Согласно договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде согласованной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Одно из своеобразных качеств ренты состоит в том, что имущество, которое получатель ренты передает плательщику, переходит в собственность последнего. Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты как за плату, так и бесплатно.

Закон различает для плательщика ренты степени риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, служащего объектом ренты. При бесплатной передаче имущества такой риск несет плательщик ренты, а при передачи имущества за плату плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты или изменение условий выплаты.

После передачи имущества плательщику ренты получатель ренты не несет по договору ренты никаких обязанностей, обладая лишь правами.

Договор ренты независимо от вида и стоимости предаваемого имущества подлежит нотариальному удостоверению.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости под выплату ренты, подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Рента недвижимости

Законодательством установлено двойное обременение переданного под выплату ренты объекта недвижимости – рентой как таковой и залогом.
Залог затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.

Юридические услуги

Представительство в суде по делу о нарушении прав стороны договора ренты.
Возврат объекта ренты в результате неправомерных действий плательщика ренты.

Юридическое сопровождение судебного дела о нарушении прав и интересов участника ренты как на стороне истца, так и на стороне ответчика

Получить юридическую консультацию по вопросу правового регулирования ренты
Заказать подготовку или анализ документа, связанного с исполнением / нарушением договора ренты

Законом предусмотрено три разновидности рентного договора:

• постоянная рента (допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, получатели данного вида ренты – исключительно частные лица и некоммерческие организации)
• пожизненная рента (обязанность выплачивать ренту ограничена сроком жизни получателя ренты)
• пожизненное содержание с иждивением (рента установлена на условиях пожизненного содержания частного лица с иждивением)

По общему правилу, постоянная рента выплачивается деньгами в согласованном размере, по соглашению сторон ренты допускаются выплаты путем выполнения работ, оказания услуг или вещами.

Право получателя ренты на выкуп постоянной ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

• по общему правилу, если плательщик просрочил ее выплату более чем на 1 (один) год
• плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты
• плательщик признан неплатежеспособным или существуют риски не выплаты ренты в согласованном размере и установленные сроки
• рентная недвижимость поступила в общую собственность или разделено между несколькими лицами
• в иных случаях, согласованных договором ренты

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни частного лица, передающего имуществе под выплату ренты, или на период жизни другого указанного рентополучателем лица.

Получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора ренты в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты.

Существенным нарушением в судебной практике по спорам, вытекающим из договора ренты, считаются:

• длительная или систематическая задержка выплаты ренты
• непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы рентополучателя
• нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение

При существенном нарушении договора рентополучатель вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ее выкупа, либо расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков.

При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты не вправе. Случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом требовать ее выкупа.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением рентополучатель – частное лицо передает принадлежащий ему объект недвижимости ( жилой дом, квартиру, земельный участок) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением частного лица или указанного им другого лица.

К нарушениям плательщика ренты по договору пожизненного содержания с иждивением относятся:

• отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия рентополучателя
• утрата, повреждение имущества или иные действия плательщика, которые приводят к существенному снижению стоимости переданного имущества

При существенном нарушении плательщиком своих обязательств рентополучатель вправе потребовать возврата имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Наконец, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием рентополучателя.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья лица, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Таблица: договор ренты (стороны, условия, виды, форма)

2 (40%) 1 vote

В этой статье мы поговорим про ренту. Что это такое и какая она бывает. В чём отличия ренты от договора дарения и сделки купли-продажи. Разновидности платежей .

Что такое рента простыми словами

Рента (от англ. «» — ) — это договор (соглашение), который регулирует права сторон при передаче в собственность недвижимости в виде дома, квартиры, земли или другого ценного имущества. Плательщик обязуется перечислять оговоренную ранее сумму денег получателю ренты или тратит их на оказание услуг, то есть содержание. Это бывают коммунальные платежи, обеспечение продуктами, траты на оплату услуг сиделки или няни для осуществления социально-бытового ухода. Форма рентного договора

Согласно закону, соглашение ренты должно заверяться нотариально. За услугами можно обращаться к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в пределах РФ, то есть в месте пребывания имущества, которое будет передано плательщику. Если в договоре отсутствует печать нотариуса, он будет признан недействительным.

Примечание

Соглашение, по которому имущество переходит плательщику ренты необходимо, зарегистрировать в Гос. реестре.

Виды ренты

Всего выделяют 9 видов рентного контракта.

