Субаренда если договор аренды расторгнут

Апрель 11, 2020 Нет комментариев

Договор субаренды – это такая гражданско-правовая сделка, согласно которой арендатор имущества сдает его во временное пользование и владение стороннему лицу.

Сделка заключается на время, не превышающее срок действия основного соглашения аренды, оформленное с собственником недвижимости (или иного имущества). Сделка расторгается после завершения срока, указанного в договоре.

Однако в отдельных случаях договор может быть расторгнут досрочно. Какие основания досрочного расторжения договора субаренды проанализируем в этой статье.

Содержание

Что значит
Как расторгнуть договор субаренды
Порядок расторжения

Что значит

Субренда является разновидностью юридической сделки, по которой сторона, арендующее имущество, передает права пользования на него другим лицам. Суть сделки аналогична стандартной аренде, но с некоторыми особенностями.

В сделке субаренды участвуют 3 стороны:

владелец имущества (арендодатель);
арендатор;
субарендатор.

Собственник объекта нежилого помещения сдает его в наем арендатору. Последний, в свою очередь, оформляет соглашение с субарендатором и передает ему на установленный срок помещение за плату.

У субарендатора возникает обязанность по поддержанию надлежащего состояния переданного ему объекта недвижимости, а также использования его по назначению.

При этом, при невыполнении этого условия, арендодатель имеет право на предъявление претензий арендатору, а тот уже применяет меры ответственности к нарушителю договора (субарендатору).

Заключение сделки субаренды выгодно для арендаторов в случае, если арендованные помещения пустуют.

Получая арендную плату от субарендатора за пользование нежилыми помещениями, арендатор получает дополнительный доход. Этот доход подлежит налогообложению в соответствии с НК РФ.

Для заключения договора поднайма с третьим лицом арендатору необходимо получить письменное согласие собственника.

Порядок заключения договора

Главным требованием к оформлению сделки субаренды является согласование арендодателя на сдачу его имущества 3-му лицу.

Разрешение собственника оформляется в письменной форме, и должно содержать прямое выражение воли на передачу недвижимости во временное пользование субарендатору.

Но владелец не должен следить за надлежащим использованием имущества субарендатором и выполнением им других обязанностей, все претензии арендодатель предъявляет к арендатору, поскольку с ним он связан правовыми отношениями по первоначальной сделке аренды.

В случае заключения соглашения при отсутствии разрешения владельца недвижимости, то оно считается незаключенной.

Но, если собственник выразил своего согласие на возможную последующую передачу имущества третьим лицам арендатором непосредственно в договоре аренды, то сделка является действительной и законной.

Договор поднайма нежилого помещения должен содержать подробное описание объекта, его площадь, месторасположение, технические характеристики, состояние стен, потолка, пола, наличие ремонта, состояние инженерных коммуникаций и оборудования, наличие мебели, копировальной техники и др. Это уменьшит риски субарендатора.

Сделка должна быть зарегистрирована в ФКП Росреестра, если она заключается на период более одного года.

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 для организаций.

Правовые основания

Правила субаренды регулируются определенными правовыми актами:

Нормы ст. 432 Гражданского Кодекса РФ	Устанавливают порядок заключения сделки
В п. 2 ст. 615 ГК РФ	закреплено право арендатора пересдать имущество в поднаем при согласии арендодателя
Ст. 608 ГК РФ	устанавливает круг лиц, которые могут быть арендодателями

Для того, чтобы договор субаренды имел юридическую силу, должны соблюдаться нормы действующего гражданского законодательства.

Существующие риски сторон

В процессе субаренды возможны риски для участников сделки, поэтому необходимо внимательно относиться к составлению договора:

Недвижимое имущество может быть сдано в субаренду без согласия собственника	что означает недействительность сделки, арендодатель вправе досрочно расторгнуть арендный договор, не возвратив полученную арендную плату
В случае досрочного расторжения договора аренды, также прекращается сделка субаренды	арендатор не обязан возвращать полученную от субарендатора плату за пользование нежилым помещением
Субаренда оформляется на срок	не превышающий срок действия сделки аренды
Если объекту недвижимости причинен ущерб действиями субарендатора	то он должен возместить ущерб в отношении арендатора

Как расторгнуть договор субаренды

Договор субаренды непосредственно находится в зависимости от действия арендного договора. При досрочном расторжении сделки аренды, подлежат прекращению и правоотношения между арендатором и субарендатором в рамках поднайма недвижимости.

Указанная норма содержится в ст. 618 Гражданского кодекса. Однако в соглашении могут содержаться и прочие условия.

