Категория земель населенных пунктов подразумевает определенные правила их использования. Для лучшей организации землепользования производится еще и зонирование территории города или поселка, деревни. При создании отдельных зон учитывается вид разрешенного использования земли, градостроительные требования, экономическое обоснование.

Отдельные территориальные зоны земель населенных пунктов имеют свой правовой режим и свое целевое назначение. Осуществляется зонирование территорий по плану развития города или поселка, утвержденному местными органами самоуправления.

Закон

Правительством страны было утверждено Положение о проведении зонирования. В этом документе также закреплены основные принципы выполнения такой работы. Местные власти на своем уровне принимают решение о зонировании, для чего должен быть разработан и утвержден соответствующий документ.

Классификация

В каждом поселении выделено несколько основных зон после территориального разделения площади:

• Самые важные и, как правило, самые большие зоны – жилые.
• Также обязательно присутствуют общественно-деловые зоны.
• Производственные.
• Выделяются зоны инженерные и транспортные.
• Необходимы зоны рекреационные.
• Выделяются зоны специального назначения и военных объектов.
• Могут присутствовать и зоны сельскохозяйственного назначения.

Границы территориальных зон должны совпадать с границами отдельных земельных участков. Каждая зона имеет свой градостроительный регламент, отвечающий нормам землепользования. Он зависит от расположения зоны, площади и назначения этого земельного участка. Участки могут находиться в пределах одной зоны, в таком случае для них применяется один градостроительный регламент.

Что такое градостроительный регламент? Это определение основного правового режима для земельного участка и всего, что находится на нем или под его поверхностью.

ВНИМАНИЕ! Владельцы или арендаторы земельных участков обязаны соблюдать градостроительный регламент.

Этот регламент и виды разрешенного использования – основные нормы, которые нужно учитывать при использовании земельных участков, находящихся в пределах той или иной территориальной зоны.

Градостроительный регламент

Это понятие включает виды разрешенного использования, предельные максимальные и минимальные размеры участков, предельные размеры разрешенного строительства. Также градостроительным регламентом устанавливаются ограничения на использование участков земли.

Градостроительный регламент применяется для всех земельных участков, находящихся в границах одной зоны. Он является основой для правового режима землеустройства. С учетом его используются и земли, и объекты, расположенные на них.

Особенности жилой зоны

Карта зонирования каждого населенного пункта может показать разные зоны, имеющие свое назначение. Жилые зоны присутствуют на карте любого города или поселка, деревни. Состав и виды участков зоны разнообразны. В нее включаются площади, на которых строятся многоквартирные дома и ведется индивидуальное строительство.

Также в жилой зоне будут располагаться объекты социального назначения, бытового, культурного. Какие дома могут находиться на территории жилой зоны?

Это здания многоэтажные, средне этажные, малоэтажные. Также в такой зоне ведется и строительство частных домов, коттеджей. Также здесь могут находиться и здания других видов. Главное предназначение этой зоны – размещение жилых домов.

Сооружения общественного, культурного, бытового назначения выполняют здесь второстепенную роль, но без них населенные пункты также не могут существовать. Поэтому при разработке градостроительного плана рядом с жилыми домами предусматривается и возведение административных зданий, культурно-бытовых.

ВНИМАНИЕ! Также на территории населенных пунктов выделяются и зоны под строительство производственных комплексов и предприятий, по создание объектов инфраструктуры, транспорта.

Для безопасности жилых зон данные объекты должны быть разделены с жилыми домами санитарно-защитными зонами.

Владельцы производственных, хозяйственных объектов должны заниматься их благоустройством, соблюдать санитарные и экологические нормативы. Такая работа проводится за их счет. Территориальное зонирование каждого населенного пункта выполняется с учетом не только градостроительного, но и земельного законодательства.

Это сложный и ответственный процесс, который позволяет планово, рационально использовать и застраивать каждый метр территории поселения. Зонирование проводится на основании принятых местной властью нормативных документов.

Для чего проводится планирование застройки

1. Это необходимо для успешного развития муниципального образования.
2. Позволяет сохранить памятники культуры и архитектуры, экологию окружающего пространства.
3. Также планирование застройки даже возможность определять на будущее границы данной административной единицы.
4. Защищаются права собственников земельных участков.

Благодаря планированию застройки в населенном пункте создается привлекательный инвестиционный климат, ведь земельные участки могут использоваться в разных целях – для жилого и производственного капитального строительства, для бизнеса, для создания зон отдыха.

