Делимость и неделимость недвижимости

Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.

Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.

В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее, согласно ст. 6 ЗК РФ, делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.

Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Неделимый земельный участок — это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (ст. 39.20 ЗК РФ). В отношении такого земельного участка невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом.

Делимый земельный участок — это участок, который может быть разделен на части и при разделе образует два или более самостоятельных земельных участка, разрешенное использование которых по целевому назначению возможно без осуществления перевода в состав земель иной категории.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.

Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.

Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.

Вышеуказанные принципы и критерии конкретизированы в статьях 11.2 — 11.9 Земельного кодекса РФ, регламентирующих правоотношения по образованию новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Только общая собственность на неделимый земельный участок

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

ИНТЕРПРЕТАЦИЯ ЗАКОНА НЕДЕЛИМОСТИ

Неделимость как фактор познающего начала представляет собой этап совершенствования в Иерархии единств и множеств – в единстве.

Понятие неделимости относится к категории познавательных начал. С этих позиций любое целое состояние можно рассматривать как совокупность единичных объёмов (например, клетки организма), объединённых общими целями и единым функционированием.

На этой основе и вся Иерархия представляет собой совершенствование единичных индивидуумов, связанных между собой целями во множество тех Сутей, которые именно в своём единстве образуют сложную конструкцию общего существования.

Принцип основан на содержательной функции, откуда фактическое взаимодействие и дополнение порождает новый принцип – преобразования.

Принцип закона основан на способности удерживать совместно и объединять множество частных структур. Удержание в общем объёме какого-либо множества порождает новый принцип – преобразование, так как любое множество объединяется для специальных целей, создаёт большой суммарный потенциал, который направляется на совершение определённых действий в более крупных масштабах.

Фундаментальная особенность данного формирования – это неразрывные связи, без которых не существует ничто. Это основание всех соединительных функций, платформа для действительных целей образующего порядка. Динамика его заключена в единении всего во всём.

Особенность объёма, заключающего в себе некое множество, состоит в его возможности сплачивать, образовывать непрерывные связи между частными формами, входящими в него. Именно связи, прочные и нерушимые, являются основой существования любого объёма. Без связей всё рушится, распадается. И поэтому целью любой соединительной функции является упрочение связей.

Когда ставится какая-то цель, то главенствующее место в ее достижении играет установление правильных и прочных связей, единение частного в общем.

Соединительная функция даёт миропонимание целостности. Без этого никогда не будет развития и совершенствования, так как принцип неделимости содержит в себе свою Иерархию единых образований, энергетика которых от простейшей усложняется и преобразуется до наисложнейшей, так как чем выше Частность, тем сила неделимости должна становиться крепче и совершенней. Чем выше, тем прочнее во всех отношениях взаимодействия.

Благодаря наличию соединительных связей появляется возможность осознать другое такое понятие, как целостность. Без действия функции соединения не сможет происходить никакого развития и совершенствования, так как принципу неделимости присуща своя собственная Иерархия целостных форм.

Иерархия неделимости основана на последовательном усложнении простейшей энергетики единичных форм и преобразовании ее в мощные наисложнейшие энергии Высших образований. При этом, чем выше находится частное образование на Уровнях Иерархии, тем мощнее и совершеннее становится его сила неделимости, то есть возрастает потенциал сил соединения. Поэтому, чем выше в Иерархии, тем прочнее любые связи взаимодействия.

Иерархия неделимости присутствует постоянно, и бесконечностью своего развития стремится к совершенству. Стремление к этому есть преобразование, отчего Сила становится Мощью, Мощь преобразуется в отдельную Суть, цель которой велика и безмерна. Цель эта – в единении без границ и без предела.

