Понятие и виды прав на чужие вещи

В древности, в условиях относительно небольшой территории Рима с его гражданскими, латинскими и перегринскими общинами, государственной собственности на землю, множеством небольших соседских владельческих участков, актуальным было предоставление возможности пользования общими благами всем правомочным лицам. Поэтому в отдельных случаях собственники могли быть ограничены в своём абсолютном праве в пользу иных лиц. Такие обыкновения со временем оформились в устойчивый институт вещных прав на чужие вещи – jura in re aliena. При этом данное понятие различалось между собой как «право пользования» и «право распоряжения» чужой вещью. Право на чужую вещь – это такое вещное право, которое давало возможность несобственнику вещи при его наличии (права) осуществлять те или иные правомочия в ее отношении.

Право на чужие вещи берёт своё начало с сервитутов. Исторически первыми из них были сервитуты предиальные, то есть сельские. Географическое расположение Рима среди холмов привело к возникновению, прежде всего, водных и дорожных сервитутов, которые и нашли отражение в Законах XII таблиц: право прохода и проезда верхом; право прогона скота и проезда в лёгких повозках; право пользоваться вымощенной дорогой для перевозки тяжёлых грузов; право провести воду через чужую землю. Несколько позже появилось право черпания воды из водоёма, находящегося на чужом участке.

Римскому частному праву известно 4 права на чужие вещи:

– сервитут;

– эмфитевзис;

– суперфиций;

– залог.

Следовательно, ограниченные вещные права на чужие вещи состояли из двух правовых блоков:

Вещные права пользования чужой вещью, которые были представлены различными сервитутами, а также эмфитевзисом и суперфицием;

Вещные права распоряжения чужой вещью в виде залога и его разновидностей: фидуции, пигнуса и ипотеки.

Таким образом, право на чужую вещь ограничивает в определённых отношениях право собственности, делает его менее полным, менее ценным.

Сервитут

Основные положения о сервитутах

Сервитуты – это вещные права, предоставляющие управомоченному субъекту возможность пользоваться чужой вещью либо не дозволять собственнику пользоваться своей вещью в каком-то отношении.

Для любых сервитутов свойственны следующие характеристики:

а) содержание сервитута не может быть таково, что собственник вещи обязывается что-либо сделать в пользу обладателя сервитута; сервитут состоит в том, что собственник обязывается терпеть определенные акты пользования его вещью или воздерживаться сам от определенных актов пользования своей вещью;

б) никто не может иметь сервитутного права на собственную вещь: собственность поглощает сервитут;

в) сервитут не может быть объектом нового сервитута;

д) сервитут должен предоставлять какую-либо выгоду управомоченному лицу, следовательно, не допускается установление сервитута по каким-то иным мотивам (ради каприза, например).

Реальные (вещные или предиальные) сервитуты

Сервитуты также могут устанавливаться в пользу определенного имения (вещи), так что любой собственник этого имения приобретает вместе с ним и сервитут; такие сервитуты называются вещными или предиальными (реальными – servitutes rerum или iura praediorum).

Реальный (вещный) сервитут – это право ограниченного пользования одним участком земли (иной недвижимостью), улучшающее использование другого участка земли (иной недвижимости).

Реальные сервитуты возникают при таком взаимном расположении двух участков (имений), когда эффективное использование одного, предполагает необходимость вторжения в использование другого; при этом тот участок, который используется, приобретает статус служебного участка (predium serviens), а тот, который получает выгоды от использования первого, – статус господствующего участка (predium dominas).

Общие характеристики реальных сервитутов суть следующие:

а) сервитут должен либо облегчить использование (эксплуатацию) господствующего участка, либо делать это использование более приятным (должно возникнуть praedio utilis);

б) господствующий и служебный участки должны соседствовать (praedia vicina), ибо только при этом обременение одного принесет действительную пользу другому;

в) собственник господствующего участка не может пользоваться своим сервитутом в пользу третьего лица, то есть объем сервитута не может быть больше того, что необходимо господствующему участку;

г) сервитут должен быть используем цивилизованно (civiliter), то есть в соображение должны приниматься интересы собственника служебного участка;

д) выгода, доставляемая служебным участком должна быть постоянной, следовательно не может быть установлен сервитут в отношении случайной пользы;

е) реальные сервитуты есть права неделимые, то есть такие, которые лежат на всем служебном участке и связаны со всем господствующим участком.

Виды реальных сервитутов

Реальные сервитуты делились по разным основания, первоначальное было уже указано: деление по месту расположения господствующего и служебного участков:

а) городские и сельские сервитуты;

б) и те и другие могли подразделяться на положительные и отрицательные; к положительным относились те, которые предоставляли определенные права собственнику господствующего участка; отрицательные те, которые запрещали собственнику служебного участка совершать определенные действия;

в) было деление на непрерывные и периодические сервитуты; при этом учитывалась «интенсивность» приобретаемой в служебном участке пользы: либо это можно было делать беспрерывно (прогонять скот), либо только в определенные периоды времени (черпать воду, добывать камень).

Вот примерный перечень реальных, положительных, городских сервитутов:

использовать соседское строение в качестве подпорки для господствующего строения;

вколачивать опорный брус в стену здания соседа;

пользоваться стеной здания соседа (колонной) в качестве опоры для какого-либо конструктивного элемента своего здания;

перекинуть балкон своего здания (карниз, иные элементы конструкции над соседским участком) и т.п.;

к этой же категории относились права испускания (immisiones), такие как право направить сток дождевой воды через соседский участок; пускать дым и пар свыше обыкновенного объема на соседский участок; право провести сток нечистот через него и пр.

К отрицательным городским сервитутам относился, например, запрет совершать такие изменения на служебном участке, которые делали бы менее удобным и/или приятным использование господствующего участка (требование, чтобы сосед не затрагивал своего участка или строил не выше определенного уровня, чтобы сосед не лишал господствующий участок света и вида).

Сельские сервитуты

Сельские сервитуты имеют целью обеспечить или облегчить доступ к господствующему участку, либо сделать пользование им более продуктивным и, тем самым, увеличить его доходность.

Прежде всего, к сельским относились дорожные сервитуты, предусмотренные в XII таблицах: iter (право прохода и проезда верхом), actus (право прогона скота), via (право проезда в любом виде, вместе с правом прохода и прогона скота и провоза любых материалов).

Водные сервитуты: право устройства водопровода через служебный участок, право доставать (черпать) воду на соседнем участке, право поить скот на соседнем участке.

Были также полевые (право выпаса скота) и лесные (право рубить чужой лес) сервитуты.