Правила пользования землей населенного пункта и план застройки утверждаются местной властью с одновременной разработкой некоторых документов:

• Это градостроительные регламенты для территориальных зон.
• Карта по зонированию.
• Положение по регулированию землепользования.
• Правила для изменения видов разрешенного использования земельных участков.
• Порядок проведения публичных слушаний по различным вопросам, связанных с землепользованием.
• Порядок проведения общественных слушаний.

Каждые земельный участок в пределах земель населенного пункта относится к определенной территориальной зоне.

В отношении его действует тот или иной градостроительный регламент. Пределы участка не могут выходить за границы его территориальной зоны. При объединении нескольких участков в один нужно это учитывать, нельзя объединить участки, которые находятся в разных зонах.

Особенности земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов – большая категория, в которую входят участки с различным целевым предназначением. Для удобства и более рационального использования этих земельных площадей производится деление их на отдельные зоны, предусмотренные градостроительным регламентом.

На территории населенного пункта выделяются зоны:

1. жилые;
2. производственные:
3. общественно-деловые;
4. зоны инженерных систем и транспортной инфраструктуры;
5. специального назначения;
6. сельскохозяйственного;
7. оборонного значения;
8. иные по назначению.

Предназначение

Выделенные жилые зоны – это земли, где может проводиться строительство жилых зданий и объектов культурно-бытового предназначения. Жилые дома возводятся в рамках промышленного строительства или индивидуально. Также градостроительный регламент для этой зоны разрешает строительство и других объектов, имеющих отношение к жилищной программе.

ВАЖНО! Рядом с жилыми домами строятся здания медицинских, учебных учреждений, объекты культурного или бытового предназначения.

Территория промзоны

На этой земле строятся производственные предприятия, объекты коммунального назначения. Также здесь располагаются склады, различные постройки, необходимые для работы промышленных комплексов. Важное значение при застройке производственной зоны имеет безопасность работы предприятий, их расстояние к жилым зданиям.

Транспортная инфраструктура и инженерные сети

• Это объекты железнодорожного, автомобильного, морского и воздушного транспорта.
• Трубопроводы.
• Объекты связи.
• Различные объекты инженерной инфраструктуры.

Рекреация

Это территории с городскими лесами, парками, садами. Также это участки земли, где расположены городские пруды и озера. Данная зона имеет большое значение для комфортной жизни в пределах населенного пункта, ведь она обеспечивает условия для отдыха.

Специального назначения

Все зоны на градостроительном плане необходимы для нормального проживания в пределах населенного пункта. Не обойтись любому городу или деревне и без зоны специального назначения, на которой размещаются кладбища, крематории, полигоны для отходов потребления.

Из специфики данных объектов понятно, что разместить их не представляется возможным ни на какой другой территории.

Сельскохозназначения

На такой земле могут строиться сооружения, используемые в сельскохозяйственном производстве, здесь производится высадка многолетних растений, разбивается пашня. Отведение земель под такую зону также производится с учетом градостроительного плана.

Как осуществлялось зонирование

Большинство населенных пунктов имеют длительную историю. При их закладке и застройке отдельные зоны не выделялись. Градостроительное планирование и территориальное зонирование используется в последнее время, при развитии новых районов и благоустройстве старых.

Самые современные нормы по выделению отдельных функциональных территорий были занесены в Земельный кодекс.

ВНИМАНИЕ! В 2004 году вышел новый Градостроительный Кодекс РФ, в котором и указывается необходимость регулирования землепользования с применением градостроительных регламентов.

Сейчас во многих городах и поселках есть объекты, которые не соответствуют градостроительному регламенту для зоны, на которой они находятся. По возможности такие объекты переносятся или просто не эксплуатируются по первоначальному предназначению. Если они не представляют опасности для населения, могут эксплуатироваться и дальше.

Земли поселений — это земельные территории, на которых планируется возведение поселений городского и сельского типа с развитием необходимой инфраструктуры. Такие земли обозначены границами, задача которых отделить их от других видов земель.

Российское законодательство определило отдельный порядок их эксплуатации. Этот порядок тесно взаимосвязан с зонированием земель. Эти территории разделены на отдельные зоны. Такое зонирование регламентируется определенной нормативной базой.

Если человек является владельцем участка земли, в котором нуждается государство, то он в обязательном порядке будет изыматься. На этот случай существует программа выкупа земельных участков.

Эксплуатация земель поселений

Каждая зона попадает под определенные требования, исходя из которых происходит обозначение границы и вид допустимой деятельности.