Например, если владелец нежилого помещения планирует и дальше сотрудничать с субарендатором, то в сделку вносится определенное условие. Оно выгляди примерно так: «при расторжении договора аренды досрочно, договор поднайма продолжает быть действительным с субарендатором». В таком случае субарендатор получает полные права арендатора, а переоформление договора не нужно.

После завершения периода действия сделки субаренды, договор прекращается без дополнительного оформления какой-либо документации.

Необходимо лишь принять сданную в аренду недвижимость, осмотреть его состояние, и, возможно, получить оплату коммунальных ресурсов.

Земельного участка

Договор субаренды участка земли заключается также при согласии его владельца и требует государственной регистрации в федеральной службе кадастра и картографии.

Перед составлением соответствующего договора потенциальному субарендатору следует изучить условия договора основной аренды объекта недвижимости.

Необходимо обратить снимание на срок его действия, поскольку право пользования земельным участком будет ограничено указанным периодом.

Сделка субаренды земельного надела автоматически продляется, если продляется арендное соглашение.

Но пролонгация в автоматическом порядке может быть невыгодна арендатору. Если требуется досрочно расторгнуть контракт, то это допускается лишь при нарушении его условий, что подлежит доказыванию в судебном порядке.

Других вариантов расторгнуть сделку досрочно не имеется. Эти же правила применяются при расторжении сделки субарендатором. Он может расторгнуть соглашение в любой момент, но внесенной арендной платы он лишается.

Нежилого помещения

В случае досрочного расторжения сделки субаренды ее участники подписывают соглашение. Оно требуется, если какая-либо сторона договора решает завершить действие соглашения.

Процедура расторжения контракта связана с его формой. Договор может иметь срок действия или быть бессрочным.

Срочный договор имеет определенный срок действия, который определяется его сторонами. А досрочное расторжение сделки возможно исключительно при существенных нарушениях его условий.

В бессрочном соглашении контрагент, который хочет завершить правоотношения, должен уведомить другую сторону о прекращении субаренды за три месяца. Другая сторона не может препятствовать в этом.

В отношении нежилых помещений также действует норма о завершении сделки субаренды при прекращении основной аренды.

Если собственник инициирует завершение договора, то перед тем, как расторгнуть сделку с арендатором, необходимо совершить расторжение договора с субарендатором.

Об особенностях субаренды квартиры между физическими лицами читайте в статье: договор субаренды квартиры.

По инициативе стороны субарендатора

Субарендатор – сторона договора субаренды, которому передается право пользования арендованным недвижимым имуществом от арендатора.

По инициативе субарендатора также допускается расторжение договора, одним из нескольких вариантов.

Причины досрочного расторжения сделки субарендатором могут быть различными:

принятие решения о ликвидации;
нехватка средств для оплаты субаренды;
поиск другого нежилого помещения;
приобретение собственного объекта недвижимого имущества;
недовольство конкретным арендатором и др.

Расторжение контракта совершается несколькими способами:

Если арендатор согласен	в этом случае соглашение расторгается в короткие сроки. Субарендатор обращается к арендатору с просьбой завершения субарендных правоотношений, указав причину. В случае, если арендатор не возражает против этого, подписывается соответствующее соглашение
Через суд	Если арендатор возражает против расторжения сделки, то вопрос разрешается через суд. Субарендатору необходимо составить исковое заявление, в котором указать причину расторжения договора. Обычно, суд встает на сторону субарендатора, за исключением случаев, если у него имеются непогашенные обязанности по отношению к арендатору. К примеру, имеется долги по оплате, либо причинен ущерб нежилому помещению. Суд может принять решение в пользу арендатора и обязать субарендатора исполнить обязанности по возмещению убытков
В одностороннем порядке	субарендатор вправе на расторжение соглашения, если другая сторона нарушает условия договора. В этом случае необходимо направить арендатору уведомление о том, что договор субаренды прекращается. Такое решение арендатором может быть оспорено в суде.

Иные серьезные причины

К убедительным основаниям расторжения договора субаренды можно причислить:

Непредоставление после оформления соглашения объекта недвижимости, или несоответствия его заявленным параметрам	препятствие арендатора или арендодателя в использовании помещений по их назначению
Обнаружение значительных недостатков в ходе эксплуатации недвижимости	которые мешают пользоваться имуществом для ведения предпринимательской деятельности
Невыполнение собственником или арендатором обязанностей по выполнению ремонтных работ	является веской причиной для расторжения субаренды
Принятие решения о сносе строения, в котором расположены арендуемые нежилые помещения	в котором расположены арендуемые нежилые помещения
В случае смерти одной из сторон договора	Не поступление арендной платы по причине невыполнения должностных обязанностей сотрудников
Прочие основания	которые мешают эксплуатации объекта по его назначению

В каждом из вышеуказанных случаев рекомендуется разрешать конфликтную ситуацию путем переговоров. Если в результате переговоров не удается придти к мирному решению, спор решается в судебном порядке.