Личные сервитуты

Сервитуты могут устанавливаться в пользу определенного лица, и тогда они называются личными (персональными – servitutes personarum) сервитутами. Они возникли гораздо позже реальных и состояли в том, что собственник вещи ограничивался в пользу конкретно определённого лица, которому предоставлялись некоторые по наследству не передаваемые права в отношении данной вещи. Прекращался личный сервитут гибелью участка или кончиной его пользователя.

К личным сервитутам относятся, прежде всего, узуфрукт (usufructus), узус (usus), хабитация и право пользования чужими рабами или животными. Данное подразделение проводится по объему предоставляемых управомоченному лицу возможностей.

Наиболее распространенным личным сервитутом был узуфрукт. Это предоставление другому права пожизненного или срочного (но не наследственного) пользования плодами и доходами от чужой непотребляемой вещи, то есть такой, которая сохраняла бы свою субстанцию в целости (фруктами из сада, молоком от коровы и т.д.). Таким образом, узуфрукт – это принадлежащее определенному лицу право пользования чужой непотребляемой вещью, соединенное с правом извлечения из нее плодов при условии сохранения в целости самой вещи.

Управомоченное лицо носит название узуфруктуарий. Узуфрукт принадлежит только данному лицу, не может быть передан в наследство либо отчужден иным образом. Хотя поздняя практика стала допускать цедирование «осуществления права» узуфруктуария возмездно или безвозмездно, на срок или до прекращения узуфрукта.

Права узуфруктуария и обязанности узуфруктуария

Он вправе пользоваться вещью, отстраняя от пользования собственника, а также – вправе пользоваться плодами вещи как для удовлетворения своих потребностей, так и с целью извлечения доходов. Однако узуфруктуарий не вправе своим пользованием ухудшать вещь; должен сохранять вещь в исправном состоянии, то есть за свой счет обеспечить ее ремонт, корм (если это раб или животное), несет все подати и повинности, лежащие на вещи (уплата налогов иных периодических платежей). По прекращении узуфрукта обязан вернуть вещь собственнику ее в исправном состоянии. И если окажется, что вещь испорчена или утрачена, узуфруктуарий несет ответственность перед собственником за любую вину (omnia culpa). Узуфруктуарий не может отчуждать своего права.

Узус – это вещное право пользоваться вещью без права извлечения плодов. Субъект данного права – узуарий, не вправе пользоваться вещью как источником дохода (то есть для продажи). Он мог только употреблять плоды для своих личных нужд. Например, законный сбор урожая с поля, сада или огорода, принадлежащего другому лицу. Любопытно, что узус также известен и как одна из древнейших форм заключения брака. Суть его в этом случае заключался в совокупности ограниченных прав мужа на свою жену, которая находилась в собственности своего отца.

По своему содержанию и направленности к узусу чрезвычайно близок такой личный сервитут, как хабитация – наследственное право проживания в чужом доме, которое предполагало обязанность подлинного собственника этого жилого дома терпеть в нём других лиц. По праву хабитацио его владелец мог даже сдать его внаём.

Кроме этого, существовало вещное право на труд чужого раба (jperae servorum), которое также являлось наследственным.

Способы возникновения и прекращения сервитутов

В древности, по квиритскому праву, сервитуты могли устанавливаться только посредством манципации (вещь при этом может остаться у прежнего хозяина, но теперь она обременена сервитутом)либо в форме уступки по суду (дела о разделе имущества).В последующем обычным основанием установления реальных и личных сервитутов стали договор или распоряжение на случай смерти (легат). В юстиниановский период для этого достаточно было простого неформального соглашения, к тому же допускавшего как открытое выражение воли, так и молчаливое выражения согласия.

Помимо этого, сервитуты могли устанавливаться посредством судебного решения, по истечении срока приобретательной давности, в силу указания закона (на этом основании возникал лишь узуфрукт).

Прекращались сервитуты:

1. в силу уничтожения самой вещи или ввиду изъятия ее из оборота (в частности, отчуждение ее в пользу казны);

2. слияние обладателя сервитута и собственника вещи в одном лице;

3. гибель владельца сервитута;

4. в силу истечения срока, на который устанавливался сервитут (для корпораций – 100 лет) или наступления резолютивного(отменительного) условия, под которым он устанавливался;

5. умаление правоспособности лица;

6. посредством отречения управомоченного лица от принадлежащего ему сервитутного права;

7. отказ пользователя от своего права;

8. ввиду неосуществления сервитутного права в течение определенного срока (10 лет между присутствующими, 20 лет между отсутствующими).

Защита сервитутов

Право сервитута ещё по Законам ХII таблиц защищалось по двум направлениям: для защиты от претензий на сервитут и освобождение от потенциальных посягательств в дальнейшем. Так, посредством негаторного иска собственник участка мог оградить свои владения от притязаний по поводу установления сервитута, например, прохода по участку, если можно пройти по общественной дороге чуть дальше; для защиты сервитута от собственника и др. лиц имелся специальный конфессорный иск, который выражался в требовании либо возврата утраченной вещи, либо устранения всяких помех в её использовании.

Кроме этих общих исковых требований в римском праве имелись ещё и специальные иски по поводу сервитутов: иск из ограничения линии, который требовал обязательного оставления сводной полосы между соседними участками; иск из ущерба от дождевой воды, который заключался в требовании устранения опасности от смены естественного стока дождевой воды вследствие строительства соседом каких-либо сооружений на своём участке и др.

Эмфитевзис и суперфиций

Эмфитевзис (emphyteusis)и суперфиций (superficies)

Эмфитевзис – это наследственная (вечная) аренда земельного участка для его сельскохозяйственной обработки. В постклассическом праве эмфитевзис определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком.

Эмфитевзис устанавливался особым договором аренды на срок не менее 100 лет. Управомоченное лицо – эмфитевт, обладал следующими правами: пользоваться участком по своему усмотрению, даже изменяя хозяйственное назначение его; отчуждать участок посредством сделок inter vivos и mortis causa (в том числе, закладывать, обременять сервитутами и пр.); защищать свое право посредством собственнических исков. Однако недра принадлежали только собственнику.

Но на нем также лежали определенные обязанности: не ухудшать участок; нести все подати и повинности, лежащие на участке; платить собственнику участка ежегодную плату (canon, pensio, vectigal) и особый налог государству. Невнесение необходимых платежей более 3 лет автоматически приводило к потере эмфитевзиса. Кроме того, собственник земли мог выставить против эмфитевта особый иск о невыполнении последним своих обязанностей по отношению к нему.

