в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (введен ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Исполнение Д.п.н. сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного-участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное Д.п.н. иное право на соответствующую часть земельного участка. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В Д.п.н. должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недви-.. жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица. сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 40

Статья 549 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

Признаки:

Возмездный

Консенсуальный

Двусторонний и взаимный

Элементы:

Предмет существенное условие: земельный участок, здание,сооружение,квартира, др.недвижимое имущество. Не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (природный заповедник); ограниченное в обороте отчуждается в установленном законом порядке (земли лесного фонда). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (554), иначе дог-р незаключенный.

Стороны: продавец и покупатель: физические и юридические лица. Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца.

Срок не имеет существенного значения, по соглашению сторон.

Цена существенное условие. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (555).

Форма: письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (550). Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (551).

п. 3 ст. 551 ГК: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации (двойня регистрация: договор и переход права собственности).

7. Договор продажи предприятия. Особенности заключения и исполнения. Ответственность.
Статья 559 ГК: по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Предприятие (основные, оборотные средства, имущественные права, исключительные права, права требования и долги-656), самого понятия предприятия в ГК нет.

Особенности заключения: до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 2 ст. 561 ГК). Договор заключается в письменной форме путем составления 1 документа, подписанного сторонами с приложением этих документов. Несоблюдение формы – недействительность.

Договор считается заключенным с момента гос. регистрации. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Особенности исполнения:

— уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

— передача предприятия продавцом покупателю;

562: уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, должно быть совершено в письменной форме до передачи предприятия продавцом покупателю. Кредитор, уведомленный надлежащим образом, имеет право в письменной форме сообщить продавцу о своем согласии на перевод долга. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Если не уведомлен, то может предъявить иск об удовлетворении требований (вышеназванных) в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Если в состав предприятия, переданного покупателем продавцу, будут включены обязательства (долги), которые были переведены на покупателя без согласия кредитора, то перед таким кредитором продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

563: предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта – переход риска случайной гибели (563). В передаточном акте указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Ответственность:

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены:

А) в случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе

Б) в случае передачи покупателю в составе предприятия долгов продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом, либо устранение таких недостатков невозможно (565).

8. Разграничение договоров розничной купли-продажи, поставки и контрактации.

Признак	Розничная к.п.	Поставка	Контрактация
Стороны	Продавец-предприниматель, покупатель не не предприниматель	Продавец (поставщик) и покупатель предприниматели	Продавец (производитель) и покупатель (заготовитель) предприниматели
Предмет	товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью	товары для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным семейным домашним и иным подобным использованием	продукция сельскохозяйственного производства, выращенная непосредственно производителем
Ответ-ть	Продавец независимо от вины	Независимо от вины	Только при наличии вины
Срок	Чаще момент заключения и исполнения совпадают, разрыв может быть	Разрыв между заключением и исполнением дог-ра всегда	Разрыв между заключением и исполнением дог-ра всегда
Вид дог-ра	Реальный	Консенсуальный	Консенсуальный

Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи является одним из видов договоров, образующих обязательства по передаче имущества. Данный договор очень активно используется в имущественном обороте. Поэтому положения, которые определяют отношения по поводу купли-продажи, открывают IV раздел ГК РФ. Общие положения о купле-продаже, закрепленные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению и к договору продажи недвижимости, если иное не предусмотрено параграфом 7 главы 30, устанавливающей специальные правила для регулирования данного вида договора. Поэтому понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества можно рассмотреть через общие положения. Согласно статье 454 ГК РФ п.1 «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Этот договор является одним из традиционных институтов гражданского права, который берет свое начало еще из классического римского права. Уже тогда данный контракт понимался, как консенсуальный договор, по которому одна сторона — продавец обязуется предоставить другой стороне — покупателю вещь, товар, а другая сторона покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную цену. Римскому праву были также известны договоры о продаже будущей вещи или ожидаемой, по которым продажа считалась совершенной под отлагательным условием.

В дореволюционной России гражданское законодательство под договором купли-продажи признавало только сделки по продаже движимого имущества. Относительно недвижимого имущества закон куплю-продажу относил не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Российские цивилисты очень критично отнеслись к законодательству той поры. По их мнению, существует единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, т.к., основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон.

Что касается советского периода, то договор купли-продажи недвижимости после национализации земли применялся исключительно к ограниченному кругу объектов. Акты передачи стали похожи больше на бухгалтерские операции, нежели на юридические сделки. В связи с этим и с позиции права и с позиции науки был утрачен интерес к понятию договора купли-продажи недвижимого имущества.

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации было четко сформулировано понятие данного договора, а также признаки. Такая необходимость возникла после проведения приватизации недвижимого имущества и его активной оборотоспособности. Исходя из параграфа 7 главы 30 ГК РФ, выделяют следующие признаки:

• 1) Консенсуальный;
• 2) Синаллагматический признак (взаимнообязывающий);
• 3) Двусторонний;
• 3) Возмездный.

Консенсуальный признак проявляется в следующем: во-первых, для заключения консенсуального договора необходимо и достаточно согласования всех существенных его условий (как объективных: предмет, условия, которые являются существенными для данного вида договора; так субъективных: условия, которые требуют согласования по заявлению одной из сторон). Во-вторых, поэтому исходя из вышесказанного, в таком договоре возникновение прав и обязанностей сторон всегда предшествует совершению последующих действий, направленных на исполнение этого договора. Все действия, которые совершаются в связи с этим договором, являясь производными из уже возникших прав и обязанностей сторон договора, опираются на этот договор и имеют договорную природу, и почти всегда направлены на прекращение соответствующего обязательства.

Следующий признак — это взаимнообязывающий. Он проявляется в том, что между основными правами и обязанностями сторон существует тесная взаимосвязь, т.е., праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность противоположной стороны. Поэтому в статье 454 ГК РФ фигурируют только обязанности: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Данное определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.

Третий признак, данный вид договора является двусторонним, т.е., у каждой стороны возникает обязательство в силу договора.

И последний признак договора купли-продажи недвижимости, впрочем, как и любого иного имущества — это возмездность. Она может быть выражена в денежном эквиваленте, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. По договору купли-продажи недвижимости встречное предоставление как правило, выражается в виде денег. Но не исключается и неэквивалентный способ возмездности. Если обнаруживается явная неэквивалентность, то возникает необходимость для дополнительного выяснения действительной воли сторон действительной воли сторон с точки зрения способности к ее выражению и направленности этой воли. Тем не менее, если соответствующая проверка приводит к выводу об отсутствии у данной сделки пороков, сама по себе неэквивалентность не может служить основанием для отказа в удостоверении нотариусом такого договора.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт его сторон об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другому за плату.