1. Экономическая. В данном случае речь идет об оплате ресурсов, поступающих на рынок определённом количестве. Её определяют как разницу между рыночной стоимостью товара и резервированной ценой за труд;
2. Земельная. Эта разновидность бывает дифференциальной и абсолютной. Первая означает добавочную прибыль собственника земли за счёт потраченного труда на улучшение условий землепользования или другие денежные вложения. Абсолютная отображает прибавочную стоимость, которая полагается владельцу земли;
3. Страховая. Это аннуитет, на основании которого, страховая компания обеспечивает периодические платежи в пользу застрахованного;
4. Пожизненная. Это соглашение о предоставлении регулярных платежей физическому лицу с возможностью наследования его собственности. В большинстве случаев, речь идет о недвижимости;
5. Дифференциальная. Означает добавочную прибыль, возникающую поверх определенного уровня дохода на вложение капитала и труда;
6. Постоянная (бессрочная). Не ограниченные сроками договоры о выплатах. Зачастую речь идет о ежеквартальных отчислениях;
7. «Мертвая». Рентная плата за собственность, которая не была использована. Это может быть земля или недвижимость;
8. Монопольная. Дополнительная прибыль, которая получена из-за повышения цен на фоне отсутствия конкурентов. Эта разновидность ренты свидетельствует о правильном ведении коммерческой деятельности;
9. Финансовая. Несколько поступлений фиксированного размера, которые приходят с оговоренной ранее периодичностью.

Особенности договора ренты

3.1. Кто выступает сторонами договора

Согласно закону, стороны соглашения — это плательщик (другими словами его могут называть рентным должником) и её получатель (или кредитор). Последний – это лицо, которое обязуется предоставить свою недвижимость или другие ценные вещи с целью получить материальную выгоду. Лицо, которое выступает получателем, зависит от разновидности соглашения.

Плательщиком ренты выступает лицо, обязующееся в обмен на предоставленную недвижимость или другую собственность, выплачивать получателю доход на протяжении оговоренного ранее периода. Плательщики ренты — это физические или юридические лица, независимо от разновидности соглашения.

3.2. Что выступает предметом рентного контракта

Предметом контракта может выступить исключительно та собственность, которая находится во владении получателя и это подкреплено соответствующими документами. Это может быть недвижимость или движимое имущество, бумаги или наличные. Говоря о выплатах на основании пожизненной и постоянной ренты, здесь речь может идти о любом имуществе. Но, когда соглашение подписывают для пожизненного содержания, предметом может стать только недвижимость.

3.3. Обеспечение выплат по договору

Одно из существенных условий соглашения, это обеспечение обязательств по предоставлению регулярных выплат. Механика обеспечения напрямую зависит от того, какое имущество будет передано плательщику. Если речь идет о земельном участке или другой недвижимости, в обеспечение выполнения своих обязательств кредитор получает залоговое право на свои ценности.

Когда предмет ренты — это не недвижимость, а другое имущество, сторона обязуется предъявить другие доказательства своей добросовестности, которые могут выступать таковыми на основании действующих законов. Также допускается страхование рисков ответственности в интересах рентного кредитора на случай неисполнения обязательств.

• Инвестиции в недвижимость
• Кредитная задолженность
• Кредитная история — как проверить
• Микрозаймы — что это такое

Отличие ренты от сделки купли-продажи

Право владения можно передать не только по договору ренты, а и купли-продажи. Этот способ является более распространенным. Но, в данном случае увеличивается риск лишиться своего имущества, в то время как рента обеспечивают защиту от подобных ситуаций. При заключении рентного договора, бумаги придется обязательно заверить у нотариуса, который займется повторным изучением условий договора. Говоря о купле-продаже, в этом необходимости нет, поэтому сделка может проводиться без участия нотариуса.

При заключении рентного договора учитываются интересы обеих сторон. Например, пожилой человек получит деньги и уход, а плательщик в будущем его недвижимость (квартиру или дом). Купля-продажа – это зачастую удовлетворение интересов одной стороны. Покупатель получает недвижимость, а продавец – деньги. О каком-либо уходе или физической помощи речи идти не может. После заключения договора ренты, у владельца квартиры остается право проживать в ней, в то время как при купле-продаже у него не будет такой возможности.

Отличие от договора дарения

Если сравнивать ренту с договором дарения, здесь можно выделить несколько преимуществ, а именно:

• Чётко описанные условия передачи прав на собственность;
• Договор ренты практически невозможно оспорить;
• Обязанности по уплате коммунальных услуг возлагаются на плательщика;
• Документы необходимо заверить нотариально;
• Квартира или дом попадают под обременение для выполнения сторонами обязательств;
• Получатель оставляет за собой право пожизненного проживания.

Из минусов можно отметить то, что даже при мелком нарушении условий одной из сторон, другая имеет право расторгнуть договор в судебном порядке. Если речь идет об уходе и обеспечении – плательщик заинтересован в том, чтобы владелец имущества как можно быстрее ушел из жизни. До момента, когда полностью будут сняты обременения, может пройти много времени.

Говоря о преимуществах договора дарения, здесь можно выделить следующее:

• Если стороны – это близкие родственники, на них не возлагается обязательства по уплате налогов;
• Необходимость в предоставлении минимального пакета документов;
• Всегда существует возможность аннулировать соглашение, если будет доказано, что одна из сторон подписывала его под давлением;
• Если в квартире прописаны люди, они имеют право на проживание в ней;
• Низкая цена регистрации сделки.

