ДОГОВОР НАЙМА

жилого помещения в студенческом общежитииг. «» 2020 г. Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет для проживания на весь период обучения с «»2020 года по «»2020 года место в комнате № общежития № по адресу , для временного проживания в нем.

1.2. Жилое помещение предоставляется в связи с обучением (работой).

1.3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения.

1.4. Нанимателю (семейной паре) в студенческом общежитии может быть предоставлено отдельное изолированное жилое помещение.

1.5. Настоящий Договор заключается на время обучения.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ

2.1. Наниматель имеет право:

2.1.1. на использование жилого помещения для проживания;

2.1.2. на пользование общим имуществом в общежитии;

2.1.3. на расторжение в любое время настоящего Договора;

2.2. Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

2.3. Наниматель обязан:

2.3.1. использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;

2.3.2. соблюдать правила пользования жилым помещением и правила внутреннего распорядка студенческого общежития;

2.3.3. обеспечивать сохранность жилого помещения;

2.3.4. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения.

2.3.5. самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;

2.3.6. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора.

2.3.7. переселяться на время капитального ремонта общежития в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

2.3.8. допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;

2.3.9. при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;

2.3.10. осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

2.3.11. при освобождении жилого помещения сдать его в течение дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

2.3.12. при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.

2.4. Наниматель жилого помещения несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

3.1. Наймодатель имеет право:

3.1.1. требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

3.1.2. требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора.

3.2. Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

3.3. Наймодатель обязан:

3.3.1. передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

3.3.2. принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;

3.3.3. принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

3.3.4. обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;

3.3.5. соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;

3.4. Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

4.1. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.

4.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

4.3. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

4.3.1. невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более месяцев;

4.3.2. разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;

4.3.3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

4.3.4. использования жилого помещения не по назначению.

4.4. Настоящий Договор прекращается в связи:

4.4.1. с утратой (разрушением) жилого помещения;

4.4.2. со смертью Нанимателя;

4.4.3. с окончанием срока обучения.

4.5. В случае расторжения или прекращения настоящего Договора Наниматель должен освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение гражданин подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.

ВНЕСЕНИЕ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

ИНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.

6.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой – у Нанимателя.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

НанимательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: НаймодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:

ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________ Наймодатель _________________

Последние изменения: Январь 2020

Коммерческий найм жилого помещения не содержит определённого понятия, а характеризуется общими признаками, которые указаны в п.1 ст. 671 ГК РФ. Потому для полного ознакомления с сутью этого типа договора, разложим по признакам его основные отличительные черты.

Характерные признаки:

• срочность;
• возмездность;
• широкий круг лиц, которые могут выступать в роли наймодателя (частники, юр. лица, муниципалитет, гос-во);
• Консенсуальность.

Участники договорных отношений

Этот договор отличается от социального найма тем, что наймодателем недвижимости может выступить как физическое, так и юридическое лицо, включая государственные органы кроме муниципалитета. Рассмотрим особенности сторон правоотношений.

Арендодатель

Обязательное условие для арендодателя при сдаче жилого помещения в съём — наличие прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Иногда собственники жилья сдаваемого в коммерческий найм состоят в жилищных фондах, исходя из общего правила такое жильё также входит в этот частный фонд.

Исходя из этого следует, что лица, которые не покрывают паевый взнос, вынуждены выплачивать его посредством сдачи квартиры в найм. В роли заключающей договор стороны будет выступать не сам владелец, а лицо, управляющее этим фондом (представитель, управляющий), которое и будет выступать в роли одной из сторон правовых отношений.

Арендатор в коммерческом найме

Обычно в данной роли участвует одно физическое лицо, но ГК РФ также допускает условие множественности лиц участвующих в сделке со стороны наймодателя, не только нанимателя. К примеру, лица, которые вели совместное хозяйство (сожительствовали) с арендатором, имеют правовую обоснованность на заключение подобной сделки с условием о солидарности ответственности арендатора и лиц сожительствующих с ним перед арендодателем.

В данном случае люди, включенные в договор, приобретают и статус сонанимателя, и аналогичные права и обязанности, как и у нанимателя. Во время заключения коммерческих договорных отношений арендатор самостоятельно решает и указывает перечень граждан, с которыми будет жить в снимаемой квартире, потому в число сонанимателей не обязательно включать даже детей или супругов.

Закон не определяет и не упоминает, о каких-либо семейных отношениях, он указывает на наличие лиц, которые сожительствуют.

