременно отражение кредиторской задолженности этих лиц перед должником в регистрах бухгалтерского учета. Гражданское законодательство указанным понятием не оперирует, оно используется как техническое отражение фактических отношений, возникших между сторонами.

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» не называет имущественные права в качестве имущества, на которое может быть обращено взыскание. Однако ГК РФ под имуществом субъекта понимает как определенные овеществленные объекты материального мира, так и имущественные права, а также их совокупности. В указанном смысле дебиторская задолженность подпадает под правовой режим, установленный статьей 54 Федерального закона «Об исполнительном производстве» для «иного принадлежащего должнику имущества».

Порядок обращения взыскания на данный вид имущества определен в приказе Минюста России от 03.07.98 N 76 «О мерах по совершенствованию процедур обращения взыскания на имущество организаций», которым утверждена Временная инструкция о порядке ареста и реализации прав (требований), принадлежащих должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг (дебиторской задолженности) при обращении взыскания на имущество организаций-должников.

Выяснив, что действующее гражданское законодательство не устанавливает запретов на отчуждение права требования в рамках исполнительного производства, суд признал произведенную реализацию соответствующей действующему нормативному порядку.

Законодатель, регламентируя возможность передачи прав требования по сделке, не определил вид договора, который бы опосредовал передачу имущественных прав, установив только общее положение о перемене лиц в обязательстве. Правовым результатом договора о передаче дебиторской задолженности является изменение субъектного состава правоотношения, выражающееся в том, что место первоначального кредитора занимает новый кредитор.

По мнению суда первой инстанции, способ защиты нарушенного права, избранный истцом, основывается на неверном представлении о том, что в результате реализации арестованного имущества произошла смена собственника дебиторской задолженности, тогда как имела место лишь замена кредитора в обязательственном правоотношении. По смыслу статьи 382 Гражданского кодекса РФ цессия ограничена обязательственной сферой и, следовательно, не применима к вещным правам.

По указанным причинам в иске было отказано.

Анализ положений «Временной инструкции» свидетельствует о том, что вся его логика ориентирует на понимание дебиторской задолженности не только как объекта гражданских прав, формирующего имущественную базу хозяйствующего субъекта, но и как вещи. На не отвечающую признакам вещи в юридическом понимании дебиторскую задолженность во Временной инструкции распространен правовой режим вещи. К этому объекту применены такие исполнительские инструменты, как арест и реализация. В данном случае, на наш взгляд, очевидно ослабление обязательственно-правовых характеристик имущественного права настолько, что право требования, вернее, условия его существования и отчуждения приближаются к признакам объектов вещных прав*(11).

Отменяя решение суда первой инстанции, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского (далее — ФАС СКО) округа указал, что суд дал правильную квалификацию договору передачи дебиторской задолженности как договора цессии, но вместе с тем сделал ошибочный вывод о том, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права*(12).

Договор передачи дебиторской задолженности (договор цессии) является гражданско-правовой сделкой уступки требования. Сторонами данного договора являются кредитор, которому принадлежит право требования дебиторской задолженности, и лицо, принимающее дебиторскую задолженность (новый кредитор). Право требования (дебиторская задолженность), по мнению ФАС СКО, входит в состав имущества юридического лица и принадлежит ему на праве собственности. Именно поэтому наложение ареста судебным приставом-исполнителем на дебиторскую задолженность должника с последующей передачей ее на реализацию специализированной организации не влечет изменения права собственности на дебиторскую задолженность. Поэтому стороной по договору передачи дебиторской задолженности является должник как кредитор, уступающий право требования задолженности, и покупатель, которому эта задолженность передается.

Поскольку договор цессии является гражданско-правовой сделкой, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Поэтому истец, которому принадлежит дебиторская задолженность одного из ответчиков, вправе предъявить требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, нагляднейшим образом демонстрирующей отсутствие четкого понимания судебными инстанциями правовой природы такого вида актива хозяйствующего субъекта, как дебиторская задолженность, которая представляет собой не что иное, как право (требование), принадлежащее должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц.