Касательно негативных сторон данного договора, его невозможно расторгнуть, если на это нет веских причин. Также всегда существует риск отмены сделки.

Что предусмотреть в договоре перед подписанием

Первый этап – это корректное определение разновидности договора, который необходимо составить. В юридической практике, чаще всего, встречается соглашение о пожизненном содержании иждивенца. Примерно 70% контрактов – это другие их разновидности, соответствующие конкретной возникшей ситуации. Чтобы правильно определить вид документа, необходимо пройти консультацию с опытным юристом.

Соглашение всегда подписывается от руки и удостоверяется нотариально. Государственная пошлина за засвидетельствование документа составит 0,5% от суммы. Она не может превышать 20 000 рублей или быть меньше 300 рублей. У нотариуса есть право удостоверить соглашение сторон без привязки к их месту проживания.

Примечание

Поскольку документ предполагает отчуждение собственности в виде недвижимости, его передача от одной стороны к другой подлежит обязательной госрегистрации.

Каждое из требований в соглашении необходимо описать как можно чётче. Обязательно учитываются все мелкие детали во избежание спорных ситуаций. Например, необходимо указать, сколько раз в неделю плательщик должен приносить продукты, медицинские препараты или другие необходимые вещи иждивенцу. Чтобы избежать споров, следует учесть следующие рекомендации юристов:

• Любая передача денежных средств должна пройти через счет в банке. Также рекомендуется сохранять все квитанции и чеки;
• Если происходит передача денег наличными, рекомендуется оформлять расписку;
• Не существует запрета, при котором запрещено формировать отчётность за каждый месяц в свободной форме. Она подтвердит то, что плательщик придерживается договоренностей, а получатель не имеет к нему претензий.

Чем больше стороны узнают о тонкостях соглашения, тем сложнее оно кажется. Иногда сделка срывается из-за того, что условия кажутся слишком сложными к исполнению. Но, у сторон не возникнет споров при выполнении основной части обязательств. Уточнить важные детали необходимо для того, чтобы уберечь себя от разбирательств в суде из-за нечетко описанных условий или неточностей при оформлении документации.

Также всегда нужно помнить о том, что плательщиком может выступать юридическое и физическое лицо, в то время как получатель – это всегда физическое лицо. Если действие договора необходимо прекратить, это может произойти по общей договоренности между сторонами в случае невыполнения плательщиком своих долговых обязательств или после смерти получателя.

• Кто такой контрагент
• Бенефициарный владелец — кто это такой

Налогообложение

В 585 статье ГК РФ обозначено, что недвижимость, которая отчуждается под выплату на основании ренты может передаваться за деньги или на безвозмездной основе. Если имущество будет передано за денежные средства, то согласно законодательству, отношения между сторонами регулируются по правилам, предусмотренными для договора купли-продажи.

Плательщик оформит право собственности на недвижимость после того, как произойдет государственная регистрация перехода данных прав на основании соглашения. С этого дня на плательщика лягут обязанности по уплате земельного налога, а также на имущество физических лиц. Еще он обязан регулярно оплачивать коммунальные услуги.

Также стоит учесть, что рента должна оплачиваться независимо от того, передается имущество в собственность бесплатно или за определенную сумму. Если возникает просроченная задолженность, плательщик обязуется выплатить получателю проценты. Их размер должен оговариваться заранее в процессе составления договора. Если стороны не установили размер процентов, он будет определен в порядке, который предусмотрен в 395 статье Гражданского Кодекса России.

Если недвижимость будет передана плательщику за отдельную плату, когда речь идет о жилом доме, квартире или её части, плательщик имеет право после окончания налогового периода потребовать налоговый (имущественный) вычет. В такой ситуации, определением размера этого вычета должна заниматься налоговая служба, расположенная по месту проживания налогоплательщика.

Примечание

У каждой из сторон возникнет материальная выгода, которая подлежит налогообложению в размере 13%. Для корректного подсчета размера налогов необходимо задекларировать полученную прибыль, и в дальнейшем, самостоятельно рассчитывать размер ежегодных платежей.

Разновидности платежей по ренте

Согласно правилам соглашения, платежи могут иметь следующий вид:

• Наличные средства или ценность, равная по стоимости. Выполнение работы, оказание одной или комплекса услуг (при постоянной ренте);
• При заключении пожизненной ренты – только денежные наличные или безналичные средства;
• Обеспечение жилплощадью, деньги, содержание и уход, покупка продуктов, лекарств, одежды.

Возникновение права на платежи по ренте

Право получать платежи на основании заключенного соглашения возникает у получателя только после того, как имущество будет передано плательщику. С данного момента перед плательщиком возникает обязательство по предоставлению регулярных выплат согласно оговоренным ранее условиям. Данное обязательство будет закреплено до тех пор, пока не прекратится действие договора ренты, которая заключена бессрочно или на срок жизни получателя.

