1. Признание права на жилище

Необходимость в этом способе защиты возникает в случае, когда наличие у лица определенного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается, подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Например, со стороны нанимателя, наймодателя, членов семьи нанимателя, собственника жилого помещения и пр. Вследствие возникшей правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом.

Признание права на жилище в качестве способа защиты осуществляется только в судебном порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие улица спорного жилищного права.

2. Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести следующие:

• выселение в судебном порядке нанимателя по требованию собственника жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин, не проводит необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
• выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК).

3. Неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего Жилищному кодексу РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законам, иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие закону нормативно-правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, принимать решение в соответствии с законом.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора факт несоответствия нормативного правового акта, регулирующего спорные жилищные правоотношения, нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую сил, применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу.

Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спор. Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда обосновывается, что тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

4. Признание судом полностью или частично не действующими нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Жилищному кодексу РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законам, иным нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий свои жилищные права нарушенными принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим Жилищному кодексу РФ либо федеральному закону, принятому в соответствии с Жилищным кодексом РФ, либо иному нормативному правовому акту, имеющему большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу. Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений.

Дела по жалобам граждан на нормативные правовые акты, принимаемые РФ и субъектами РФ (ст. 125 Конституции РФ), подведомственны судам. Вопрос о законности нормативных актов является предметом рассмотрения судов общей юрисдикции. Верховный Суд РФ рассматривает по первой инстанции, в частности, дела об оспаривании нормативных правовых актов федеральных министерств, касающихся прав и свобод граждан.

5. Прекращение или изменение жилищного правоотношения.

Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях – соглашение сторон.

6. Иные способы, предусмотренные ЖК РФ или другими федеральными законами.

Например, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан не соответствующим закону и отменен решением суда с последующим восстановлением нарушенных прав участников жилищных отношений.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными жилищным кодексом, другим федеральным законом (ч. 3 ст. 11 Жилищного кодекса РФ).

Приведенный в ней перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим. Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в других федеральных законах.

Следует заметить, что способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.

Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например, при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 75 ЖК).

Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами: а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.

В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями регулируются, прежде всего, нормами гражданско-правового характера, а значит, являются разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).

Речь идет о таких способах защиты, как возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной сделки.

Первым из способов защиты жилищных прав — признание жилищного права.

Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например, нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения), подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма пользоваться жилым помещением).

Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном (юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или отсутствие у лица спорного жилищного права.

Защита жилищных прав может осуществляться также путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Данный способ защиты жилищных прав применяется при совершении противоправных действий против обладателя субъективного жилищного права и имеет целью устранить последствия правонарушения или же само правонарушение, носящее длящийся характер. В качестве примеров указанного способа защиты жилищных прав можно привести:

— выселение в судебном порядке по требованию собственника жилого помещения гражданина из жилого помещения в случае, если он после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт в целях устранения допущенного им разрушения жилого помещения (ч. 2 ст. 35 ЖК);

— выселение поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения и отказа поднанимателя освободить жилое помещение (ч. 5 ст. 79 ЖК).

Защита жилищных прав может осуществляться путем признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с данным Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что гражданин, считающий, что его жилищные права нарушены принятым нормативным правовым актом государственного органа либо нормативным правовым актом органа местного самоуправления, вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим: а) ЖК; или б) принятому в соответствии с ЖК РФ федеральному закону; или в) иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем оспариваемый нормативный правовой акт, юридическую силу.

Другими словами, речь идет об оспаривании нормативного правового акта, регулирующего те или иные виды жилищных отношений, субъектами жилищных прав. Статья 1 ЖК РФ субъектами жилищных прав называет граждан.

Защита жилищных прав может осуществляться также путем неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу.

Основой для закрепления в ЖК РФ указанного способа защиты жилищных прав являются положения ст. 120 Конституции РФ, предусматривающие обязанность суда, установившего при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимать решение в соответствии с законом.

Данный способ защиты жилищных прав означает, что суд общей юрисдикции, установив при разрешении конкретного жилищного спора, что нормативный правовой акт, регулирующий спорные жилищные правоотношения, не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу (ЖК РФ или принятому в соответствии с этим Кодексом федеральному закону или иному нормативному правовому акту), применяет нормы нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. М., 2007. С. 153..

