Гражданское право и процесс

6. Костина О. В. Правовой режим земельного участка как недвижимой вещи // Научные ведомости. 2008. Вып. 4. С. 134-140.

9. Ерофеев Б. В. Земельное право: учебник для вузов. М.: ООО «Профобразование», 2001. 656 с.

10. Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ. Казань, 2008. Вып. 3. С. 57-61.

12. Кондратенко З. К. Некоторые вопросы реализации принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимого имущества при заключении договоров аренды и купли-продажи // Марийский юридический вестник. 2016. Т. 1, № 1 (16). С. 70-76.

N. S. Mustakimov, E. A. Poprukhina PROBLEMS OF THE NOTION AND CONTENT OF THE PROPERTY RIGHTS TO LAND

POPRUKHINA Еkaterina A. — Master student of the Mari State University, Yoshkar-Ola. E-mail: Ecce.Katerina@yandex.ru

УДК 340.1; 321.01

АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ СПОСОБЫ РАЗРЕШЕНИЯ ПРАВОВЫХ КОНФЛИКТОВ: ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ

Старыгина Полина Сергеевна,

кандидат социологических наук, доцент кафедры правового обеспечения государственного и муниципального управления Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола Email: poly222@yandex.ru

Статья посвящена анализу современных технологий разрешения конфликтных ситуаций. Особое внимание уделено процедуре медиации как эффективному и перспективному досудебному способу разрешения правовых конфликтов. Рассмотрены практические возможности данного метода, а также изучены те проблемы, с которыми можно столкнуться при работе с ним.

Ключевые слова: конфликт, разрешение конфликтов, медиация, медиатор

Современные технологии регулирования конфликтов, их конструктивного разрешения, опираются на понимание конфликта как противоборства сторон, осознающих противоположность своих интересов.

Разрешение конфликта представляет собой его определенное завершение. В отличие от урегулирования, при разрешении конфликта он прекращается в результате прямого воздействия сторон или с участи-

ем третьей стороны, а также на основе анализа причин и содержания разногласий, направленного на максимальное сближение позиций и достижение соглашения относительно наилучших способов удовлетворения своих основных потребностей и интересов, снижения уровня конфронтации, сокращения материальных и моральных издержек. В этом случае ни одна из сторон не получает преимуществ и их посткон-

Старыгина П. С.

фликтные взаимоотношения могут развиваться на нормальной основе.

В современный период с процедурой разрешения конфликта связано все чаще используемое понятие «альтернативное разрешение конфликтов». Это понятие применяется, когда говорят о до- или неюридических способах решения проблемы. К таким формам относятся прямые переговоры, примирение, посредничество. Сейчас указанные процедуры и их подвиды стали активно применяться и при разрешении конфликтов с помощью права, стало возможным их эффективное использование наравне с судебными процедурами, администрированием .

Альтернативные способы разрешения конфликтов предполагают, что стороны самостоятельно или при участии посредников прилагают определенные усилия для преодоления возникшего противоречия прежде, чем его развитие приведет к необходимости обращения в суд.

Применение правовых норм в рамках процедуры разрешения конфликта приводит к тому, что эта процедура формализуется, она выполняется в точном соответствии с предписаниями закона. В связи с этим и конфликт приобретает четкие очертания. В этом случае субъективизм при принятии решения сведен к минимуму, поэтому оно более действенно для конфликтующих сторон.

Наиболее перспективными альтернативными способами разрешения правовых конфликтов в настоящее время можно считать переговоры и посредничество.

Переговоры — процесс, посредством которого стороны, вовлеченные в проблему, обсуждают ее друг с другом, стараясь достичь взаимоприемлемого соглашения, пытаются добиться хотя бы части желаемого, пойти на определенные компромиссы. Главное их преимущество — возможность выработать такое соглашение, которое будет удовлетворять субъектов конфликта, позволит избежать длительных процедур. Применение переговорного процесса полезно на ранних стадиях возникновения правовых коллизий и при готовности участников искать пути их согласованного разрешения.

Посредничество — способ вмешательства нейтральной третьей стороны, целью которого является оказание содействия процессу переговоров между конфликтующими сторонами. Главная задача посредника — организовать контакты и переговоры, помочь найти формулу согласия. В западной теории это направление носит направление конфликтного медиато-ринга. Этот способ применяется тогда, когда стороны оказались неспособны самостоятельно найти решение проблемы и достичь соглашения в ходе прямых переговоров.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Медиация имеет широкие возможности и перспективы применения при разрешении правовых конфликтов.

Правовое регулирование процедуры медиации осуществляется Федеральным законом «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)», принятом в 2010 году. В соответствии с этим законом в арбитражном или гражданском процессе стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение через процедуру медиации (ст. 138 Арбитражного процессуального кодекса и ст. 173 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Посредник-медиатор помогает сторонам придти к мировому соглашению, которое утверждается судом, что придает соглашению дополнительную силу.

В соответствии с Законом процедура медиации при взаимном волеизъявлении сторон проводится на основе принципов добровольности, конфиденциальности, сотрудничества и равноправия сторон, беспристрастности и независимости медиатора. Процедура медиации осуществляется на основании соглашения сторон о применении процедуры. Соглашение о процедуре медиации заключается в письменном виде, в нем определяется предмет спора, медиатор, порядок проведения процедуры, условия участия сторон. Процедура медиации может быть проведена как до обращения в суд, так и после обращения до принятия решения судом (ст. 138 Арбитражного процессуального кодекса и ст. 173 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Медиатор может осуществлять свою деятельность как на профессиональной, так и непрофессиональной основе. Высшее юридическое образование дает возможность заниматься подобной деятельностью на профессиональной основе при условии получения дополнительного профессионального образования. Поэтому в рамках адвокатской деятельности это вполне обоснованное ее направление.