Заключение договора ренты

Заключая рентный договор, следует придерживаться такого алгоритма действий:

• Определение разновидности договора, который является корректным и оптимальным для возникшей ситуации;
• Согласование размера и способа перечисления средств. Также на этом этапе следует оговорить и другие существенные условия договора, которые помогут урегулировать спор в случае возникновения сложной ситуации. Сюда же относится размер процентов, которые должен погасить плательщик в случае просрочки;
• Обращение к туристу для заверения контракта.

Составленный договор может заверить только тот нотариус, который работает в округе по месту расположения собственности, переданной на условиях соглашения. На основании полученных бумаг, юрист удостоверит личность каждой из сторон и проверит их дееспособность. Также стороны должны получить всю информацию о значении и смысле заверяемого документа. Каждый из пунктов договора ренты зачитывается получателю и плательщику вслух, после чего, если они соглашаются с условиями, происходит подписание бумаг.

Что такое рента

Договор ренты на квартиру представляет собой сделку, по которой одно лицо передает другому лицу свое имущество в счет получения от последнего периодических платежей (п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса РФ). Данному виду сделки посвящена глава 33 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК).

Важно! Тот, кто отдает собственность, в соглашениях именуется получателем (или кредитором), а тот, кто платит, — плательщиком (или должником).

За передачу жилья может быть предусмотрена отдельная плата (ст. 585 ГК). Такое сотрудничество будет регулироваться нормами указанного правового акта о купле-продаже. Если же передача производится на безвозмездной основе, к отношениям применяются положения о дарении.

Важно! Обеспечение прав кредитора производится за счет положений ст. 587 ГК, согласно которой он приобретает право залога на переданное жилое помещение.

Причем даже в случае продажи собственности должником обязанности по исполнению принятых им обязательств перейдут к новому покупателю.

Дополнительно о том, что значит пожизненная рента на квартиру, вы узнаете из материала «Понятие договора ренты в гражданском праве и примеры его использования».

Что учесть при оформлении ренты на квартиру

При оформлении данной сделки следует:

1. Проверить дееспособность получателя.
   Это необходимо, чтобы устранить риск признания впоследствии сделки недействительной на основании, например, ст. 171 ГК.
   Надо отметить, что недееспособные тоже нуждаются в помощи и могут иметь имущество, за счет передачи которого можно оформить ренту на квартиру с пожизненным содержанием. Однако в таком случае соглашение будет заключаться опекуном с согласия органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК).

1. Оговорить четко и емко все условия сотрудничества в тексте документа.

О значимых условиях контракта мы рассказывали в статье «Что относится к существенным условиям договора ренты».

Рекомендуем! Должникам лучше собирать и хранить доказательства надлежащего исполнения условий сделки.

В качестве подтверждающих исполнение бумаг выступают расписки о получении периодических платежей или выписки из банка об их перечислении, квитанции о приобретении продуктов, лекарств, оплате услуг врача и т. п.

Особое внимание в исках о расторжении договоров ренты суды обращают именно на необходимость доказывания сторонами выполнения обязательств.

Например, в процессе рассмотрения иска о расторжении ренты на квартиру с пожизненным содержанием суд даже отправлял ответчику письмо с разъяснением о необходимости представить доказательства исполнения соглашения (решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22.05.2018 по делу № 2-806/18).

Еще больше примеров судебной практики о неисполнении обязательств по договору ренты читайте в системе КонсультантПлюс. Читать подборку судебной практик вы сможете, если у вас есть доступ в ситему. Не пользовались ранее КонсультантПлюс? Оформите бесплатный доступ на 2 дня или закажите прайс.

Как приобрести квартиру по договору ренты

Вариантов приобретения жилья рассматриваемым способом множество. Самый распространенный — заключение договора ренты на квартиру между родственниками. Бывают случаи, когда заинтересованные лица находят друг друга через знакомых. Также можно воспользоваться вариантом продажи квартир по ренте агентством недвижимости.

Важно! Договор ренты обязательно составляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

По общему правилу если имущество подлежит отчуждению, то сделка требует государственной регистрации. Однако такая процедура не нужна для заключения контрактов с 01.03.2013.

Обратите внимание! Переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (п. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Иногда стороны рассматривают и иные варианты оформления отношений. Некоторых интересует, что лучше — дарственная или рента на квартиру? А может, завещание? Сразу следует отметить, что только рента налагает на лицо, к которому переходит имущество, обязательство по выплате содержания (уходу и т. п.). Дарственная, завещание — безвозмездные сделки. Если рассматривать со стороны налогообложения, то дарение — самая выгодная процедура: никаких затрат не требует. А две другие влекут необходимость оплаты услуг нотариуса, а завещание еще и оплату оценки имущества, пошлины.