Возникший в рамках данного дела вопрос о правовой чистоте отчуждения права требования в рамках исполнительного производства предопределен, в том числе и содержанием самой Временной инструкции. «Этот во всех отношениях примечательный документ, отталкиваясь от верного понимания дебиторской задолженности как прав (требований), принадлежащих организации-должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг, для целей обращения взыскания на эти права относит их к первой очереди имущества должника, подлежащего аресту и реализации, т.е. как имущества, непосредственно не участвующего в производстве наравне с ценными бумагами, денежными средствами, валютными ценностями и др. Но, с другой стороны, эта же самая дебиторская задолженность рассматривается одновременно как имущество должника, находящееся в фактическом пользовании его дебитора»*(13). При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ и всей идеологией раздела II Гражданского кодекса РФ право пользования входит в традиционную триаду правомочий собственника, в силу чего констатировать «фактическое пользование» возможно лишь в отношении объектов, имеющих вещную, а не обязательственно-правовую природу.

Профессор В.А. Дозорцев считает, что «…провозглашение объектом права собственности обязательственных прав и обязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правового режима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишь недоразумения на практике.

Объектом права собственности является материальная вещь. Именно она и может быть объектом купли-продажи, суть которой в переходе права собственности от одного лица к другому. В силу этого правила о договоре купли-продажи не могут применяться к передаче обязательственных прав и обязанностей от одного субъекта к другому. …Надо четко различать объекты гражданских прав и объекты права собственности. Недаром эти категории регламентированы в разных главах Гражданского кодекса. Далеко не все объекты гражданского права могут быть объектом права собственности. К объектам права собственности относятся лишь материальные вещи и только они»*(14).

Очевидное отсутствие четких критериев разграничения вещных и невещных объектов гражданских прав (к примеру, тех же имущественных прав), практические сложности при разрешении споров, связанных с определением особенностей фиксации объектов, имеющих обязательственно-правовую природу в составе имущества хозяйствующего субъекта, предопределило и возникновение определенных сложностей при разрешении вопроса о выборе надлежащего способа защиты нарушенного права. «Различие в объектах вещного и обязательственного права с необходимостью влечет за собой и свои особые способы их защиты»*(15).

В связи с этим представляет определенный интерес и проблема применения последствий недействительности ничтожных сделок, объектом которых выступало обязательственное право.

Удаляясь от описания фабул дел, рассмотренных арбитражным судом Ростовской области и пересмотренных ФАС СКО, укажем лишь, что предметом исков являлись требования о признании ничтожными соглашений о взаимозачетах и восстановлении задолженностей участников соглашения в порядке применения последствий недействительности сделок. Так, в решении по одному из дел, рассмотренных Арбитражным судом Ростовской области*(16), удовлетворено требование об аннулировании зачета долга, которое впоследствии было отменено ФАС СКО*(17) с указанием на необходимость при новом рассмотрении обсудить вопрос о двусторонней реституции. При этом ФАС СКО пришел к выводу о том, что в той части, в которой истец и один из ответчиков заключили договор цессии, основания для прекращения обязательства не возникли, т.е. стороны без оснований сообщили друг другу о снижении задолженности и, следовательно, она продолжает оставаться в соответствующем размере. «В то же время, учитывая, что в этой части ни один из участников зачета не получил от другого какого-либо реального имущественного предоставления, оснований для обязания возвратить полученное не имеется. Поэтому в резолютивной части судебного акта в качестве применения последствий недействительности сделки не требуется указания о восстановлении задолженности участников недействительной сделки друг перед другом».

Анализ настоящей мотивировки сразу ставит перед нами вопрос о том, возможно ли в принципе в данном случае обсуждать вопрос о двусторонней реституции и, если это возможно, что понимается под «реальным имущественным предоставлением», установление факта которого является основанием для возвращения полученного.

Положения гражданского законодательства о сделках и их недействительности дают основания полагать, что сделка признается недействительной, как правило, с момента ее заключения, в силу чего отпадает (отсутствует) правовое основание получения имущества.

Приобретение имущества по сделке означает не просто получение его в свое фактическое обладание, а приобретение юридических прав на него*(18). По нашему мнению, получить в фактическое обладание можно только вещь, приобретя на нее в результате исполнения сделки юридические права. В результате исполнения сделки, предметом которой выступают объекты, имеющие обязательственно-правовую природу, возможность приобретения прав на этот объект не вызывает сомнений. В то же время его приобретение в фактическое обладание невозможно по причине отсутствия его материальной субстанции.

