Правовой режим — это порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Правовой режим недвижимости рассматривается, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством). Теоретические вопросы исследовались многими авторами как Слепко Г.Е., Стражевич Ю.Н.,Тресцова Е.В.Гусев А.Ю.Калинич В.Е..

Частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, жилые помещения как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ).Но в любом случае, общие вопросы недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Гражданский Кодекс Российской Федерации закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) он закрепляет права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения);

2) особенности возникновения, перехода и прекращения прав. Все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, вышеназванный Федеральный закон, иные нормативные акты.

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения (ст.316 ГК РФ);

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК РФ раскрыты эти особые правила.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

5) Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК РФ сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

6) содержатся специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Например, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( ст. 550 ГК РФ).

Особенность выражается и в том, что правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.

В итоге правовой режим недвижимости можно определить как определенный набор способов правового регулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.

Определение «недвижимость» необходимо рассматривать в двух категориях – юридической и экономической.

Под недвижимостью как экономической категориипонимается материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Недвижимость является товаром особого рода, на котором основывается вся хозяйственная деятельность общества. Недвижимость необходима физическому лицу для удовлетворения своих потребностей, а именно реализации оборонительного инстинкта (наличие дома, квартиры для проживания). Основой деятельности юридического лица так же является недвижимость, как место нахождения, а так же как фактор производства (земля, здания, сооружения).

Объекты недвижимости обладают особой повышенной экономической ценностью, так как они предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны, и на её долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом России, которая имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Объект недвижимости обладает рядом экономических особенностей:

1 Широкий диапазон ликвидности, т.е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи.

2 Многообразие комбинаций вещных прав, собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – в залоге и т.д.

3 Строгая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму, государственную регистрацию и др.

4 Различие в налогообложении недвижимости, которое связано с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений и др.

Недвижимость – представляет собой объект долгосрочного инвестирования. Так как приобретение объекта недвижимости по частям невозможно, поскольку для вложения капитала в объект недвижимости необходимо значительная его величина. Кроме того, вложения в недвижимость – это затраты с достаточно длительным сроком окупаемости.

Исходя из вышеизложенного следует, что недвижимость представляет собой общественно признанный товар, имеющий определенное назначение (производственное или не производственное), наделенный рядом экономических особенностей и способный удовлетворять потребности физических и юридических лиц.

Под правовым режимом недвижимого имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имущества.

Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав является их оборотоспособность. Под ней подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правоприемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). По признаку оборотоспособности вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:

— не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому;

— ограничено оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

— изъятое из гражданского оборота объекты. Перечень изъятых из оборота объектов должен быть указан в законе, однако пока такой закон отсутствует.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок, к ним относятся: недра, лесой фонд, атомные станции и табельное военное имущество.

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости:

а) так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты особые правила. Установлено, «что сначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта, по-видимому, заключается в том, чтобы по истечению года с момента взятия на учет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальную собственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившим его лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может быть приобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, в законе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам по приобретательской давности. Только по истечении этого периода суд по иску органа, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признает бесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательской давности».

В. П. Мозолин справедливо указал, что название ст. 225 «Бесхозяйные вещи» не соответствует ее содержанию … «п. 1 ст. 225 ГК предпринимает попытку дать определение бесхозяйной вещи, которое не вполне удовлетворительно. Включение в него вещи, собственник которой не известен, оставляет открытым вопрос, кому должен быть известен собственник. Вполне возможен случай, когда одно лицо имеет информацию о собственнике конкретной вещи, а другое полагает, что ее собственник неизвестен».

Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. В статье 234 ГК РФ отмечено, что «лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. «Давность служит интересам общей устойчивости права и ликвидации неопределенности в гражданско-правовых отношениях … давность разграничивает правоотношения, условно выделяя из них так называемые устаревшие», пишет В. Вороной.

Институт давности обеспечивает устойчивость определенности гражданского оборота и основан на презумпции: если какой-то субъект в течение определенного времени не совершает определенных действий по использованию принадлежащего ему блага, предполагается, что он потерял интерес к принадлежащему осуществлению своих прав и обязанностей.