Отличия видов ренты между собой по ГК РФ: сравнительная таблица

Рента бывает следующих видов (п. 2 ст. 583 ГК):

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Первый характеризуется тем, что не предполагает срока окончания уплаты рентных платежей. То есть право получения исполнения передается по наследству.

Следовательно, по аналогии отвечая на вопрос «пожизненная рента квартиры — что это?», ясно, что имеется в виду контракт со сроком действия, ограниченным периодом жизни получателя.

А договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием заключается при необходимости обеспечения жизненных потребностей получателя.

На рынке недвижимости встречается также вариант, когда квартира продается по договору ренты с отсрочкой заселения. Это не отдельный вид ренты. В этом случае может иметься в виду любой из трех обозначенных выше. Просто у такой сделки есть условие: в квартире кто-то проживает (чаще всего получатель), и получить ее в пользование можно будет только после его кончины.

Отличия указанных видов приведены в таблице.

Риски договора ренты

В данном разделе рассмотрим только последствия рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества. Об отрицательных моментах заключения сделки — в разделе ниже.

Последствия обозначенных рисков зависят от вида ренты.

Постоянная

Согласно ст. 595 ГК риски случайной гибели или случайного повреждения в отношении жилья, переданного по контракту, зависят от условий его передачи. При бесплатном отчуждении их несет плательщик. А в случае возмездной передачи плательщик вправе требовать прекращения обязательства по уплате платежей или изменения условий сделки.

Пожизненная

При продаже квартиры по договору пожизненной ренты факт ее последующей случайной гибели или случайного повреждения не освобождает плательщика от принятых на себя обязательств (ст. 600 ГК).

Пожизненное содержание с иждивением

Последствия аналогичны предыдущему пункту.

Пример: необоснованными были признаны доводы ответчика прекращении соглашения о пожизненном содержании.Ответчик ссылался, что имущество выбыло из владения получателя ренты. Суд указал, что согласно ст. 600 ГК данное обстоятельство не освобождает плательщика от дальнейшей уплаты взносов. И по причине неисполнения последним своих обязанностей сделка была расторгнута (определение Московского городского суда от 04.02.2011 по делу № 33-2687/2011).

Условия прекращения и расторжения ренты

Чтобы разобраться, как расторгнуть договор ренты на квартиру, надо сначала определиться, к какому виду относится эта сделка.

Правила расторжения ренты в каждом случае будут свои.

В силу ст. 592 ГК плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Однако он обязан предупредить об этом получателя в письменном виде не менее чем за 3 месяца. При этом выплата платежей должна производиться до получения суммы выкупа в полном объеме.

Согласно ст. 593 ГК в ряде случаев получатель вправе требовать выкупа ренты. Например, если плательщик:

• допустил просрочку платежа более года;
• признан неплатежеспособным;
• переданное имущество поступило в общую собственность.

Список открытый. Иные случаи можно предусмотреть в тексте контракта.

Согласно ст. 599 ГК при существенном нарушении условий соглашения плательщиком получатель вправе требовать выкупа ренты или прекращения сотрудничества и возмещения убытков.

Обратите внимание! Если квартира отчуждена безвозмездно, получатель вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Как составить требование получателя ренты о возврате имущества? Пользуйтесь формами документов от экспертов системы КонсультантПлюс. Открыть документ поможет бесплатный доступ на 2 дня.

В соответствии со ст. 605 ГК обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя. А в случае существенного нарушения плательщиком принятых на себя обязательств получатель вправе потребовать возврата имущества или выплаты ему выкупной цены.

Важно! В таком случае компенсация расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, не производится.

Плюсы и минусы договора ренты

Преимущества рассматриваемой сделки:

• продавец остается с жильем и доходом (с правом на жизнеобеспечение);
• плательщик получает недвижимость по выгодной рыночной цене и может оплачивать ее частями.

Ее недостатки:

• сумма оплаты зависит от величины прожиточного минимума, который постоянно меняется (надо следить за показателями и платить больше при необходимости);
• имущество хотя и переходит во владение плательщика, однако остается в залоге у получателя (ст. 587 ГК).

Плюсы и минусы ренты на квартиру также зависят от конкретного вида контракта.

Так, если купить квартиру по договору пожизненной ренты, плательщик с большей долей вероятности будет подсознательно ждать кончины получателя. Порой это обстоятельство оказывает сильное моральное давление на последнего.

Что касается постоянной ренты, тут плюсом для плательщика является предусмотренная законом бесспорная возможность выкупа ренты. Она же является и минусом для получателя, так как может быть заявлена в любой момент. Единственное условие: письменное извещение должно быть заявлено не менее чем за 3 месяца до даты прекращения выплат (больший срок может быть предусмотрен в соглашении).

Вывод! Таким образом, сотрудничество на постоянной основе выбирают, когда фактически интересует отсроченный во времени выкуп, а не постоянный доход.