Образец расторжения договора субаренды

Скачать Образец расторжения договора субаренды по соглашению сторон.

Порядок расторжения

Коротко порядок расторжения договора субаренды выглядит следующим образом:

Уведомление другой стороны	о том, что условия соглашения нарушаются либо о том, что возникли обстоятельства, препятствующие продолжению действия сделки
Ведение переговоров о мирном решении спорной ситуации	подача искового заявления в суд
Судебное производство, вынесение решения	погашение имеющейся задолженности
Составление соглашения с условиями расторжения договора	направление документов о прекращении субаренды в службу регистрации

При наличии текущей задолженности у субарендатора, необходимо погасить ее в ближайшие сроки.

В обратном случае суд примет решение о взыскании задолженности, а также сумм неустойки, пени за просрочку оплаты.

Сроки расторжения сделки определяются сторонами самостоятельно. Соглашение прекращает свое действие автоматически после завершения срока временного пользования недвижимым имуществом по договору аренды.

Расторжение контракта в досрочном порядке может совершаться в случае возникновения причин, препятствующих продолжению правоотношений участников сделки.

Если одна из сторон нарушает условия договора, а другая сторона направила ей соответствующее уведомление, то ответ должен быть сделан на протяжении 30 дней после получения извещения. Правовые последствия прекращения сделки

Если сделка субаренды прошла регистрацию, то после оформления документа о расторжении, следует подать в службу Росреестра заявление о том, что договор завершил свое действие.

После погашения регистрационной записи договор считается официально расторгнутым, т.е. между сторонами прекращены все правовые обязательства.

Вопросы относительно передачи недвижимости, оплаты долгов, необходимо урегулировать до момента составления соглашения о расторжении.

Имущество передается обратно во владение арендатора на основании акта приёма-передачи. Если имуществу причинен ущерб, субарендатор обязан возместить его, уплатив компенсацию.

Оплата услуг ЖКХ также должна быть погашена к этому моменту. Стороны не должны иметь претензий в отношении друг друга.

После подписания соглашения о расторжении сделки, контрагенты лишаются права требования осуществления обязательств по договору субаренды.

Ограничения возможного срока субаренды нежилого помещения, смотрите здесь.

Во время приемки нежилого помещения по акту, необходимо внимательно осмотреть его состояние, чтобы своевременно обнаружить ущерб и предъявить соответствующие претензии.

Видео: Уведомление о досрочном расторжении договора аренды: как расторгнуть договор

Необходимость передачи арендованного имущества третьим лицам в субаренду нередко диктуется потребностями современного рынка недвижимости. Так в рамках первичного договора возникает субдоговорное отношение и появляется лицо, пользующееся правами и исполняющее обязанности, производные из первоначальной сделки, — субарендатор. Далеко не всегда договорные обязательства прекращаются вследствие достижения целей договора. Порой права и обязанности приходится прекращать досрочно в связи с самыми разными обстоятельствами. Субарендатор не участвует в договоре аренды и не наделен полномочиями предотвратить его расторжение. Однако это не значит, что такой участник производного правоотношения не может подстраховаться на случай досрочного прекращения основного обязательства. О том, как субарендатору пережить процедуру расторжения договора аренды с наименьшими потерями, читайте в материале.

Что следует знать субарендаторам на случай прекращения основного договора аренды?

Минимизация будущих рисков на этапе заключения договора субаренды

По существу, требования законодательства к договору субаренды не отличаются от требований, предъявляемых к основной сделке, за исключением особенностей, обусловленных правовой природой поднайма, заключающейся, прежде всего, в необходимости следовать судьбе первоначального договора. Например, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срока договора аренды (ст. 615 ГК РФ). В противном случае возможны неблагоприятные последствия вплоть до признания договора субаренды недействительным (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 № Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу № А27-4630/2008, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 № 17АП-1874/2009-ГК по делу № А60-32563/2008).

Во исполнение требований ст. 615 ГК РФ до заключения договора с субарендатором арендатор должен заручиться согласием арендодателя. Без такого согласия сделка, совершенная после 01.09.2013, является оспоримой и может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ в судебном порядке, если будет доказано, что на момент ее совершения субарендатор знал или должен был знать об отсутствии согласия арендодателя. А к долгосрочным договорам, заключенным до указанной даты, применяется прежняя редакция ст. 168 ГК РФ, действовавшая до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, по правилам которой сделки, совершенные с нарушением требований закона, являлись по общему правилу ничтожными, то есть недействительными без необходимости признания их таковыми судом.