Иерархия неделимости существует постоянно во всём, что развивается и, совершенствуясь, наращивает свои энергетические потенциалы. Именно вместе с прогрессированием других форм совершенствуется и Иерархия неделимости, так как без них теряется основа ее существования. Стремление к бесконечному развитию для закона неделимости воплощается в способности преобразовывать действительность, соединяя частное в общее, приумножая малое в большее, благодаря чему Сила превращается в Мощь, «Мощь преобразуется в отдельную Суть», перед которой открываются огромные перспективы роста. И цель Сути неделимости – «единение без границ и без предела», что способствует её бесконечному эволюционированию.

Тем самым, неделимость в высшем преобразовательном моменте становится Сутью с определённым Разумом, целью, принципом.

Композит этой Сути – в неимоверности, неразрушимости, сплочённости.

Таким образом, неделимость в ходе собственных преобразований приобретает личностные качества, трансформируясь в форму «Сути с определённым Разумом, целью» и принципами развития.

Данная Суть слагает свой композит из энергий неразрушимости, объединения, сплочённости и прочих разновидностей связей, которые создают в различных соотношениях неповторимый личностный колорит.

Истина закона – во всевышнем обладании бесконечного пребывания. Разум – в стремлении к совершенному составляющему моменту. Ибо Часть гибнет без неделимой частицы. Характерное действие её – объединяющее начало, совершенное продолжение, бесконечное ощущение общности в пространстве разумных Единств. Ибо совершенен путь, построенный неделимыми композитами.

Истина Сути неделимости заключается в стремлении владеть абсолютно всем, что существует в мироздании, в жажде обладать всем Высшим, ушедшим в своём развитии в далекую бесконечность.

Разум Сути неделимости, совершенствуясь в связях соединения, тоже работает в направлениях созидания, так как любая форма, не содержащая в себе частицы неделимости, приходит к разрушению и гибнет.

Неделимая частица бытия, то есть душа, являющаяся началом всему, любому развитию, наделена таким главным свойством, как объединяющее начало, которое имеет бесконечное продолжение в совершенствовании через ощущение общности с другими и взаимодействие энергетических полей разумных Существ в пространстве. Поэтому путь любой формы, в построение которой входит неделимый композит, перспективен и совершенен.

В движении предоставлено достижение трансформации. Для всех принципов и законов существует своя Иерархия множеств.

В развитии энергетик от Низших к Высшим законам неделимости предоставлена возможность их трансформации. Поэтому преобразуются и Сути неделимости, и меняются способы объединения на Уровнях Иерархии.

Для всех действующих в мироздании принципов и законов существует собственная Иерархия множеств.

Оформление себя, своей части – в этом есть совершенствование твоих достижений и пребывание твоё в познающей функции своего определения, своего стремления к расширению сознания и пропусканию через свой разум принципов и законов существования.

Поэтому их целью становится утверждение себя в основных положениях, наращивании их потенциалов и собственных достижений. Любая форма, любая сущность в общем процессе развития может прийти к собственной Иерархии, поэтому так важно не останавливаться на достигнутом, а двигаться всегда вперёд, углубляя свои познавательные способности, стремиться к расширению своего сознания и «пропусканию через свой разум принципов и законов существования».

Неделимость образует собой фактическую зависимость за счёт промежуточных подзаконов – сохранения и дополнения путём накопления. Имеющаяся зависимость рождает функцию преобразования.

Неделимость связана с рядом функций, от которых зависят принципы объединения в единое целое, поэтому закон неделимости включает в себя ряд промежуточных подзаконов, таких как: сохранения или постоянства, и дополнения за счет накоплений. А так как между этими функциями устанавливается зависимость, то она требует преобразования одного в другое, то есть она порождает преобразование и переходные моменты.

Руководит неделимостью закон высших начал и составлений, который силой своей вверяет неделимости базироваться на наивысших Коалиционных моментах. Они заключают в себе общую Иерархию Мощи неделимости и представляют обособленное сообщество силы, распределяющейся на отдельные коэффициенты её трансформированных частей.