Законодательство определяет факт наличия задокументированного списка граждан сожительствующих с нанимателем, так как чрезмерное количество жильцов в сдаваемой квартире быстро бы ухудшило её состояние. Однако при проживании в жилье лица, которое не было указано в перечне, оно подлежит выселению или внесению в список с согласия арендодателя согласно ст. 679 ГК РФ. Исключением являются несовершеннолетние дети как самого жильца, так и его соседей, они могут быть внесены в список сонанимателей без разрешения арендодателя согласно ч.2 ст. 679 ГК РФ.

Предмет договора

Скачайте

Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 239 hits)

Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.

Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.

Срок договора

Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.

Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.

Если наймодатель изъявил отказ о продлении срока найма, из-за того, что передумал сдавать квартиру в коммерческий съём, но было выявлено, что жильё предоставлено новому жильцу, и с момента отказа не прошло года, то бывший арендатор вправе в судебном порядке истребовать признание сделки мнимой (недействительной) и потребовать возмещение убытков, понёсенных из-за этого решения. Также при подаче иска в суд он также может истребовать возобновление прошлого договора.

Размер оплаты

Как было оговорено выше — ГПД является возмездным. Размер взносов на уплату жилья устанавливается обоюдно. Максимальный размер платы может быть установлен муниципальным органом, при отсутствии ограничения — это решается между участниками правоотношений.

Стоит учесть, что любое изменение оплаты в одностороннем порядке будет нарушением законных оснований сделки.

Оформление прав и обязанностей

Сделка заключается обязательно в письменной форме. Договорные отношения останавливаются только при условии окончания срока, или об отказе от продления или досрочного расторжения.

Арендатор вправе досрочно расторгнуть документ, если заранее получил письменное согласие от всех соседей при нарушении арендодателем его прав или неисполнением своих обязанностей. Потому подробнее разберём этот пункт договора.

Права и обязанности участников правоотношений

Для начала разберём обязанности каждой из сторон, которые включаются в договор.

Арендодатель обязуется:

• Осуществить передачу арендатору недвижимости либо её доли в не аварийном и пригодном состоянии для пользования.
• Обеспечить включение в сделку эксплуатацию многоквартирного дома, где объект договора является его составляющей.
• Предоставить арендатору за плату необходимые, требуемые коммунальные услуги.
• Организовать капремонт квартиры, если это требуется. Стоит заметить, что арендодатель вправе возложить эту обязанность на жильцов, проживающих в жилом помещении.
• Обеспечить ремонт оборудования, которое используется для непосредственного предоставления коммунальных услуг в жилье нанимателями.

Права у наймодателя типичные с подобными сделками сдачи жилого помещения в найм (аренду), то есть может требовать своевременную плату за пользование квартирой, возможное переоборудование (реконструкция) проводится с согласия собственника, если значительно изменяет условия проживания).

Арендатор обязуется:

• Пользоваться квартирой только по прямому назначению. Если жилое помещение будет использовано под ведение предпринимательской деятельности, то жильцы будут немедленно выселены в одностороннем судебном порядке.
• Обеспечение первоначального состояния жилья с последующим поддержанием в исходном состоянии (косметический ремонт разрешён, реконструкция с разрешения владельца недвижимости).
• Своевременное внесение платы за квартиру. Выплаты регламентированы, если договор краткосрочный, то они производятся в установленном количестве (двукратно, трёхкратно), если долгосрочный, то определяется дата оплаты.
• Организовывать мелкий или капремонт помещения, если данное условие предусмотрено в договорных обязательствах.

Права у нанимателя довольно ограничены, как и другой подобный договор, он больше защищает собственника, сдающего в съем жилое помещение. Жильцы имеют право на включение в перечень сонаниматели людей постоянно живущих с ними, да это хорошо, но это возможно с письменного согласия владельца собственности.

• При вселении новых жильцов учитывается площадь, которая выделяется каждому постояльцу, норма по количеству квадратных метров на человека регламентируется индивидуально каждым муниципалитетом. Нет единых общегосударственных норм.
• Бывают жизненные ситуации, при которых в жилое помещение могут въехать временные постояльцы (сроком до 6 месяцев), кажется, возьми разрешение у всех своих соседей и на этом всё. Но на этом всё не заканчивается, нужно об этом заранее уведомить наймодателя, и если общая площадь приходящаяся на всех в жилом помещении, включая временного жильца, свыше нормы по общей площади квартиры, владелец недвижимости может запретить проживание посторонних лиц.

В коммерческом найме, также как и в аренде есть понятие поднайма идентичное субаренде, когда арендатор может также сдавать помещение, в котором он проживает, иным лицам на возмездной основе и на определенный срок. Это осуществляется с согласия собственника, но снова упирается в нормы площади на человека.