Анализ опыта применения посредничества или медиации на территории России показал, что имеются примеры успешной медиации в нашей стране (Центр разрешения конфликтов в Санкт-Петербурге, в Бори-соглебске, трудовой арбитраж и др.). Так, в Санкт-Петербурге с 2003 по 2008 годы обратились за помощью свыше 5 000 человек.

т

Гражданское право и процесс

Вместе с тем анализ адвокатской деятельности в г. Йошкар-Ола показал, что предложение заключить мировое соглашение с помощью процедуры медиации в большинстве случаев вызывает у граждан удивление или даже недоверие. Еще в 2004 году в рамках диссертации автором проводилось социологическое исследование, одним из вопросов которого была проблема информированности населения о возможностях альтернативных форм разрешения правовых конфликтов. Опрос тогда наглядно показал, что у граждан практически полностью отсутствует информация о процедуре медиации как эффективном способе разрешения правового спора. Однако эта проблема остается актуальной для нашего региона спустя двенадцать лет .

Практика работы медиатора показывает, что медиация успешна в семейных правоотношениях. Так, вполне возможно заключение соглашения о порядке общения и воспитания несовершеннолетнего ребенка. Обосновано применение медиативной процедуры в гражданских правоотношениях, в долговых спорах или по требованиям материально-правового характера по вопросам возмещения ущерба, вреда или неустойки, при условии доказательств обоснованности таких требований.

Закон в принципе не регламентирует содержание самой процедуры медиации. Соответственно регламент переговоров полностью зависит от конкретной ситуации. Однако при подготовке переговоров стоит учитывать ряд обязательных стадий, а именно:

1) подготовка к переговорам — медиатор должен обеспечить комфортные условия для сторон, согласовать время и место переговоров, а также обеспечить соблюдение принципа конфиденциальности данного процессе;

2) уточнение позиций сторон — медиатор может выслушать требования сторон, находясь с ними за «круглым столом», но возможны ситуации, когда приходится первоначально общаться со сторонами отдельно друг от друга;

3) в процессе диалога медиатор должен поддерживать атмосферу сотрудничества и равноправия сторон и должен придавать требованиям сторон правовые рамки.

Практика показала необходимость развития социально-психологических навыков посредника. Эмоции зачастую играют негативную роль в конфликтной ситуации, поэтому соответствующие навыки весьма актуальны для медиатора. Помимо этого, посредник должен обладать отличными знаниями законодательства, чтобы элементы процедуры медиации соответствовали правовым нормам.

В соответствии с этим представляется весьма актуальной профессиональная сертификация студентов, обучающихся по направлению 030900.62 (40.03.01) Юриспруденция по программе «Альтернативные формы разрешения правовых конфликтов». Это даст им возможность получить дополнительные профессиональные практические навыки по разрешению правовых споров, а также позволит изучить новые и перспективные способы разрешения подобных споров. Это, в свою очередь, позволит рассматривать часть дел вне судебной процедуры, благодаря чему нагрузка на судебную систему может быть существенно снижена.

Литература

P. S. Starygina

ALTERNATIVE METHODS OF RESOLVING LEGAL CONFLICTS: THE PROBLEMS OF THE PRACTICAL APPLICATION

Чем более успешен бизнес, тем большему риску корпоративного захвата или передела он подвержен.

Корпоративные споры в организации губительно влияют на бизнес, приводят к потере контроля над деятельностью компании и даже полному прекращению ее функционирования. Поэтому крайне важно как можно быстрее найти эффективный и максимально безболезненный путь разрешения сложившейся конфликтной ситуации.

Любой корпоративный конфликт дезорганизует компанию, приводит к усилению неопределенности и препятствует конструктивному развитию. Возникающие на почве противоположных интересов противоборствующих сторон, корпоративные споры способны нанести предприятию непоправимый ущерб, выражаемый как в прямых финансовых убытках и в упущенных возможностях, так и в подрыве деловой репутации.

Понятие и виды корпоративных споров

Чем сложнее бизнес-структура организации, тем больше вероятность несовпадения интересов и целей ее участников — мажоритариев и миноритариев, менеджеров и акционеров, хозяйственного общества и инвесторов.

Под корпоративными спорами понимается борьба интересов в бизнес-сфере, касающаяся передела собственности и областей влияния. Корпоративные конфликты подразделяются на внешние (в частности, недружественные поглощения и рейдерские захваты) и внутрикорпоративные (конфликты между собственниками бизнеса, членами трудового коллектива, акционерами, наёмными управленцами и т. д.).

Корпоративные споры могут возникать по поводу:

• регистрации, реорганизации и ликвидации общества;
• распределения акций, паев, долей в уставном капитале;
• оспаривания сделок по искам акционеров и учредителей корпорации;
• изменения полномочий и ответственности руководства компании;
• выпуска, эмиссии и размещения ценных бумаг;
• возмещения убытков, принесенных организации;
• обжалования действий и решений руководящих органов организации и т.д.

Между строк: вышеперечисленные виды корпоративных споров и иные категории споров, указанные в ст. 225.1 АПК, рассматриваются арбитражным судом, в отличие от трудовых споров, которые подведомственны судам общей юрисдикции.