Необходимость сопоставления исковой приобретательской давности обусловлено тем, что в течение срока приобретательской давности фактический владелец не только не вправе извлекать полезные свойства из имущества и получать защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками, а также не имеющих прав на владения, но и обязан нести бремя содержания этого имущества и риск его случайного повреждения, гибели.

Напротив, исковая давность не связана с обеспечением надлежащего хозяйственного господства над вещью (недвижимостью) не имеет целью обеспечение условий для осуществления юрисдикционным органом надлежащей защиты нарушенного или оспариваемого права. «В основе исковой давности лежит «застарелость доказательств» пишет Т. А. Терещенко.

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Однако вопрос о том, применимы ли нормы о приобретательской давности к земельным участкам, является дискуссионным. Одни юристы исходя из п. 2 ст. 214 ГК РФ, согласно которому все земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью, делают вывод, что признание права собственности по такому основанию, как давность владения, к земельным участкам вообще неприменимо, другие допускают его применение, но лишь в отношении тех земельных участков, которые ранее были предоставлены гражданам и организациям в частную собственность.

Есть и третья точка зрения, как представляется, наиболее верная: приобретательская давность может являться основанием возникновения права собственности на землю, ибо ни ГК РФ, ни земельное законодательство не содержат оговорок о невозможности применения данного института к земельным участкам. Земельные участки, не предоставленные в частную собственность, не могут быть признаны бесхозяйным имуществом, так как у них есть собственник — государство. И если гражданин в течение 15 лет пользуется таким земельным участком, хотя и без достаточных на то правовых оснований либо без юридического оформления, но с соблюдением требований ст. 234 ГК РФ, он вправе ставить вопрос о признании за ним права собственности на этот земельный участок.

Признание права собственности гражданина на земельный участок по давности владения осуществляется судом общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка в соответствии с нормами о рассмотрении дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в порядке ст. ст. 264-268 нового ГПК РФ, который вступил в силу с 1 февраля 2003 г., — при отсутствии спора о праве.

Если же при подаче заявления или рассмотрения дела устанавливается наличие спора, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и иным заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Следует подчеркнуть, что с соответствующими заявлениями или исками в суд могут обращаться лишь те граждане, которые владеют земельными участками, не имея на то законных оснований или надлежащим образом оформленных документов. Причины подобного положения могут быть самыми различными, начиная с самовольного занятия бесхозяйного жилого дома и приусадебного участка при нем в вымирающем селе и кончая приобретением жилого дома в сельской местности по договору, не удостоверенному нотариально, как того требовало законодательство до принятия действующего ГК РФ, либо признанному впоследствии недействительным (если участок по какой-либо причине не был при этом возвращен прежнему собственнику). В случаях же, когда владение и пользование земельным участком в течение длительного времени осуществляется на основании договора с собственником земельного участка (например, договора аренды), ставить вопрос о признании за титульным владельцем (арендатором) права собственности на землю на основании ст. 234 ГК РФ нельзя.

В процессе судебного разбирательства для признания за истцом права собственности на землю необходимо установить именно те обстоятельства, о

которых говорит ст. 234 ГК РФ: добросовестность, открытость и непрерывность владения земельным участком как своим собственным в течение не менее чем 15 лет.

Наибольшие сложности здесь могут возникнуть с установлением факта добросовестности владения, поскольку гражданин, как правило, осознает, что его владение земельным участком ни на чем не основано. Вместе с тем согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Иначе говоря, тот, кто утверждает, что владение является недобросовестным, должен это доказать.

Безусловно, добросовестным признается владение земельным участком его добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое не знало и не должно было знать, что отчуждение данного земельного участка было осуществлено не его собственником. Однако знание о незаконности владения также не исключает добросовестности: суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может признать право собственности по данному основанию даже на самовольно занятый участок Косвенным подтверждением возможности такого подхода может служить ст. 222 ГК РФ, допускающая признание права собственности на самовольную постройку.