Также наниматель имеет право на найм с правом выкупа. По истечению срока действия сделки, есть несколько путей дальнейшего развития событий: расторжение, пролонгация (продление), выкуп у собственника снятого жилого помещения.

Коммерческий найм с последующим выкупом

Принято думать, что при найме жилья из фондов последующий выкуп невозможен, так как собственниками жилья, как правило, является либо муниципалитет, либо государство. Но это не так, потому что действует резолютивная основа, на которую опирается законодательство — ГК РФ. Согласно которой возможна и покупка муниципального жилья, и приватизация.

Но только следует учесть одно, эти сделки слабо распространены. Потому не имеют юридической практики, особенно, когда собственником выступает орган исполнительной власти. Больше всего озадачены не люди, которые хотят выкупить эту недвижимость, а сама администрация. Как им поступить в таком случае? Обычно, они обращаются к административным актам и гос. Положениям с допуском или запретом на выкуп. Как правило, таковая информация заранее предоставлена отдельным пунктом в договорных отношениях.

Чем обоснована неопределенность выкупа жилья по коммерческому найму?

Эта процедура (последующего выкупа) регламентирована ст. 606 ГК РФ. Но вот, если обратиться к п. 2 ст. 170 ГК РФ, то законодательная часть сделки может быть сочтена неправомочной и недействительной. Чтобы избежать подобной ситуации, заключается сделка купли-продажи или иное дополнительное соглашение, которое будет определять порядок и условия перехода недвижимости новому собственнику.

Так как юридической практики ничтожное количество, то также мало и судебной. При разборе подобных дел судьи либо дают разрешение на проведений подобной сделки согласно ст. 624 ГК РФ (регламентирует выкуп съемного (арендуемого) имущества, либо отказывают, так как противоречий много не в самой форме найма, а в ГК РФ.

Чтобы правильно оформить договорные отношения между участниками правоотношений, нет необходимости обращаться к специалистами, которые помогут в оформлении договора. Перечень «прав и обязанностей», которые должны быть прописаны, указаны выше. Если же решено снимать с последующим правом покупки, то тут без помощи грамотного юриста не обойтись, так как правила составления договора гибки, а регистрация прав собственника отличается от привычной. Обращение к юристу избавит от возможных судебных разбирательств.

Из собственной судебной практики по двум вышеназванным проблемам нами выработаны следующие рекомендации по защите прав жильцов общежитий.

1. оформление договора социального найма на ранее представленное жилое помещение в общежитии с правом его последующей приватизации
22 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. В соответствии со ст. 7 закона все жилые помещения в общежитиях, принадлежавших ранее государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, переданных в ведение органов местного самоуправления, перешли в разряд используемых жильцами на основании договора социального найма. Проще говоря, статус общежития с них снят в силу прямого указания закона (т.е. автоматически) независимо от того, принималось ли решение органа исполнительной власти об аннулировании статуса общежития. Жилищные права граждан в любом случае не могут зависеть от бездействия чиновников, не принимающих решения о переводе бывших общежитий в статус жилых домов социального использования и не заключающих с жильцами письменные договоры социального найма.
Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за первый квартал 2006 г. («Бюллетень Верховного суда РФ», 2006 г., № 9; www:supcourt.ru ).

Наличие или отсутствие решений о принятии общежитий в муниципальный жилищный фонд правового значения также не имеет, поскольку и этот вопрос урегулирован прямым указанием закона.

Приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.91 г. № 3020-1 все объекты жилищного и нежилого фонда, находящиеся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации) и расположенные на их территориях, отнесены к муниципальной собственности.

Таким образом, в России больше нет ни одного муниципального общежития – все они стали обычными жилыми домами социального использования; остались только студенческие общежития — они находятся в государственной собственности. Соответственно жильцы считаются проживающими в таких домах по договору социального найма независимо от того, оформлен ли он письменно.

Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда к соответствующим отношениям применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

Распространение законодателем общего правового режима на жилые помещения, расположенные в вышеуказанных домах, обуславливает возможность приватизации таких помещений.