Основные причины возникновения корпоративных споров

В основе корпоративного конфликта, который в любой момент может обернуться корпоративным спором, всегда лежит столкновение «властных» и финансовых интересов. К основным же факторам, способствующим возникновению корпоративных конфликтов, можно отнести:

Информационную закрытость организации

Очень часто представители высшего менеджмента и крупные акционеры находятся «в одной связке», поддерживая и реализуя одни и те же управленческие схемы, направленные на удовлетворение собственных интересов, а интересы мелких акционеров не учитываются. Последние воспринимаются как неизбежный «балласт», которым нужно лишь выплачивать положенные дивиденды, но ни в коем случае не допускать к процессу принятия важных управленческих решений. Поэтому управляющие компанией лица всячески «оберегают» информацию, связанную с деятельностью юридического лица, любыми способами препятствуя ее раскрытию. Подобная тактика неизбежно вызывает атмосферу недоверия в среде миноритарных акционеров, приводя к холодным войнам и открытым столкновениям с должностными лицами и мажоритарными акционерами фирмы.

Несовершенство системы корпоративного управления

Многие компании, относящиеся к малому и среднему бизнесу, не применяют всех доступных и предоставляемых законом инструментов в ходе формирования организационной управленческой структуры общества и в процессе управления их компетенцией. К примеру, широко распространено дублирование в уставах положений закона (касаемо «дерева» органов управления и полномочий конкретных единиц), что на практике неизбежно приводит к возникновению неоднозначных и спорных ситуаций, связанных c необходимостью отнесения решения определенных вопросов к компетенции конкретных органов. Принятие же органом не входящего в его компетенцию решения может приводить к оспариванию и признанию такого решения недействительным. Кроме того, вследствие непродуманности и халатного отношения к построению организационной структуры органов управления компании, могут быть образованы параллельные органы, наделенные сходными, «пересекающимися» и одноименными компетенциями, что с высокой долей вероятности будет вызывать корпоративные конфликты и судебные споры.

Неразвитость системы хранения прав на акции

Информация о правах на акции отражается в реестре акционеров, который ведется либо самим эмитентом, либо регистратором – специализированной организацией, являющейся профессиональным участником рынка ценных бумаг. В том случае, если реестр ведет само общество, перед ним масса возможностей для реализации недобросовестных полузаконных манипуляций — от непредставления реестровой информации до умышленной утраты данных.

Кроме того, к числу внешних причин, являющихся хорошим подспорьем для возникновения корпоративных конфликтов, относится часто меняющееся и зачастую противоречивое законодательство.

Решение корпоративных споров в суде

Разрешение большинства корпоративных споров относится к исключительной компетенции арбитражных судов. Само, достаточно недавнее, появление правовой категории «корпоративных споров» в арбитражном процессуальном законодательстве сыграло положительную роль, так как позволило объединять разнородные споры с участием юридических лиц в одном судопроизводстве. И если ранее подобные споры могли длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, так как искусственно затягивались заинтересованными лицами путем возбуждения параллельных процессов в судах общей юрисдикции, то в настоящее время судебная защита осуществляется гораздо эффективнее.

Безусловно, решение корпоративных споров в суде часто осложняется, во-первых, целым комплексом сопутствующих вопросов, которые затрагивают сразу несколько отраслей права и могут касаться имущественных, трудовых отношений, инвестиционной и внешнеэкономической деятельности и т.д. Во-вторых, противоречивостью и нестабильностью действующего законодательства. И в третьих – злоупотреблением полномочиями на местах.

Выигрыш корпоративного спора, связанного с разделом собственности и контролем над ценными активами всегда на стороне того, кто использует возможность привлечения компетентных специалистов в области корпоративного права, обладающих гибкостью и умеющих профессионально использовать в пользу клиента нюансы законодательства.

Важно: корпоративные споры, решаемые в судебном порядке, всегда привлекают внимание общественности и СМИ, в результате чего может пострадать репутация компании. Поэтому лучше всего избегать судебных разбирательств, используя альтернативные способы урегулирования корпоративных конфликтов.

Альтернативные методы разрешения корпоративных конфликтов

Современное бизнес-сообщество нуждается в качественно новых подходах к правовому регулированию и механизмам правовой защиты. Так, внесудебные альтернативные методы разрешения корпоративных конфликтов, основанные на добровольных началах и доверии, позволяют сохранить положительную репутацию компании и здоровые деловые отношения между участниками. К таким методам относятся:

• переговоры – процедура, не предполагающая участия в урегулировании конфликта третьих лиц и позволяющая сторонам напрямую разрешить конфликт;
• медиация – урегулирование конфликта с привлечением третьей, нейтральной стороны, задача которой содействовать сторонам в достижении соглашения;
• привлечение «третейского суда» – разрешение конфликта с помощью независимого арбитра, уполномоченного вынести обязательное для исполнения сторонами решение. Подобная процедура максимально приближена к судебному разбирательству, но по факту таковой не является.

Важно: всегда проще предотвратить конфликт, чем его впоследствии разрешать. Продуманная сбалансированная структура корпоративных отношений, разработанная с учетом специфики конкретного бизнеса, сведет к минимуму риски возникновения внутрикорпоративных конфликтов.

Теги: Корпоративное право

Посредничество как одна из форм разрешения конфликта представляет собой способ вмешательства нейтральной третьей стороны, целью которой является оказание содействия процессу переговоров между основными участниками конфликта. Занимая нейтральную позицию между конфликтующими сторонами, посредник помогает им в преодолении разногласий и конструктивном разрешении конфликта, устанавливая и поддерживая общение непосредственно между сторонами.

Посредничество применяется тогда, когда стороны оказались неспособны самостоятельно найти решение проблемы и достичь соглашения в ходе прямых переговоров или преодолеть тупиковую ситуацию, возникшую в ходе переговоров.