Управляет законом неделимости другой закон – Закон Высших начал и составлений. Он диктует Сути неделимости руководствоваться в своей деятельности наивысшими положениями существования Коалиции. Благодаря действию этих положений общая Иерархия неделимости концентрирует в себе великую Мощь воссоединения сообщества сил, которая распределяется на каждого входящего в эту Коалицию через трансформацию сил согласно коэффициентам Уровневых принадлежаний.

К моменту распределения в низших мировых структурах сила мощи уменьшается и являет собой конструкцию бессилового поля, которое сохраняет своё единство конфигуративных принципов из-за заложенного минимального количества композитивных направленностей в функции неделимости.

По мере распределения этой мощи сверху-вниз по Уровням Иерархии сила мощи уменьшается и на самых низших Уровнях составляет настолько малую часть, что фактически являет собой бессиловое поле. И нижележащие миры существуют все-таки как нечто целое только благодаря тому, что это бессиловое поле, объединяющее их, сохраняет в себе малую долю качеств неделимости, продолжающих стремиться к объединению.

Сам закон неделимости общецелостного объёма рождает функцию сохранения. То есть закон неделимости перетекает в закон сохранения, где элементы, имеющие композит совершенства, сохраняют в своей конструкции содержание построительных начал, которые, в свою очередь, предопределяют цель и качество набранных характеристик.

Закон неделимости целых форм порождает вторичную функцию сохранения, так как нуждается в упрочении и закреплении достигнутых результатов. В связи с этим закон неделимости плавно переходит в другой однородный закон сохранения, который имеет цель – сохранить достигнутые результаты в форме конструкций, содержащих в себе созидающее начало, закрепить основу тех форм, которые способны продолжить дальнейшее эволюционирование, а поэтому способны видеть перспективы развития и набирать необходимые для прогрессирования качества.

Путём закона сохранения Суть использует функцию интегрирования, что рождает накопление. То есть трансформация Единицы осуществляется за счёт постоянного наращивания энергетических характеристик того или иного качества, причём дополнение есть постоянная величина, производная от неделимости.

Сохраняя достигнутое, чтобы прогрессировать, необходимо к имеющемуся добавлять новое, поэтому, на основе закона сохранения, Суть использует вторичную добавочную функцию накопления и, тем самым, приумножает собственность. Дополнение к имеющемуся является необходимым условием развития, поэтому оно превращается в постоянную величину, сопутствующую закону сохранения и являющуюся производной от неделимости. Поэтому переход состояния сохранения в состояние накопления происходит за счёт систематического дополнения прежних энергонакоплений новыми энергокачествами*.

Оно на этапе постоянного сохранения несёт на себе функцию дополнительного порядка, отсюда – преобразование и переход.

В связи с тем, что один закон сохраняет достигнутые результаты в виде наработки энергий определенного качества, переходящих в фундаментальную базу, а другой закон накопления приумножает их, то появляется необходимость введения еще двух дополнительных функций – преобразования и переходности.

У закона сохранения – своя Иерархическая Система. Во-первых, он имеет в себе ещё один закон – закон постоянства, неизменность от сохраняемых накоплений.

У закона сохранения имеется собственная Иерархия, так как он обладает обширнейшим материалом, требующим систематизации и упорядочения. И к тому же он содержит в себе еще один закон – Закон постоянства, который является его производным. Постоянство состоит в количественном и качественном содержании накопленных энергий нижних Уровней, так как они составляют ту базу, на которой производятся дальнейшие построения.

Прогрессирование происходит только в том случае, когда к старым накоплениям присоединяются новые. Постоянство способствует закреплению набранных качеств и поэтому относится к важной части Закона неделимости.

Постоянство движет общей идейной конфигурацией. Это – совершенство без потерь. Иными словами – признак постоянства живет и существует только в ноуменальной системе.