Соответственно, к ним уже неприменим запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях, закрепленный в ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. В случае, если здание общежития оформлено как объект государственной собственности (например, в реестре федерального имущества, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним либо если имеется иной документ о наличии права государственной собственности), возможны следующие пути решения:

1. применение ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. по аналогии закона на основании п. 1 ст. 7 ЖК РФ в совокупности с доводами о незаконности нахождения нестуденческого общежития в государственной собственности (нарушение приложения № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 г. № 3020-1);

2. ссылка на правовую позицию Конституционного суда РФ, изложенную в постановлении от 03.11.98 г. № 25-П и определении от 10.12.2002 г. № 316-О, согласно которой допускается отказ в приватизации лишь того жилого помещения, целевое назначение которого, его место нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Разрешая споры о выселении из общежитий, Верховный суд РФ рекомендовал правоприменителям проверять, является ли занимаемое жильцами помещение общежитием. Для этого необходимо выяснять следующие обстоятельства:
— находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении соответствующего владельца;
— построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;
— имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития;
— выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии;
— укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;
— имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Уместно также сослаться и на самостоятельную замену жильцами санитарно-технического оборудования /ванн, унитазов и раковин/ либо на их ремонт за свой счет.
Если жильцы уже не имеют трудовых, служебных или ученических отношений с заселившим их владельцем общежития, есть перечисленные выше обстоятельства о фактической утрате зданием целевого использования как общежития, то проживание таких жильцов регулируется нормами о договоре социального найма жилого помещения.

Как уже отмечалось, законным отказ в приватизации будет в том случае, если владелец общежития располагает жильем, которое можно предоставить жильцам в собственность и готов переселить их в него немедленно. Таких случаев в нашей практике еще ни разу не было, поскольку свободным жильем собственники не располагают.

Грубым нарушением закона и прав жильцов является передача зданий общежитий в собственность акционировавшегося предприятия или учреждения (т.е. включение стоимости общежитий в их уставный капитал) независимо от даты этой сделки.

В случае, если здание общежития оформлено как объект частной собственности (т.е. было приватизировано юридическим лицом) решение проблемы следующее:
Все сделки приватизации заселенных зданий общежитий юридическими лицами правовых последствий не порождают и являются недействительными в связи с ничтожностью (ст. 168 ГК РФ), как противоречащие:
— п. 5 раздела 1 «Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным их преобразованием в акционерные общества открытого типа», утвержденного указом Президента РФ от 01.07.92 г. № 721 (стоимость объектов социального и культурно-бытового назначения не включается в уставный капитал акционерного общества);
— п. 6 ст. 2 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 03.07.91 г. (приватизация социально-культурных объектов регулируется иными законодательными актами, а не названным законом);
— ст.ст. 1, 2, 11 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (приватизация жилья возможна только гражданами, а не юридическими лицами);
— ст. 4 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (приватизация общежитий запрещена);
— и другим нормам права.

В подавляющем большинстве случаев приватизация общежитий оформлялась решениями Комитетов по управлению имуществом субъектов Федерации либо Российским фондом федерального имущества или Фондами имущества субъектов Федерации, которые не вправе были их принимать, т.к. нестуденческие общежития с 27.12.91 г. отнесены к объектам муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, причем независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.

Между тем, если истек срок исковой давности по оспариванию сделки приватизации, составляющий сейчас 3 года со дня, когда было произведено ее исполнение (т.е. когда была совершена передача имущества), ни в коем случае нельзя заявлять исковое требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.к. в его удовлетворении может быть отказано из-за истечения срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ, п. 6 ст. 152 ГПК РФ).
В этом случае нужно изложить доводы о недействительности этой ничтожной сделки в описательной части иска, и суд в любом случае обязан дать им правовую оценку в мотивировочной части решения (п. 4 ст. 198 ГПК РФ). Одним из оснований такого иска будет нахождение здания общежития в муниципальной собственности по Закону.

Более того, согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, т.е. признать ничтожную сделку недействительной в резолютивной части решения самостоятельно.

Относительно заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности следует иметь в виду, что если исковых требований о недействительности ничтожной сделки не заявлено, то исковая давность не применяется в соответствии со ст. 195 ГК РФ.

При приватизации (акционировании) государственных и муниципальных предприятий или учреждений — бывших владельцев общежитий здания общежитий должны передаваться в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений (ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. (с изм. от 23.12.92 г., вступившими в силу 10.01.93 г.)).

При совершении сделки приватизации государственного или муниципального предприятия и учреждения – бывшего пользователя общежития (а сейчас — собственника) в период с 04.07.91 г. по 10.01.93 г. его должностные лица, возражая против приватизации, ссылаются на ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.91 г. в первоначальной редакции, которая, по их мнению, допускала приватизацию жилищного фонда совместно с приватизирирующимся предприятием (т.е. включение стоимости общежития в его уставный капитал).

Эта позиция является незаконной, т.к. исходя из буквального толкования вышеназванной нормы, она допускала возможность приватизации жилищного фонда на условиях, установленных законодательством, которым таких условий реально определено не было.