Процесс посредничества целесообразно применять в следующих случаях:

• взаимоотношения между конфликтующими сторонами натянуты, но в то же время в интересах сторон — сохранение и продолжение взаимоотношений. В этом случае соглашение между сторонами в результате переговоров при участии посредника предпочтительнее административного или судебного решения, так. как стороны сохраняют самостоятельность и право контроля за принятым решением. Процесс посредничества может не только восстановить взаимоотношения, но и способствовать созданию новых аспектов во взаимоотношениях сторон для достижения ими успеха;

• непосредственное общение между сторонами серьезно осложнено или даже прекращено, и участие нейтральной стороны могло бы способствовать его улучшению или возобновлению прямого диалога между оппонентами, изменению динамики взаимоотношений между оппонентами и поддержать их стремление к выработке решения, главным образом, путем содействия взаимному обмену предложениями и выработке вариантов, отвечающих интересам обеих сторон;
• стороны уже предпринимали самостоятельные попытки урегулировать конфликт, например, путем прямых переговоров. Однако они не только не дали положительного результата, но и завели стороны в тупик и усугубили ситуацию. В этом случае посредник может содействовать преодолению безвыходного положения;
• конфликтующие стороны склонны к пересмотру своих прежних позиций в отношении оппонента и проявляют готовность к решению проблемы. Причем каждая из сторон считает, что занимает достаточно гибкую позицию и поэтому участие посредника в урегулировании конфликта будет более эффективным, займет меньше времени и не потребует больших материальных затрат и моральных издержек, с которыми обычно связано обращение в суд, административные органы и т. п. В этом случае инициатива посредника может помочь сторонам выработать приемлемую процедуру переговоров и достижения соглашения;
• стороны заинтересованы в контроле за достигнутыми результатами на каждом новом этапе процедуры разрешения конфликта и за окончательным соглашением. В этом случае соглашение в результате переговоров и посредничества предпочтительнее административно-командного решения;
• посредничество целесообразно в тех случаях, когда для сторон важными являются такие аспекты преодоления разногласий, как конфиденциальность, необходимая для создания атмосферы большей искренности, но на которую трудно рассчитывать при обращении в суд, или как временной фактор;
• посредничество оправдано в том случае, если дело касается не юридических вопросов и не требует правового регулирования.

Как известно, конфликт может быть описан с помощью большого числа самых разнообразных параметров. С точки зрения посредничества, наиболее важными являются следующие аспекты конфликта и переговоров по его разрешению: ответственность сторон, фактор времени, а также информация.

Ответственность сторон включает понимание и признание ими степени собственной ответственности за неудачу на переговорах по разрешению конфликта. Важная задача посредника — подчеркнуть и убедить конфликтующие

стороны в том, что, несмотря на участие третьей стороны, ответственность за решение проблемы лежит на вовлеченных в конфликт сторонах. Для понимания степени ответственности каждой из сторон на переговорах в процессе посредничества следует стараться определить, какая из сторон имеет более сильную позицию, а какая — более слабую. Обычно в открытии переговоров и выработке так называемого «стартового предложения», без которого переговоры не могут начаться, более заинтересована та сторона, позиция которой на переговорах слабее позиции ее оппонента. Посредник должен добиваться того, чтобы сторона, обладающая более сильной позицией, сформулировала и выдвинута свое предложение, отражающее наилучший вариант решения проблемы с точки зрения ее интересов, и отстаивала его. В противном случае возникает опасность, что аргументы в пользу сильных аспектов ее позиции будут использованы для отказа от соглашения. Кроме того, взаимное признание сторонами относительной силы позиции оппонента обусловливает их взаимозависимость и облегчает соглашение между ними на том основании, что конструктивной формой взаимоотношений между сторонами, имеющими более или менее сильные позиции, становится сотрудничество, а не конфронтация.

Фактор времени. Это важный аспект процесса посредничества, которому на переговорах следует уделять большое внимание. Временной фактор включает:

• предельные сроки завершения переговоров. Если стороны осознают свою ответственность за неудачу переговоров, фактор времени может играть серьезную роль в разрешении конфликта. Для этого необходимо установить временные ограничения, в рамках которых стороны должны прийти к соглашению. Фиксированные временные рамки необходимы для обеспечения устойчивой динамики переговорного процесса, направленной на движение сторон к разрешению конфликта;
• последовательность рассмотрения вопросов. Посредник может предложить сторонам порознь или совместно составить список вопросов для обсуждения в порядке приоритетности. Процесс посредничества следует начинать с наиболее простого вопроса и постепенно переходить к более сложному. Обсуждение трудных вопросов по инициативе посредника можно временно отложить и вернуться к ним вновь в подходящий момент. Ключевые вопросы рекомендуется обсуждать и регулировать в последнюю очередь, так как этот прием облегчает общее соглашение между сторонами на том основании, что после нескольких достигнутых между ними соглашений по менее значимым проблемам психологически легче достичь согласия и по ключевым. Урегулирование ключевых вопросов создает у сторон представление о плодотворном и конструктивном характере переговоров и принятых решений;
• сроки внесения сторонами своих предложений. Посредник может предложить сторонам на переговорах пересмотреть свою позицию и выдвинуть новое предложение в течение определенного времени, например к началу нового раунда переговоров. Этот прием может способствовать также поддержанию динамики переговоров. Посредник может добиваться того, чтобы стороны снижали свои требования, если вопрос не урегулирован к определенному сроку, что, в свою очередь, может помочь сторонам выйти из тупиковой ситуации, если она возникла;
• сроки выполнения сторонами принимаемых ими обязательств. Посредник следит за тем, чтобы окончательное соглашение включало конкретные сроки его выполнения. Можно также предложить сторонам установить «испытательный» или «контрольный» срок, т. е. время, в течение которого стороны могли бы оцепить эффективность достигнутого соглашения. Разумеется, в этом случае должен быть выработан критерий оценки такой эффективности. Например, сколько раз в течение месяца со для принятия окончательного соглашения между сторонами вновь возникали разногласия по урегулированным вопросам.