По целому ряду дел*(19) по требованиям о применении последствий недействительности договора о зачете встречных требований путем восстановления задолженности всех участников соглашений в порядке применения последствий недействительности сделок ФАС СКО уже несколько иначе определил основания для применения реституции: в соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон недействительной сделки должна возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах. По спорным сделкам их стороны не получили какого-либо взаимного предоставления, а имело место лишь снижение взаимных задолженностей. Поскольку сделки по снижению задолженностей являлись недействительными с момента их совершения и не влекут юридических последствий, то снижение задолженностей считается несостоявшимся и не требуется решения суда о восстановлении задолженностей.

Интересным представляется вопрос о том, можно ли получение права по сделке оценивать как его взаимное предоставление и каким образом осуществлять реституцию права, предоставленного по недействительной сделке.

По нашему мнению, реституция такого объекта вообще не может иметь места независимо от того, имело ли в процессе исполнения сделки взаимное предоставление права или нет. В качестве иллюстрации рассмотрим гипотетическую ситуацию. Предметом заключенного и исполненного сторонами договора мены является дебиторская задолженность (обязательственное право), возникшая у каждого из участников сделки в результате неисполнения его контрагентом обязательства по предоставлению товаров, выполнению работ или оказанию услуг.

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (оставляем за скобками рассуждения о способе фиксации права за приобретателем, поскольку пункт 2 статьи 567 Гражданского кодекса РФ отсылает к правилам главы 30 Гражданского кодекса РФ (статья 454). Имущественное право, соответствующее экономическим признакам товара, способно выступать объектом встречного взаимного предоставления. Установленный факт взаимного предоставления прав также не обеспечивает возможность применения реституции, поскольку «реституционное притязание появляется лишь в тот момент, когда по сделке производится предоставление, т.е. происходит неосновательное перемещение материальных благ. Последнее и выступает основанием возникновения прав на реституцию»*(20).

По мнению ФАС СКО, основанием для применения реституции может являться и переданное «реальное имущественное предоставление» и «какое-либо взаимное предоставление». Совершенно очевидно, что содержание этих понятий различно.

На наш взгляд, требования о применении реституции как последствия признания недействительной сделки о проведении зачета не может иметь места в принципе и по следующим причинам.

Понятие «имущество» представляет собой довольно емкую категорию, способную включать в себя как вещные, так и невещные объекты, имеющие денежную оценку. В состав активов лица, выступающих мерой его потенциально возможной ответственности по своим обязательствам, входят и имущественные права. Для того чтобы предоставить «реальное имущество» в порядке исполнения сделки, признанной впоследствии недействительной, этим «реальным имуществом» необходимо обладать. Согласно укоренившейся со времен римского права традиции под реальным имуществом подразумевается вещь, т.е. предмет материального мира, способный выступать объектом права собственности. При решении вопроса о применении реституции в данном случае, безусловно, надлежит исследовать вопрос о факте взаимного и реального имущественного предоставления.

Если же предметом зачета как сделки выступает право требования (дебиторская задолженность), оно вряд ли может соответствовать пониманию «реального имущества», способного быть предметом фактической передачи по сделке, признанной недействительной. Статья 167 Гражданского кодекса РФ также устанавливает презумпцию овеществленности предмета сделки, передача которого является основанием для применения реституции: при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия признания сделки недействительной не предусмотрены законом. Опять-таки, для того чтобы возвратить в натуре какой-либо объект, надо иметь в натуре этот же объект.

Представить дебиторскую задолженность, являющуюся предметом зачета, в натуре крайне затруднительно.

Кроме того, «…говоря о применении реституции, не следует отождествлять эту меру с судебным признанием сделки недействительной. Последнее представляет собой либо решение о признании (установительное судебное решение), если речь идет о ничтожной сделке, либо преобразовательное (конститутивное), если имеется в виду сделка оспоримая. Установительное судебное решение лишь констатирует факт недействительности ничтожной сделки, имевшей место до и независимо от судебного процесса. …Названные судебные акты для своей реализации не требуют исполнительного производства; последнее может иметь место лишь в части распределения судебных расходов. Решение же о применении реституции, напротив, предполагает необходимость его исполнения, без которого оно не достигает своей цели. Поэтому реституция производится только на основании иска и судебного решения о присуждении, именуемых иногда исполнительными»*(21).