Главным основанием установления эмфитевзиса выступал договор; кроме того, он мог быть установлен распоряжением на случай смерти, судебным определением, давностью владения. Прекращался эмфитевзис по тем же основаниям, что и право собственности.

Права эмфитевта имели весьма широкую защиту. Он был наделён не только специальным иском, но и обеспечен защитой владельческих интердиктов. Поэтому мог требовать защиты своих вещных прав от всех третьих лиц, в том числе и от собственника земли. Таким образом, институт эмфитевзиса наиболее близок к содержанию права собственности.

Суперфиций (поверхность) определялся как вещное, наследуемое и отчуждаемое право пользования в течение неограниченного времени зданием, выстроенном на чужом земельном участке и, следовательно, принадлежащем собственнику участка. При этом такое строительство могло быть осуществлено либо по договору с собственником земли, либо без договора, если собственник не оспорил в своё время неправомерность застройки его участка. Однако право собственности на эти строения всегда принадлежало хозяину участка.

Общие черты суперфиция:

1. право застройки, порождающее право собственности на возведённые за свой счёт здания;

2. право сооружения на участке, принадлежащем другому собственнику;

3. право, которое может быть отчуждено и передано третьим лицам.

Управомоченное лицо – суперфициарий, был вправе пользоваться и распоряжаться зданием, как собственник, отчуждать, закладывать его, обременять сервитутами. Обязанности его состояли в том, что он должен был нести все повинности, лежащие на здании, а также платить собственнику земельного участка определенную ренту (solatium, pensio).

Суперфициарий наделялся правом исковой защиты против посягательств на его положение со стороны любых третьих лиц, в том числе и законного собственника земли.

Возникало право суперфиция вследствие договора между собственником земли и потенциальным застройщиком; вследствие давности владения (хотя это основание оспаривается), через завещательный отказ (легат); посредством судебного решения.

Основания возникновения и прекращения суперфиция были такие же, как и основания возникновения и прекращения эмфитевзиса. К ним относились:

1. соглашение сторон о прекращении суперфиция;

2. истечение определённого договором срока при невозобновлении нового договора;

3. слияние в одном лице суперфициария и собственника земельного участка;

4. отказ арендатора от прав суперфиция;

5. смерть суперфициария, не имеющего наследников, либо их отказ от наследства;

6. нарушение прав собственника вследствие неуплаты ренты.

Залог

Существо залогового отношения состоит в том, что должник по кредитной сделке (заемщик, например), в обеспечение исполнения своей обязанности вернуть занятую сумму, передает кредитору какую-либо ценную вещь; и если не исполняет в срок свою обязанность, то кредитор получает право продать заложенную вещь (распорядиться предметом залога) с тем, чтобы за счет вырученной суммы получить удовлетворение по кредитной сделке.

Наиболее распространёнными видами залога являлись фидуция, пигнус и ипотека.

Однако такая конструкция залогового отношения была разработана римским правом не сразу.

В древности способом обеспечения исполнения должником его обязательств являлся заклад, который характеризовался тем, что заложенная вещь посредством обряда манципации или мнимого судебного спора проходила в полную собственность кредитора. Этот заклад именовался фидуцией (fiducia). К основному договору в таких случаях прикреплялось дополнительное соглашение – о возврате вещи после выполнения должником своих обязательств.

При этом должник передавал посредством манципации или уступки по суду вещь и право собственности на нее кредитору, при условии, что после уплаты долга вещь вернется в собственность должника; если же долг не выплачивался, кредитор окончательно становился собственником вещи, оставлял ее у себя и мог распорядиться ею по своему усмотрению.

Собственно залог, именовавшийся пигнус (pignus), появился позже и был связан с облегчением как процесса оформления такого рода сделок, так и смягчения правовых последствий неисполнения должником своих обязанностей.

По условиям такого соглашения одна сторона (залогодатель) в целях обеспечения своего обязательства передавала другой стороне (залогопринимателю) определённую вещь с договорённостью о её возврате после полного исполнения обязательства. Следовательно, залоговый договор шёл дополнительным к другому, основному, то есть был акцессорным, и прекращался по прекращению главного обязательства.

В рамках основного правоотношения залогоприниматель обязан был хранить вещь и заботиться о ней. Если при этом он тратил средства на её содержание в надлежащем состоянии, то мог впоследствии потребовать их компенсации по иску pigneraticia contraria. Использование вещи для собственных нужд при этом расценивалась как кража или злоупотребление. Однако при неисполнении должником основного обязательства можно было смело воспользоваться переданным имуществом, даже продать его, возместив тем самым потери, но излишки при этом необходимо было вернуть залогодателю. Последний для защиты своих прав имел специальный личный иск.

Ипотека

Самой поздней формой залога стала имевшая греческие корни и сформировавшаяся с помощью преторов в классический период ипотека (hypotheca). Особенность её как залога проявлялась в том, что заложенная вещь (обычно земля) фактически оставалась у должника, который, однако, был лишён права распоряжаться ею. Кредитор при этом получал ограниченное вещное право – не допускать продажи должником своей заложенной земли и истребовать её в случае неисполнения обязательства. Заложенная вещь, как правило, земельный участок, не мог быть приобщён кредитором к своей собственности, а от его имени должен был быть немедленно выставлен на продажу. При этом на заложенное таким способом имущество могло быть установлено несколько прав со стороны отдельных кредиторов, каждый из которых мог претендовать на «продажную» возможность. Но такую привилегию имел только первый из них. Поэтому нередко среди кредиторов, претендующих на участок, разгорались споры и настоящие соперничества в том, чтобы предложить наилучшие условия первому из них с целью занять его место и получить право распорядиться (продать) заложенное имущество неисправимого должника. Такое обыкновение получило название ипотечного преемства.

Залоговое право, по общему правилу, прекращалось в случаях совпадения в одном лице залогодержателя и собственника, гибели предмета залога, прекращения обеспеченного залогом обязательства.

Основы залогового права

Длительная практика применения в качестве обеспечения кредита пигнуса и ипотеки привели к выработке преторским правом основ залогового права.

Прежде всего, развился залог движимых вещей квартиранта или арендатора земельного участка: все привезенное ими в нанятую квартиру или на арендованный участок обращалось в заложенное имущество для обеспечения выплаты хозяину наемной (арендной) платы. При этом залогодатель (арендатор, квартиросъемщик) оставался собственником своих вещей. Залогодержатель (собственник дома или земли) мог только удерживать эти вещи до получения наемной (арендной) платы.