Главное, гражданин должен владеть соответствующим земельным участком «как своим собственным имуществом», то есть использовать его в соответствии с целевым назначением, относится к нему по-хозяйски, так, как он относился бы к нему, если бы участок действительно был его собственностью. Если же земельный участок используется гражданином хищнически, такое владение не должно признаваться добросовестным, хотя бы в момент приобретения гражданин и был добросовестным приобретателем.

Помимо добросовестности владения для возникновения права частной собственности по рассматриваемому основанию необходимо, как уже говорилось, установить также открытость и непрерывность владения земельным участком в течение определенного законом срока: 15 лет. Здесь хотелось бы обратить внимание на такой важный момент. Согласно п. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником данное лицо является. В связи с этим необходимо также напомнить, что нормам ст. 234 ГК РФ придана обратная сила, то есть они распространяются и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжалось в момент введения ГК РФ в действие. Это подтверждает и ст. 11 Вводного закона.

Что касается непосредственно открытости владения, то установление этого факта, как правило, сложности не представляет, поскольку трудно себе представить, что можно владеть и пользоваться земельным участком тайно. Толкование непрерывности владения может быть различным в зависимости от целевого назначения земельного участка. Если, например это земельный участок при доме, в котором гражданин проживает постоянно, то предполагается, что он используется круглый год. Вместе с тем, сезонное использование садовых, дачных участков в течение 15 лет подряд также может рассматриваться как непрерывное владение.

В заключении обратим внимание еще на два важных обстоятельства:

соотношение приобретательской давности и исковой давности, т. е. (срока для реализации права лица, право которого нарушено) и необходимость регистрации права собственности на земельный участок. Факт существования двух видов давности – «приобретающей» и «погашающей» — признавался еще в дореволюционной литературе.

Гражданскому праву известны так называемые виндикационные иски, то есть иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения (например, собственник самовольно занятого земельного участка вправе требовать его возврата). В принципе такой иск может быть предъявлен в любое время, но реальную защиту нарушенного права закон гарантирует лишь тогда, когда по соответствующим требованиям не истек срок исковой давности.

Существуют два вида срока исковой давности: общий и специальный.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК). Для отдельных видов требований законом могут быть установлены специальные сроки давности: сокращенные (например, в ст. 725 ГК предусматривается один для требований по договору бытового подряда), кроме исков о недостатках строений и сооружений. Или более длительные. Например, иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК).

Течение срока исковой давности начинается:

а) со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права;

б) по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения;

в) если срок исполнения обязательства не определен или определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательств;

г) по регрессным обязательствам с момента исполнения основного обязательства (ст. 200 ГК).

Обращает внимание точка зрения на исковую давность М. М. Ненашева, что «в доступной литературе авторы по преимуществу просто переписывают определение исковой давности, определенной в ст. 195 ГК РФ, как срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Неточность легальной дефиниции видится в том, что в ней употреблен оборот «срок для защиты права по иску лица». Это неизбежно наталкивает на мысль, что за пределами срока исковая защита невозможна.

В то же время согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требования о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, кроме того, исковая давность применяется по заявлению стороны в споре сделанному до вынесения судом решения. Исходя из этого «срок для защиты права действует и за пределами исковой давности, чисто теоретически этот срок бесконечен».

Истечение срока исковой давности может являться основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, но только при условии, что заявление об истечении срока сделано стороной в споре до вынесения судом решения (ст. 199 ГК РФ). С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим и срок давности по дополнительному требованию. В. Устюкова, считает, что «п. 4 ст. 234 ГК РФ предусматривает, что течение срока приобретательской давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационным искам, то есть реально требовать признания права собственности на земельный участок в рассматриваемой ситуации гражданин может по истечении не 15 лет, а, как минимум, 18 лет, если течение срока исковой и приобретательской давности началось одновременно. Однако это бывает далеко не всегда, ведь закон связывает начало течения срока исковой давности не с моментом совершения правонарушения, а с днем, когда лицо узнало или должно было узнать, что его права нарушены.

Признанное судом право собственности гражданина на земельный участок в силу приобретательской давности подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11.04.02г.). Только с момента такой регистрации у гражданина возникает право собственности на соответствующий земельный участок».