В опровержение названного аргумента должностных лиц разумно сослаться и на п. 4 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.08.93 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», прямо допускающего приватизацию жильцами помещений, расположенных в любом жилищном фонде, за исключением изначально незаселенных домов, построенных приватизировавшимися предприятиями либо приобретенными на их средства. На практике во всех известных нам случаях приватизировавшиеся предприятия и учреждения приобрели в собственность уже заселенные общежития.

При наличии решения арбитражного суда (как правило, по обращению в суд прокуратуры) об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки (т.е. о фактической констатации им правомерности сделки), например из-за пропуска срока исковой давности, это решение желательно обжаловать в президиум Высшего Арбитражного суда РФ от имени любого жильца общежития (руководствуясь ст. 42 и ч. 4 ст. 292 АПК РФ), обязательно приложив ходатайство о восстановлении срока надзорного обжалования.

Срок обращения с надзорной жалобой – не позднее, чем через 6 месяцев:
— со дня вступления незаконного решения арбитражного суда в законную силу,
— или со дня, когда заявитель — жилец общежития узнал (или должен был узнать) о вынесении решения арбитражного суда, нарушающего его права.

Также следует иметь в виду, что законная сила решения арбитражного суда об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки не затрагивает прав лиц, которые в этом арбитражном деле не участвовали (п.п. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ). Проще говоря, установленные арбитражным судом обстоятельства не имеют никакого значения для жильцов общежития, не участвовавших в этом арбитражном процессе, и они доказываются вновь на общих основаниях.

2. выселение из жилого помещения в общежитии
Наиболее распространены споры о выселении из общежитий граждан:
— уволившихся с предприятия, учреждения, организации, предоставивших жилье;
— отказавшихся от заключения договора коммерческого найма либо от оплаты за жилье по коммерческим расценкам;
— не имеющих документа о предоставлении занимаемого жилого помещения либо одного из нескольких предоставленных помещений (ордера, договора найма жилого помещения в общежитии, решения администрации и профкома предприятия о предоставлении жилья и др.), в т.ч. так называемое «уплотнение», которое бывает двух видов:
1) без предоставления другого жилья, т.е. переселение лиц, вселенных более чем в одно жилое помещение, в одно из этих помещений (например, переселение из двух занимаемых комнат в одну),
2) либо с предоставлением другого жилья, т.е. переселение в другое жилое помещение взамен занимаемого (как правило, меньшей площади).
2.1. Механизм защиты выселяемых из общежития лиц, уволившихся с предприятия, учреждения, организации, предоставивших им жилье, следующий.
Согласно ст. 13 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
Статьи 108, 110 ЖК РСФСР запрещали выселение без предоставления другого жилья:
— лиц, проработавших на предприятии, предоставившим им жилье в общежитии, не менее десяти лет;
— лиц, уволенных в связи с ликвидацией предприятия либо по сокращению численности или штата работников, либо уволившихся по иной уважительной причине (например, в связи с длительными задержками в выплате зарплаты);
— пенсионеров по старости;
— одиноких лиц с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми;
— инвалидов труда I и II групп;
— семей военнослужащих
и некоторых других категорий граждан.

Все такие граждане могут быть выселены только с предоставлением другого жилого помещения, причем обязательно:

1. в этом же населенном пункте,
2. предоставленного по договору социального найма
3. и благоустроенного применительно к условиям этого населенного пункта (ст.ст. 85 – 89 ЖК РФ).

В некоторых случаях к уволившимся работникам владельцы общежитий предъявляют требования о переселении в меньшее жилое помещение в этом же или в другом общежитии.

Такие требования незаконны, т.к. лицу, прекратившему трудовые отношения с предприятием, предоставившим жилье, не может быть предоставлено жилое помещение в общежитии, т.к. он больше не является работником или служащим.

Если здание общежития находится в собственности юридического лица (т.е. было приватизировано им либо его правопредшественником), то на требование о выселении жильца в связи с прекращением им трудовых отношений распространяется общий срок исковой давности (составляющий 3 года со дня увольнения). Этот вывод следует из ничтожности сделки приватизации общежития, что свидетельствует об отсутствии у владельца общежития каких-либо вещных прав на здание.
Более того, истечение срока исковой давности является дополнительным основанием для признания фактического наличия права пользования предоставленными этим работникам жилыми помещениями на основании договора социального найма, а не найма жилого помещения в общежитии. Правовым основанием для этого является ст. 10 ЖК РФ, согласно которой жилищные права и обязанности возникают в т.ч. из действий и бездействия участников жилищных отношений ли наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В данном случае владелец жилья своим бездействием фактически согласился с теперь уже бессрочным проживанием своих бывших работников, что изменило правовое положение жильцов, а вместе с этим и правовой статус занимаемых ими жилых помещений.