Так как постоянство способствует сохранению и закреплению прежних наработанных качеств, то поэтому именно оно «движет общей идейной конфигурацией» любого построения и всей Иерархии. В постоянстве заключена форма совершенствования без потерь – оно никогда не теряет, а только приобретает. (В душе это та часть, которая всегда остается постоянной. Даже в случае деградации личности разрушения доходят только до этой постоянной величины и дальше её не трогают. Разрушение прекращают за счёт управления Свыше.) Но так как это понять трудно, то можно сказать, что постоянство существует только в умопостигаемой системе.

Закон сохранённых потенциалов выражает совершенство путём постоянного дополнения на пути изменения и трансформации композита Личности преобразовательного характера. И опять же – последующего накопления с сохранением уже продвинутого композита Личности.

Закон сохранения состоит в совершенствовании за счет постоянного наращивания потенциалов Личностью при движении ее по Уровням Иерархии и их накоплениях в собственном композите. То, что накоплено, те качества характера, которые наработаны, сохраняются как энергетические накопления с последующим преобразованием их в новые качества, так как, прогрессируя, личность постоянно изменяется. Поэтому постоянно происходит накопление, сохранение приобретенного и последующее повторение процесса с внесением качественных изменений на более высоком уровне.

Неделимость есть конструктивная предрасположенность определённых качественных моментов к функции постоянного сохранения.

Неделимость, формируя конструкции, формы, состояния, содержит в себе предрасположенность к постоянному сохранению приобретенных свойств, качеств, сохранению в матрице энергетических накоплений.

Само постоянство есть форма продуктивного начала, ведущую роль в которой занимает позитивная направленность в развивающихся функциональных преобразованиях к начальному сохранению конструктивной структуры первооснов в сопоставлении с реакциями содержательного характера путём дополнения постоянных качественных трансформаций, накопления форм и содержания накопленного в бесконечной фазе сохранённых состояний.

Постоянство является формой начала чего-либо. Оно содержит в себе положительное направление в сторону развития прогрессивных форм с условием сохранения первоначальных основ конструкции и включения в действие на их базе новых процессов, которые к старым постройкам добавят новые, произведут дальнейшие качественные изменения в содержании, будут способствовать накоплению новых форм и энергий более высокого порядка, чем имеющиеся. И это продолжается бесконечно.

Неделимость как потенциальный признак постоянства обладает связующим начальным моментом, суть которого – в соитии и единении всех законов и порядков, всех конструкций и построений любого множественного содержания и части во множестве.

Неделимость можно рассматривать как потенциальный признак постоянства, поэтому она обладает силами связи, соединения изначально. Связующий начальный момент соединяет в едином целом все законы и уровни энергий, все будущие конструкции и построения, соединяет частное и множество в единое целое, и в этом его огромное значение. Чтобы будущее строение было прочным, это должно быть заложено в нем в изначальном связующем моменте.

Одним из признаков неделимости является фактический переход этапных содержаний в бесконечно существующую прогрессию субстанции Духа, дающую возможность совершенствования, как в этапном промежутке обусловленных трансмиссий, так и в объединённом положении Уровневых потенций, что являет собой настоящую форму изменённых состояний, трансформированных при движении в постоянных объёмных содержаниях прогрессивного типа.

В этом есть закон совершенствования, сохранения совершенных форм и действительных изменённостей.

Признаком неделимости является переход стадий развития в бесконечную форму существования, в форму «прогрессии субстанции Духа». И наличие всевозможных трансмиссий и трансформаций при движении в определенных объёмах тоже являются показателями действия.

Закон неделимости способствует совершенствованию и частных образований, и общих Уровневых, и позволяет прогрессировать между стадиями развития в переходный период. Всё это соотносит его к законам прогрессивного типа.

В этом и проявляется закон совершенствования всего во всём с сохранением прогрессивных форм развития и изменением действительности в соответствии с новыми требованиями времени.

Наверняка некоторые из Вас задавались вопросом, что такое делимое и неделимое имущество. Так вот, неделимое имущество — это то имущество, которое не может быть разделено без изменения его хозяйственного назначения или в силу предписания законодательного акта не подлежит разделу.