Полагаем, что право собственности как наиболее юридически оформленное право ввиду отсутствия легальных правовых режимов для имущественных прав, денег и безналичных денежных средств распространяет или пытается распространить свое влияние и на невещные объекты из состава имущества лица.

Проявившееся отсутствие не только в реализации практических подходов, но и в понимании правовой природы такого рода активов хозяйствующего субъекта, как обязательственные права, а также способов их закрепления за хозяйствующими субъектами, вынуждает нас ставить вопрос о необходимости дальнейшего анализа дел, связанных с их оборотом.

Н.В. Федоренко,
председатель Арбитражного суда Ростовской области.

Л.В. Лапач,
начальник отдела анализа судебной практики
Арбитражного суда Ростовской области.

«Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа» N 2, март-апрель 2003 г.

*(1) Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С.95.

*(2) Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С.581.

*(3) Федоренко Н.В., Лапач Л.В. Особенности оборота имущественных прав // Хозяйство и право. 2001. N 11. С.12.

*(4) Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. М., 1997. С.493.

*(5) Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М., 1997. С.125.

*(6) Порошков В. Специфика имущественных прав // Российская юстиция. 2000. N 5. C.15.

*(7) Дело N А53-4055/00.

*(8) Постановление N Ф08-3199/00.

*(9) Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2002. С.447.

*(10) Дело N А53-445/01.

*(11) Лапач В.А. Указ.соч. С.447.

*(12) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-2810/00.

*(13) Лапач В.А. Указ. соч., С.447-448.

*(14) Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 8-10.

*(15) Кочеткова Ю.А. Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты права собственности: древнеримские истоки и современная Россия // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск второй. М. 2000. С.12.

*(16) Дело N А53-6832\01.

*(17) Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-4446/01.

*(18) Цит. по: Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М., 2000. С.115.

*(19) См., например: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа N Ф08-695\02.

*(20) Тузов Д.О. Реституция и виндикация: проблемы соотношения // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С.115.

*(21) Тузов Д.О. Указ. соч.

Застройщики нередко предлагают покупателям такой способ покупки собственного жилья, как договор купли-продажи имущественных прав. Многие скептически относятся к сделке такого рода. Рассмотрим преимущества и недостатки.

Договор купли-продажи имущественных прав: что это?

Для привлечения средств и инвестирования от физических и юридических лиц строительные компании в украинской нормативно-правовой базе предусмотрено несколько механизмов. Но многие застройщики не останавливаются на имеющихся вариантах и предлагают покупать собственную квартиру с помощью договора купли-продажи имущественных прав. Этот способ не идет вразрез с установленными законодательством запретами, хоть он сейчас в Украине и встречается довольно редко

Имущественные права – это субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с имущественными требованиями, возникающими между этими участниками в связи с обменом и распределением этого имущества.

В случае с договором купли-продажи имущественных прав на недвижимость – право владения, пользования и распоряжения квартирой, которая будет построена в ближайшем будущем, но не правом собственности. Рассмотрим определение недвижимости и вопрос тождественности между понятиями недвижимости и имущественных прав.

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Комментарий юриста

Анастасия Сбоева, старший юрист Юридической фирмы «Патриот»

«Сама по себе правовая природа этого договора достаточно неоднозначна. Ведь у заказчика строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и госрегистрации – право собственности возникнуть не может в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса. То есть непонятно, как заказчик может продать квартиру, если права собственности на нее у него нет».

Таким образом имущественные права не равняются недвижимости.

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» (ст. 4, часть 3) инвестирование и финансирование строительства ограничивается фондами финансирования строительства, фондами операций с недвижимостью, институтами совместного инвестирования, выпуском целевых облигаций. Но многие юристы считают, что договор купли-продажи имущественных прав вполне законен, так как в соглашении объектом выступают не квартира в новостройке, а имущественные права на нее. По сути, происходит «скрытая продажа» недвижимости с помощью различных инструментов и конструкций нормативно-правовой базы. При этом обходятся законодательно установленные запреты, скрывая истинную цель сделки, но в итоге закон не нарушается ни одной из сторон соглашения.

Как заключается договор купли-продажи имущественных прав?