Такая неопределенность права залогодержателя создавала основания для злоупотреблений с той и другой стороны. Последовательные и длительные усилия претора по устранению таких злоупотреблений привели к выработке особого иска (actio quasi-Serviana или actio hypotecaria in rem), посредством которого залогодержатель приобретал право, в случае неуплаты долга, вытребовать заложенную вещь в свою собственность как от залогодателя, так и от любого третьего лица и распорядиться ею по своему усмотрению.

Таким образом, было установлено вещное право распорядиться чужой (заложенной) вещью.

Постепенно сложилась практика осуществления залога в двух видах: в виде залога с передачей владения предметом залога залогодержателю (пигнус) и с сохранением владения предметом залога у залогодателя (ипотека).

Было сформулировано также и само

В общем смысле суперфиций — это все созданное над и под землей, связанное с поверхностью земли. Суперфиций — это наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле, в течение длительного срока. Строитель (суперфициарий) обязывался, как и эмфитефт, вносить за пользование землей ежегодную плату, которая включала в себя не только текущие платежи, но и все накопившиеся недоимки, а также все государственные подати и налоги Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

Главное отличие суперфиция от эмфитевзиса заключалось в том, что суперфиций — это особое вещное право, устанавливаемое на городской земельный участок, эмфитевзис же устанавливался на сельский земельный участок.

Право суперфиция определялось в основном договором, однако могло устанавливаться и путем давности.

Возведение строения осуществлялось за счет суперфициария, однако право собственности на это строение признавалось за собственником земли, поскольку возведенное строение рассматривалось как принадлежность к главной вещи, т.е. земле. Право осуществлять пользование строением до окончания срока суперфиция принадлежало все же суперфициарию.

Суперфициарий мог передавать свое право по наследству и путем сделок (отчуждать, закладывать, обременять сервитутами). Причем согласие собственника требовалось лишь для сделок отчуждения. Суперфиций мог прекращаться либо с истечением установленного договором срока, либо вследствие дереликции (отказа суперфициария от своего права), либо вследствие слияния прав (т.е. приобретения суперфициарием права собственности на земельный участок или, наоборот, приобретения собственником земельного участка права суперфиция), либо вследствие погасительной давности.

Говоря о древнеримском праве, уместно провести параллель с современным земельным правом. Известный римско-правовой принцип гласит: superficies solo cedit, что означает: строение следует судьбе земельного участка. Если быть более точными, то древнеримское правило установления суперфиция звучит следующим образом: «semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли».

Возвращаясь к римскому суперфицию, отметим, что происхождение этого права на землю во многом схоже с происхождением права эмфитевзиса.

Исторически соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер <30>. Пустующие государственные или муниципальные земельные участки предоставлялись бессрочно либо на достаточно продолжительное время для застройки римлянам, не имеющим возможность приобрести готовое жилище, но желающим построить дом за свой счет. Граждане-застройщики выплачивали в пользу государственной казны особую плату (поземельный оброк, solarium, vectigal). По причине того, что эти земельные участки изначально находились в государственной или муниципальной собственности, существовал запрет на отчуждение их в собственность граждан Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

В дальнейшем возможность сдавать землю под застройку получили и частные землевладельцы. Таким образом, суперфициарные отношения перешли в область частного права Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Указ. соч. С. 231..

Первоначально отношения застройщика и собственника земли рассматривались как арендные, т.е. обязательственные. Позже застройщик был вооружен специальными средствами для защиты своего права от третьих лиц, и право застройщика на землю под строением, воздвигнутым за свой счет, приобрело вещный характер.

Таким образом, суперфиций стал рассматриваться как вещное право, относящееся к области частного. Классики римского права рассматривали суперфиций в качестве права на чужую вещь (ius in re aliena), которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от изменения собственника земли.

Как суперфиций, так и эмфитевзис от простого найма или аренды отличались защитой соответствующих прав против третьих лиц, тогда как аренда (наем) считалась обязательственным правоотношением и защита этого правоотношения носила личный характер. Тем не менее и эмфитевзис, и суперфиций в первоначальном их виде представляли из себя, так же как и аренда, обязательственные титулы и лишь позже, развившись, превратились в вещно-правовые институты.

Проведенное исследование представляется важным применительно к вопросу о смешанном характере правоотношений по аренде земельного участка, которые, по нашему мнению, носят обязательственно-вещный характер.

УДК: 347.255

ББК: 67.3

Пашина А.Р.

ЭМФИТЕВЗИС И СУПЕРФИЦИЙ В СИСТЕМЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ РОССИЙСКОГО ГРАЖДАНСКОГО законодательства

Pashina A.R.

EMPHYTEUSIS AND SUPERFICIES REFORM OF CIVIL LEGISLATION

Ключевые слова: эмфитевзис, суперфиций, вещное право, земля, право постоянного землепользования, реформирование гражданского законодательства.

Keywords: emphyteusis, superficies, property law, the land, the right of permanent land use, the reform of the civil code.

Аннотация: в данной статье анализируются различные конструкции вещных прав, путем обобщения отечественного и зарубежного опыта природопользования. Как представляется, сравнительно-правовые исследования позволяют ускорить реформирование гражданского законодательства и сделать использование природных ресурсов более рациональным и доступным.

Эмфитевзис — (гр. Emphyteusis, от emphyteuo — прививаю, насаждаю) — в римском праве и законодательстве ряда государств — особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей. Уже в III веке до н.э. В Греции эмфитевзис применялся для разведения садов и виноградников. Этому способствовала необходимость обработки пустующих и запущенных земельных участков. В Риме институт эмфитевзиса развивался позднее, ему предшествовал специальный институт

— ius in agro vectigali — долгосрочная наследственная аренда земель, принадлежавших гocyдарству или публичным корпорациям, за определенную годовую плату (vectigal). В V — начале VI вв. Н.э. Ius in agro vectigali все более превращалось в emphyteusis. При Юстиниане произошло окончательное объединение двух институтов в emphyteusis (3-й титул VI книги Дигест озаглавлен: «Si ager vectigalis id est emphyteuticarius petatur»

— если предъявляется требование об арендованном у государства участке, т.е. Об участке, на который установлен эмфитевзис). В содержание эмфитевзиса

входило право пользования земельным участком (с правом изменения характера участка, но без ухудшения его), сбора урожая, право залога эмфитевзиса, отчуждения и передачи по наследству.

Перед отчуждением эмфитевт обязан был предупредить собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса, причем за собственником признавалось право преимущественной покупки (которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев). При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Эмфитевт обязан был уплачивать собственнику арендную плату (vectigal, canon, pensio), а также вносить земельный налог.