А делится ли недвижимое имущество? Если да, то в каких случаях?

Об этом и многом другом в данной статье.

Объекты недвижимости в разных ситуациях могут быть отнесены, как к категории делимой, так и неделимой вещи. Принципиально реальный раздел объекта недвижимости допустим, но только при наличии определенных правовых условий и технических возможностей.

Идеальным примером делимого недвижимого имущества является дом блокированной застройки. Напомним, что это жилые дома с количеством этажей не более 3 и количеством блоков не более 10. При этом каждый из них предназначен для проживания одной отдельной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком или соседними блоками. Такой дом расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Что касается индивидуального жилого строения, то делимым он может быть признан только судом при существовании возможности его фактического раздела на обособленные части с сохранением функции «жилой» площади у каждой образуемой части. При этом важно, чтобы пользование образованными частями не ущемляло прав других собственников.

Говоря простыми словами, дом признается делимым, если образуемые части меют все признаки помещения, пригодного для проживания. То есть новые части должны:

соответствовать назначению;
быть изолированными;
принадлежать к категории недвижимых объектов.

А как же дело обстоит с земельными участками?

Принцип их делимости аналогичен делимости объектов капитального строительства. Делиться участок будет в случае, если:

не изменено его целевое назначение;
не нарушены противопожарные, санитарные, экологические, градостроительные и иные обязательные нормы и правила;
в результате раздела будут образованы новые участки, размер которых не меньше минимально установленного.

При соблюдении всех норм земельный участок может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок.

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод: при разделе объекта недвижимости на части необходимо убедиться, что исходный и образуемые объекты недвижимости соответствуют всем нормам и признакам делимости.

В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости. Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).

Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.

Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами). Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной. Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.

Другой формой принадлежности является такое соединение вещей, при котором присоединяемая вещь сохраняет некоторую самостоятельность, но теряет свою вещно-правовую автономию и становится принадлежностью главной вещи. Несмотря на потерю полной автономности присоединяемая вещь все же сохраняет потенциальную возможность существовать и самостоятельно даже после присоединения, что отличает ее от составной части, упомянутой в первом типе соединения вещей. Это соединение можно назвать отношением принадлежности. Главная вещь и принадлежность, в отличие от основной вещи и ее составной части, не образуют единый объект вещного права. Юридическое значение принадлежности: все правовые распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи также распространяются на ее принадлежности. Такой режим характерен для присоединения к земельному участку тех вещей, которые в будущем можно отделить (например, фонтан).

Третьей конструкцией является соединение вещей, объединенных общим хозяйственным назначением. Она применяется не при механическом, а при пространственном или функциональном объединении вещей. Все вещи при таком объединении сохраняют полную юридическую самостоятельность. Но в определенных правовых ситуациях (например, при продаже) это объединение может выступать как один объект. Примером такого соединения является предприятие (ст. 132 ГК РФ)

Описанные выше три ситуации соединения вещей помогают разобраться в том, какое на сегодняшний день существует соотношение земельного участка и различных объектов (сооружений) на нем в законе и какие необходимо внести корректировки в это соотношение.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, подлежащие регистрации, жилые и нежилые помещения и т.д. Значит, к недвижимости относятся не только земельные участки, но также и объекты, перемещение которых теоретически является возможным. Можно увидеть, что законодатель при определении того, является вещь недвижимостью или нет, использует и физический критерий (прочность связи с землей), и юридический критерий (недвижимостью является то, на что зарегистрировано право как на недвижимость). Сейчас в законе реализована вторая из описанных конструкций соединения вещей, при которой различные построенные на земельном участке объекты сохраняют некоторую самостоятельность, поскольку в отношении них устанавливаются отдельные вещные права.