Недействительный договор не влечет никаких юридических последствий для сторон, кроме связанных с его недействительностью. Субарендатор в такой ситуации не будет иметь эксклюзивного права на заключение с арендодателем прямого договора аренды в случае расторжения основного договора, заключенного с арендатором, предоставляемого положениями ст. 618 ГК РФ.

В законодательстве не содержится указания на то, в какой форме должно быть получено одобрение. На практике оно чаще всего включается непосредственно в договор аренды. Если же для собственника большое значение имеет личность пользователя имуществом, то он выдает подтверждающую бумагу по каждому случаю субаренды.

Реже выражением согласия признаются действия арендодателя, например, когда соответствующий вывод можно сделать из переписки сторон основного договора (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 № А56-19356/01), или любой иной способ подтверждения (п. 55 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее — Постановление Пленума ВС РФ № 25). Тем не менее подобный сценарий нежелателен для субарендатора. Большей защите его интересов послужит полученная до заключения договора субаренды копия основного договора аренды, содержащая условие о разрешении сдачи имущества в субаренду, заверенная арендатором, либо письменное подтверждение арендодателя. Это подтвердит согласие арендодателя на субаренду и защитит субарендатора от риска невозможности пользования имуществом в случае, если арендодатель в споре с арендатором попытается доказать, что последний не получил разрешения на поднаем. Вопрос о том, было ли дано согласие на совершение сделки в неоднозначной ситуации, например, в ходе переписки сторон, будет решаться судом в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Заверенную копию договора аренды у арендатора целесообразно попросить и в том случае, когда разрешение на субаренду предоставляется отдельным документом. Это послужит большей информированности субарендатора об условиях основного договора с тем, чтобы изложить в соответствии с ними положения производного договора, а также поможет разобраться с ограничениями на сдачу имущества в субаренду, если таковые были установлены условиями сделки.

На практике встречаются договоры, содержащие условия, при которых имущество может быть передано в субаренду, например, при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу № А56-17034/2006), а также иные положения, влияющие на производный договор, например, условие о сроке субаренды, меньшем, чем срок основной аренды. Диспозитивность подобного ограничения срока субаренды следует из ст. 615 ГК РФ, согласно которой в качестве обязательного требования к периоду субаренды законодательством устанавливается только не превышение им периода аренды.

При выявлении подобных обстоятельств субарендатору рекомендуется проверить соответствие проекта договора субаренды условиям основного договора, а там, где это необходимо, получить все возможные заверения, подтверждения соблюдения требований, необходимых для сдачи имущества по вторичному договору. Например, в случае, когда возможность сдачи в субаренду обусловлена отсутствием задолженности по основному договору, целесообразно получить справку от арендодателя в подтверждение надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате.

Следует учитывать, что одностороннее согласие на заключение договора субаренды арендодатель может отозвать до совершения сделки (п. 57 Постановления Пленума ВС РФ № 25). В такой ситуации арендодатель будет обязан возместить убытки, причиненные сторонам отказом, однако на практике существует ряд сложностей в определении и доказывании размера таких убытков, а также, как известно, даже при успешном разрешении дела в суде исполнительное производство не всегда заканчивается взысканием присужденной суммы, что может быть связано, например, с отсутствием необходимого имущества у должника. С этой точки зрения условие о возможности сдачи имущества в субаренду, включенное непосредственно в текст договора аренды, дает субарендатору больше гарантий того, что заключение договора состоится, так как по общему правилу условия договора не могут быть изменены в одностороннем порядке. И если договором аренды сторонам не будет предоставлено право на изменение условий сделки в одностороннем порядке, арендодатель не сможет по своей воле изменить договор, которым стороны уже согласовали условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду (см., например, Определение ВС РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540 по делу № А73-5337/2016).

Отметим, что получать одобрение на субаренду не потребуется в случае, если и первичный, и производный договоры подписаны от имени арендодателя одним лицом, выступающим учредителем и руководителем и арендодателя, и арендатора (см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 № Ф03-137/2012 по делу № А51-7827/2011).

Судебной практике известны случаи, когда включенное в договор аренды право передачи имущества в субаренду не признавалось согласием арендодателя. При этом суд пришел к выводу, что подобное условие свидетельствует только о том, что у арендатора имеется возможность совершить конкретную сделку при условии последующего ее согласования с арендодателем (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.05.2007 по делу № А82-2590/2004-45). Конечно, намного чаще встречаются решения, в которых суды подтверждают достаточность условий первичного договора аренды без необходимости получать согласие на каждую конкретную сделку (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу № А56-45521/2006, ФАС Уральского округа от 27.10.2010 № Ф09-8820/10-С6 по делу № А07-551/2010).

