Управляющая компания жилищный кодекс

Обязанности управляющей компании ЖКХ по закону

Деятельность управляющих компаний регулируется законодательством. Законодательная база, устанавливающая права и обязанности УК, содержится в Жилищном кодексе РФ. В частности, это оговаривается в 161-162 статьях.

Жилищный кодекс

УК должна обеспечить жильцов подходящими и безопасными условиями проживания, а также достойное содержание общей собственности, решать проблемы его использования и предоставлять жильцам коммунальные услуги.

Так гласит первый пункт 161 статьи ЖК.

Его первый подпункт вносит больше конкретики в вопрос содержания общего имущества и дает более четкую формулировку.

Согласно ему, УК обязана:

  1. Соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и правила пожарной безопасности, в целях сохранения надежности дома и благополучия жильцов;
  2. Сохранять уровень безопасности, подходящий для поддержания жизни и здоровья людей, хранение их владений, а также собственности государства и муниципалитета;
  3. Давать жильцам доступ к использованию помещений и общей собственности владельцев жилья;
  4. Соблюдать права и интересы владельцев жилья в многоэтажном доме, если это не противоречит законодательству;
  5. Поддерживать коммуникационную систему в хорошем состоянии, а также следить за исправностью приборов для учета и прочих видов всеобщего оснащения;
  6. Осуществлять поставки ресурсов, необходимых для обеспечения жильцов коммунальными услугами.

Управляющая компания возлагает на себя обязанность за общую собственность в конкретном многоквартирном доме и за поставку коммунальных услуг, вне зависимости от степени благоустройства этой недвижимости.

Качество обслуживания в любом случае должно соответствовать государственным требованиям и правилам, которые указаны в Жилищном кодексе.

При этом УК несет ответственность не только перед государством или муниципалитетом, но и непосредственно перед жильцами.

Также управляющая компания обязана обеспечивать для жильцов доступ к сведениям о ее финансово-хозяйственной деятельности, об услугах, которые она оказывает, и о порядке их оказания.

Она должна осведомлять жильцов о стоимости и тарифах на все предоставляемые ей услуги.

В 162 статье оговариваются правила заключения соглашения управления многоквартирным домом, которое заключается между УК и всеми собственниками его помещений. Данный документ стоит рассмотреть отдельно, так как он имеет под собой достаточно объемную законодательную базу.

Договор управления

Данный документ может быть заключен лишь с УК, которая имеет разрешение на такую деятельность.

В противном случае, организация не будет соответствовать требованиям, которые установлены законом, и следовательно не имеет права на заключение подобных соглашений.

При его заключении необходимо собрать всех владельцев жилья в этом доме.

Согласно второму пункту, соглашение по управлению домом означает, что УК обязуется:

  • Выполнять свою работу в срок, за установленную плату;
  • Проводить ремонт и обеспечивать содержание общей собственности владельцев помещений;
  • Предоставлять им коммунальные услуги;
  • Проводить другую управленческую деятельность.

При этом, список работ и услуг, которые входят в обязательства УК, должен быть указан в соответствующем соглашении.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией Вы можете скачать .

Начать выполнение условий соглашения компания должна не позже, чем в течение одного месяца после его подписания. Однако если в соглашении указан иной срок, то УК обязана приступить к работе в течение указанной даты.

За месяц до окончания срока действия договора, УК должна передать всю документацию на данный дом управляющей организации, которая была выбрана. А также УК обязана давать владельцам квартир регулярные отчеты о своей деятельности.

Иные нормативные акты

Согласно иным документам, управляющая компания должна содержать в надлежащем состоянии придомовую территорию закрепленного за ней многоквартирного дома.

Придомовой территорией принято считать участок земли, который закреплен за конкретным объектом недвижимости.

Контролировать факт и качество выполнения работ по содержанию данной территории должны жильцы.

А следить необходимо за следующим:

  1. За тем, чтобы УК регулярно выполняла уборку придомовой территории;
  2. Проводила ее озеленение;
  3. Вовремя вывозила все бытовые отходы;
  4. Устанавливала на территории детские площадки, лавочки и прочее.