Состав земель

С целью комфортного и гармоничного проживания жителей будущих населенных пунктов земли поселений подлежат обязательному зонированию. В их число входят:

• зоны для военных объектов;
• зоны для особенных нужд;
• производственные;
• сельхопроизводственные;
• зоны для развития инфраструктуры;
• зоны для рекреационных работ;
• общественно-деловые;
• населенные зоны.

Как оформить землю под поселение, расскажет это видео:

Наличие определенной зоны согласовывается с местными властями. Одним словом, законодательство не ограничивает количество зон и их виды.

Назначение земельных участков

В зависимости от зонирования участка земли на нем определяется характер застройки и благоустройства территории поселения, в которой все зоны используются согласно назначению. В законе прописаны все допустимые виды назначения, которые возможны на территории одной зоны.

Видов использования каждой зоны может быть несколько:

• жилая зона — для строительства многоэтажных домов и зданий культурно-бытовой направленности;
• общественно-деловая зона — для возведений культурно-бытовых зданий с обязательным размещением в них органов самоуправления и социальных организаций;
• производственная зона — для сооружения дорог, транспортных объектов и линий метро, труб и коммунальных сетей;
• рекреационная зона — для лесных насаждений, парковых зон и штучных либо природных водоемов, а также для объектов отдыха и оздоровления.

Состав и назначение земель определяют органы самоуправления на местах.

Виды земель поселений и строительство

1. Земли предназначены для строительства различного вида зданий, что обозначено назначением и зонированием;
2. Земли являются собственностью государства, муниципалитета или физического лица;
3. В собственности поселения остаются дороги, парки, пруды и бульвары, поскольку передача их физическому лицу в частную собственность запрещена законом.

Разделенные участки используются исключительно по назначению, если строение и земля, на которой оно расположено, не угрожают людям. На собственном владении можно заниматься хозяйством и другими видами деятельности. Промышленные предприятия разрешается строить на зонах промышленной категории, нарушать пределы которых запрещено.

Правовое регулирование

Использование земель поселения регулируется несколькими кодексами Российской Федерации:

1. Земельный кодекс;
2. Региональное земельное и градостроительное законодательство;
3. Правила землеиспользования и застройки;
4. Строительные нормы, которые относятся к правилам землеиспользования.

Существуют акты, которые регулируют раздел полномочий между различными эшелонами власти. Регламент земле использования может распространятся только на одно поселение или отдельный регион.

То есть каждому населенному пункту федерального значения устанавливаются определенные правила землеиспользования. В данном регламенте указана схема зонирования, градостроительные нормы и процедура осуществления полномочий органами власти.

Что такое земли поселений? Фото:cf.ppt-online.org

Градостроительный регламент содержит:

• описание зональных категорий и их предназначение;
• виды назначения;
• допустимые размеры участка;
• ограничение на эксплуатацию земель;
• рамки строительства и реконструкции.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земель — это ограниченный список допустимых видов использования земельного участка. Для того, чтобы изменить целевое предназначение земли, нужно пройти длительный и трудоемкий процесс согласований.

На землях, которые находятся на территории населенного пункта, разрешается строительство муниципальных объектов с последующим развитием. Если владельцем участка земли является физическое лицо, то частные владения остаются в собственности владельца.

Предназначением таких земель является создание всех условий для проживания и развития жителей, поскольку особенность данной территории — это высокая концентрация населения на небольшом участке. В зависимости от предназначения земель осуществляется присвоение им категорий. Для этой процедуры важны такие параметры:

• численность населения;
• научно-производственный уровень деятельности в данном населенном пункте;
• взаимосвязанность характерных свойств населенного пункта и административно-территориального разделения.

Определенному участку на территории населенного пункта могут быть присвоены следующие категории:

• общественные места, такие как парковые зоны, городские площади, пляжные территории, и прочее;
• земли сельхоз назначения, на которых фермеры ведут свою сельскохозяйственную деятельность;
• земли природоохранного и оздоровительного предназначения — это заповедные зоны, лечебно-профилактические учреждения и их территории, санатории;
• земли для охоты, отдыха на природе, походов гражданского населения;
• территории производственного характера, на которых расположены промышленные предприятия различной производственной мощностью.