Информация о конфликте, позициях и интересах сторон. Сбор информации представляет собой один из ключевых моментов на этапе подготовки к посредничеству. Собираемая информация должна, в частности, касаться предмета конфликта, его причин и истории. Информация о конфликте и его участниках носит предварительный характер. По мнению американских исследователей С. Карпентер и У. Кеннеди22, такая информация необходима посреднику для того, чтобы принять решение о том, насколько необходимо его участие в урегулировании конфликта. Если помощь посредника необходима, то следующим шагом должен быть сбор полной информации о конфликте на текущий момент. Ее можно получить из трех источников: прямого наблюдения, вторичных источников, личных бесед.

Прямое наблюдение — это посещение встреч и собраний участников (сторон) конфликта, наблюдение за их поведением, выяснение их мнений по спорным вопросам и о противоположной стороне.

Вторичные источники представляют собой протоколы собраний, магнитофонные и видеозаписи событий, научные исследования по обсуждаемой проблеме, газетные материалы и др.

Личные беседы наиболее эффективны при правильном выборе респондента и установлении с ним отношений доверия. Последнее зависит как от субъективных черт участника беседы, так и от выбора места и времени беседы. Вначале лучше всего проводить беседы с лицами, непосредственно не вовлеченными в конфликт. В этом случае у собирающего информацию формируется более объективная точка зрения на ситуацию.

Собранная информация систематизируется и оценивается с помощью карты анализа конфликта, континуума динамики конфликта и резюме анализа конфликта.

Карта анализа конфликта включает информацию:

1. о сторонах, участвующих в конфликте;
2. о спорных вопросах (проблемах);
3. о специфических интересах сторон;
4. о степени важности спорных вопросов для каждой из сторон высокая, средняя, низкая (приоритетность);
5. об источниках силы каждой из сторон и возможностях влияния на своих оппонентов;
6. о позициях сторон и их возможных подходах к решению спорных вопросов;
7. о заинтересованности в сотрудничестве с другими сторонами. Карта анализа конфликта может быть дополнена примечаниями и представлена в виде следующей формы (табл. 8).

Таблица 8

1	2	3	4	5	6	7
Сторона «А»
Сторона «В»

Континуум устанавливает динамику конфликта и включает следующую информацию:

• –отношение сторон к урегулированию конфликта;
• –отношение сторон к решению вопроса;
• –историю взаимоотношений конфликтующих сторон;
• –взаимоотношения сторон в момент конфликта;
• –значимые для конфликтующих сторон ценности;
• –степень вовлеченности сторон в конфликт:
• –тактику, используемую конфликтующими сторонами.

Резюме. После сбора, анализа и оценки информация систематизируется в резюме конфликтной информации. Целью составления такого резюме является установление:

• –непосредственно конфликтующих и вовлеченных в конфликт сторон;
• –процедур, используемых участниками конфликта;
• –сути спорных вопросов. Содержание резюме, как правило, расселяется по следующим рубрикам: спорящие стороны, суть проблемы, процедуры.

Собственно процесс посредничества следует начинать с предложения. чтобы стороны детально описали природу их разногласий и историю взаимоотношений со времени начала конфликта.

Дополнительные вопросы сторонам помогут посреднику точнее понять природу конфликта. На начальном этапе посредничества чрезвычайно важно получить возможно более полную информацию относительно тех проблем, которые будут предметом дальнейшего обсуждения между сторонами и посредником.

Специфика роли посредника заключается, в частности, в том, что в процессе посредничества он располагает наиболее полной информацией. Это преимущество посредник должен использовать для того, чтобы вовлечь стороны в процесс обсуждения проблем и обмена предложениями.

Следует помнить, что недостаток информации или ее различная интерпретация сторонами может быть причиной возникновения тупиковой ситуации на переговорах.

Принимая во внимание перечисленные взаимосвязанные элементы конфликта и переговоры по его регулированию, можно сформировать цель посредничества, которая заключается в содействии разрешению конфликта с учетом и при помогли сбалансированного использования относительной силы и ответственности каждой стороны, фактора времени, а также информации. Достигается она путем максимально возможного включения в рассмотрение проблемы и выработку взаимоприемлемых соглашений объективных критериев и стандартов, применения стратегии «выигрыш — выигрыш» и таких вариантов решения, которые могут принести взаимную пользу, а также анализа интересов сторон, удовлетворение которых могло бы способствовать принципиальному разрешению конфликта.

Помимо традиционного процесса посредничества в число методов альтернативного разрешения конфликтов в последнее время включаются его различные модификации, в том числе:

• –консультационное посредничество;
• –посредничество с элементами арбитража;
• –управленческое посредничество.

Основное различие между моделями посредничества заключается в роли посредника как третьей стороны на переговорах и в степени его участия при принятии окончательного соглашения.