Продолжительное невнесение арендной платы приводило к выселению эмфитевта с занимаемого земельного участка.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles. Среди римских юристов было много споров относительно правовой природы

эмфитевзиса. К примеру, Гай рассматривал эти отношения как сугубо арендные,

вытекающие из найма имущества. Другие юристы считали этот институт вещно-правовым. Окончательно спор разрешил император Зенон, создавший специальный институт эмфитевзиса, как вещного права особого рода1.

На территории дореволюционной России, в свою очередь, существовало чиншевое право, происхождение которого от римского эмфитевзиса признавалось большинством цивилистов того времени. Развитие чиншевого права происходило на базе расширения границ русской территории: в 1772 г. Произошло присоединение Белоруссии, в 1772-1775 гг. — других земель Западного края, в том числе Новороссийского края, где чиншевое землевладение считалось наиболее востребованным. Известный ученый-цивилист Г.Ф. Шершеневич полагал, что институт «чиншевого права» представляет собой вещное право наследственного пользования чужой землей под условием взноса платы (чинша) в определенном раз и навсегда размере. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно и, во-вторых, имеет вещный характер2. По мнению ученого

Г.О. Пихно, уже из самого определения видно, что «чиншевое владение чрезвычайно близко подходит к emphyleusis римского права»3.

Нельзя не согласиться с вышесказанным мнением ученых-цивилистов, однако чиншевое право значительно отличалось от эмфитевзиса: во-первых, чиншевик мог ухудшать земельный участок, но не доводить имущество до такого состояния, в котором оно бы приносило доход в меньшем количестве, чем размер оплачиваемого с этой земли чинша; во-вторых, чиншевик мог отказаться от права владения на вещь ^егеНсйо); в-

2 Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 379.

3 Пихно, Г.О. О чиншевом владении // Журнал гражданского и уголовного права. 1877. Кн. V.С. 159.

третьих, при отчуждении земельного участка собственник не имел преимущественного права покупки, получая лишь особую плату — лаудемию; и, в-четвертых, невнесение в надлежащее время платы (чинша) не влекло за собой безусловного отстранения чиншевика от участка, но в реальности собственник часто добивался расторжения договора и взыскания убытков с чиншевика4.

Российские ученые цивилисты по-разному относились к чиншевому землевладению. М. Винавер считал институт чиншевого права «недоразвитым творением» умирающей Римской империи. Маленький человек — обработчик земли, по мысли

М. Винавера, при помощи ипотечного банка сам мог бы стать полноценным собственником5. По мнению Г.Ф. Шершеневича, конструкция чиншевого права, несмотря на свою непростую судьбу, «никогда не утрачивала интереса для русского юриста»6.

Суперфиций (от лат. Superficiessolo cedit — строение следует за землей) — право застройки. Одно из ограниченных вещных прав пользования чужой недвижимой вещью (земельным участком).

Родоначальником суперфиция выступало римское право. Суперфиций рассматривался как разновидность права на чужие вещи (Лат. Jus in re aliena). Суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вечный и наследственный характер и мог отчуждаться вне зависимости от согласия владельца земли.

Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение superficies представляет собою наследственное и отчуждаемое право

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

4 Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. 1992. №5.

пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли -semper superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio) собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь -ius in re aliena, могущее переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или же отчуждается. Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам -loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium (vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица, и таким образом это отношение перешло в область частного права.

Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически относящуюся к области частного права. Отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домов в городах. Прекращался

суперфиций с истечением назначенного при его установлении срока, вследствие дереликции, т.е. Отказа от этого права со стороны суперфициария, слияния прав, т.е. Приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником — суперфиция, а также вследствие погасительной давности1.

Институты эмфитевзиса и

суперфиция, на мой взгляд, внесли огромный вклад в развитие вещного права. Население приобретало возможность обрабатывать земельные участки, получать с них доходы (урожай, плоды), осуществлять строительство домов и иных построек, не вкладывая существенных сумм на покупку объектов недвижимости. Кроме того, долгосрочность отношений и возможность передачи права по наследству также создавали для населения дополнительные привелегии.

В период советского строительства законодатель исключал необходимость разработки особых конструкций вещных прав на земельные участки. Это было время исключительного господства государства на землю. Институт пожизненного

наследуемого владения впервые появился в советском гражданском праве в 1990 г., когда были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле и Закон СССР «О собственности в СССР». Согласно ч. 4 ст. 6 Закона СССР «О собственности в СССР», -граждане могли иметь землю в пожизненном наследуемом владении. Для защиты этого права лицу предоставлялись виндикационный и негаторный иски против третьих лиц, а также против собственника. Более подробно данный институт был урегулирован Основами законодательства о земле от 15 марта 1990 года, которые определили правовой статус землевладельца и основания прекращения его правомочий. Права, предоставленные владельцу участка в целом, совпадая с эмфитевтическими, имели и некоторые отличия: с одной стороны, землевладелец имел право на добровольный отказ от земли и мог

1 Римское частное право: учебник для бакалавров / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. -М.: Юрайт, 2013. С. 251.

использовать общераспространенные

полезные ископаемые, чего был лишен эмфитевт (римский арендатор); а с другой — владелец, самостоятельно хозяйствуя, был обязан использовать землю по целевому назначению (для ведений крестьянского или личного подсобного хозяйства, для садоводства и животноводства и т.д.) И повышать ее плодородие. Он не мог закладывать поземельное имущество и отчуждать его при жизни, за исключением передачи права владения члену семьи, ведущему с ним крестьянское хозяйство, при условии потери землевладельцем трудоспособности или достижения пенсионного возраста.

Следует также особо подчеркнуть, что предоставление участков во владение осуществлялось только в порядке земельного отвода Советами народных депутатов. Именно этим объясняется тот факт, что владелец был обязан платить только земельный налог, а эмфитевт — еще и арендную плату. Если эмфитевзис возникал на основании договора между собственником и арендатором, где арендная плата оплачивалась собственнику, а налоги шли в государственную казну, то в случае представления права владения Советы выступали в роли собственника (хотя таковым и не являлись) и государства одновременно, что и позволило законодателю «освободить» нанимателя от платы в пользу, хозяина поземельного имущества1.

Основы законодательства о земле от 15 марта 1990 года в ч. 1 ст. 6 содержат также понятие права постоянного пользования на землю, которое во многом было сходно с правом владения. Отличия состояли в следующем:

А) землепользователи пользовались землей в соответствии с условиями ее предоставления (не имея права самостоятельного хозяйствования);

Б) землепользователи могли возводить строения и сооружения на своих участках только по согласованию с Советом, выдавшим землю, а землевладельцы — по

1 Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. 1992. № 5.