Рекомендуем прочитать статью, о том, как нужно выбирать квартиру для покупки, .

Права

Кроме обязанностей, законодательство и нормативные акты устанавливают права УК.

Жильцам также необходимо их изучить, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, нарушив одно из прав организации.

Итак, УК имеет право на:

  • Получение дохода;
  • Взыскание долгов с жильцов;
  • Лишать жильца определенного ресурса за долги;
  • Начислять пени.

По сути, доход управляющей компании зависит от тарифа на оплату ее услуг.

Организация имеет полное право на его повышение, однако лишь при проведении собрания владельцев квартир и предоставлении сметы.

Конечно, на собрании увеличение тарифа может быть не одобрено, и в таком случае УК обязана продолжить работу в прежнем режиме. На взыскание долгов УК имеет право, но только через суд.

Однако можно обойтись и без суда, попросту отключив поставку коммунальной услуги, за которую не платит должник.

На последнее УК также имеет полное право. Его дает 354 Постановление. Но это возможно лишь в том случае, если ресурс поставляется жильцу через данную организацию, а не от ресурсоснабжающей организации напрямую.

Еще одним способом борьбы с должниками является право на начисление им пени. Это разрешает 14 пункт 155 статьи ЖК. Пени начисляется с 91 дня просрочки.

Функции

Разобравшись со всеми законами и нормативными актами, которые устанавливают права и обязанности УК, стоит четко разобраться в том, что все-таки входит в обязательства организации, а что нет:

  • Обслуживание
    В обязанности УК входит наем организаций, которые специализируются на такой деятельности. При найме, компания заключает с ней договор.
  • УК не обязана осуществлять данную деятельность. Она лишь нанимает обслуживающую компанию и контролирует ее работу в конкретном доме.

  • Ремонтные работы
    Данная обязанность указывается в соглашении по управлению и в 161 статье. УК обязана проводить работы по сохранению состояния конкретного объекта недвижимости и его улучшению.
    В этот пункт также входит:
    1. Контроль над предоставлением коммунальных услуг;
    2. Контроль за их оплатой;
    3. Организация ремонтных работ;
    4. Сохранение безопасности и надежности многоквартирного дома.
  • Коммунальные услуги

  • УК должна обеспечить жильцов коммунальными услугами, путем заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, следить за их качеством и своевременной оплатой.

    Советуем прочитать статью о том, как правильно сделать перерасчет коммунальных услуг за время вашего отсутствия.

  • Уход за придомовой территорией
    Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК.
  • Технический контроль
    Организация обязана следить за качеством работы приборов учета, прочего оборудования и системы коммуникаций. Также, необходимо выполнять их ремонт и прочие работы, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии.
  • Перерасчет
    Перерасчет является больше правом, чем обязанностью УК. Однако организация все же обязана проводить перерасчет тарифов и стоимости оказываемых жильцам услуг.
  • Финансовое обеспечение
    УК может и должна получать финансовое обеспечение для проведения ремонтных работ и работ по содержанию общей собственности владельцев квартир. Обычно, такими средствами ее обеспечивают сами жильцы.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Чаще всего управляющая компания игнорирует свои обязанности по проведению ремонта и ухода за общим имуществом.

Наиболее яркий и частый пример – отказ от замены определенных предметов, которые входят в собственность всех жителей дома.

Здесь закон остается на стороне жильцов, и поэтому вы можете легко изменить положение, привлекая УК к ответственности.

В последствии, она либо начнет работать надлежащим образом, либо придется разорвать с ней соглашение и нанять иную управляющую организацию.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  • Написать обращение в УК, изложить свои претензии и попросить исполнить свои обязательства, согласно соглашению;
  • Если оно не было принято, стоит прийти на прием к руководителю УК;
  • Представить доказательства неисполнения обязанностей;
  • Если должной реакции не последовало, обратиться в жилищную инспекцию, написав соответствующее заявление с указанием в нем своих претензий и ссылками на нормативные акты и статьи. К заявлению стоит приложить доказательства.