Пример договора купли-продажи имущественных прав

Форма договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав составляется в письменной форме, при этом к его форме нет никаких специальных требований. В Гражданском кодексе Украины, статья 209, указывается, что он может заверяться нотариально по желанию сторон, так как этот тип договора не входит в список сделок, обязательных к регистрации в Украине. Государственная регистрационная служба с этим согласна.

Тем не менее настоятельно рекомендуем нотариально регистрировать подобную сделку, в противном случае те же органы регистрационной службы могут отказать в оформлении права собственности из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи имущественных прав

Договор купли-продажи имущественных прав скрывает в себе немало особенностей, которые при недосмотре могут превратиться в серьезные проблемы для инвестора.

Минусы договора купли-продажи имущественных прав:

• возможность нецелевого использования средств (например, на строительство другого объекта);
• отсутствие надзора за действиями застройщика, подрядчиков со стороны третьих лиц;
• имущественные права на жилье нигде не регистрируются;
• затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию;
• перепродажа квартиры нескольким лицам (с помощью других способов инвестирования).

Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы

Но большинство проблем, связанных с договорами купли-продажи имущественных прав, возникает из-за ненадежности застройщика.

Плюсы заключения подобной сделки:

• простота заключения договора (в отличии от выпуска облигаций или кооперативных прав);
• отсутствие дополнительных платежей (никаких кооперативных или инвестиционных взносов).

Таким образом, минусов значительно больше, хотя и стоит отметить популярность этого вида договора на современном украинском рынке недвижимости.

На что обратить внимание при покупке имущественных прав на недвижимость

Перед подписанием документов и инвестирования средств в недвижимость, обратите внимание на следующие нюансы, которые являются крайне важными в подобной сделке.

Детали сделки в договоре о покупке-продаже имущественных прав

В договоре должны быть прописаны абсолютно все детали сделки:

• сроки, когда имущественные права будут переданы;
• строительный адрес дома;
• общая и жилая площадь недвижимого имущества;
• номер квартиры;
• количество комнат;
• сроки получения правоустанавливающих документов на квартиру.

Штрафные санкции и гарантии

Крайне важно, чтобы в договоре купли-продаже имущественных прав были прописаны действия касательно сроков и штрафных санкций в случае просрочки получения правоустанавливающих документов и невыполнения обязательств в принципе. Также там важно уточнить, что продавец гарантирует передачу имущественных прав только покупателю, а не третьим лицам.

Лучше, если в договоре помимо этого будет прописан порядок возвращения средств покупателю, если строительство в какой-то момент останется недостроем.

Разрешительные документы

Как и при любом другом типе сделки, перед заключением договора купли-продажи имущественных прав стоит проверить наличие разрешительных документов на объект строительства. А иначе могут возникнуть вопросы в момент получения правоустанавливающих документов. Только проверив все нюансы, вы сможете гарантировать себе безопасную сделку.

Руслан Дмитренко, юрист, прокомментировал особенности договора:

«Продаж нерухомості здійснюється через укладення Договору купівлі-продажу майнових прав, сутність якого полягає в залученні грошових коштів на фінансування будівництва житла.

Згідно із ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Слід розуміти, що гарантій того, що товар буде створений в майбутньому не має.

Що стосується відповідальності Сторін, то їй присвячений цілий розділ Договору під № 7. Проте він відображає загальні норми законодавства а справжню відповідальність, яка здебільшого стосується Покупця потрібно шукати в інших розділах Договору.

Так наприклад п. 6.1. Договору передбачає, що у випадку розірвання Договору Покупцю повертаються кошти тільки після того як об’єкт буде реалізований іншому Покупцю.

На цьому негативні моменти Договору не закінчуються, п. 6.2. Договору передбачає 5% штрафу від суми, яка підлягає поверненню Покупцю у разі розірвання Договору з його ініціативи або з ініціативи Продавця внаслідок не належного виконання обов’язків Покупцем. Штраф передбачений виключно для Покупця».

