План:

1. Договор коммерческого найма: понятие, объект, стороны, форма и сроки.

2. Права и обязанности сторон. Временные жильцы. Договор поднайма. Плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору коммерческого найма.

3. Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма. Сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение.

Вопрос 1. Нормы, которые регулируют данный вид договора найма, содержаться в главе 35 ГК РФ.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ и звучит следующим образом: «По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

По юридической характеристике договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Как правило, наймодателями по этому договору выступают собственники частного жилищного фонда (юридические и физические лица). Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, то на уровне субъектов РФ органы государственной и муниципальной власти также могут заключать договор коммерческого найма.

На стороне нанимателя выступает только физическое лицо. Особенностью является то, что в числе лиц, проживающих с нанимателем, могут быть лица, которые не связаны с ним родственными отношениями (они также могут быть сонанимателями).

В соответствии со ст.673 ГК РФ, объект договора найма жилого помещения должен обладать следующими признаками:

1) изолированность (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома);

2) пригодность для постоянного проживания, которая определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;

3) свободное.

Для данного вида договора найма признак благоустроенности жилого помещения применительно к данному населенному пункту не является обязательным, т.е. помещение может быть и не благоустроенным.

Если квартира находится в многоквартирном доме, то согласно ст.290 ГК РФ, в объект договора коммерческого найма включаются несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Форма и срок, на который заключается договор, также обладают своей спецификой.

Форма договора коммерческого найма простая письменная (ст.674 ГК РФ). При этом не требуется обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации. В случае, если договор коммерческого найма был заключен в устной форме – это не влечет недействительности сделки и в таком случае будут действовать правила ст.162 ГК РФ, согласно которой нельзя ссылаться на свидетельские показания, но можно приводить любые другие доказательства заключения сделки.

Таким образом, основанием для заселения жилого помещения по договору коммерческого найма является договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1) обычный – не более 5 лет;

2) краткосрочный найм – до 1 года (при этом, согласно ч.2 ст.683 ГК РФ, на него не распространяются некоторые правила, присущие обычному договору коммерческого найма, например, нельзя заключать договор поднайма и вселять временных жильцов).

Вопрос 2. Все основные права и обязанности сторон можно выделить следующим образом:

Обязанности наймодателя:

1)передает свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2)осуществляет надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3)предоставлять и обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги;

4)обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

5)осуществлять капитальный ремонт, если иное не указано в договоре;

6)осуществлять только с согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находиться сдаваемое жилое помещение в случае, если оно существенно меняет условия пользования этим жилым помещением.

Обязанности нанимателя:

1)использовать жилое помещение только для проживания;

2)обеспечивать его сохранность;

3)поддерживать в надлежащем состоянии;

4)не может без согласия наймодателя производить переоборудование и реконструкцию жилого помещения;

5)своевременно вносить плату за пользование жилым помещением, а если иное не установлено в договоре, то вносить оплату за коммунальные платежи;

6)осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено в договоре;

7)указывать в договоре всех граждан, которые будут с ним проживать, т.к. они приобретают равные с ним права пользования

Права наймодателя:

1)вправе разрешить нанимателю заключение договора поднайма;

2)выражать свое согласие при замене нанимателя;

3)получать уведомление о вселении временных жильцов и запретить их проживание при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека;

4)своевременно получать оплату за пользование и коммунальные услуги и т.д. Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон и не может меняться в одностороннем порядке, за исключением случаев, указанных в законе либо договоре. Сроки оплаты, как правило, указываются в договоре (помесячно, поквартально, один раз в год), а если не предусмотрены, то плата должна вноситься ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (в соответствии с ЖК РФ).

Права нанимателя:

1)вселять несовершеннолетних без согласия наймодателя и граждан, которые постоянно с ним проживают;

2)вселять временных жильцов(пользователей) с согласия всех совместно проживающих граждан и предварительного уведомления наймодателя, т.е. на срок не более 6 месяцев и безвозмездно. При этом временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением и обязаны освободить помещение после истечения согласованного срока, а если срок не установлен, то не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;

3)заключать договор поднайма, при условии соблюдения требований о норме жилой площади на одного человека и безвозмездно. Поднаниматели также не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения, а при досрочном прекращении договора найма – автоматически прекращается договор поднайма;

4)право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Суть этого права заключается в следующем: по истечении срока договора наниматель имеет право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем не менее года. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

При смене собственника жилого помещения не происходит расторжения либо изменения договора коммерческого найма. При этом новый собственник становиться наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма (ст.675 ГК РФ).