2.2. Жильцы общежития, отказавшиеся заключать навязываемые владельцем здания договоры коммерческого найма либо оплачивать жилье по коммерческим тарифам, не могут быть выселены из занимаемых жилых помещений по этим основаниям

Статья 209 ГК РФ возлагает на собственника обязанность совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, т.е. использовать имущество в соответствии с его целевым назначением.
Основным целевым использованием жилых помещений в общежитии как объектов специализированного жилищного фонда является их предоставление гражданам на период работы, службы или обучения с оплатой жилищно-коммунальных услуг по муниципальным тарифам, а не извлечение прибыли, как в жилищном фонде коммерческого использования.

Именно поэтому, т.е. в силу прямого предписания закона, владелец общежития не вправе заключать с гражданами, вселенными в общежитие, договор коммерческого найма даже при их увольнении по любым основаниям, поскольку для этого требуется предварительный перевод здания общежития (либо отдельных жилых помещений) из специализированного жилищного фонда в жилищный фонд коммерческого использования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Кроме того, в силу ч.ч. 1, 2 ст. 445 ГК РФ обязанность заключить договор может быть возложена на лицо только ГК РФ или иными законами.
Как уже отмечалось, ни действующее гражданское, ни жилищное законодательство не преобразует проживание уволившихся жильцов общежитий в коммерческий наем и не обязывает их заключать договор коммерческого найма после увольнения с предприятия, предоставившего жилье.

2.3. Весьма распространенным основанием выселения граждан из жилых помещений в общежитии является отсутствие у жильца документа о предоставлении занимаемого жилого помещения (либо одного из нескольких занимаемых помещений): ордера, договора найма жилого помещения в общежитии, решения администрации и профкома предприятия о предоставлении жилья и др., в связи с чем владелец жилья считает таких граждан самовольно вселившимися
Вменение в вину жильцам собственного бездействия – это один из излюбленных способов злоупотребления правом наиболее недобросовестными владельцами общежитий.

По действовавшему законодательству ордер на вселение сдавался администрации общежития, после чего можно было вселяться в жилое помещение. Поскольку закон не обязывал вселявшихся жильцов оставлять себе ордер при вселении, то ордеров у жильцов, как правило, нет.

Добросовестно вселившись в жилое помещение и длительное время (даже десятилетиями) производя оплату всего используемого помещения, в некоторых общежитиях жильцы столкнулись с требованиями собственников о выселении в связи с предоставлением им по решениям администрации предприятия или по ордеру (которые, как правило, утеряны) в далеком доперестроечном году жилья якобы меньшей площади.

При этом владелец общежития ссылается на предоставление работнику не всего жилого помещения, а лишь его части, именуя это «койкой», либо «койко-местом» и избегает отвечать правдиво на вопрос, почему же все эти годы часть жилых помещений «пустовала» и на каком основании владелец длительное время принимал оплату жилищно-коммунальных услуг исходя из площади всего помещения.

В таких случаях обязанность доказать предоставление жилья меньшей площади возложена законом на владельца общежития, поскольку ордера жильцам не выдаются и жильцы не несут ответственности за их сохранность.

В подтверждение предоставления именно всего занимаемого жилого помещения жильцам следует ссылаться на любые доказательства: выдававшиеся им ранее справки о проживании, о проверке жилищных условий, метраж в старых платежках по квартплате, переписку с владельцем общежития, а также на показания свидетелей (например, бывших работников предприятия, распределявших жилье). Еще можно попробовать истребовать ордер в паспортной службе ОВД, т.к. на его основании жильцам оформлялась регистрация.

Ссылка владельца общежития на предоставление работнику не жилого помещения, а «койки» либо «койко-места» не свидетельствует об отсутствии у жильца права пользования всем занимаемым жилым помещением, а является следствием правовой безграмотности владельца общежития, поскольку вселение возможно только в жилое помещение либо в его часть, но никак не в кровать, в тумбочку, на стул и т.п.

Вселения на некие койко-места и койки жилищным законодательством никогда не предусматривалось. Если речь идет о покомнатном заселении жилья разными лицами, то все эти лица имеют равные права пользования приходящейся на них частью жилого помещения, могут выбрать любого из них нанимателем и, при желании всех проживающих, приватизировать все помещение (комнату) в долевую собственность.

Если владелец общежития располагает сведениями о документе (решении администрации предприятия, ордере и др.), на основании которого работнику было предоставлено жилое помещение меньшей площади, чем занимаемое в настоящее время, то им инициируются дела о так называемом «уплотнении», т.е. переселении в меньшее жилое помещение (например, в одну из двух занимаемых комнат) либо представление другого жилого помещения меньшей площади.
Всякое выселение по любым основаниям при несогласии жильца допускается только в судебном порядке.