Особенности, правила разрешенного использования

Существует целая система правил, которые должны соблюдаться в процессе определения вида разрешенного использования:

• многоэтажные строения на территории жилого сектора. Особенность этого вида — разрешение хаотично строить многоквартирные дома, образовывать улицы, блоки и микрорайоны;
• на всех участках разрешается строить только индивидуальные жилые строения;
• размещение рекреационной зоны допускается в пределах и вне пределов населенного пункта;
• на участках для строительства промышленных объектов, а также административных зданий разрешено возводить коммунальные объекты, продовольственные и непродовольственные объекты, складские помещения;
• на транспортных участках можно строить автовокзалы, морские и речные порты, аэропорты и объекты транспортного обслуживания;
• земли для электроснабжения;
• в пределах населенного пункта могут быть расположены особые участки, которые относятся к охраняемым территориям. Это такие участки как парковые зоны, зоологические сады, заказники, объекты культурно-исторического наследия.

Категории земель и виды их использования смотрите в этом видео:

Как получить земельный участок

Все условия получения участка на территории земель поселений для жилого строительства, его размеры, правила использования оговариваются в арендном договоре. После получения такого документа можно приниматься за застройку участка.

При этом необходимо строго соблюдать градостроительные требования и регламент. Существуют земли, на которых стать владельцем участка чрезвычайно сложно из-за повышенного спроса и цен на такие участки. Сюда можно отнести Москву, Санкт-Петербург их области.

Вместе с этим есть и такие регионы, в которых земельный участок можно получить за сущие копейки. Обычно это северные регионы и малозаселенные земли. Площадь земельного участка напрямую будет зависеть от реального использования, а также от градостроительных норм, которые действуют в момент обращения.

Человек обязан будет доказать, что ему необходимы именно такие размеры участка, которые указаны в обращении. Эта процедура очень простая, часто достаточно просто написать соответствующее заявление.

ИЖС на землях поселений

На территории земель поселений одновременно может быть большое количество различных зон разнообразного назначения. К примеру, жилой дом можно будет соорудить на участке сельскохозяйственного предназначения и на участке, который выделен для строительства.

ЭТО ВАЖНО! Зарегистрироваться в доме, который построен на участке сельскохозяйственного предназначения, будет крайне затруднительно. Для прописки нужно будет обратиться в соответствующий суд. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это отдельные жилые дома с одним, двумя или тремя этажами.

В таких домах может проживать только одна семья. Помимо ограничения на количество этажей, закон также гласит о том, что на участке для ИЖС разрешено строить только одно жилое строение. Владелец этого земельного надела берет на себя все права, а также определенные обязанности.

К примеру, человек, который приобрел подобный участок, обязан на протяжении трех лет построить на нем дом. Более того, проект будущего дома должна выполнить проектная организация с государственной лицензией.

Процесс выполнения проекта обязательно согласовывается с контролирующими государственными инстанциями. После строительства дома владелец имеет возможность зарегистрироваться в нем.

Чем отличаются земли поселений от земель населенных пунктов

Суть этих двух понятий очень похожа. Главным их отличием является то, что поселения чаще всего являются сельскими территориями. В свою очередь, населенные пункты больше подходят для городов или более крупных образований, нежели село.

В пределы населенного пункта могут входить объекты, расположенные в черте города, в пригороде и на территории сельских поселений.

Перевод участков в земли поселений

Перевод земельных участков осуществляется в том случае, если возникла необходимость в расширении территории населенных пунктов. При этом категории переводимых земельных участков также меняются.

Схема перевода земли из одной категории в другую. Фото:bigland.ru

Перевести в земли поселений могут земли самых различных категорий, начиная от сельскохозяйственных и заканчивая природоохранными. Также под перевод могут попасть и земли резерва. Чтобы начать процесс перевода земель и смены их категорий потребуется составить специальное ходатайство, в котором указать:

• кадастровый номер участка;
• действующую категорию участка и предстоящую;
• основания для перевода;
• права на интересующий участок земли.

Решение о переводе принимают государственные органы власти и органы местного самоуправления.

В соответствии с Градостроительным кодексом в городских и сельских поселениях проводится территориальное зонирование. Оно основано на выделении зон поселения, объединенных функциональным использованием, параметрами и ограничениями на их застройку. Для каждой зоны определяются разрешенные и разрешенные только по специальному согласованию виды среды, а также доли площади, предназначенные для них. Виды среды, не приведенные в перечне, запрещаются.

По разрешенным видам среды в каждой зоне устанавливается значение занимаемой ими доли площади зоны для основных функций — минимальное (не меньше); для функций, сопутствующих основным — минимальное и максимальное (от … до …); прочих функций — максимальное (не больше). По видам среды, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны. В территориальных зонах могут выделяться подзоны, режим использования которых определяется в градостроительном регламенте.