Вопрос 3. Основания и порядок расторжения договора следующие:

1) добровольно, т.е. с согласия других граждан постоянно проживающих с ним наниматель, с предварительным письменным предупреждением за 3 месяца наймодателя, может расторгнуть договор в любой момент.

2) в судебном порядке:

— по требованию наймодателя;

— по требованию любой из сторон;

— с предварительным предупреждением со стороны наймодателя.

По требованию наймодателя в следующих случаях:

1)невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2)разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В данном случае судом может быть назначен срок до 1 года для устранения вышеуказанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения – суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжение по требованию любой из сторон происходит в случае:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Кроме этого, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если нарушения продолжаются и не устраняются – наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора.

Таким образом, правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом — жилищным законодательством. Целью договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) всегда является удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье.

Перед заключением договора коммерческого найма наниматель не становится на учет как нуждающийся в предоставлении жилья, при этом не соблюдается очередность в предоставлении жилых помещений и не выполняются иные обязательные для договора социального найма условия.

Вопросы для самоконтроля:

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, стороны, объект договора, форма.

2. Права и обязанности сторон по договору.

3. Наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем. Их права и обязанности.

4. Плата за пользование жилыми помещениями и за коммунальные услуги.

5. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения (порядок вселения в жилое помещение, замена субъектов договора найма, перепланировка и переустройство жилого помещения).

6. Поднаем жилого помещения. Временные жильцы.

7. Срок в договоре. Перезаключение договора на новый срок.

8. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения: основания, последствия.

Элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий «квартира» и «жилой дом» и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)). Свердлык Г.А. Договор коммерческого найма жилых помещений.//»Жилищное право», 2007, N 7. — с.27

Поскольку как квартира, так и жилой дом являются жилыми помещениями, то законодатель счел необходимым дать легальное определение и такого более общего понятия, как жилое помещение. Итак, согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются в соответствии с ЖК РФ Правительством Российской Федерации и другими федеральными законами.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Форма. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ). В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Указанные граждане должны быть ознакомлены с условиями договора коммерческого найма. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Права и обязанности участников данной сделки регулируются главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, нужны для заключения договора социального найма. В данном случае необходимо только достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

С целью обеспечения стабильности отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК РФ) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно, не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК РФ допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя считается заведомо неприемлемым (ст. 684 ГК РФ).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Закон защищает нанимателя от недобросовестных действий наймодателя. Так, если в течение года с момента прекращения действия договора по причине объявленного им решения больше не сдавать жилое помещение внаем, наймодатель все же заключит с кем-либо договор, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным. А это будет означать, что ранее заключенный договор должен считаться действующим на новый срок и на прежних условиях, а наймодателю придется возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека (ст. 680 ГК РФ).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован — не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Оплата. Согласно ст. ст. 153, 154 Жилищного кодекса РФ, оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья и платы за ремонт жилья, а для нанимателя жилого помещения также внесение платы за наем жилого помещения. Жилищный кодекс РФ устанавливает срок внесения квартирной платы. В соответствии со ст. 155 Кодекса, наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательству имеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

Размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. При этом если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать (ст. 682 ГК РФ). Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным. В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является ничтожным, в случае, когда оказывается, что наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т.е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене.

Соответственно, если наниматель произвел оплату, хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья.

Следует отметить, что законодатель пока еще не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене относится к числу устранимых недостатков договора, поэтому неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным.

Для временного проживания люди часто снимают квартиры у собственников, являющихся физическими лицами. Владельцы же получают денежное вознаграждение. Данная сделка называется коммерческий наем жилого помещения. Как заключается договор найма в 2019 году?