Тем не менее, учитывая неоднозначность практики, формулировка договора аренды, специально указывающая на отсутствие необходимости в получении дополнительных согласований, является более надежной с точки зрения подтверждения отсутствия необходимости получить разрешение в виде отдельного документа. Подходящая формулировка может быть изложена следующим образом: «Арендодатель настоящим дает согласие на сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду без дополнительных согласований с арендодателем».

По правилу п. 1 ст. 618 ГК РФ при досрочном прекращении основного договора аренды прекращается и производный от него договор субаренды. При этом субарендатор вправе заключить с арендодателем прямой договор на пользование имуществом, находившимся у него по ранее заключенному договору субаренды. Срок аренды по новому договору составит оставшуюся часть срока субаренды, остальные условия будут соответствовать прекращенному договору. При этом, как указывал ВАС РФ, данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 4381/11 по делу № А40-168376/09-89-1159).

Договоры аренды недвижимости, заключенные на неопределенный срок, пользуются популярностью на практике в связи с тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»). Однако не следует забывать, что договор с таким условием о сроке уязвим в связи с возможностью досрочного внесудебного отказа от него любой из сторон с уведомлением противоположной стороны за три месяца (ст. 610 ГК РФ).

Очевидно, что указание в субдоговоре определенного срока аренды послужит интересам субарендатора с точки зрения усиления предсказуемости периода пользования имуществом. Поэтому при составлении договора субаренды в него рекомендуется включать условие об определенном сроке, а в случае, когда такой срок истек, но субарендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендатора, — составить дополнительное соглашение о продлении срока субаренды на конкретный период. В противном случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Статья 618 ГК РФ предполагает и другой вариант оформления продолжения пользования субарендованным имуществом после досрочного расторжения первичного договора: в договор аренды можно включить условие, согласно которому преждевременное выбытие из правоотношений основного арендатора не прекращает договора субаренды. На практике такой способ может быть обусловлен заинтересованностью арендодателя в дополнительных гарантиях бесперебойного получения прибыли от сдачи имущества в аренду. В этой ситуации основной арендодатель становится арендодателем по договору субаренды, который в конечном счете переходит в статус основного договора аренды без необходимости заключения нового договора. Рассматриваемое условие может быть зеркально включено и в договор субаренды.

При любом способе сохранения в силе права пользования имуществом субарендатором, стороны субдоговора на этапе его заключения могут, основываясь на принципе свободы договора (ст. 421 ГК РФ), включить в него положения, регламентирующие процедуру реализации этого права субарендатором. Например, могут быть предусмотрены обязанность арендатора уведомить субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и срок направления такого уведомления. При этом рекомендуется избегать пространных формулировок, таких как «незамедлительно уведомить», а указать, например, конкретное количество дней.

Таким образом, время, уделенное проверке согласия арендодателя на совершение сделки, изучению условий основного договора аренды, а также грамотному формулированию условий субдоговора, позволит субарендатору в будущем, в случае досрочного расторжения договора аренды, в полной мере воспользоваться возможностью продолжить пользование имуществом на прежних условиях, предоставленной ему законодательством.

Действия субарендатора на этапе расторжения основного договора аренды

По общему правилу действие договора субаренды во всем следует судьбе основного обязательства. Так, согласно ст. 618 ГК РФ в случае досрочного прекращения первичной аренды прекращается и вторичный договор субаренды, заключенный в соответствии с ним. А ничтожность договора аренды, в свою очередь, влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды.

Ключевые основания расторжения рассматриваемого вида договоров сформулированы в ст. 619, 620 ГК РФ. К ним относятся случаи инициативы арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным либо неоднократным неисполнением, ненадлежащим исполнением условий сделки или с нарушением назначения имущества, значительно ухудшает его, или же более двух раз не вносит оплату по истечении срока, установленного договором. Арендатор, в свою очередь, вправе потребовать досрочного расторжения договора, когда пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора невозможно или затруднительно в силу того, что арендодатель его не предоставляет либо создает препятствия в использовании или же в силу обнаруженных арендатором впоследствии неоговоренных недостатков предмета аренды, а также при возникновении иных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Арендатор также будет иметь право на досрочное расторжение договора, если арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту переданного в аренду имущества. В случае же, если такая обязанность возложена на арендатора, который ее не исполняет, то полномочие на расторжение получает арендодатель. Договором аренды могут быть установлены и другие основания для расторжения по требованию любой из сторон. Кроме того, арендодатель и арендатор вправе расторгнуть договор по соглашению без указания причин на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Характерно, что судебная практика исходит из того, что договор субаренды подлежит расторжению независимо от основания расторжения первичного договора аренды. Отметим, что последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же (см. постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 № Ф09-6146/07-С6 по делу № А60-35596/2006).