Переселение граждан из нескольких занимаемых помещений в одно владельцы общежития именуют выселением с предоставлением другого жилья.
Между тем, по закону такое «переселение» является выселением без предоставления другого жилья, поскольку взамен изымаемого жилого помещения жильцам не предоставляется другого, и кроме того граждане остаются проживать в ранее предоставленном помещении (только теперь в одном из нескольких); их повторное заселение в уже занимаемое помещение абсурдно.

Соответственно, такое выселение будет незаконным по изложенным выше основаниям, и тем более, если жильцы относятся к одной из категорий лиц, перечисленных в ст.ст. 108, 110 ЖК РСФСР (их нельзя выселить без предоставления другого жилья).
Предоставление жилого помещения в общежитии меньшей площади также незаконно как противоречащее требованиям Жилищного кодекса РФ, особенно в случае распространения на проживание жильцов правоотношений социального найма.

Е.А. Бобров, руководитель Правозащитной организации «Восход»,
преподаватель кафедры Гражданского процесса и социальных отраслей права
РГУ нефти и газа им. И.М. Губкина

С кем можно заключать и когда необходимо согласовать найм?

Общие положения об аренде жилья рассмотрены в Гражданском Кодексе в статье 606. В нем говорится о том, что сдать жилье в аренду на законном уровне имеет право его собственник, в дальнейшем арендодатель или наймодатель.

По отношению к общежитию — в него заселяют тех, кто первоначально является сотрудниками общежития — это вахтеры, охрана, уборщицы. Затем имеют право на поселение студенты. В остальных случаях без аренды жить там никто не имеет право.

В ситуации, когда общежитие не принадлежит госучреждениям его собственник распродает квартиры — тогда есть возможность заключить договор аренды как с самим владельцем, так и с местными владельцами, у которых есть документы на право собственности. Для общежития это:

• муниципальный жилищный фонд;
• частные предприятия;
• публичные организации;
• физическое лицо.

В случае найма перед владельцем квартирант обязан исполнять:сроки оплаты, правильно и бережно пользоваться техникой и мебелью, не нарушать порядок общественной жизни.

В свою очередь, хозяин комнаты обязывается со своей стороны:

1. Сдавать комнату в надлежащем состоянии и пригодном для жильцов, если не было обговорено повышение квартплаты, то не делать этого.
2. Капитальный ремонт делать за свой счет, а не наживаться на мелких просьбах от квартирантов.
3. Без разрешения первого жильца не подселять к нему новых.

Согласовать сдачу комнаты в общежитии необходимо до подачи объявления об аренде и заключения договора. В последнем оговаривается срок на получение всех разрешений и условий сдачи.

Если не приватизировано жилое помещение

Когда вы лично не являетесь собственником комнаты, то сдача жилья попадает под статью 67 ЖК РФ. Согласно ее пункту 1 подпункту второму не собственник может сдать жилую часть помещения в поднаем.

Внимание! Обязательно нужно разрешение от наймодателя (рассматривается статьей 685 ГК пунктом первым).

При этом, наймодатели у неприватизированной комнаты могут быть следующие:

• префектура;
• муниципалитет;
• ИП и другие.

При оформлении первоначальному арендодателю передается письменное обращение, чтобы получить разрешение заключить поднайм. Если требуется соглашение еще проживающих людей, то получаем и его. Важно, что согласно статье 76 ЖК пункта второго — следует получить соглашение от всех нанимателей и соседей комнаты по общежитию. Ответ также получаем в письменной форме и, если он положительный, то смело сдаем помещение.

Если являетесь собственником

Когда комната в общежитии находится в статусе приватизации, то сдать ее в аренду можно предприняв следующие действия:

1. Оговорить срок аренды, условия сдачи, стоимость и график платежей.
2. Проверить документы обеих сторон.
3. После уточнения и решения всех вопросов можно составить договор об аренде, подписать его.
4. Зарегистрировать договор, если срок сдачи свыше одиннадцати месяцев.

Кому можно сдавать?

Комнаты в общежитии можно сдавать внаем следующим категориям:

• совершеннолетним;
• физическому лицу;
• гражданину России;
• лицам с временной регистрацией.

Как правильно составить документ?

Оформить договор можно как в свободной форме, так и воспользовавшись образцом из интернета или оформить с юристом.