Консультационное посредничество. Процесс консультационного посредничества в основном похож на традиционное посредничество. Отличительной особенностью этой модели является получение от посредника предварительного согласия на то, что в том случае, если стороны не смогут найти решение проблемы, он выскажет свое мнение по нему в порядке консультации. Консультационное мнение посредника не является для сторон обязывающим и выслушивается, если переговоры зашли в тупик. В то же время стороны могут использовать мнение посредника как основу для достижения соглашения.

Посредничество с элементами арбитража. Данная модель представляет собой такой вариант посредничества, когда стороны до начала процедуры посредничества договариваются о том, что в случае, если переговоры зайдут в тупик, посредник вынесет обязательное для исполнения решение по спорному вопросу. Это гарантирует, что в рамках посредничества соглашение между сторонами будет достигнуто в любом случае.

Управленческое посредничество. Может быть использовано как метод управления внутриорганизационными конфликтами. В этом случае роль посредника принимает на себя один из менеджеров организации, который может и не являться руководителем ни одной из вовлеченных в конфликт сторон, либо, наоборот, являться им. Разумеется, в этом случае посредник не является нейтральной стороной в конфликте, так как у него могут быть собственные интересы, которые должны быть учтены при выработке окончательного решения.

Данная модель посредничества, в отличие от других, может быть определена уже не как собственно разрешение конфликта методом посредничества, а скорее как управление конфликтом с использованием элементов посредничества и фасилитаторства.

Осуществление управленческого посредничества может быть оправданным и эффективным в том случае, если:

• менеджер или администрация не имеют готового решения проблемы;
• менеджер или администрация готовы делегировать сторонам, вовлеченным в конфликт, часть полномочий по принятию решения;
• менеджер или администрация заинтересованы в том, чтобы проблема была решена путем переговоров между конфликтующими сторонами, а не административными мерами;
• точно определены нормативные, организационные и иные ограничения, определяющие рамки приемлемого соглашения между конфликтующими сторонами;
• менеджер-посредник готов подробно объяснить конфликтующим сторонам, как он будет принимать решение и какова будет его роль в этом процессе, если стороны не придут к соглашению самостоятельно.

Посредничество представляет собой важный ресурс для любого общества. Распространение информации о посредничестве и обучение его навыкам помогает всем.

Посредничество — это не какой-то таинственный процесс, доступный только особо подготовленным, высококлассным профессионалам. Оно является естественным продолжением хороших навыков по разрешению конфликтов. Посредничество превращает оппонентов в партнеров по разрешению проблемы23.

Этика посредничества предполагает, что данный способ разрешения конфликтов регулируется совокупностью общепринятых этических норм и правил, диктуемых моралью.

Решение споров с помощью посредника практикуется очень давно. На Руси, например, эту миссию выполняли старейшины — самые мудрые люди общины. Такой способ разрешения конфликтов, как посредничество, можно назвать цивилизованным. Он возник лишь на определенном этапе развития социума. В настоящее время, в зависимости от вида конфликта, поиском решений могут заниматься разные службы: руководство организации, служба управления персоналом, трудовая инспекция, отдел психолога и социолога, профсоюзный комитет, стачком, органы милиции, суды и прочие.

В конфликтологии принято, что нельзя рассматривать человеческие противоречия только как нечто разрушительное. Конфликт имеет и позитивные функции. Ясно одно — вес ситуации, связанные с конфликтами, требуют управления. Так. посредник вступает в переговоры только тогда, когда уже не представляется возможным решить конфликт самостоятельно, без вмешательства третьей стороны. При этом его деятельность опирается на следующие принципы:

1. Независимость (это качество посредника подчеркивается, как правило, во всех определениях посреднической деятельности);
2. Объективность (этот принцип вытекает из первого: нет независимости — нет объективности);
3. Гласность (точки зрения и позиции всех участников спора, а также самого управляющего должны быть приданы гласности).

Важным фактором, влияющим на результативность завершения конфликта, является медиация. Медиация — это специальный вид деятельности, заключающийся в оптимизации с участием третьей стороны процесса — поиска конфликтующими сторонами решения проблемы, которое позволило бы прекратить конфликт.

В роли медиатора (третьей стороны) при урегулировании конфликта выступает, как правило, один человек, реже группа из двух-трех или более профессионалов. В роли медиаторов могут выступать и государства, если речь идет о политических, международных конфликтах.

Медиация — один из наиболее древних способов разрешения конфликтов. Старейшины рода или племени выступали в качестве своеобразных профессиональных медиаторов, обеспечивая бесконфликтное решение проблемных и конфликтных ситуаций.

В современном обществе в качестве третьей стороны в конфликте может выступать официальный или неофициальный медиатор. При наличии у медиатора нормативного статуса предполагается возможность воздействия на оппонентов. Неофициальное медиаторство допускает признание участниками конфликта неформального авторитета медиатора, при этом у него нормативный статус отсутствует.

В качестве официальных медиаторов могут выступать: межгосударственные организации; отдельные государства; государственные правовые институты; правительственные или другие государственные комиссии; представители правоохранительных органов; руководители предприятий; общественные организации; профессиональные конфликтологи-медиаторы.

Неофициальными медиаторами обычно становятся: известные люди, добившиеся успехов в общественно значимой деятельности; представители религиозных организаций и конфессий; профессиональные психологи, педагоги, социальные работники; неформальные лидеры социальных групп разного уровня; старшие по возрасту; друзья, соседи, просто свидетели конфликта.

В зависимости от степени контроля медиатора за принимаемым решением выделяют несколько ролей третьей стороны в конфликте: третейский суд, арбитр, посредник, помощник, наблюдатель.

У посредника роль в урегулировании конфликта наиболее нейтральная. Обладая специальными знаниями, он обеспечивает конструктивное обсуждение проблемы. Окончательное решение остается за оппонентами.