К сожалению, обзор практики по делам, связанным именно с установлением факта давности владения или с признанием права собственности на земельные участки на основании ст. 234 ГК РФ, высшими судебными органами не проводился. Нет по данному вопросу и специальных руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда РФ или Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ (за исключением Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8) в целях единообразного рассмотрения дел. В то же время эта проблема становится все более актуальной, о чем свидетельствуют периодически появляющиеся в юридических журналах публикации о приобретательской давности.

Основной довод противников применения института приобретательской давности к земельным участкам состоит в ссылке на п. 2 214 ГК РФ, согласно которому земля и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Однако как отношение эта правовая презумпция имеет к приобретательской давности, совсем понятно.

«Ссылка земельных и других органов на презумпцию государственной собственности противоречит Конституции РФ, в частности закрепленному в ней принципу равенства всех форм собственности. Если гражданин или юридическое лицо может лишиться своей собственности земельный участок ввиду того, что участком в течение длительного время добросовестно, открыто и непрерывно пользовалось как своим имуществом другое лицо, то почему в аналогичных случаях не может лишиться своей собственности государство? Ведь оно также не проявляло о соответствующем земельном участке должной заботы, не истребовало его из чужого незаконно владения», обоснованно считает В. В. Устюкова. Она отмечает, что » … если предположить, что к государственной земле приобретательская давность не применима, то получается, что государственная собственность землю защищается в большей степени, чем частная. Однако, согласно п. 2 ст. Конституции РФ, все формы собственности защищаются в РФ равным образом, Презумпция государственной собственности означает лишь, что земля может быть бесхозяйным имуществом. Но если государство является плохим хозяином, то оно, как и любой гражданин или юридическое лицо, должно нести неблагоприятные последствия своего неправомерного поведения. Вопрос, почему в порядке приобретательской давности не может быть приобретено право собственности на земельный участок, принадлежащий государству, тем более правомерен, что другое государственное имущество (кроме земли) может быть приобретено владельцем в этом порядке».

Для сведения, исковая давность не распространяется:

а) на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом;

б) на требования вкладчиков банку о выдаче вкладов;

в) на требования о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина;

г) на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права (хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК));

д) на другие требования в случаях, установленных законом.

Течет исковая давность непрерывно, за исключением, когда закон предусматривает ее приостановление или прерывные сроки.

В соответствии со ст. 202 ГК течение срока исковой давности приостанавливается, если:

1) имела место непреодолимая сила;

2) истец или ответчик находятся в составе вооруженных сил, переведенных на военное положение;

3) объявление моратория;

4) в силу приостановления действия закона или иного правового акта, регулирующего соответствующие отношения.

Все перечисленные обстоятельства приостанавливают течение исковой давности, если они возникли в последние шесть месяцев срока давности, а если срок давности равен шести месяцам или менее, — в течение такого срока давности. После прекращения указанных обстоятельств течение срока возобновляется на 6 месяцев, а если же срок давности был равен шести месяцам или менее шести месяцев до срока давности.

Перерыв течения срока исковой давности означает, что течение срока после перерыва начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. В законе предусмотрено два основания для перерыва срока давности: предъявление иска и признание долга (ст. 203 ГК). В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Восстановление срока исковой давности происходит, если указанные обстоятельства имели место в последние шесть месяцев срока давности или менее шести месяцев – в течение срока давности (ст. 205 ГК).

Таким образом, суд не вправе по своей инициативе ни выяснять причины пропуска данных сроков, ни тем более применять последствия их пропусков пока не поступит заявление от соответствующего лица.

Полезно прислушаться к рекомендациям Б. Ильина ответчику (или иному лицу, участвующему в деле в подобном качестве) – в случае пропуска лицом, обратившимся в суд, срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока обязательно заявлять об этом в суд (независимо от характера спора); лицу, обратившемуся в суд за защитой нарушенных прав, свобод и (или) интересов, — в случае изменения судом по своей инициативе срока исковой давности и (или) иного аналогичного срока не обращать внимания суда на неправомерность таких действий (чтобы не провоцировать ответчика на заявление о пропуске срока, а в случае вынесения незаконного или необоснованного решения иметь основание для его обжалования в вышестоящем суде».