Жилые комплексы, которые используют в работе договор купли-продажи имущественных прав

• Статус град
• Сонячна брама
• Столичный (Васильков)
• Панорамный (Ирпень) работают по предварительному договору имущественных прав на квартиру в будущем
• Коцюбинский
• Шулявский
• Адмирал Сенявин
• София
• Адмирал
• G47 Клубный дом Гоголевская, 47
• Перспектива
• Дмитриевский
• Гагаринский
• Люксембург
• FORT HOUSE
• Нагорный
• Романовский
• Шевченковский квартал
• Киевские зори
• Балковский
• Группа жилых домов по Французскому бульвару
• Министерский
• Парк стоун

Таким образом, можем подытожить, что договор купли-продажи имущественных прав – это одна из самых рискованных схем для приобретения недвижимости в новостройке. Тем не менее, если вы уверены в надежности и репутации заказчика и в договоре прописаны все вышеуказанные нюансы, то подобная сделка вполне может принести вам желаемое

Гражданские правоотношения подразделяются на

имущест­венные и неимущественные.

К имущественным гражданским правоотношениям отно­сятся:

1) отношения, связанные с правом собственности и оборотом движимого и недвижимого имущества;

2) личные неимущественные отношения, связанные с иму­щественными.

Имущественные права — это права, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения каким-либо имуществом .

Объекты имущественных гражданских правоотношений: движимое и недвижимое имущество.

Недвижимое имущество: земля, природные ресурсы, водные объекты , леса , здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

Движимое имущество: не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, машины и др.

Состав имущественных прав:

Вещные права — субъективные гражданские права, объектом ко­торых является вещь:

• право собственности;
• право пожизненного наследуе­мого владения земельным уча­стком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право ограниченного пользова­ния чужим земельным участком (сервитут);
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• ипотека — залог недвижимого имущества;
• право членов семьи собственника жилого помещения пользоваться этим помещением.

Обязательственные права — совокупность юридических норм, регулирующих разнообразные пра­воотношения между субъектами гражданского права.

Обязательство — это правоотношение, в котором одно лицо (должник) по требованию другого лица (кредитора) обязано совер­шить действия по предоставлению последнему определённых мате­риальных благ.

Основания возникновения обяза­тельств:

• Сделка— действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или пре­кращение гражданских прав и обя­занностей.
• Договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении граж­данских прав и обязанностей.
• Административные акты, кото­рые предусмотрены законом в ка­честве основания возникновения обязательств.
• Неправомерные действия: дейст­вия по получению неосновательного обогащения, причинение вреда дру­гому лицу или его имуществу в ре­зультате обязательства по возмеще­нию вреда.
• Иные действия гражданских и юридических лиц (например, на­ходка).

Договор и его виды

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об уста­новлении, изменении и прекращении гражданских прав и обя­занностей. Договор является двухсторонней или многосторон­ней сделкой. Существуют следующие виды договоров:

1) По договору купли-продажи продавец обязуется пере­дать товар в собственность покупателю, а покупатель обязует­ся принять товар и уплатить за него определённую денежную сумму.

2) По договору мены каждая из договаривающихся сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

3) По договору дарения даритель безвозмездно передаёт ода­ряемому вещь в собственность.

4) По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное вла­дение и пользование им за определённую денежную сумму.

5) По договору найма жилого помещения собственник жило­го помещения обязуется предоставить нанимателю жилое по­мещение для временного проживания в нем за определённую денежную сумму.

6) По договору безвозмездного пользования ссудодатель обя­зуется передать или передаёт вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а последний обязуется вернуть вещь в том же состоянии с учетом нормального износа или в со­стоянии, обусловленном договором.

7) По договору подряда подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

8) По договору возмездного оказания услуг исполнитель обя­зуется по заданию заказчика оказать те или иные услуги, а за­казчик обязуется оплатить эти услуги.

9) По договору перевозки груза перевозчик обязуется доста­вить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу, а отпра­витель обязуется уплатить за перевозку груза установленную денежную сумму.

10) По договору перевозки пассажира перевозчик обязуется перевезти пассажира в пункт назначения, а пассажир обязуется уплатить за проезд установленную денежную сумму.

11) По договору займа заимодавец передаёт в собственность заёмщику деньги или какие-либо вещи, а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество полученных им вещей такого же рода и качества.

Одним из основных понятий гражданского права является понятие «собственность».

Собственность — это то, что принадлежит по закону кому-либо или чему-либо.