Речь идет, таким образом, о проверке законности нормативного правового акта в рамках разрешения судом конкретного жилищного спора (так называемый косвенный судебный контроль за законностью нормативных правовых актов). Такая проверка не может повлечь за собой утрату данным актом юридической силы. При этом в мотивировочной части решения суда приводятся мотивы, по которым тот или иной нормативный правовой акт не подлежит применению к конкретному случаю. В резолютивной же части судебного решения формулируется только ответ суда на заявленные исковые требования без указания на признание судом нормативного правового акта не соответствующим нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Еще одним способом защиты жилищных прав является прекращение или изменение жилищного правоотношения.

Прекращение или изменение жилищного правоотношения как способ защиты жилищных прав допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Применение указанного способа защиты жилищных прав возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон жилищного правоотношения, причем как в связи с противоправными виновными, так и в связи с невиновными действиями субъектов жилищных правоотношений.

Основанием для прекращения или изменения жилищного правоотношения является, как правило, решение суда, а в отдельных допускаемых законом случаях — соглашение сторон.

Примером изменения жилищного правоотношения по соглашению сторон является обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма (ч. 2 ст. 72 ЖК). Если же между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них в целях защиты своих жилищных прав вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ч. 3 ст. 72 ЖК).

В качестве самостоятельных способов защиты жилищных прав можно назвать предусмотренные ст. 66 ЖК РФ меры защиты нанимателя жилого помещения по договору социального найма при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. ЖК РФ дает право нанимателю жилого помещения по договору социального найма в такой ситуации по своему выбору потребовать:

— уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;

— возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Защита жилищных прав

Для малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, его обязаны предоставлять либо бесплатно, либо за доступную плату из различных фондов согласно с законодательными нормами.

В соответствии с Конституцией РФ у каждого есть неприкосновенное право на жилье, и его никто не может быть лишен произвольно (ст. 25, 40). Эти конституционные принципы закрепляет и ст. 3 Жилищного кодекса РФ. В данной статье рассматривается правовое регулирование и осуществление, формы, меры и особенности защиты жилищных прав.

Органы защиты жилищных прав граждан

В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ определено, что государственные органы и органы местного самоуправления принимают меры поощрения жилищного строительства, способствуют созданию условий для реализации прав на жилье. Для малоимущих граждан и прочих категорий населения, предусмотренных законом как нуждающиеся в жилье, его обязаны предоставлять либо бесплатно, либо за доступную плату из различных фондов согласно с законодательными нормами (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

Действия (или бездействие) компетентных органов и чиновников можно обжаловать в судебном порядке. Если жилищное право гражданина нарушено действиями или решениями органов госвласти или местного самоуправления, он вправе обратиться в суд. Незаконный нормативно-правовой акт, нарушающий жилищное право лица, можно признать недействующим целиком или частично, обратившись в суд.

Защита жилищных прав осуществляется с применением административного порядка. Он подразумевает обращение с жалобой или заявлением в компетентный орган или к вышестоящему должностному лицу в отношении субъекта, нарушившего право.

Этот порядок должен быть прямо предусмотрен в законодательстве (правовое основание обычно указано в ЖК РФ или другом федеральном законе). При несогласии с результатами административной процедуры, гражданин имеет право подать в суд (судебная процедура происходит согласно нормам гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ). Прокуратура также вносит весомый вклад в правовое регулирование защиты прав в жилищной сфере.

Судебная защита нарушенных жилищных прав: правовое поле и реализация

Нарушенные жилищные права – компетенция судов согласно правил подсудности и подведомственности дел, предусмотренных нормами процессуального права. Административная защита прав в жилищной сфере реализуется лишь в случаях, которые установлены ЖК РФ или федеральными законами.

Защита жилищных прав в суде может осуществляется как:

• восстановление существовавшего положения и пресечения нарушающих его действий;
• признание жилищного права;
• признание недействующим частично или целиком нормативно-правового акта органа власти или местного самоуправления, который нарушает право гражданина на жилье и противоречит ЖК РФ или другому нормативно-правовому акту, обладающему большей юридической силой;
• неприменение нормативно-правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или другому акту;
• прекращение или изменение жилищных правоотношений;
• защита нарушенных жилищных прав осуществляется другими методами, регламентируемыми ЖК РФ и другими актами жилищного законодательства.

Теперь рассмотрим методы защиты прав в жилищной сфере более подробно.

Формы и методы защиты жилищных прав

Жилищные права граждан, помимо вышеуказанных форм защиты, имеют другие формы:

• нотариальная форма защиты и охраны бесспорных субъективных прав (гл. 11 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате);
• защита жилищных прав органами управления жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья, домоуправлениями.