Тем не менее, как уже отмечалось, в случае, когда основной арендатор выбывает из правоотношения, вторичный арендатор вправе заключить прямой договор с арендодателем в части имущества, находящегося в его пользовании, на прежних условиях субаренды и в пределах ее срока. При неправомерном отказе арендодателя субарендатор может обратиться суд с иском о понуждении к заключению договора. Суды в таких случаях часто поддерживают субарендаторов (см., например, Определение ВАС РФ от 18.01.2013 № ВАС-17908/12 по делу № А31-10453/2011, постановление АС Московского округа от 29.06.2016 № Ф05-8083/2016 по делу № А40-28789/14-155-240). Конечно, есть и исключения. Так, нельзя заставить арендодателя заключить договор аренды с прежним субарендатором, если залоговый кредитор арендодателя-должника возражает против совершения сделки (см. Определение ВАС РФ от 23.01.2014 № ВАС-19555/13 по делу № А41-13525/12). Кроме того, суд не удовлетворит требование субарендатора, если собственник решил снести недвижимое имущество, сдаваемое в аренду (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 № 15395/09 по делу № А40-29387/08-82-273).

Судебная практика исходит из того, что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении прямого договора аренды (см. Определение ВАС РФ от 24.02.2014 № ВАС-1373/14 по делу № А09-537/2013). В то же время в случае досрочного расторжения договора аренды арендодатель не имеет права истребовать имущество у субарендатора при отсутствии доказательств того, что тот отказался от заключения договора аренды (постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 № Ф10-795/09 по делу № А64-4078/08-14). Субарендатор может продолжать пользоваться имуществом, параллельно оформляя документы для прямой сделки с арендодателем. В такой ситуации может возникнуть недопонимание, кому и в каком порядке субарендатор должен вносить арендные платежи, либо бухгалтерия не сможет провести оплату в связи с тем, что новый договор залежался на подписи у руководства. Промедление с оплатой в случае, когда субарендатор после прекращения основного договора аренды продолжает пользоваться имуществом, но, не имея договора с арендодателем, не может провести платеж, либо в ситуации неясности, кому и в каком порядке вносить платежи, может привести к тому, что невнесенная вовремя арендная плата будет признана неосновательным обогащением за счет арендодателя (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу № А56-7940/2012).

Поэтому субарендатору рекомендуется не медлить с направлением арендодателю предложения о заключении прямого договора аренды, как только ему стало известно о расторжении основного договора аренды, даже если уведомление от основного арендатора не поступило. В последнем случае лучше проявить инициативу в прояснении ситуации, обратившись к арендодателю с запросом.

При продолжении субарендных отношений по второму типу из указанных выше вариантов, когда по условиям сделки субаренда не прекращается с выбытием основного арендатора из правоотношения, регламент перевода прав на основного арендодателя часто содержится в первичном договоре. Так, в него могут быть включены обязанность арендатора уведомить субарендатора о прекращении договора и срок такого уведомления, с указанием реквизитов для перечисления арендной платы, иные положения. Запрошенная субарендатором у арендатора на этапе подписания субдоговора копия договора аренды поможет пролить свет на рассматриваемые условия с тем, чтобы субарендатор мог определить наиболее эффективный порядок действий в случае заступления на место основного арендатора.

Таким образом, расторжение основного договора аренды не приговор для субарендатора. Продолжить пользование имуществом он сможет на основании ст. 618 ГК РФ, конечно, при условии, что на стадии совершения сделки было уделено должное внимание проверке требуемых разрешений, положений основного договора аренды, а также составлению надлежащих формулировок условий субдоговора.

Приветствую!!!

Я Вас наверно расстрою ответом.

Во-первых, статья 310 Гражданского кодекса немного не о том о чем Вы спросили.