Образец заявления в жилищную инспекцию: .

После этого ЖИ проведет проверку в целях выявления нарушений. Если они действительно имеются, то УК обяжут их устранить под угрозой обращения в суд.

Суд же может либо заставить организацию выполнить ваши требования в обязательном порядке, либо наложит штраф.

Также он может отстранить компанию от дел.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2017 N 304-КГ17-6393 по делу N А75-1993/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебного акта по делу о признании недействительным предписания уполномоченного органа. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как договор оказания услуг по передаче электрической энергии является публичным договором, заключение которого является обязательным для ресурсоснабжающей организации и для управляющей компании при избрании такого способа управления многоквартирным домом.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 161, 162 Жилищного кодекса, Правил N 354, Правил N 124, исходили из того, что исполнение оспариваемого предписания зависит от действий ОАО «Тюменская энергосбытовая компания», с которым у общества имеются разногласия по содержанию договора энергоснабжения спорного многоквартирного дома.

Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2017 N 307-КГ17-8665 по делу N А21-7573/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконным предписания жилищной инспекции. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что предписание соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы общества в сфере осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды, руководствуясь статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами содержании общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — Правила N 170), пришли к выводу о том, что предписание соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы общества в сфере осуществления им предпринимательской и иной экономической деятельности.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 310-ЭС17-6627 по делу N А14-17743/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту, пени. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку факт непредставления истцом платежных документов на оплату оказанных услуг не может рассматриваться в качестве обстоятельства, освобождающего собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, от исполнения его обязанности по оплате фактически оказанных услуг.

Установив факт оказания истцом услуг и выполнения работ по управлению многоквартирным домом, проверив представленный истцом расчет предъявленной ко взысканию суммы долга, суды, руководствуясь статьей 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 154, 155, пунктом 1 статьи 158, статьями 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в размере 713 107 руб. 31 коп.

Определение Верховного Суда РФ от 08.06.2017 N 306-ЭС17-6421 по делу N А57-19437/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как отсутствовали доказательства того, что в спорный период ответчик без разрешения общего собрания заключал договоры на проведение ремонтных работ и в отсутствие договорных отношений производил начисление и сбор с жильцов платы за коммунальные услуги.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 46, 135, 154, 155, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 181.3, 181.5, 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ТСЖ.

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 301-ЭС17-6292 по делу N А43-901/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив обстоятельства отпуска заявителю коммунального ресурса, возникновения у него обязанности по его оплате, ненадлежащего (частичного) исполнения данной обязанности, проверив и признав обоснованным произведенный компанией расчет материально-правового требования в отсутствие доказательств оплаты долга и контррасчета со стороны партнерства, суды пришли к выводу о наличии в данном случае правовых оснований для удовлетворения иска в части.

В своих выводах суды руководствовались статьями 309, 522, 539, 544, 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 155, 157, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также пунктами 13, 31, 32, 63, 64 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354.

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2017 N 310-ЭС17-6039 по делу N А62-4222/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о взыскании задолженности за поставленную тепловую энергию и процентов. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суд установил факт поставки ресурсоснабжающей организацией ответчику тепловой энергии в спорный период, объем и стоимость указанного ресурса, признал верным расчет взыскиваемой суммы долга и констатировал отсутствие доказательств оплаты поставленного спорного ресурса.

Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 333, 395, 401, 539, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 154, 157, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, установив факт поставки ресурсоснабжающей организацией обществу «Жилищник» тепловой энергии в спорный период, объем и стоимость указанного ресурса, признали верным расчет взыскиваемой суммы долга, выполненный с учетом доводов общества «Жилищник», и констатировав отсутствие доказательств оплаты поставленного спорного ресурса, правомерно удовлетворили исковые требования.

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 305-ЭС17-6846 по делу N А40-71186/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что установлен факт поставки и потребления в спорный период тепловой энергии без заключения договора теплоснабжения.