Состав территориальных зон в поселениях может различаться в зависимости от местных условий, нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства. Примерный перечень территориальных зон городских и сельских поселений установлен в Градостроительном кодексе и включает в себя:

— жилые зоны;

— общественно-деловые зоны;

— производственные зоны;

— зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

— рекреационные зоны;

— зоны сельскохозяйственного использования;

— зоны специального назначения;

— зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Жилые зоны- это зоны, предназначенные для проживания населения, а также для проживания в сочетании с отдыхом или с ведением индивидуального подсобного хозяйства.

Выделяют несколько типов жилых зон:

— зона усадебных и блокированных жилых домов;

— зона многоквартирных жилых домов до трех этажей;

— зона многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей;

— зона многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей.

Для каждой зоны установлены разрешенные, сопутствующие и условно разрешенные виды использования. Так, например, в зоне многоквартирных жилых домов до трех этажей разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 м2; магазинов с торговой площадью до 60 м2. В ней могут размещаться детские сады, начальные и средние школы, небольшие предприятия общественного питания; кабинеты практикующих врачей; парикмахерские. Неосновными и сопутствующими видами использования являются сады, огороды, бани, сауны (при условии канализования стоков); парники, теплицы; хозяйственные постройки; встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи и т. п. Размещение ряда объектов требует специального согласования, т. е. они относятся к числу условно разрешенных видов использования (магазины, клубы, почтовые отделения, объекты с параметрами более или менее указанных в требованиях к застройке и т. п.).

В общественно-деловых зонахосуществляется межселенное, общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финансовая и общественная деятельность. Общественно-деловая зона может разделяться на несколько видов: центральная, районная, местная, учебная зона. Для каждого вида зон устанавливаются разрешенные, сопутствующие и требующие специального согласования виды использования.

Так, центральная общественно-деловая зона, как правило, охватывает общегородской центр с многофункциональным использованием территории, который подразделяется на несколько видов. В ней разрешено размещение учреждений образования, здравоохранения, социального обеспечения, физкультурно-спортивные учреждения. Также в ней могут находиться учреждения искусства и культуры, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, организации и учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, проектные, научные и административные организации, офисы и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.

К числу неосновных и сопутствующих видов использования относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Специального согласования требует размещение, например, таких объектов, как: гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств, казино, общественные туалеты и др. Зоны производственнойзастройки предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов.

В производственной зоне разного типа допускается размещение предприятий определенного класса вредности; предприятий коммунального хозяйства, складов; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; инженерных сооружений.

Территории в центральной части города, занятые промышленностью, образуют производственно-общественные зоны. Эти зоны, как правило, постепенно переориентируются с промышленного использования на коммерческое.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктурпредназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также инженерного оборудования. Типы зон устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование этих территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.

Так, например, в зоне автомагистрали допускается размещение мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного питания и магазинов. Сопутствующим видом использования является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств. Специальное согласование требуется

для осуществления видов использования, которые нарушают требования к застройке земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного транспорта.

Рекреационные зоныпредназначены для организации мест отдыха населения. Они включают в себя зоны открытых пространств, зоны природных ландшафтов, территории лесопарков для организации отдыха населения и зоны дач.

В состав зоны открытых пространств входят парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, используемые населением для отдыха. Здесь разрешено устройство пляжей, спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования допускается размещать автостоянки, мемориалы, вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (например, пункты проката, кассы и т. д.). Специального согласования требует размещение кафе, закусочных, баров; общественных туалетов.

В зону природных ландшафтов входят парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Эти объекты предназначены для сохранения ценных природных особенностей и ландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения города. Одним из условий их функционирования является минимальное воздействие на уязвимые элементы окружающей среды.

В этой зоне разрешена организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных дорожек и т. д. Неосновными и сопутствующими видами являются устройство открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (например, малых архитектурных форм, беседок и пр.). Условно разрешенными видами использования, т. е. требующими специального согласования, являются размещение гостиниц, кемпингов, туристских Центров, профилакториев, санаториев, учреждений общественного питания (например, кафе, баров), мест для пикников, общественных туалетов.

Зоны лесопарков предназначены для сохранения природных особенностей территории и создании условий для полноценного отдыха населения. В этой зоне разрешено размещать пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны; пункты проката спортивного инвентаря, спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала. Допускается размещать открытые стоянки для временного хранения транспортных средств; вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (например, кабинки для переодевания, беседки и др.).