При помощи посредника и при наличии у оппонентов навыков обсуждения проблемы повышается эффективность неавторитарного стиля решения конфликта.

Исход конфликта зависит от власти, авторитета и роли медиатора. Посредник в конфликте может обеспечить: оказание помощи в поиске решения; содействие нормализации отношений; оказание помощи в организации общения; контроль за выполнением соглашения.

Посредник не имеет права и от него не стоит требовать:

• волевого прекращения конфликта;
• разведения конфликтующих сторон;
• блокирования борьбы;
• применения санкций к сторонам;
• определения правого и неправого.

В роли посредника может выступать и руководитель. В таком случае для него крайне важно, чтобы социально-психологический климат в коллективе оказывал благоприятное воздействие на качество совместной деятельности людей.

Специфику посредничества можно рассмотреть на примере деятельности практического психолога. Ключевым в этой деятельности является создание новой ситуации в отношениях сторон, способствующей урегулированию существующего между ними конфликта. Стратегическая задача психолога состоит не в воздействии на оппонентов, а в побуждении их к переводу конфликта в ситуацию совместного поиска решения.

Взаимодействие осуществляется по типу триады (оппонент — психолог -оппонент). Это делает участников конфликта более уступчивыми, так как они склонны рассматривать свои уступки как уступки психологу, а не противоположной стороне. Таким образом, психолог позволяет оппонентам «сохранить лицо».

При работе психолога с различными типами конфликтов могут проявиться некоторые отличия в деятельности его как посредника. Так, процесс регулирования семейного конфликта включает в себя четыре этапа:

1. разогрев. В начале работы психолог делает все, чтобы супруги чувствовали себя комфортно;
2. снятие препятствий. Психолог выявляет сомнения и барьеры по отношению к предстоящей процедуре медиации, которые существуют у конфликтующих сторон, и настраивает оппонентов на конструктивную работу;
3. заключение соглашения. Психолог помогает супругам четко сформулировать требования друг к другу и найти компромиссные решения, которые устраивали бы обе стороны;
4. прояснение ситуации. Психолог предоставляет супругам возможность просто поговорить откровенно. Эмоциональное раскрытие оппонентов закрепляет результаты медиации и создает предпосылки бесконфликтного общения в дальнейшем.

Основными же этическими принципами посреднической деятельности, исходя из всего вышесказанного, являются:

• нейтральность по отношению к оппонентам. Психолог не стремится выявить правую и неправую стороны. Он относится к ситуации максимально объективно. Психолог не должен зависеть от конфликтующих сторон;

• безоценочность позиции. Психолог не дает оценок действиям или позициям оппонентов. Он побуждает их к самоанализу своих действий, помогает принимать решения;
• конфиденциальность. Любая информация личного характера, полученная от участника конфликта, не может быть использована в ущерб ему или передана другим лицам без его согласия;
• процедурный характер деятельности. Задача психолога — организовать процедуру обсуждения, ориентируя оппонентов на сотрудничество. Содержание процесса зависит от участников;
• стимулирование сотрудничества. Психолог поощряет шаги оппонентов, направленные на нормализацию отношений, побуждает, к этому, обеспечивая переход от конфронтации к сотрудничеству;
• работа с прогрессом, а не с решением. Психолог несет ответственность не за характер принимаемых решений, а только за организацию движения к этим решениям.

22См.: Карпентер С.Л., Кеннеди У.Дж.Д. Урегулирование споров в обществе.- М, 1992.

23См.. Корпелиус X., Фейр Ш. Выиграть может каждый: Как разрешать конфликты.- М 1994.

Предисловие

Эта книга написана для вас, специалисты по недвижимости (риэлторы, агенты, менеджеры, брокеры), так часто сталкивающихся со сложными ситуациями в работе. Ведь риэлторы в первую очередь работают с людьми, а уже потом с объектами.

Как мы сталкиваемся с конфликтом? Иногда мы сами его порождаем, иногда на нашем пути встречаются конфликтующие люди. Мы невольно становимся участниками спора. От нашего умения, опыта и желания достичь определенного результата зависит исход конфликта. Выбор есть всегда: мы можем избегать подобных ситуаций; мы можем вовремя выйти из конфликта; активно в нем участвовать и «подбросить в него дров»; можем выступить «миротворцем», помирив стороны и извлечь из этого выгоду. Выбор как поступить, обычно зависит от преследуемой цели. Цель риэлтора — решить жилищную проблему людей, параллельно разрешив конфликт и извлечь из этого выгоду (моральную и материальную). Удовлетворение от проделанной работы вдвойне приятнее, если сделка завершилась восстановлением мира и согласия в семье клиента! Материальная выгода состоит в заработке и дальнейших рекомендациях.

Что порождает конфликт? Умеем ли мы правильно его разрешать? Как мы это делаем? Какие средства применяем? На эти и многие другие вопросы специалисты по работе с недвижимостью смогут найти ответ в этой книге.

Работа агента по недвижимости очень сложная. Этой профессии нигде не обучают. В основном обучение построено на наставничестве, когда опытный агент-наставник передаёт своё мастерство начинающему. Но даже агент со стажем, который любит своё дело, стремится к совершенствованию. Сложные ситуации бывают всегда, он также переживает, когда разваливаются сделки, поэтому всегда находится в поиске новых способов минимизации таких неудач, когда привычные не помогают.