Во-вторых, статья 620 Гражданского кодекса допускает досрочное расторжение договора по требованию арендатора при условии:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пункт 2 Статьи 450 Гражданского кодекса РФ гласит, основанием изменения и расторжения договора: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если стороны договора юридические лица и/или предприниматели, то судебная арбитражная практика говорит:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.11.2017 N Ф01-5129/2017 по делу N А79-103/2017
Требование: О взыскании долга по внесению арендной платы и пени за просрочку оплаты по договору аренды нежилых помещений.
Обстоятельства: Арендатор не исполнил обязательство по внесению арендных платежей за пользование помещением.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку отказ арендатора от пользования помещением при условии отсутствия в договоре условия о возможности расторжения сделки по инициативе арендатора и отсутствие волеизъявления арендодателя на прекращение договорных отношений не прекратил действие договора аренды, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Есть и еще судебная практика.

В-третьих, причины по которым Вы хотите расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды/субаренды не является достаточным основанием. Исходя из вышеозвученного пересмотрите основания для расторжения.

Удачи.

«Гражданский кодекс Российской Федерации статья 618.

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

так что ссылаться на положения ГК РФ в вашей ситуации не перспективно. Пишите заявление о расторжении и просите сделать это досрочно указывая разумный срок, например 14 дней, можно сослаться на ст. 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом. Кроме того, в вашем договоре, скорей всего есть пункт о том что все разногласия должны решаться путем ведения переговоров, вот и начните их с заявления о расторжении указав причины