Минусом договора пожизненной ренты на квартиру на условиях содержания с иждивением для плательщика (при этом плюсом для получателя) является неограниченное время, проведенное в уходе за бывшим собственником. При этом также есть опасность столкнуться с его капризами и скверным характером.

Рента на квартиру с пожизненным содержанием — самый распространенный вид. К подобной продаже имущества прибегают обычно сильно нуждающиеся люди, чаще всего пожилые, не имеющие близких родственников, способных помочь.

Для реализации этого варианта получателю совсем необязательно выезжать из передаваемого жилья.

Как оформить ренту квартиры с пожизненным проживанием и содержанием? Надо просто предусмотреть в тексте соглашения условие о праве пожизненного проживания получателя в квартире, а также о порядке предоставления содержания и его размере. Тогда пожилой гражданин сможет до конца своих дней жить обеспеченно, при этом не меняя места жительства.

Регулируется такой контракт параграфами 3 и 4 главы 33 ГК (п. 2 ст. 601).

Обратите внимание! Плательщик обязан принимать меры в целях поддержания стоимости имущества, полученного по сделке, в течение всего срока сотрудничества.

Важно! Для обременения (отчуждения, залога и т. п.) собственности, полученной по соглашению о пожизненном содержании с иждивением, плательщику требуется согласие получателя (ст. 604 ГК).

Отличия ренты от пожизненного содержания с иждивением

Главное отличие покупки квартиры по договору пожизненной ренты на условиях содержания с иждивением от других видов в том, что плательщик не просто оказывает получателю материальную помощь, а обязан обеспечивать его жизненные нужды (цели и размер оговариваются в контракте). То есть перечислить оговоренную сумму на банковский счет и даже не контактировать с человеком нельзя. Обычно в контракте согласовывается приобретение и доставка продуктов по мере необходимости, покупка лекарств, уход за заболевшим и т. п.

Обратите внимание! Законом предусмотрена возможность замены жизнеобеспечения в натуре на периодические платежи (ст. 603 ГК).

Однако такая возможность не может быть изначальным условием сотрудничества и должна быть предусмотрена в тексте контракта.

Иные отличия можно посмотреть выше в таблице по сравнению видов рассматриваемой сделки (например, в минимальном размере денежного содержания).

***

Что значит договор ренты на квартиру? Это сделка, по которой недвижимое имущество передается в счет получения периодической помощи. Поддержка может быть выражена в денежном эквиваленте, может оказываться путем предоставления услуг или полного жизнеобеспечения. Закон выделяет три вида ренты: постоянную, пожизненную, пожизненное содержание с иждивением. Каждый из видов имеет свои особенности, положительные и отрицательные стороны, а также отличается по последствиям наступления рисков случайной гибели или случайного повреждения имущества, условиям прекращения действия обязательств. Самым популярным является последний вид — предоставление пожизненного содержания с иждивением, когда получателю оказывается полная материальная и физическая поддержка.

Договор дарения или договор ренты – это разные сделки, направленные на отчуждение имущества. В первом случае на одаряемого не возлагаются обязательства, а по ренте плательщик обязан обеспечивать содержание получателя. В статье рассмотрим особенности обеих сделок, характеристику, плюсы и минусы, а также сравнительный анализ в таблице.

Особенности дарения и договора ренты

Дарение и рента – совершенно разные сделки. Договор дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, подразумевает безвозмездную передачу подарков:

• недвижимого имущества;
• транспортного средства;
• денег;
• доли в уставном капитале ООО;
• бытовой техники;
• ювелирных украшений;
• долговых обязательств одаряемого перед третьим лицом;
• право требования долга дарителем с третьего лица в пользу одаряемого.

Подарки могут быть любыми, главное – наличие права собственности и дееспособность дарителя.

С рентой все иначе. Договор ренты (далее – ДР) регулируется гл. 33 ГК РФ, предполагает возмездную передачу имущества. В отличие от дарения, где сторонами признаются даритель и одаряемый, в ДР участвуют получатель и плательщик ренты (ст. 583 ГК РФ). Получатель по договору обязуется передать плательщику в собственность имущество, а плательщик в обмен выплачивает ему деньги или обеспечивает содержание в иной форме.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Характеристика договора дарения

Договор дарения заключается в устной форме, за исключением нескольких случаев, когда требуется письменная (ст. 574 ГК РФ):

• юридическое лицо дарит имущество стоимостью от 3 000 руб.;
• дарится недвижимость: дом, квартира, земельный участок, комната в коммуналке;
• даритель обещает передать дар в будущем, при наступлении определенного события или даты.

Для дарения требуется согласие одаряемого – он ставит подпись в ДД. Если оформлен договор обещания дарения, он вправе в любой момент до получения подарка отказаться от сделки (ст. 573 ГК РФ).

Важно! До 2013г. нужно было регистрировать дарственную на недвижимость в Росреестре, затем подавать документы для переоформления права собственности. С марта 20313г. данная процедура отменена, и теперь сторонам достаточно однократно обратиться к регистратору, чтобы собственником стал одаряемый.