Любой договор должен отражать следующее:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Предмет договора (комната в общежитии).
3. Кадастровая, техническая информация о съемной комнате.
4. Адрес и нахождение комнаты.
5. Срок сдачи или без него (бессрочно).
6. Возможность изменения условий документа.
7. Порядок оплаты. Внимание! Указать ежемесячную ставку, дату крайнего срока оплаты, стоимость дополнительных услуг (коммунальных, сборы на дом), возможность повышения квартплаты, способы оплаты.
8. Способ расторжения найма и условия его прекращения.

Дополнением в договорах идет пункт о содержании домашних животных, посетителях, выполнении обязанностей по дому и ремонту. Также можно сделать опись имущества (мебели и техники), ее рабочее состояние, стоимость и возмещение при поломке.

Нужно ли регистрировать?

Документ подлежит регистрации при найме комнаты на срок свыше одиннадцати месяцев или когда является бессрочным. Действие документа начинается с момента его подписи. Документ после регистрации приобретает юридическую силу и вносится регистратором в Госреестр.

Какие нюансы учитывать?

Если квартира неприватизированная и ее владельцем является государство, то муниципалитетом выдается заключение на сделку найма/аренды с использованием залога, при этом поднаниматель не может самостоятельно распоряжаться помещением.

Договора в этом случае рассматриваются с учетом факторов:

1. Наниматель остается ответственным за сроки оплаты и указание всех проживающих (например, коллег, родственников, знакомых).
2. Приватизированная квартира может быть сдана самостоятельно без получения особого на это разрешения (только с согласия совладельцев или жильцов комнаты).
3. Алгоритм сделки стандартный и не отличается от найма комнаты в общежитии.
4. Для комнаты в общежитии документы на сдачу комнаты в аренду заключаются автоматически со всеми лицами, которые проходят обучение или работают на предприятии/в организации. Срок в таком случае ограничивается сроком обучения или периодом работы.

О расторжении

Соглашение о найме может быть расторгнуто согласно статье 450 ГК по причинам:

• обоюдное решение;
• решение суда со стороны арендодателя или квартиросъемщика;
• отказ от выполнения какого-либо из пунктов.

Особенности сдачи части имущества

При сдаче части комнаты к договору прикладывается копия кадастрового паспорта, для того чтобы четко отметить какая часть идет в аренду. Действие регламентируется по ФЗ № 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» и обязывает указывать квадратуру сдаваемой части.

В общежитии

Особенности сдачи в аренду части комнаты общежитии регламентируется тем же законом и дополняются следующими факторами:

• когда в комнате проживает несколько человек или один, и кто-то из них является владельцем помещения, то в обязательном порядке потребуется письменное согласие;
• квадратура сдаваемого помещения должна быть не меньше 6х2 кв.метров.

Порядок оформления документа тот же.

• Скачать бланк договора найма комнаты в общежитии для обучающихся
• Скачать образец договора найма комнаты в общежитии для обучающихся

В квартире

Оформление на аренду части комнаты в квартире идентичный описанным, особенность состоит в пунктах:

• когда арендодатель не представляет собой единоличного владельца, то при оформлении договора найма потребуется разрешение всех владельцев квартиры;
• квадратура сдаваемой части помещения должна составлять не менее шести кв. метров.

Документ на сдачу в аренду составляется в стандартном порядке.

• Скачать бланк типового договора аренды (найма) комнаты в картире
• Скачать образец договора аренды комнаты в квартире

В коммуналке

Редко встречаются случаи в сфере аренды квартир, когда сдают часть комнаты в коммунальной квартире. Квадратура сдаваемого помещения такая же, как и в обычной, должна быть не менее шести квадратных метров.

Единственное, стоит обратиться к следующим нюансам:

• приватизированное состояние квартиры позволяет сдать ее без разрешения от соседей;
• неприватизированная, тогда потребуется собрать письменное согласие со всех жильцов, находящихся на данной территории.

Документы на аренду составляются согласно ФЗ № 122, в остальных пунктах по стандартному образцу.

• Скачать бланк договора аренды комнаты в коммунальной квартире
• Скачать образец договора аренды комнаты в коммунальной квартире

Договор найма комнаты в общежитии не представляет собой трудной задачи. Все оформляется в рамках закона и позволяет, как заработать, так и найти доступное жилье. Правильно заполненные документы оградят арендодателя и квартиранта от разногласий и споров, а также не доведут до судебного разбирательства.

Особое внимание стоит уделять всем пунктам при оформлении договоров, рассматривать все возможные условия, вплоть до содержания у квартиранта животного и посещения родственниками или друзьями. некоторым хозяевам или соседям по квартире могут не понравиться долгие/частые посиделки. По отношению к жильцам и соседям — тоже следует уделить внимание и получить их согласие.