Возражения заявителя, изложенные в настоящей кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и мотивированно ими отклонены. Суды не установили, что общество является управляющей организацией в значении, предусмотренном статьями 161 — 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Следовательно, у судов не было оснований распространять на спорные правоотношения ограничения, установленные законодательством в отношении объема тепловой энергии, подлежащего оплате собственниками помещений в многоквартирном жилом доме. К тому же суды установили, что в домах-новостройках нет жильцов.

Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2017 N 309-КГ17-536 по делу N А60-16325/2016 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными действий, постановления об обращении взыскания на имущественное право. Решение: Дело передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, поскольку заслуживают внимания доводы заявителей о том, что выводы судов относительно целевого характера денежных средств, принимаемых от населения платежными агентами в силу договора, являются ошибочными, собранные денежные средства населения, оплачиваемые за жилое помещение и коммунальные услуги, перечисляются платежными агентами на банковский счет управляющей компании, в связи с чем компания получает возможность распоряжаться ими по собственному усмотрению.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Свердловской области, руководствуясь статьями 154, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 68, 69, 75, 76, 83 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве), пришел к выводу о законности и обоснованности действий и постановления судебного пристава об обращении взыскания на имущественное право УК «Пионер».

Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2017 N 305-КГ17-6006 по делу N А40-195153/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решения и предписаний. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о доказанности выявленного нарушения и законности оспариваемых решения и предписаний антимонопольного органа.

Суды первой и апелляционной инстанций с учетом представленных в материалы дела доказательств, руководствуясь положениями статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 5, 10 Закона о защите конкуренции, статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи», исходя из доказанности выявленного нарушения, пришли к выводу о законности оспариваемых решения и предписаний антимонопольного органа, с чем согласился суд округа.

Определение Верховного Суда РФ от 01.06.2017 N 306-ЭС17-5681 по делу N А57-25523/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по оплате фактически потребленной электроэнергии. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу о наличии задолженности в заявленном размере.

Суды, исходя из оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом распределив бремя доказывания, руководствуясь положениями статей 158, 307, 309, 310, 438, 539, 541, 544 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 155, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 2 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 N 124, пунктами 2, 64 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, обоснованно установив законность установки и функционирования приборов учета, констатировав отсутствие доказательств оплаты товариществом поставленного коммунального ресурса на указанный объект в спорный период, проверив расчет поставленного коммунального ресурса, удовлетворили исковые требования.

Новости ЖКХ

Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться в данной статье.

В статье 161 ЖК РФ перечислены три способа управления многоквартирным домом, из которых собственники помещений выбирают тот, который кажется им наиболее приемлемым:

  1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
  2. ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив.
  3. Управляющая организация.

Жилищное законодательство не предусматривает способ управления МКД управляющей компанией.

Определение «управляющая организация» легко найти, оно дано в ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ. Это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом.

Не найдя в жилищном законодательстве определения понятия «управляющая компания», РосКвартал обратились за разъяснениями в Минстрой РФ. Им прислали следующий ответ.

Таким образом, по мнению Минстроя РФ термин «управляющая компания» по своему содержанию и значению равнозначен термину «управляющая организация».

Второй вопрос, который появляется, после того, как мы определились, что термины «управляющая организация» и «управляющая компания» равнозначны, – считаются ли ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК управляющими организациями.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признаётся добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (ст. 123.12 ГК РФ).

Цели такого объединения и создания товарищества собственников жилья аналогичны ТСН.

Согласно ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признаётся вид ТСН, который представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в этом доме, в нескольких многоквартирных или нескольких жилых домах.

ТСЖ обеспечивает владение, пользование и распоряжения общим имуществом в МКД либо совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД или нескольких жилых домах.

Кроме того, ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению ОИ в МКД, предоставляет коммунальные услуги потребителям, осуществляет другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Управляющая организация же – это юридическое лицо, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 162 ЖК РФ).

Из вышеперечисленного можно сделать вывод, что такие организации, как ТСЖ, ТСН, ЖК и ЖСК не являются управляющими организациями.

По материалам портала РосКвартал.

Добавить комментарий