своему усмотрению;

В) землепользователи не обязывались повышать плодородие переданных им земельных участков, совпадая в этом с положением эмфитевта и чиншевика;

Г) право постоянного

землепользования не могло передаваться путем правопреемства, а тем более отчуждаться при жизни пользователя.

Действующее законодательство в виде Гражданского и Земельного кодекса РФ содержит следующий набор ограниченных вещных прав на земельные участки: (ст. 20 ЗК РФ) — право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется

государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих

полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления2, также для

государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3. Ст. 3 Федерального закона «О введении в действие ЗК РФ», введен в 2008 г.;

ст. 266, 267 ГК РФ — право пожизненного наследуемого владения — для граждан (с октября 2001 г., после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется); сервитут. Законодательное регулирование этих прав в ГК РФ было «откорректировано» в результате принятия ЗК РФ, причем не в полной мере и противоречиво. Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не предоставляют их обладателям правомочия распоряжения, за исключением

возможности перехода по наследству права пожизненного наследуемого владения.

Применительно к лесным участкам действующее законодательство допускает возникновение права постоянного пользования, сервитутов (ст. 9 ЛК РФ). Однако перечень оснований возникновения и прекращения данных прав в Лесном

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

кодексе отсутствует. Законодатель ограничивается отсылочной нормой к гражданскому и земельному

законодательству в ст. 9 ЛК РФ. Водное законодательство, а также законодательство о недрах не содержит указаний на возможность возникновения каких-либо ограниченных вещных прав на водный объект и участок недр. Между тем, многие виды пользования природными ресурсами характеризуются достаточной степенью стабильности, в целом ряде случаев предполагают сохранение субстанции объекта пользования, т.е. Допускают

формулирование их как прав на чужие

з!

вещи .

Следует согласиться с мнением разработчиков Концепции развития законодательства о вещных правах -существующий перечень ограниченных вещных прав на земельные участки явно несовременен, не отвечает потребностям российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель (под застройку большинством субъектов и др.) И не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения вообще не применимы для современных

экономических отношений, так как они ограничены кругом лиц (только в отношении государственных и

муниципальных земель), а по кругу субъектов, которые могут иметь земельные участки на таком праве, они существенным образом ограничены — основная масса частных собственников зданий, сооружений и иных объектов недвижимости (за исключением граждан и центров исторического наследия президентов,

которые являются фондами) вовсе лишена возможности приобрести земельный участок на ограниченном вещном праве, что для развитого гражданского оборота является ненормальным1.

Зарубежные правопорядки признают (в том или ином сочетании) и регулируют такие вещные права на земельные участки, как узуфрукт, эмфитевзис, суперфиций. Так, Гражданский кодекс Нидерландов и Гражданский кодекс Квебека

предусматривают все три названные права, в германском праве Германское Гражданское Уложение регулирует узуфрукт, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки 1919 г.) -суперфиций, Швейцарский Гражданский кодекс — узуфрукт и суперфиций. Законодательство Российской империи также признавало право застройки (суперфиций), его регулированию был посвящен специальный закон 1912 г., и чиншевое право (аналог эмфитевзиса). Право застройки регулировалось ГК РСФСР 1922 г. (было отменено в 1948 г.). В Гражданском кодексе Италии (ст.ст. 957977) эмфитевзис опделен как вещное право арендатора недвижимости, включая право возводить на арендуемой земле сооружения, в Гражданском кодексе Квебека (ст.ст. 1195 -1121) — как право, которое позволяет лицу в течение определенного времени в полном объеме пользоваться недвижимостью, принадлежащей другому лицу, и извлекать из нее все блага, при условии, что оно не поставит под угрозу её существование и обязуется осуществлять на ней строения, сооружения и посадки, увеличивающие ее стоимость на длительный срок. По Гражданскому кодексу Украины (ст. 407) право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для

«Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена реше-нием Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) — С. 84 — — http://www. consultant.ru/document/cons doc LAW 95075/?frame=3

сельскохозяйственных нужд2.

Разработчики вышеуказанной

концепции предлагают при оценке возможности введения в Гражданский кодекс РФ тех или иных вещных прав, возникших еще в римском праве и в различных модификациях, используемых в современных зарубежных правопорядках, исходить из того, что речь может идти не о заимствовании готовых конструкций и моделей, а об использовании их как базовых прототипов, показавших свою

жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в рыночной экономике.

Должна согласиться с данным предложением, но не путем создания новых видов вещных прав, а путем дополнения и изменения существующих, к примеру путем внесения изменений в нормы об аренде и пр.

Применительно к иным природным объектам: земельные участки, занятые лесом, водные объекты, участки недр -перечень ограниченных вещных прав более чем скуден. Это объясняется тем, что данные природные объекты ограничены в гражданском обороте, и законодательство, регулирующее предоставление указанных объектов на вещном праве, должным образом не проработано.

На данной стадии проработки вопроса предложения касаются главным образом совершенствования норм Гражданского кодекса РФ, что с неизбежностью повлечет изменение соответствующих положений Земельного кодекса, Лесного кодекса, Водного кодекса и Закона о недрах.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит предложение ввести виды вещных прав по типу суперфиций и эмфитевзис. Первое из названных прав, именуемое правом застройки (суперфицием), может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции или использования иных природных свойств и качеств земли, а для строительства на нем

2 Бабаев, А.Б. Система вещных прав: Монография. — М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 145.

различного рода объектов и их последующей эксплуатации.

Основные характеристики этого права возможно будут следующие: срочное — до 199 лет, но не менее 50 лет, установленный сторонами срок, по общему правилу, не подлежит продлению; может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также может обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены); платное — плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом; основания возникновения и прекращения должны быть определены в ГК РФ (в частности, гибель построенного на земельном участке имущества не является основанием для прекращения такого права, а истечение срока является основанием для прекращения права); возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации; в случае предоставления права для осуществления коммерческой застройки земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, возможно его предоставление по итогам проведения конкурса (аукциона); содержание права -владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. Обладатель такого вещного права может возводить строения, изменять их, сносить и возводить новые, пределы осуществления этих действий зависят от условий договора с собственником земельного участка. На суперфициаре лежит обязанность осуществить постройки в срок, указанный в договоре, а также обязанность использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки).