В этой книге я хочу предложить способ, как из конфликта выжимать максимум выгоды. Как спорную ситуацию развернуть таким образом, чтобы извлечь пользу для спорящих сторон. Тем самым, не дать развалиться сделке из-за конфликтной ситуации, сохранить возможность для сотрудничества сторон, оказавшихся в ней. Многие агенты интуитивно умеют разрешать подобные ситуации, обладают природным даром и способностями к примирению спорящих сторон, и даже не подозревают, что существует целая техника ведения примирительных переговоров.

Агент, как специалист в работе не только с недвижимостью, но и с людьми, должен понимать, что причины развала сделок кроются не в том, что какой-то объект не продаётся, будь то квартира, участок или коммерческая недвижимость, а в том, что не решены межличностные противоречия. Продаётся и покупается всё, вопрос цены. Но ведь цену определяют люди. И если люди не могут договориться по цене, то это не что иное, как противоречия между ними. И вот когда агент это понимает, и упор делает не на объект, а на людей, то он будет успешен. У меня был замечательный руководитель, когда я начинал работать в недвижимости. Был свидетелем такого телефонного разговора. Позвонил потенциальный клиент, с просьбой помочь продать квартиру. Руководитель, казалось бы в нарушение принятой технологии, вместо того чтобы договориться и поехать смотреть квартиру, пригласил клиента приехать в офис. Клиент жалостливо возразил: «Может, сначала квартиру посмотрите? Она у меня «убитая»». На что руководитель ответил: «Что, я «убитых» квартир не видел? Я их много в своей жизни видел и нового ничего не увижу». Я поинтересовался, почему он так поступил? Руководитель ответил, что его больше всего интересует продавец, чем сама квартира. Только от него зависит продажа, а не от квартиры. Я это запомнил на всю жизнь, и усвоил, что работать надо с людьми, а не с недвижимостью. Сама недвижимость это тактика продажи, стратегия — люди.

Я сам в первой же своей сделке столкнулся с целым букетом прелестей работы агента по недвижимости. Это была продажа комнаты в коммуналке. Весь спектр взаимоотношений людей, проживающих в коммунальной квартире. Конфликт между соседями был до такой степени накалён, что продавец своей комнаты боялся появляться в квартире, спички в замочные скважины друг другу засовывали. Опыта, как действовать в такой ситуации, не было никакого, чисто интуиция. Тем не менее, сделку удалось провести. И, видимо, моя работа соседям понравилась, что через 2 года они тоже обратились ко мне. В итоге, по другим комнатам также были проведены сделки. Но я считаю, что из-за неопытности, всё-таки сработал не правильно. Если бы мне удалось побудить собственников всех комнат к продаже квартиры целиком, выгоду получили бы все. Я думал об этом при работе с первой комнатой, но тогда не знал, как убедить соседей. Эта сделка и навела меня на мысль о поиске метода ведения переговоров в таких ситуациях. Неужели нет способа примирения людей, который бы опирался на их общие взаимовыгодные интересы? И я нашел такой способ. О нем и будет рассказано в этой книге, как он работает, как применяется на практике.

В агентствах недвижимости на различных тренингах обучают различным способам ведения переговоров. Существует много книг для риэлторов, где учат различным техникам продаж, техникам работы с клиентами. Но нет пособий, обучающих технике работы одновременно с несколькими клиентами, а также с клиентами, находящимися в состоянии спора либо открытого конфликта, да еще с результатом, выгодным для всех сторон. В этой книге будет восполнен этот пробел.

Руководители агентств недвижимости заинтересованы в поддержании здоровых взаимоотношений, как в коллективе, так и во взаимоотношениях с клиентами. Люди — самый дорогой капитал. Эффективность работы компании и сотрудников напрямую зависит от здоровых рабочих и личных связей. Что же делать, если они вдруг нарушены? Конфликты, возникающие внутри компании также можно эффективно разрешать с помощью предлагаемого способа. Эта техника ведения переговоров, помогающая сторонам услышать друг друга, примириться и самостоятельно принять взаимовыгодное решение по выходу из сложившейся ситуации. Такие решения являются наиболее жизнеспособные, позволяют сторонам продолжить сотрудничество друг с другом в будущем.

Примирение сторон конфликта помогает снизить издержки, к которым неизбежно ведут споры и разногласия, а именно: отток трудовых ресурсов, потеря клиентов и, как следствие, рекомендаций и повторных обращений, возможные судебные расходы, если спор передается на разрешение суда. Каждый агент в своем арсенале имеет сделки, которые по каким-либо причинам не состоялись. Если проанализировать эти причины, то можно сделать вывод, что подавляющее большинство случаев имеет субъективный характер, то есть, порождены возникшими противоречиями между людьми. Какие это противоречия, разберём в этой книге. А также подумаем над тем, как разрешать эти противоречия, и научимся это делать. Сразу скажу, что волшебства не произойдёт, если вы, прочитав книгу, не примените знания, полученные после прочтения, на практике. Очень часто слушатели говорят, когда слышат что-то новое, мол, это не работает. Но ведь сделать такой вывод можно только после того, когда попробуешь. Нельзя сказать, что конфета не вкусная, прочитав лишь обертку и не попробовав ее на вкус.

Эта книга написана максимально простым языком, без всяких заумностей и теоретических выкладок. Считайте это разговор агента по недвижимости с коллегами.

Эта книга создана для того, чтобы помочь менеджерам и агентам по недвижимости разрешать самые сложные ситуации, в которые они попадают все без исключения, связанные с различными межличностными противоречиями клиентов. И не только. Упор в книге делается не на теорию, а на практику. Теория утомительна для читателя, для риэлторов тем более, поскольку для них время — деньги, в прямом и переносном смысле.