Формы собственности в РФ

• Частная собственность физического лица — форма собственности, при которой средства имущество принадлежит физическим лицам.
• Частная собственность юридического лица — форма собственности, при которой имущество принадлежат юридическим лицам.
• Государственная собственность РФ или ее субъектов — форма собственности, при которой имущество принадлежит всему обществ, государству у в целом.
• Муниципальная собственность — имущество, принадлежащее городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Неиму­ществен­ные (лич­ные) права

Это неотчуждаемые права, принадлежащие гражданину от рождения или в силу за­кона. Они не связаны с обладанием или передачей имущества, поэтому не имеют экономического содержания.

• Право на жизнь и здоровье.
• Право на достоинство личности.
• Право на личную неприкосновен­ность.
• Право на честь и доброе имя.
• Право на деловую репутацию.
• Право на неприкосновенность частной жизни.
• Право на личную и семейную тайну.
• Право на свободное передвиже­ние, выбор места пребывания и жительства.
• Право на имя.
• Право на авторство и иные лич­ные неимущественные права и дру­гие нематериальные блага.

Неимущественные права, но связанные с имущественными

Право на интеллектуальную собственность — это исключительные права как личного неимущественного, так и имущественного характера на результаты интеллектуальной, в первую очередь творческой, деятельности. Право на интеллектуальную собственность сочетает в себе и имущественные, и неимущественные права.

Интеллектуальная собственность — это авторские права, пра­ва на изобретения и иные объекты патентной охраны, права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.

Способы приобретения права собственности:

— реквизиция (от лат. requisitio — требование) — принудительное изъятие частного имущества в собственность государства или во временное пользование;

— конфискация (лат. confiscatio) — принудительное и безвозмездное изъятие в собственность государства всего или части имущества;

— национализация (лат. natio — нация, народ) — переход из частной собственности в собственность государства земли, промышленности, транспорта, связи, банков и т. д.

— приобретение по закону в результате купли-продажи, обмена, дарения и пр.

Материал подготовила: Мельникова Вера Александровна

Главная

Вопросы и ответы

Карта сайта

О нас

Реализация имущественных прав

Методический материал

Дата: 2020-03-11

Переход на главную

Реализация имущественных прав

Правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественных прав установлены ст. 155 Налогового кодекса РФ. Речь идет о налогообложении при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места, а также при передаче арендных прав и прав на заключение договора.

Уступка денежного требования, вытекающего из договора реализации

Согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ требование, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если это прямо не предусмотрено законом или договором. Другое дело, что в том случае, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. При этом исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Согласно п. 1 ст. 155 при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ), или при переходе указанного требования к другому лицу на основании закона налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 настоящего Налогового кодекса РФ.

То есть при уступке продавцом товаров (работ, услуг) денежного требования к покупателю следует начислить сумму НДС, которая входит в цену реализованных товаров, работ или услуг, независимо от того, меньше или больше данной цены сумма, полученная за переуступленное право.

Однако оговоримся, что при уступке денежного требования НДС обязаны начислять лишь те компании, которые определяют налоговую базу по мере поступления денежных средств. А организации, исчисляющие НДС по мере отгрузки товаров (работ, услуг), в момент уступки налог начислять не должны, поскольку НДС был уже начислен при реализации товаров (работ, услуг).

Согласно п. 2 ст. 155 Налогового кодекса РФ налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования. А в соответствии с п. 4 ст. 164 Налогового кодекса РФ НДС в такой ситуации следует исчислять по расчетной ставке 20%/120%.

В налоговом учете прибыль по уступке права требования по договору реализации новым кредитором соответствует разности между полученной выручкой без учета НДС и суммой, уплаченной предыдущему кредитору.

Когда новый кредитор не продает право требования, а получает деньги от должника, НДС рассчитывается по таким же правилам. То есть разница между полученной и истраченной суммой умножается на ставку 20%/120%.

Переход имущественных прав по сделке. Продажа обязательственного права. Продажа ценных бумаг. Продажа корпоративных прав. Продажа исключительного права.

1. Закон формулирует правила о переходе имущественных прав по сделке от одного субъекта к другому с точки зрения процедуры передачи права.