Правовой режим недвижимости

Определение 1

Правовой режим недвижимости – это совокупность особых правил и норм реализации правомочий по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Одной из основных характеристик правового режима разных объектов гражданских прав выступает их оборотоспособность, а именно, возможность отчуждения того-или иного объекта по договору купли-продажи, дарения или мены, или его перехода в порядке универсального правопреемства (в форме реорганизации юридического лица или в форме наследства).

Все вещи по признаку оборотоспособности (включая недвижимость) подразделяются на три категории:

• объекты, не ограниченные в обороте, свободно отчуждаемые и способные переходить от лица к лицу;
• объекты, ограниченно оборотоспособные, принадлежащие только отдельным участникам оборота, или присутствие которых в обороте допускается специальным разрешением;
• объекты, изъятые из гражданского оборота; их перечень должен прописываться в соответствующем законе.

Первоочередно из гражданского оборота изымаются объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании и, которые в силу общественных интересов не могут выступать предметами гражданско-правовых сделок (лесной фонд, недра, табельное военное имущество, атомные станции и т.д.).

Готовые работы на аналогичную тему

• Курсовая работа Правовой режим недвижимого имущества РФ 460 руб.
• Реферат Правовой режим недвижимого имущества РФ 270 руб.
• Контрольная работа Правовой режим недвижимого имущества РФ 220 руб.

Получить выполненную работу или консультацию специалиста по вашему учебному проекту Узнать стоимость

Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества базируется на обеспечении определенной устойчивости прав на данное имущество и на создание специального порядка распоряжения данным имуществом. Недвижимое имущество может быть объектом различных вещных и обязательственных прав.

Особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что появление, переход, прекращение или ограничение права собственности (или иных вещных прав, таких как сервитут, аренда), некоторых обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в порядке, требующем обязательной государственной регистрации и соблюдения письменной формы. Обязательная государственная регистрация проводится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…», а также иными специальными законами и соответствующими подзаконными актами. Государственная регистрация – это доказательство имеющегося зарегистрированного права, которое удостоверяется соответствующим свидетельством о проведенной государственной регистрации прав на недвижимость. Объекты недвижимости считаются не ограниченными в обороте. Ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Ограничение оборота или изъятие являются исключением из общего правила оборота.

К обычным объектам недвижимости, свободно участвующим в обороте (в случаях, когда они не исключены законом из данного оборота) относятся: строения, здания, жилые помещения, здания, нежилые помещения. Отдельные виды недвижимых вещей из оборота изъяты. Это объекты, которые находятся в общественном пользовании. Они, вследствие публичных интересов, не являются объектами, в отношении которых проводятся гражданско-правовые сделки (охраняемые, находящиеся под особой защитой территории, недра, недвижимые объекты культурного и исторического наследия и т.д.).

Право собственности в гражданско-правовом режиме недвижимости

Важной стороной гражданско-правового режима недвижимого имущества выступают основания возникновения и прекращения права собственности на недвижимость.

Способы приобретения права собственности на имущество:

• первоначальные – строительство или создание нового объекта, получение права собственности на бесхозную недвижимость;
• производные – приобретение по договорам, в результате реорганизации юридического лица, в порядке наследования.

Новый объект недвижимости (построенный или созданный) становится объектом права с момента государственной регистрации. Самовольная постройка (жилой дом, сооружение, строение, любое созданное на земельном участке недвижимое имущество) объектом права собственности не является. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, если при этом не нарушены законные интересы других лиц, есть все необходимые разрешения, право на соответствующий земельный участок надлежащим образом оформлено.

Бесхозяйная вещь – это вещь, не имеющая собственника (или такой собственник не известен). На бесхозяйное недвижимое имущество возникает право муниципальной собственности. Бесхозное недвижимое имущество может перейти в частную собственность на основании приобретательной давности. Лицо, которое собственником недвижимого имущества не является, но открыто, добросовестно владеет данным имуществом как собственным на протяжении 15 лет, приобретает на это имущество право собственности.

Право собственности при производных способах приобретения возникает в момент регистрации перехода права от одного лица другому. К новому собственнику право переходит в том состоянии, в каком было у предыдущего собственника. Законодательство регулирует как основания приобретения права собственности, так и основания его прекращения.