Совет юриста: даже если законодательством письменная форма ДД не предусмотрена, лучше составить его на бумаге. Например, бумажный ДД может понадобиться для постановки подаренного автомобиля на учет – без него одаряемому в ГИБДД откажут.

Содержание и образец договора дарения

По содержанию к дарственной требования не предъявляются, но во избежание оспаривания лучше сразу оформить все правильно, указав полные данные о сделке:

• Ф.И.О., серии и номера паспортов, адреса регистрации сторон;
• информацию о подарке: дата выпуска/сдачи объекта недвижимости, реквизиты правоустанавливающих документов;
• дату заключения;
• основания для изменения или расторжения ДД, порядок;
• ответственность участников сделки;
• подписи сторон.

Образец договора дарения недвижимости:
alt: Договор дарения недвижимости квартиры

Плюсы и минусы дарственной

Если рассматривать преимущества и недостатки дарственной, можно выделить несколько черт:

Плюсы	Минусы
Простота и быстрота оформления	Если нет правовой подготовки, для составления дарственной придется обращаться к юристу или нотариусу, иначе документ могут не принять другие госорганы из-за ошибок
Иногда можно избежать больших затрат на нотариуса, если нотариальное удостоверение по закону не требуется	Возможность отмены по ст. 578 ГК РФ (минус для одаряемого)
Отсутствие преимущественного права на долю, как при продаже	Даритель взамен ничего не получает: он не вправе требовать деньги или услуги с одаряемого по безвозмездной сделке
Если подарок получает супруг, в случае раздела он не делится и остается с ним (ст. 36 СК РФ)	Если в результате дарения имуществу или жизни одаряемого причинен ущерб, даритель обязуется его компенсировать добровольно или в судебном порядке (ст. 580 ГК РФ)
Близкие родственники дарителей при получении имущества по дарственной освобождаются от налогообложения	Людям, не относящимся к близким родственникам дарителей, придется платить НДФЛ в размере 13% при получении в дар недвижимости, транспортного средства или иного имущества, кроме подарков в денежной или натуральной формах

Характеристика договора ренты

В отличие от дарственной, ДР оформляется только письменно и обязательно удостоверяется нотариусом (ст. 584 ГК РФ). С 2013 года он не регистрируется, но переход права собственности подлежит госрегистрации.

Для ренты характерно несколько качеств:

• несколько видов договоров: постоянный, пожизненный, пожизненное содержание с иждивением;
• имущество передается за плату или бесплатно;
• если плата взимается, применяются правила купли-продажи;
• при бесплатной передаче действуют правила дарения;
• по ренте передается любая недвижимость: предприятие, здание, сооружение, участок земли, дом, квартира;
• при отчуждении имущества плательщиком, полученного по ренте, его обязательства переходят к новому собственнику, наступает субсидиарная ответственность.

Важно! Согласно ст. 587 ГК РФ, для обеспечения обязательств получателя плательщик ренты приобретает право залога имущества. Если он перестает выполнять обязательства или ухудшатся условия содержания получателя по независящим от второй стороны обстоятельствам, сделка расторгается. Получатель вправе требовать компенсации убытков, полученных в результате расторжения.

Содержание и образец договора ренты с пожизненным проживанием

ДР по закону оформляется письменно, но требований к содержанию нет. Но отсутствие достоверных и полных сведений в документе может стать основанием для отказа в регистрации, поэтому нужно включить в него всю информацию:

• Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации получателя и плательщика;
• срок действия;
• сведения о недвижимости: кадастровый номер, реквизиты выписки из ЕГРН на получателя, дата и основание возникновения права собственности, площадь, количество комнат, этажность;
• обязательства плательщика и получателя;
• сумма, периодичность выплат в пользу получателя;
• права, ответственность сторон;
• основания изменения или расторжения;
• подписи участников.

Договор составляется минимум в трех экземплярах. По одному остается у получателя и плательщика, третий передается в Росреестр.

Образец договора пожизненной ренты:
alt: Договор пожизненной ренты

Преимущества и недостатки договора ренты

Рассмотрим несколько положительных и отрицательных качеств ДР.

Начнем с плюсов:

• получатель вправе дальше проживать в недвижимости, участвующей в сделке;
• недвижимость передается плательщику сразу после удостоверения;
• сделка относительно легко расторгается при невыполнении обязанностей сторонами.

Из минусов – высокие риски для получателя. До его смерти недвижимость принадлежит плательщику лишь номинально, и некоторые люди предпочитают «ускорять» этот процесс преступными методами. Кроме того, изменение состояния передаваемого имущества не является основанием для расторжения сделки, и плательщику придется дальше выполнять обязательства, даже если недвижимость его перестала устраивать.

Если договором предусмотрена ответственность за просрочку платежей, плательщику придется платить штрафы. Размер зависит от ключевой ставки ЦБ РФ, если иные санкции не указаны в документе (ст. 588 ГК РФ).