Это, однако, не означает, что при возмездной передаче прав отсутствует продажа этих прав. В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК нормы о договоре купли-продажи, по общему правилу, применяются к продаже имущественных прав. Помимо отчуждения прав с согласия правообладателя, все имущественные права могут продаваться с публичных торгов в порядке исполнения судебных решений.

Существует множество разновидностей имущественных оборотоспособных прав, весьма различных по своей правовой природе, в частности:

— обязательственные права;

— имущественные права, заключенные в ценные бумаги;

— корпоративные права;

— исключительные права.

2. Продажа обязательственного права. Это возмездная уступка права (требования) по правилам, предусмотренным § 1 гл. 24 ГК. Условия договора купли-продажи могут быть изложены в соглашении об уступке права.

3. Продажа ценных бумаг. Имущественные права могут быть инкорпорированы в ценную бумагу. В этом случае применяются правила о передаче прав, удостоверенных ценной бумагой (ст. 146 ГК). Главной особенностью является то, что, независимо от способа передачи ценной бумаги, условия договора купли-продажи в текст ценной бумаги никогда не включаются, более того, например, указание на покупку векселя в тексте передаточной надписи делает ничтожным индоссамент (саму сделку по передаче векселя).

В зависимости от типа ценной бумаги различаются и обязанности продавца по передаче прав, удостоверенных бумагой.

Во-первых, в отношении ценных бумаг на предъявителя обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом в момент вручения покупателю ценной бумаги.

Во-вторых, в отношении ордерных ценных бумаг обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом, если покупателю передается ценная бумага в совокупности с правильно оформленным на этой же бумаге индоссаментом.

В-третьих, именные ценные бумаги существуют в двух разновидностях — именные ценные бумаги, владельцы которых учитываются в реестре эмитента (собственно именные ценные бумаги) и именные ценные бумаги, для владельцев которых реестр не ведется (ректа-бумаги). Способы передачи прав по этим разновидностям именных бумаг существенно отличаются.

А. В отношении ректа-бумаги применяется конструкция цессии — обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом, если покупателю передается ценная бумага в совокупности с извещением лица, обязанного по ценной бумаге, об уступке покупателю права требования по этой бумаге. Как правило, извещение об уступке помещается на самой ценной бумаге (для закладной — только на самой закладной).

Б. В отношении собственно именных ценных бумаг применяется конструкция трансферта — обязанности продавца считаются исполненными надлежащим образом в момент, когда он передает покупателю передаточное распоряжение, адресованное реестродержателю эмитента ценных бумаг. По условиям договора купли-продажи на продавца может быть возложена обязанность самому передать передаточное распоряжение реестродержателю и оформить изменения в реестре владельцев ценных бумаг, связанные со сменой владельца. Поскольку в России все собственно именные ценные бумаги являются бездокументарными, обязанность по вручению покупателю бланка ценной бумаги отсутствует.

4. Продажа корпоративных прав. Корпоративные права (права членства в коммерческой организации) могут быть отчуждаемы участниками всех коммерческих организаций, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий. Корпоративные права являются относительными: они связывают участника и соответствующую коммерческую организацию.

Наибольшее практическое значение имеют случаи перехода корпоративных прав в акционерных обществах и в обществах с ограниченной ответственностью.

Отчуждение прав акционера возможно только посредством отчуждения акций. Акции в России существуют только в форме бездокументарных именных ценных бумаг, владельцы которых учитываются в реестре (см. выше п. 3 «Продажа ценных бумаг»). Права участника общества с ограниченной ответственностью определяются долей в уставном капитале общества. Именно эта доля (часть доли) и есть объект гражданского оборота. В соответствии со ст. 21 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» договор купли-продажи доли по общему правилу подлежит нотариальному удостоверению. Никаких особых действий по исполнению договора от продавца доли не требуется: доля переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи или с момента внесения изменений в Единый государственный реестр юридических лиц в случаях, когда нотариальное удостоверение договора не требуется.

При продаже акций закрытого акционерного общества и доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью третьим лицам у остальных акционеров (участников) и у самого общества есть преимущественное право покупки акций (доли).

5. Продажа исключительного права. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации (часть четвертая ГК) является абсолютным имущественным правом. Общие требования к договору об отчуждении исключительного права установлены ст. 1234 ГК. Подробнее об этом договоре будет рассказано в третьем томе настоящего учебника.