Основания прекращения права собственности на имущество:

• осуществляемые по воле собственника, или случаи, близкие по содержанию к данному факту;
• принудительно, помимо воли собственника, что возможно только при наличии на это прямых указаний в законодательстве.

Прекращение права собственности, описанного в первом случае, наблюдается в ситуациях отчуждения данного права иным лицам (по договорам), или в ситуации, когда собственник добровольно отказывается от своего права. Порядок отказа от права собственности определяется соответствующим Положением.

Основанием для прекращения права собственности на недвижимость может выступать уничтожение имущества, так как отсутствует объект права собственности. Как правило, риск утраты имущества лежит непосредственно на собственнике. В случаях, когда вещь уничтожена в результате действия третьих лиц (или по их вине), виновники за причинение вреда несут имущественную ответственность перед собственником.

К особому случаю прекращения права собственности относится приватизация муниципального или государственного имущества. Приватизация может распространяться исключительно на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, то есть приватизация возможна только для публичных собственников. Она выступает основанием возникновения прав частной собственности.

Основаниями принудительного прекращения права собственности являются:

• взыскание на собственность должника по обязательствам при наличии судебного решения;
• отчуждение недвижимости, которая в соответствии с законодательством, не может принадлежать тому или иному лицу;
• отчуждение недвижимости в результате изъятия земельного участка (производится за плату, обозначаемую судом при возникновении спора);
• выкуп бесхозяйных домашних животных или культурных ценностей с возмещением их стоимости;
• конфискация;
• реквизиция и др.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

См. также Письмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)»

О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16

Правовое значение государственной регистрации недвижимости:

• • только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
  • государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
  • каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на­ходящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свиде­тельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Ре­гистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содер­жащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регист­рации может быть обжалован в суд.

Отграничение от кадастрового и иного технического учета

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недви­жимости. Такая регистрация или учет в настоящее время также осу­ществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Сама по себе она не имеет правопорождающего значения и не влияет на дей­ствительность совершенных сделок. Однако в отсутствие данных ка­дастрового учета соответствующий земельный участок (или иной объ­ект недвижимости) нельзя считать обособленным, т.е. индивидуально определенным и в силу этого способным быть объектом субъективных имущественных прав. В соответствии с п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Зако­на о регистрации прав на недвижимость кадастровый план земельно­го участка с указанием его кадастрового номера является обязатель­ным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации соответствующих прав. Более того, при изменении дан­ных кадастрового учета в результате объединения или разделения зе­мельных участков одни из них юридически прекращают существование, а другие (вновь образованные) появляются в качестве объектов гражданских прав. Все это также свидетельствует о юридической, а не о «физической» природе понятия «недвижимость».

Имущественные комплексы как объект гражданских прав

См. также Письмо ФНС России от 18.10.2018 N БС-4-21/20327@ «О судебных спорах о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей»Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимо­связанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и неко­торые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, вклю­чающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участка­ми, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвен­тарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммер­ческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями про­дукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночно­го хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на хо­ду», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансо­вая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, не­большой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сфе­ры обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный пред­приниматель) в соответствии с условиями договора передает приобре­тателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недви­жимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязан­ности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имуще­ственный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «ста­тике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс не­избежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исклю­чительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представ­ление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных до­мах, когда частные собственники отдельных квартир должны совмест­но эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, кры­ши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются от­дельными вещами — объектами гражданских прав. Право собствен­ности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законода­тельстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквар­тирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квар­тиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе дан­ное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, бу­дучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими час­тями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае по сути становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частно­сти, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквар­тирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем са­мым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необ­ходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газо­проводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудова­нием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От пред­приятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооруже­ния; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хо­зяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмот­рение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ(управляющих компаний). Названные фонды представляют собой иму­щество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в об­щей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и по­лучивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объ­екта договора доверительного управления, заключаемого его совла­дельцами с управляющей компанией.

Таким образом, все предусмотренные действующим законодатель­ством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обя­зательственных, но не вещных прав.