Нужна помощь по договору дарения? Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по дарственной. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение! Задать вопрос

Сравнение и отличия договора ренты и дарения

Между ДР и ДД есть несколько отличий:

Дарение	Рента
Безвозмездная сделка	Имущество передается на возмездной основе
Одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками, платят 13% НДФЛ	Сделка налогообложению не подлежит (Письмо ФНС от 05.09.2019 № БС-3-11/7921@)
Подарок передается без предъявления встречных условий	Присутствуют встречные условия
Нотариальное удостоверение требуется не всегда	Обязательна нотариальная форма
Заключается устно, за исключением случаев, когда предусмотрена письменная форма	Оформляется письменно

Нужно ли удостоверять договор дарения или ренты у нотариуса?

Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом, а для дарения удостоверение требуется только в отдельных случаях:

• отчуждается доля в праве собственности;
• в сделке участвует представитель по доверенности;
• дарится имущество несовершеннолетнего;
• от имени дарителя действует опекун.

Обратите внимание! По закону не допускается дарение от лица ребенка до 14 лет или недееспособного гражданина. Такую сделку не удостоверит ни один нотариус.

Совет юриста: подпись нотариуса не гарантирует невозможность оспаривания, но существенно ее снижает. Если удостоверение по закону необязательно, все равно лучше обратиться в нотариальную контору, чтобы обезопасить себя.

Планируете оформление договора дарения? Подскажем как правильно оформить и составить договор, чтобы его не оспорили в будущем Консультация

Основания для оспаривания договора дарения или ренты

Оспорить дарственную или ДР можно по основаниям, указанным в ст. 166-179 ГК РФ:

• подписание ограниченно дееспособным или недееспособным гражданином;
• сделка не удостоверена нотариусом, если его подпись обязательна по закону;
• при оформлении допущены существенные нарушения, противоречащие законодательству;
• сделка совершена дарителем или получателем ренты под воздействием физического или психологического давления;
• для отчуждения общенажитого супругами имущества не получено согласие супруга получателя или дарителя;
• при подписании гражданин не осознавал последствий сделки, не понимал ее природу;
• договор заключен без дальнейших правовых последствий (мнимая сделка);
• оформление с целью прикрытия дарения, ренты, купли-продажи, мены (притворная сделка).

Оспаривание возможно через суд. Исковое заявление подается по месту нахождения имущества, о котором ведется спор. Если иск затрагивает неимущественные вопросы, обращаться следует в суд по месту жительства ответчика.

Судебная практика

Аннулировать ДД или ДР очень тяжело, но шансы увеличиваются, если люди обращаются к опытным юристам для консультаций и представления интересов в судах.

Рассмотрим несколько примеров решений по делам, когда гражданам удалось отменить сделки:

Результат разбирательств – возвращение сторон в первоначальное положение, которое было до заключения договоров.

Планируете оспорить договор дарения? Расскажем как подготовить иск, какие документы потребуются, объясним план действий Консультация

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли признать договор дарения рентой?

Да, если содержатся признаки ренты, и изначально заключена притворная сделка (ст. 170 ГК РФ).

Что лучше: договор мены, дарения или ренты?

Это разные по сути и природе договоры. Мена выгоднее, если нужно обменяться недвижимостью, особенно в разных городах. Дарение выгодно для одаряемого, рента – для получателей. Плательщикам она может оказаться невыгодной: нередко за время жизни получателей им приходится выплачивать крупные суммы, превышающие стоимость квартир.

Что сложнее оспорить: договор ренты или дарения?

Зависит от ситуации. Но судебная практика показывает, что вероятность добиться отмены значительно больше при оспаривании дарственной.

Хочу передать дочери недвижимость, но так, чтобы она меня содержала. Что в этом случае лучше: рента или дарения?

Однозначно рента. При дарении нет вероятности, что одаряемый будет содержать дарителя – законом такая обязанность не предусмотрена, в отличие от ДР.

Можно ли оформить дарственную или договор ренты, если нет возможности прийти к нотариусу лично?

Да, заказав выезд нотариуса на дом. Услуга оплачивается отдельно.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Дарственная оформляется на безвозмездной основе без предъявления требований к одаряемому;
2. По ренте плательщик обязуется передавать получателю деньги или выполнять обязанности по содержанию в иной форме;
3. ДД иногда заключается устно, нотариальное удостоверение требуется в исключительных случаях;
4. Договор ренты составляется письменно, удостоверение нотариусом обязательно;
5. Дарственная выгодна для одаряемого, рента – для получателя: сумма выплат плательщиков зачастую значительно выше стоимости передаваемого по договору имущества.

Если вам нужна правовая помощь, обращайтесь к нам! Наши юристы предоставляют все виды поддержки и помогают людям разбираться в самых разных проблемах. Вы можете задать вопрос через онлайн-форму и получить ответ в течение 5 минут!