Зона дачвыделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культур. На данной территории разрешено строительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; дач; магазинов товаров первой необходимости торговой площадью до 40 м2. Территорию можно использовать под сады, огороды; устройство водозаборов; сооружения противопожарных водоемов. Неосновными и сопутствующими видами являются использование недвижимости для надомных видов деятельности (при соблюдении санитарных и противопожарных норм); возведение бань, саун; сооружений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей; хозяйственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также стоянок, но не более, чем одно транспортное средство на один участок; административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач. Требуется специальное согласование для размещения магазинов, площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной торговли.

Зоны сельскохозяйственного использованияпредназначены для нужд сельского хозяйства. В них включаются земли, непосредственно используемые для ведения сельского хозяйства и занятые объектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся непосредственно на территории поселения.

Территории этих зон могут использоваться как сельскохозяйственные угодья (например, сады, огороды, пашни, сенокосы и др.), под лесополосы, внутрихозяйственные дороги, коммуникации. На них могут находиться леса, многолетние насаждения, болота, замкнутые водоемы, здания, строения и сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются территории инженерных и транспортных сооружений и устройств. Земельные участки разрешено предоставлять гражданам для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, а также несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского хозяйства.

К числу условно разрешенных видов относится использование земель под карьеры, размещение перерабатывающих предприятий, складов, рынков, магазинов, стоянок транспортных средств с размерами, превышающими разрешенные, почтовые отделения, временные сооружения мелкорозничной торговли и другие сооружения.

В зонах специального назначенияразмещаются кладбища, крематории; полигоны бытовых отходов, объекты коммунального хозяйства с охранными зонами, а также иные объекты, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон или невозможно без установления специальных нормативов и правил.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются культовые сооружения и иные объекты, связанные с функционированием кладбищ, зеленые насаждения, инженерные коммуникации. В качестве условно разрешенных видов использования допускается сооружение мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводов, полигонов неутилизируемых и токсичных производственных отходов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорийпредназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим. В этих зонах допускается размещение военных баз, городков, полигонов, аэродромов, иных объектов безопасности и космического обеспечения, военных образовательных учреждений, предприятия, учреждения и организации, выполняющие задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.

Неосновными и сопутствующими видами использования зон являются строительство жилых домов, общественных зданий, сооружений по выращиванию овощей, хозяйственных построек, гаражей и открытых стоянок. Специального согласования требует строительство производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих размеры, временных сооружений.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

Территориальное зонирование вносит упорядочение в застройку городов, предопределяет рациональный подход к их проектированию.

Вопросы для повторения

1. Основные функциональные зоны города.

2. Что включает в себя селитебная территория города?

3. Преимущества и недостатки четкого функционального зонирования территории города.

4. От каких факторов зависит планировочная схема города?

5. Классификация зон города в зависимости от местоположения в плане города.

6. Основные элементы планировочной структуры селитебной территории города.

7. Чем обусловлена необходимость проведения территориального зонирования в городах?

8. Назовите основные территориальные зоны поселений.

9. Что такое условно разрешенные виды использования?

Зонирование территорий населенных пунктов. Виды территориальных зон.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли населенных пунктов входят в состав земель в Российской Федерации.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно ст. 85 ЗК РФ, ст. 35 ГрК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1. 1. жилым;
   2. общественно-деловым;
   3. производственным;
   4. инженерных и транспортных инфраструктур;
   5. рекреационным;
   6. сельскохозяйственного использования;
   7. специального назначения;
   8. военных объектов;
   9. иным территориальным зонам.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Состав жилых зон

В состав жилых зон могут включаться:

1. 1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
   2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
   3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
   4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
   5. зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Состав общественно-деловых зон

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1. 1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
   2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
   3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
   4. общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1. 1. коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
   2. производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
   3. иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Состав зон рекреационного назначения

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Состав зон сельскохозяйственного использования

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1. 1. зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
   2. зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий, содержащие земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Градостроительная документация

См. Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»

К основной градостроительной документации относятся:

1. 1. правила землепользования и застройки;
   2. градостроительный регламент.

Правила землепользования и застройки (ст. 1 ГрК РФ) — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент (ст. 1 ГрК РФ) — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

1. 1. виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства,
   2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также
   3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

• • виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
  • их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, однако если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.