Понятие и особенности коммерческого найма

Коммерческий найм представляет собой сделку, при которой одно лицо передает во временное пользование другой стороны недвижимость для проживания. Сторонами договора выступают собственник жилого помещения, именуемый наймодателем, и гражданин, называемый нанимателем.

Главная особенность сделки заключается в том, что в пользование передается жилье, которое пригодно именно для проживания людей. Использовать недвижимость для предпринимательской и иной деятельности запрещается.

Поэтому снимать жилье по данному договору вправе только физическое лицо. Организации такого права не имеет. В качестве наймодателей выступают исключительно собственники жилья, имеющие документ, подтверждающий их право собственности на предмет сделки.

Важные условия договора

Перед оформлением соглашения сторонам важно обговорить все условия. Самыми основными положениями договора являются следующие.

Предмет сделки

Предметом выступает жилое помещение, которое планируется сдавать в аренду. Законодательство предъявляет к сдаваемой недвижимости ряд требований. В их перечень входит следующее:

1. Изолированность. Помещение должно обладать собственным отдельным входом, ограждением.
2. Пригодность для проживания. В недвижимости должны быть проведены все коммуникации, а также она должна соответствовать нормам санитарии, пожарной безопасности.

Передавать в аренду допускается не только целые объекты, но и их части. Но главное, чтобы они были изолированы.

В соглашении подробно описываются характеристики квартиры или дома, чтобы недвижимость можно было идентифицировать от иных схожих объектов.

Срок сделки

Гражданское законодательство устанавливает, что сдать жилье можно максимум на 5 лет. Стороны вправе прописать в соглашении конкретный период, но больше указанного. Если они вовсе не пишут срок в договоре, автоматически будет применяться максимальный.

При завершении действия соглашения стороны вправе продлить его. С этой целью они заключают новый договор. При необходимости они вправе изменить условия сделки.

Наниматель, который проживал до окончания срока договора в квартире, имеет преимущественное право заключения нового договора с этим же наймодателем. К примеру, если на жилье претендует несколько человек, бывшему съемщику предоставляется первоочередное право на наем.

Величина арендной платы

Стороны самостоятельно определяют сумму арендной платы. Также они решают, включается ли в размер платежей плата за коммунальные услуги, интернет, телевидение и прочие услуги, которыми планируют пользоваться жильцы.

Оплата обычно происходит ежемесячно в конкретную дату, которая также обговаривается участниками сделки. Но иногда собственники могут брать оплату раз в несколько месяцев или просить предоплату за определенный период. Эти моменты обязательно указываются в договоре коммерческого наема жилого помещения.

Количество жильцов

В соглашении прописывают состав лиц, вселяемых вместе с нанимателем. Что касается несовершеннолетних детей, то их вселение можно даже не указывать, потому что законодательство и так предусматривает это.

Если жильцам важно получить временную регистрацию, они могут обговорить этот вопрос с владельцем. Если собственник не против, наниматель сможет получить прописку на определенный срок.

Имущество, передаваемое вместе с жильем

Собственники сдают жилые помещения пустыми или же с мебелью, бытовой техникой и прочими объектами. В соглашении рекомендуется описывать все предметы, передаваемые жильцам в пользование вместе с самой квартирой.

Права и обязанности сторон

Стороны имеют ряд прав и обязанностей по сделке. Наниматель обязуется:

• применять жилое помещение только по назначению, то есть для проживания;
• своевременно вносить арендную плату;
• поддерживать надлежащее состояние имущества, переданного во временное пользование.

Съемщикам категорически запрещается без предварительного получения согласия от владельца квартиры проводить работы по перепланировке и переустройству недвижимости.

Наниматель вправе вселять в жилье других лиц, требовать от наймодателя проведения капитального ремонта, расторгнуть договор в любое время.

Собственник жилой недвижимости обязуется:

• передать нанимателю жилье, пригодное для проживания, не находящееся в аварийном состоянии;
• проводить капитальный ремонт;
• выполнять ремонт оборудования, необходимого для пользования коммунальными услугами.

Права владельца заключаются в том, чтобы требовать от съемщика арендной платы, поддержания надлежащего состояния помещения, расторжения соглашения при нарушении его условий.