Стоит отметить, что защита прав в области жилья осуществляется не только судами общей юрисдикции, но и арбитражем. Кроме того, жилищные споры, которые вытекают из жилищных правоотношений, по соглашению сторон могут быть переданы на рассмотрение третейского суда (согласно закону «О третейских судах в Российской Федерации»).

Защита жилищных прав осуществляется и Конституционным Судом РФ (ст. 125 Конституции РФ) или уставными судами субъектов РФ. В их компетенцию входит проверка соответствия спорных нормативно-правовых актов вышестоящим нормативно-правовым актам.

Кроме того, в сфере отношений в области жилья соответствующие органы обладают весьма обширными полномочиями (ст. 14 ЖК РФ). Среди них можно отметить:

• учет муниципального жилищного фонда;
• регулирование размеров дохода и стоимости имущества для признания лиц малоимущими в целях предоставления им жилья из муниципального фонда;
• ведение учета лиц, нуждающихся в жилье;
• установление порядка предоставления жилья из специализированного фонда;
• принятие решений про перевод жилого фонда в нежилой и наоборот;
• согласование перепланировки жилья;
• признание муниципального жилья непригодным к проживанию;
• осуществление контроля по использованию и сохранению муниципального жилья и пр.

Гарантии жилищных прав граждан

Согласно международным договорам РФ каждый гражданин имеет право обращения в международный суд, в случае исчерпания таких методов как внутригосударственные конституционные средства правозащиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). К примеру, Европейский суд по правам человека.

Как уже упоминалось, жилищные права граждан могут быть защищены в административном порядке. В этом случае защита жилищных прав граждан осуществляется путем подачи лицом заявления (или жалобы) в вышестоящий орган (или вышестоящему должностному лицу). Однако это касается исключительных случаев, которые специально устанавливаются федеральным законодательством.

Не стоит забывать, что реализация результатов процедуры административной защиты – принятые по итогам административного обжалования решения, — можно также оспаривать в судебной инстанции.

Перечисленные способы по защите прав в области жилья – это не предел. Дело в том, что конституционные гарантии жилищных прав граждан позволяют им пользоваться и другими методами. Так, ЖК РФ и прочие федеральные законы, в частности ГК РФ могут устанавливать и другие меры по защите прав людей касательно жилья и регулирование жилищных правоотношений.

К примеру, ст. 14 ГК РФ предусматривает самозащиту прав граждан, к которым можно отнести в том числе и права жилищные. Меры самозащиты применяются для того, чтобы оградить неприкосновенность жилья. Однако самозащита обязана проводиться в правомерных рамках. То есть она должна отвечать 3-м условиям:

во-первых, гражданин, который защищает свои права, обязан являться бесспорным обладателем жилища;

во-вторых, метод самозащиты обязан быть соразмерен правонарушению;

в-третьих, самозащита не должна выходить за рамки деятельности, которая необходима для ее применения.

Ч. 4 ст.3 ЖК РФ устанавливает, что никого нельзя выселить из жилища или ограничить в правах пользования, кроме как на основании и в порядке, установленном ЖК РФ и прочими федеральными законами. Пожалуй, это самый фундаментальный и сакральный принцип жилищного законодательства, направленный на защиту прав населения в области жилья.

Задачей жилищного права, как и иных отраслей права, является не только создание условий для осуществления его субъектами своих прав, но и предоставление надлежащей защиты в случае их нарушения.

Право на защиту жилищных прав — это предоставленная управомоченному лицу возможность применения мер правоохранительного характера для восстановления нарушенного или оспариваемого права.

Право на защиту, с одной стороны, представляет собой возможность совершения управомоченным лицом положительных действий, а с другой стороны, возможность требования определенного поведения от обязанного лица.

Способы защиты жилищных прав — это предусмотренные законом меры принудительного характера, с помощью которых производится восстановление нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

К способам защиты жилищных прав относятся:

• — признание жилищного права;
• — восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• — признание судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права;
• — неприменение судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих закону;
• — прекращение или изменение жилищного правоотношения;
• — иными способами, предусмотренными законом.

Способ судебной защиты указывается в резолютивной части судебного решения. Например, по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о выселении за неуплату жилищно- коммунальных услуг из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения по норме общежития.

Иск Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы к (…) о выселении за неуплату жилищно-коммунальных услуг из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, с предоставлением другого жилого помещения по норме общежития удовлетворить частично.