По общему правилу возведенные на

земельном участке здания и сооружения поступают в собственность собственника земельного участка с момента их создания (осуществления государственной

регистрации права собственности на здания, сооружения). Нахождение зданий, сооружений в собственности собственника земельного участка не влияет на содержание указанных выше прав суперфициара в отношении здания, сооружения, у которого эти объекты находятся на ограниченном вещном праве. В этом случае по окончании права застройки все строения, сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару. Вопрос о возложении на суперфициара риска случайной гибели (порчи) строения, сооружения на период существования суперфиция может быт решен в договоре, равно как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества. С учетом использования предлагаемой конструкции для земель, находящихся как в государственной или муниципальной, так и в частной собственности, возможны переходные положения, по-иному определяющие, кто является собственником строений и какова будет юридическая судьба строений и земельного участка по прекращении суперфиция, вплоть до предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за определенную

компенсацию. Суперфиций может принадлежать в долях нескольким лицам, каждому из которых в соответствии с его долей может быть выделено во владение и пользование определенное имущество (например, жилое или нежилое помещение). Это положение будет иметь принципиальное значение для определения прав на жилые и нежилые помещения в здании, возведенном на предоставленном под застройку земельном участке1.

1 «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) — С. 91 — -http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95 075/?frame=3.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Считаю, что использование указанного разработчиками

суперфициарного типа для закрепления отношений с крупными застройщиками (девелоперами) весьма актуально на сегодняшний день, это приведет к целевому освоению и рациональному использованию земель РФ.

Бессрочное пользование по типу эмфитевзис также предусмотрено разработчиками Концепции гражданского законодательства. Предлагается

предусмотреть следующие его

характеристики: бессрочное (презумпция), однако по соглашению сторон может быть установлено на срок, который должен быть длительным (не менее 50 лет); переходит в порядке сингулярного и универсального правопреемства; платное, размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления и может как быть равным земельному налогу для «некоммерческого» эмфитевзиса, так и превышать его; основания возникновения и прекращения данного права должны быть определены в ГК РФ (так, нарушение условий, в частности, существенное ухудшение природных свойств и качеств земельного участка, может являться основанием для прекращения этого права); возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации; содержание права — владение и пользование земельным участком с извлечением из него плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права; можно изменять характеристики земельного участка, но только в сторону улучшения его природных свойств и качеств. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем вещного права, только если они носят характер временных построек. Обязанностями правообладателя являются обработка земли и недопущение ухудшения земельного участка2.

2 «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства

Весьма болезненным является сегодня вопрос включения в оборот земель сельскохозяйственного назначения, ранее пустовавших. Право постоянного владения и пользования (эмфитевзис) может помочь в более рациональном использовании земельных участков теми или иными субъектами для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства (как в коммерческих, так и в некоммерческих целях).

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что введение дополнительных институтов по типу эмфитевзиса и суперфиция, является излишним. Считаю, что имеющиеся вещные права на землю: аренда, безвозмездное срочное пользование, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут, — могут в полной мере выполнять функции регуляторов экономических отношений. Для этого нужно:

1. Увеличить классификацию существующих вещных прав на землю, к примеру — путем добавления параграфов в главу 17 Гражданского кодекса РФ — аренда.

2. Установить на специфические арендные отношения минимальные тарифы на уровне субъектов РФ. Установить экономически обоснованные тарифы, которые будут мотивировать собственников и арендаторов к скорейшему освоению и рациональному использованию земель.

3. Повысить ответственность для собственников земельных участков, не использующих их длительное время в соответствии с целевым назначением, вплоть до изъятия. Это необходимо для скорейшего вовлечения земель в оборот.

4. Срок владения и пользования землей должен устанавливаться в зависимости от целевого назначения земельного участка.

5. Ограничивать арендаторов в смене разрешенного вида использования земельного участка в пределах территориальной зоны (возможно с

согласия собственника).

6. Разработать критерии оценки ухудшения или улучшения свойств земельных участков для контроля изменения характеристик и/или свойств земельного участка.

7. Предусмотреть возможность перехода в порядке сингулярного и универсального правопреемства.

8. Предусмотреть преимущественное право покупки занимаемых арендаторами земельных участков после определенного срока аренды при нахождении на таких земельных участках объектов капитального строительства, созданных силами арендатора.

9. Привести в соответствие с нововведениями законодательство о земле (Земельный кодекс РФ), Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и Закон о недрах.

от 07.10.2009) — http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95

075/?frame=3.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

3. Бабаев, А.Б. Система вещных прав: Монография. — М.: Волтерс Клувер, 2007.

5. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) — -http://www.consultant.ru/document/cons doc LAW 95075/?Frame=3.

7. Пихно, Г.О. О чиншевом владении // Журнал гражданского и уголовного права. -1877. — Кн. V.

8. Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. — 1992. — № 5.

9. Римское частное право: учебник для бакалавров / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. — М.: Юрайт, 2013.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

10. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1912.

Эмфитевзис это понятие, которое так же, как и термин суперфиций, определяет права на долгосрочное пользование чужим земельным наделом.

При этом эмфитевзис — это механизм, затрагивающий использование земли строго в сельскохозяйственных целях. Документ, который регулирует отношения владельца и арендатора земли, в этом случае, носит название договор эмфитевзиса. Что же касается суперфиция, то здесь земля отдается под застройку. Документом, в этом случае, может быть и договор, и завещание. Причем, собственником, согласно завещанию, может быть одно лицо, а право застройки может передаваться другому.

Возникновение понятий эмфитевзис и суперфиций в Римском частном праве

Оба этих понятия пришли к нам, как и большинство других юридических терминов, из Римского права. Так, латинское слово emphyteusis означает «насаждать». Эмфитевзис по своей сути давал право на долгосрочную возможность пользования чужим земельным наделом.

Отличительной особенностью, в этом случае, была наследственность таких действий с обязательной обработкой земли сельскохозяйственного назначения. Такой институт возник в период расцвета Римской империи как вариант освоения целинных земель. Если, приводя также и другие термины и формулировки из источников римского законодательства, сравнивать это с сервитутом, то данная форма имела более широкое содержание. А в сравнении с личностным фактором, отличие здесь заключалось в наследственном характере землепользования.

Гражданин, взявший в аренду определенную площадь, обязывался выплачивать оброк собственнику. Скидка не делалась на форс-мажорные обстоятельства или увеличение налогов со стороны державы. Вся территория должна была находиться в идеальном состоянии, согласно хозяйственному назначению.

В то же время, кроме обязанностей, подобный арендатор имел и значительные права:

1. На определенную защиту и петиторный иск.
2. Использования урожая по своему усмотрению.
3. Землю можно было отчуждать или заложить с обязательным уведомлением владельца.

Собственник, в свою очередь, имел свои привилегии:

• преимущество при покупке урожая;
• получения дивидендов от продажи плодов в размере 2%;
• возможность добиваться защиты своих прав в суде.