Как заключить договор коммерческого наема жилого помещения?

Перед заключением соглашения стороны встречаются для просмотра жилой недвижимости, устно обговаривают все условия. Если приходят к согласию по всем вопросам, переходят к заключению договора.

Владелец должен иметь при себе следующие бумаги:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.

Со стороны нанимателя достаточно иметь только паспорт.

Соглашение составляется в письменной форме. Нотариальное удостоверение не является обязательным условием. Если стороны желают, они вправе обратиться к нотариусу и заверить сделку в целях предотвращения мошеннических действий.

Договор коммерческого наема жилого помещения требуется регистрировать в Росреестре. Ведь заключением аренды накладывается временное обременение на квартиру. Сведения об ограничении должны быть внесены в реестр. Но, если сделка оформляется на срок до года, регистрация необязательна.

Расторжение договора наема жилого помещения

Соглашение о найме жилья заканчивает свое действие при наступлении даты, установленной сторонами. Но возможно и досрочное расторжение сделки. Причины этого могут быть следующие:

1. Принудительная отмена договора по требованию собственника недвижимости. Такое возможно, если наниматель не исполняет условия соглашения, к примеру, несколько месяцев подряд не платит арендую плату, конфликтует с соседями, использует помещение не по назначению.
2. Возникновение обстоятельств, из-за которых жилье перестает быть пригодным для проживания. К примеру, оно становится аварийным.
3. Прекращение сделки по требованию нанимателя. Съемщик в любое время вправе выселиться из снимаемого жилья. Но он обязан заранее предупредить об этом владельца.

Если стороны расторгают соглашение, требуется выполнение следующих действий:

• наниматель обязан освободить квартиру;
• владельцу следует обратиться в миграционную службу и заявить об аннулировании временной регистрации жильцов в его доме, если они были прописаны;
• съемщик обязан полностью рассчитаться с собственником за аренду жилого помещения.

Если договор найма расторгается в судебном порядке, жильцы подлежат принудительному выселению судебными приставами.

Аренда без договора

Каждый второй съем жилья осуществляется в устной форме без заключения письменного соглашения и регистрации сделки в Росреестре. Собственники не всегда спешат оформлять договор по одной простой причине – для уклонения от уплаты налоговых сборов. Ведь владельцы получают прибыль от аренды жилья, значит, обязаны заплатить налог. Единственным подтверждением заключенной сделки является как раз договор.

Если налоговой инспекции станет известно о нелегальной сдаче квартиры, наймодателя ждут следующие санкции:

1. Принудительное взыскание суммы, не уплаченной собственником жилого помещения.
2. Начисление пени за несвоевременную выплату налога в размере, рассчитанным путем умножения дохода на 1\300 ставки рефинансирования и на число дней просрочки.
3. Наложение штрафа за то, что гражданин не подал вовремя декларацию в налоговый орган. Величина сбора составляет 5% от задолженности и начисляется ежедневно. Но взыскание не может быть более 30% от общей суммы долга.
4. Применение штрафа за неуплату налогов. Размер его составляет 20% от суммы задолженности. Если будет доказано, что плательщик намеренно скрывался от уплаты, штраф вырастет до 40%.

Если собственник систематически сдает жилье и получает за это прибыль, его могут привлечь к ответственности за незаконное предпринимательство. В этом случае возможно даже уголовное наказание вплоть до лишения свободы.

Помимо последствий из-за нарушения законодательства собственник, не заключающий договор, имеет риски нарваться на мошенников, подвергнуть свое имущество порче, вследствие чего понести серьезные финансовые расходы.

Арендатор тоже имеет свои риски. К примеру, без договора собственник может в любое время самовольно изменять размер арендной платы, сроки договора, правила проживания. Поэтому у нанимателей нет никаких гарантий при устной сделке.

Таким образом, коммерческий наем жилого помещения – сделка, позволяющая владельцам получать прибыль за сдачу жилья, а нанимателям временно пользоваться чужой недвижимостью. Юристы настоятельно советуют заключать договор по всем правилам, чтобы избежать мошенничества и недобросовестности стороны сделки.

Следующая Жилищное правоПонятие и особенности договора социального найма жилья Отличная статья 0