Причину установления раздельного правового режима земельных участков и строений нужно искать в историческом развитии нашей правовой системы. Дело в том, что в советское время не существовало права собственности частных лиц на землю, и вся земля находилась в публичной собственности. Поэтому разграничение движимых и недвижимых вещей было вообще исключено из закона. Затем, когда сосредоточение земли только в государственной собственности показало свою экономическую неэффективность, законодатель был вынужден ввести частноправовые элементы в регулирование этих отношений. Это можно было сделать двумя способами: либо передать часть земельных участков частным лицам, либо юридически отделить земельный участок и строения на нем, создав из единой вещи с единым правом на нее несколько вещей, права на которые были также разграничены, чтобы затем передать строения (здания), но не землю, частным лицам. Законодатель избрал второй путь, что можно увидеть, проанализировав статьи ГК РФ. Но насколько такое решение является верным с концептуальной точки зрения и с практической?

Если обратиться к опыту зарубежных стран, то можно увидеть, что наиболее популярной является концепция единого объекта недвижимости, при которой все здания и сооружения являются составными частями земельных участков, а не отдельными недвижимостями. Объектом недвижимости в таком случае является только земельный участок. Например, в гражданском праве Германии термин недвижимость даже не употребляется. ГГУ использует понятия «движимая вещь” и «земельные участки”, которые по его логике являются взаимоисключающими. Благодаря воплощению в законе принципа единого объекта нет даже смысла употреблять термин недвижимость. Во французском праве также основой всей недвижимости является земельный участок. При этом все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью, является составной частью земельного участка.

Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ проводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Так в п. 3 ст. 552 ГК РФ говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. ЗК РФ идет дальше и закрепляет положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в качестве принципа земельного права. Однако можно заметить, что сейчас в ГК РФ и ЗК РФ реализован не первый из вышеназванных типов соединения вещей, при котором строение становится составной частью земельного участка, а второй, при котором строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность (более того, можно заметить, что по логике даже статьи 552 ГК РФ принадлежностью, как ни парадоксально, становится не строение, находящееся на земельном участке, а, наоборот, земельный участок становится принадлежностью строения). Это имеет определенные правовые последствия.

Во-первых, согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации арендатор либо иное лицо, пользующееся чужим земельным участком, приобретает на возведенное строение право собственности. Это положение является юридически и экономически абсурдным. Лицо, заключившее договор и вступившее в обязательственные отношения с собственников земельного участка, почему-то приобретает вещные права на возведенное строение и при этом согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ еще может получить преимущественное право покупки земельного участка. Неясно, почему арендатор получает по закону такое сильное экономическое положение. Земля в силу своей высокой экономической ценности всегда должна выступать главной вещью, а не принадлежностью. Более того, такое регулирование создает почву для различных злоупотреблений со стороны арендаторов. Например, в одном из дел Верховный суд столкнулся с ситуацией, когда передаваемый в собственность арендатору участок явно превышает размер необходимый для нормальной эксплуатации постройки (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 305-КГ16-16409 по делу N А40-100700/2015). То есть арендаторы, возводя постройку, в некоторых случаях ставят перед собой целью исключительно получение права на покупку земельного участка.

Во-вторых, несмотря на то, что вопрос о принадлежности постройки, возведенной арендатором, после регистрации прав на нее решен в закон, тем не менее непонятно, чем является строение до момента государственной регистрации и кому оно принадлежит. Ни закон, ни практика до сих пор не ответили на него. При реализации концепции единого объекта этот вопрос будет решен, так как все постройки автоматически поступают в собственность лица, которому земельный участок на праве собственности.