Общие требования к Договору аренды транспортного средства: 1. Подробное описание существенных условий договора. Тут в принципе все понятно – должны быть описаны данные ТС, срок договора, размер и порядок внесения арендной платы, порядок несения расходов каждой из сторон, страхование и т.п. С этим пунктом обычно проблем не возникает. 2. Лимиты пробега. Актуально не для всех ситуаций, но очень часто Арендодателю выгодно ограничить пробег авто (чтобы не допустить чрезмерного износа авто, которое не заложено в стоимость аренды). 3. Территория эксплуатации или границы доступной зоны. Если вдруг с ТС что-то произойдет и при этом окажется, что ТС находится в другом регионе, то хотя формально при грамотном договоре всю ответственность будет нести Арендатор, все равно это может создать неудобства (особенно если Арендатор бросит авто). Поэтому обычно территория эксплуатации ограничивается, а при выезде в другие регионы/другие государства взимается заранее согласованная отдельная плата. 4. Цели эксплуатации. Например, если авто сдается просто для частного пользования на короткий срок, то обязательно должно быть прописано, что авто разрешается использовать только для личных целей и при этом в договоре должны быть установлены запреты (на использование в предпринимательской деятельности, в такси и т.п.). Если же авто сдается для использования в коммерческой деятельности, то часто также есть смысл прописать ограничения, связанные с коммерческой эксплуатацией (ограничения по видам деятельности, для грузовых ТС – по перевозимому грузу, недопущению перегруза и т.п.). 5. Ответственность за нарушение срока возврата авто и порядка возврата. Если про штрафы за нарушение срока возврата в принципе и так все понимают, то вот про нарушение порядка возврата к сожалению, многие забывают, а именно в договоре обязательно должно быть прописано место для возврата авто, ответственность за оставление авто бесхозным даже при соблюдении условия о месте возврата (ситуация, когда Арендатор звонит мол «я авто отвез, ключи отдал сторожу, можете забирать»). Также в договоре должны быть прописаны требования к уровню топлива авто на момент возврата и к внешнему виду (чистый, либо допускаются незначительные загрязнения и т.п.) 6. Соблюдение общих правил эксплуатации ТС. Это очень большой раздел Договора, часто он занимает несколько страниц. В нем прописываются общие требования и условия использования авто – запреты на использование авто с нарушением технических характеристик, для буксировки, для езды по бездорожью, перевозки опасных грузов, запрет на вмешательство в конструкцию ТС, внесения изменений в систему GPS, запрет на курение в ТС, на сдачу в субаренду и т.д. У нас с клиентами при подготовке договоров обычно выходит порядка 15-30 и более запретов, которые мы устанавливаем для Арендатора и все они крайне важны. 7. Инструкция по порядку действий арендатора в тех или иных случаях. Это тоже довольно большой раздел Договора, в нем обязательно должен быть прописан поэтапный план действий арендатора на случай как минимум следующих событий: ДТП, угон авто, повреждение авто третьими лицами. В зависимости от ситуации также мы иногда прописываем в договоре порядок действий для иных случаев. Пункт очень важный, так как часто именно от него зависит последующая возможность взыскания ущерба от ДТП, получения страховой выплаты, в противном случае, если данные пункты в договоре будут прописаны некорректно, то есть хорошие шансы, например, не только не получить страховку из-за того, что Арендатор не совершил какие-то действия (не оформил бумаги, не получил справку ГИБДД и т.п.), но и не иметь возможности ему что-то из-за этого предъявить. 8. Корректное описание условий о залоге авто. Залог не всегда присутствует в договоре аренды ТС, но если такое условие есть, то должен быть соблюден ряд требований, а именно прописан перечень платежей, в счет которых может быть удержан залог, порядок удержаний, сроки и порядок его пополнения при списаниях с суммы залога различных платежей, срок возврата суммы залога после окончания договора и т.д. 9. Ответственность арендатора. К сожалению, часто приходится сталкиваться с тем, что при составлении договора многие ограничиваются самыми общими моментами, а именно прописывают ответственность за штрафы ГИБДД, за ущерб авто и на этом ограничиваются. Очень важно, чтобы в договоре было уделено внимание ответственности арендатора как минимум за допуск третьих лиц к управлению авто, за неуведомление Арендодателя о повреждении авто, за нарушение порядка оформления ДТП, за нарушение предусмотренных договоров условий эксплуатации авто, за нарушение условий о территории эксплуатации авто и т.п. Для понимания у нас с клиентами раздел про ответственность обычно занимает порядка 2 страниц текста. В части штрафов в идеале вообще сделать отдельное приложение к Договору аренды «Политика штрафных санкций» и в нем в виде таблички привести полный перечень штрафов, либо перенести этот перечень в Акт приема-передачи. 10. Порядок и сроки компенсации штрафов, ущерба и т.п. В части штрафов обязательно должны быть прописаны пункты, связанные с оплатой комиссий при оплате штрафов. 11. Основания для изъятия авто и расторжения Договора. Часто сталкиваюсь с тем, что запреты/ограничения, связанные с эксплуатацией авто, в договоре прописаны, но не прописаны основания для изъятия авто. В итоге складывается ситуация, когда запрет есть, а последствий его нарушения по сути нет, по итогу даже при фиксации нарушения у Арендодателя могут быть сложности с изъятием авто у Арендатора. Такие «пробелы» делают многие пункты договора нерабочими и могут повлечь за собой весьма неприятные последствия, поэтому нужно навсегда запомнить, что каждый прописанный в договоре запрет для арендатора должен быть закреплен корректными пунктами об ответственности за нарушение данных пунктов и о правах Арендатора при таких нарушениях. 12. Порядок разрешения споров. Тут обычно все просто – по возможности стараемся прописывать условие о договорной подсудности, чтобы в случае споров дело разбирал суд по нашему месту жительства (особенно актуально если арендатор прописан в другом регионе). 13. Иные пункты. Помимо ключевых пунктов, перечисленных выше и актуальных для большинства ситуаций всегда нужно анализировать и учитывать конкретную ситуацию, поскольку каждый случай индивидуален и накладывает свои отпечатки на требования к договору, которые могут потребовать его существенного дополнения. Тем не менее, несмотря на важность всех перечисленных пунктов отмечу, что, наличие корректно составленного Договора аренды с соблюдением всех установленных требований само по себе еще не гарантирует Вам отсутствие проблем с арендаторами. Очень большое количество ошибок, в том числе наиболее критичных, допускается в следующих моментах: — ошибки, связанные с приемом-передачей авто и подписанием Акта приема-передачи авто. Нужно запомнить, что в случае причинения ущерба авто единственным доказательством того, что ущерб был причинен именно в период эксплуатации автомобиля арендатором является разница в содержании между первичным Актом о передаче авто арендатору и последующим актом о возврате авто (часто мы оформляем это одним актом, но здесь описывать этот вариант не буду). То есть арендатор может быть виноват только в тех повреждениях, которые присутствуют в Акте о возврате авто, но отсутствуют в акте о передаче ему авто. Казалось бы, это и так понятно, но, когда дело доходит до деталей, все становится несколько сложнее. Так, если в первичном акте о передаче авто арендатору прописать «небольшая царапина на левой двери», а при возврате эта царапина станет в 5 раз больше, то доказать, что при передаче авто арендатору царапина была маленькой, а при возврате стала в разы больше будет весьма затруднительно, а если арендатор заявит мол «это не я, это вы дали мне такой автомобиль», то практически невозможно. Есть определенные требования к детализации повреждений и их описанию, их обязательно нужно соблюдать. Все нюансы я описывать не буду, но лишь скажу, что, как показывает практика, составление корректного акта приема-передачи авто, в том числе грамотная фиксация состояния авто – это ключевой момент для взыскания ущерба/получения страховой выплаты во многих случаях. И именно нарушения в этом аспекте чаще всего оборачиваются невозможностью что-то предъявить арендатору. — ошибки, связанные с заполнением бланка договора и его подписанием. В рамках данной ошибки тоже существует множество мелких деталей.