В-третьих, сейчас правовое регулирование создает правовую неопределенность для лиц, приобретающих земельные участки. Из-за неоднозначности понятия «сооружение» нельзя точно сказать, что к нему относится, а задачей права является внесение определенности в отношения между субъектами. Содержание ст. 130 ГК РФ не дает однозначного ответа. Судебная практика при этом руководствуется при отнесении тех или иных вещей к недвижимости не юридическим критерием, а физическим. В п. 38 постановления Пленума Верховного суда от 23 июня 2015 г. № 25 указано, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна. В одном из дел Верховный суд указал, что «при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объекта”(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 310-ЭС16-14116, А35-8054/2015). Но можно ли считать правильным, что суды должны выяснять является ли вещь недвижимостью в силу различных физических свойств, не имея при этом четких критериев для определения недвижимости? Думается, что нет.

В-четвертых, сейчас регистрирующие органы вынуждены регистрировать помимо прав на земельные участки, также права на все строения, находящиеся на нем. Реализация концепции единого объекта позволила бы снизить нагрузку на регистрирующие органы.

Введение в российское гражданское право концепции единого объекта органически связано с проблемой строительства на чужой земле. В силу того, что земля является экономическим базисом для осуществления предпринимательской и иной деятельности, с одной стороны, и естественно ограниченной, с другой, в законе необходимо предусмотреть механизмы по предоставлению юридически прочной (вещно-правовой) возможности одним лицам пользоваться землей, принадлежащей на праве собственности другим лицам. «Юридическая прочность» означает, прежде всего, что собственник не может самостоятельно по своей воле прекратить право другого лица пользоваться вещью, а субъекту ограниченного вещного права на чужой участок предоставляется возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц (то есть вещно-правовые иски). В ГК РФ необходимо ввести новый вид ограниченного вещного права – право застройки.

Несмотря на указанные достоинства внедрения принципа единого объекта недвижимости, нельзя забывать про возможные проблемы, связанные с его реализацией. Главной проблемой будет определение режима поэтажной собственности. Сейчас в силу разделения прав на земельный участок и прав на жилые дома, можно иметь право собственности на квартиру, даже если земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Р. С. Бевзенко считает, что для поэтажной собственности при определении правового регулирования следует сделать отступление от модели единого объекта. Однако вопрос поэтажной собственности стоит особняком и требует отдельного тщательного анализа. Перейти на концепцию единого объекта недвижимости сразу может оказаться сложно, потому что сейчас популярно строительство на арендованной земле. Многие владельцы строений не оформляли участки в собственность, и при моментальном введении концепции единого объекта недвижимости можно нарушить баланс интересов собственников строений и собственников земельных участков. Также может возникнуть проблема с определением прав учреждений и унитарных предприятий на строения, которые сейчас находятся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, потому что эти права на земельные участки не распространяются.

Тем не менее, проведение концепции единого объекта недвижимости внесет ясность в правовое регулирование недвижимости, позволит обороту земельных участков стать более понятным и стабильным.

Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2008.

Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. № 2

Суханов Е. А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут. 2017

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004.

Гудочкова Е. Г. От принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» к концепции единого объекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010.

Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Ким С. Г. Принцип superficies solo cedit в российском праве // Актуальные проблемы российского права. 2016.

Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проектам федеральных законов // http://privlaw.ru/wp-content/uploads/2018/04/meeting-190418-zakonoproekt-1-project-conclusion.pdf

Суханов Е. А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут. 2017

Проверочная работа по теме

«Организационно-правовые формы предпринимательства»

1 вариант

Что общего у общества с ограниченной ответственностью и акционерного общества?

минимальное количество участников — 1, максимальное — 50
уставной капитал состоит из стоимости долей участников
учредителями могут быть граждане и юридические лица
общество может быть публичным и непубличным

2.Установите соответствие между организациями и видами юридических лиц, которые они образуют: к каждой позиции, данной в первом столбце, подберите соответствующую позицию из второго столбца.

ОРГАНИЗАЦИИ

ВИДЫ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

А) хозяйственное товарищество

Б) потребительский кооператив

В) религиозная организация

Г) общественный фонд

Д) фермерское хозяйство

1) унитарное

2) корпоративное

У гражданина А. есть собственная фирма. Какие факты позволяют сделать вывод о том, что организационно-правовая форма этой фирмы — акционерное общество?

фирма имеет в своем хозяйственном ведении обособленное имущество
фирма является промышленным предприятием
фирма имеет право заключать гражданско-правовые договоры с юридическими и физическими лицами
фирма проводит открытую подписку на выпускаемые ею ценные бумаги
фирма проводит свободную продажу выпускаемых ее ценных бумаг на условиях, установленных законом
физические и юридические лица, покупающие ценные бумаги фирмы, имеют право на получение части ее дохода

Три товарища создали собственную фирму. Какие факты позволяют сделать вывод о том, что организационно-правовая форма этой фирмы — производственный кооператив?

фирма представляет собой специализированное мелкое производство
фирма основана на личном трудовом участии
фирма основана на объединении членами фирмы имущественных паевых взносом
прибыль фирмы распределяется в соответствии с трудовым участием ее членов
фирма своевременно представляет установленную государственными органами отчетность
фирма имеет самостоятельный баланс

Аптека № 1 города N является муниципальным унитарным предприятием. Что из приведённого в списке соответствует отличительным признакам данной формы организации предпринимательской деятельности? Запишите цифры, под которыми они указаны.

1) Высшим органом управления является общее собрание его членов, которое решает важнейшие вопросы деятельности фирмы, в том числе избирает постоянно действующие исполнительные органы – правление и/или председателя.

2) Предприниматель отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание.

3) Коммерческая организация не наделена правом собственности на имущество, закреплённое за ней собственником.

4) Предприятие не вправе создавать в качестве юридического лица другое предприятие путём передачи ему части своего имущества (дочернее предприятие).

5) Имущество предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам.

Прибыль предприятия распределяется между его работниками в соответствии с их трудовым участием

Проверочная работа по теме

«Организационно-правовые формы предпринимательства»

2 вариант

1. Что общего у товарищества на вере и полного товарищества?

вкладчик может в любой момент выйти из товарищества
минимальное количество участников — два
вкладчик может не принимать участия в деятельности товарищества
солидарная ответственность по долгам

Установите соответствие между признаками и организационно-правовыми формами предпринимательской деятельности: к каждой позиции, данной в первом столбце, подберите соответствующую позицию из второго столбца.

ПРИЗНАКИ

ФОРМЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

А) неделимость имущества предприятия, невозможность его распределения по вкладам, долям, акциям

Б) добровольность объединения для совместной хозяйственной деятельности

В) объединение имущественных паевых взносов учредителей

Г) хозяйственное ведение (оперативное управление) собственностью учредителя

Д) личное трудовое участие создателей предприятия в его деятельности

1) унитарное предприятие

2) производственный кооператив

3. Решив создать коммерческую организацию, учредители выбрали в качестве организационно-правовой формы общество с ограниченной ответственностью. Что из приведённого в списке относится к преимуществам данной организационно-правовой формы? Запишите цифры, под которыми они указаны.

1) упрощённый порядок ведения бухгалтерского учёта

2) небольшой минимальный размер учредительного капитала

3) полная имущественная ответственность по обязательствам

4) отсутствие имущественной ответственности учредителей по обязательствам организации

5) свободное использование выручки

возможность учредителей выйти из организации с компенсацией принадлежащей им доли

Найдите в приведенном списке отличительные признаки кооператива.

добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности
устав должен содержать условия о размере паевых взносов членов коммерческой организации
участником может быть одно лицо, которому в этом случае деятельность коммерческой организации полностью подконтрольна
генеральный директор на практике чаще всего выступает в качестве единоличного исполнительного органа коммерческой организации
высшим органом управления коммерческой организации является общее собрание членов этой организации

5. Аптека № 1 города N является муниципальным унитарным предприятием. Что из приведённого в списке соответствует отличительным признакам данной формы организации предпринимательской деятельности? Запишите цифры, под которыми они указаны.