Срок аренды составлял 100 лет или более длительный срок. Если аренда заключалась на меньшее время, то владелец совершенно не ограничивался в своих правах.

Вместе с тем, существовали условия прекращения подобных отношений. Это происходило в случаях нанесения вреда арендованному участку, трехлетней неуплаты арендной платы или отчислений в казну.

Суперфиций – одно из правовых явлений в системе Римского права. Этот термин представлял собой право использования чужого (чаще городского) участка земли с целью возведения на нем здания. Такое право базировалось на отчуждаемости и наследственности действия.

Договором всегда была предусмотрена выплата владельцу предоставляемой площади определенного денежного взноса.

Само собой, подати никто не отменял. Права нового временного хозяина предусматривали возможность передачи участка в залог, обременение сервитутами без ущемления интересов владельца и даже отчуждение при наличии согласия собственника.

Прекращался суперфиций на основе невыплаты взносов, окончания срока действия договора, при отказе от землепользования и т.д. При этом арендатор оставлял за собой право на стройматериалы, а само здание переходило в руки собственника. Если строение уничтожалось, например, в результате пожара, правовые отношения продолжались. Охрана прав у суперфиция была точно такой, как и у эмфитевзиса.

Регулировались такие отношения договором или легатом. Осуществление фактической передачи основывалось на традиции.

Как здесь уже отмечалось, понятие эмфитевзиса обозначает право на постоянное землевладение, что дает возможность использования экономической ценности земельного надела, не приобретая его в частную собственность.

В современном отечественном праве пока нет точных законов, касающихся подобного рода вещных прав. Их теоретическая база заложена лишь в Концепции развития гражданских законов страны. Хотя очевидно, что процесс оборота земельных участков в сельском хозяйстве, которые являются чужой собственностью, должен быть юридически отрегулирован.

Нельзя забывать, что земля относится к ограниченным природным ресурсам. Поэтому ценность внедрения вещных прав в этом случае основана не только на юридических вопросах, но и носит социальную подоплеку.

Современное законодательство России предусматривает эмфитевзис как форму владения определенным участком земли, основанную на наследовании.

Также существует право бессрочной обработки данной территории.

Если же говорить о землевладении как таковом, то объектом права землевладения в нашей стране является площадь участка. Отличительный признак этого понятия заключается в четком предназначении землепользования: ведения на земельном участке конкретной хозяйственной деятельности.

Так, существует несколько видов эмфитевзиса:

1. Сельскохозяйственное производство.
2. Лесное хозяйство.
3. Организация вылова рыбы.
4. Разведение рыбы
5. Охотоведческое хозяйство.
6. Создание охраняемой территории (заповедник).
7. Реализация иных задач, предусмотренных законом.

Главной основой для возникновения таких правоотношений будет договор эмфитевзиса. Такой договор содержит пункты обязательств между человеком, заинтересованным в хозяйственном использовании земельного участка, и собственником.

Право в отношении землепользователей может переходить к другим лицам на основе универсального характера правопреемства. Документ, устанавливающий подобные права, составляется письменно, заверяется нотариусом и регистрируется в государственных органах.

Юридическая природа эмфитевзиса дает возможность арендатору защищать свои вещные права путем использования негаторного иска. Когда же в законодательной базе РФ сможет реально появиться эмфитевзис, это неизбежно приведет к кардинальным изменениям во всех законных кодексах государства.

Юридический термин суперфиций — это специфическое право на застройку определенных земельных участков. Главная особенность этой ситуации состоит в том, что земля при этом — всегда чужая.

Еще в античном Риме здание, возведенное на таких принципах, могло наследоваться, продаваться, служить залоговым имуществом и т.д. Правоотношения такого характера устанавливались на четко определенный срок или бессрочно. Человек, использовавший суперфиций, получал выгоду от эксплуатации возведенного помещения.

Как и в случае с эмфитевзисом, такой вариант использования ресурсов в нашей стране законодательно пока не закреплен.

Рассмотрим российский вариант такого вещного права

Он предусмотрен Концепцией развития гражданских законов государства. Итак: человек берет в аренду землю и строит на ней нужное ему здание. Свой доход он получает от хозяйственного использования выстроенного помещения. Конечно, строение нельзя физически отделить от территории, на которой оно возведено. Поэтому отношения между застройщиком и владельцем участка должны регулироваться договором. Самый главный аспект подобного документа – срок аренды.

Концепция предлагает отдельно закрепить норму срочного права строительства. В этом случае, у арендатора не будет возможности продлить арендный договор, и все здание по окончании установленного срока перейдет в собственность владельца участка. Проблема уничтожения имущества, которым является здание, должна обязательно найти отражение в пунктах такого договора.

Если владельцем участка будет государство или муниципалитет, важно рассмотреть вероятность приобретения территории под домом самим застройщиком.

Определенной проблемой выглядит сегодня и возможность продления аренды. Любой строитель хочет получить максимальную выгоду от эксплуатации возведенного объекта. И, в любом случае, ключевым вопросом тут останется проблема срока аренды.

Большинство строительных компаний заинтересованы во внедрении закона как основы отношений с государством, владеющим землей, именно суперфиция. Это могло бы привести, наконец, к исчезновению мошеннических схем в строительстве, рационализации при освоении новых земель и повышению качества возводимых объектов. Последнее утверждение вытекает из самой логики: ведь если застройщик будет подписывать договор аренды на длительный срок, то он будет заинтересован и в длительно надежном состоянии здания, построенного на этой земле.

Сравнение и отличия понятий данных вещных прав

Если сравнить эмфитевзис и суперфиций, то окажется, что они имеют и существенные понятийные отличия. Лучше всего такие нюансы видны в применении законов именно в древнем Риме.

Вещные права эмфитевзиса понимались обеими сторонами сделки как аренда на долгий срок с возможностью наследования таких отношений. Арендатор мог изменить особенности земельного участка, не приводящие к ухудшению его качеств. Он пользовался собранным урожаем, мог заложить участок или отдать наследнику. А вот право, касающееся отчуждения, подвергалось ограничению.

Собственник свои отношения с арендатором выстраивал на своевременной оплате оброка и получения процентной ставки от цены покупки. Если в течение трех лет плата не производилась, эмфитевзис между этими людьми прекращался.

Суперфиций, по своей сути являлся городской модификацией эмфитевзиса. Поскольку использование земли в этом случае предполагало не получение сельскохозяйственных выгод, а возведение на арендованной территории конкретного здания, гражданин, организовавший строительство здания, получал все выгоды от его использования.

Но римский закон гласил, что любое здание следует за земельным участком. Поэтому владельцем всегда оставался собственник участка. Защита прав в этом случае происходила подобно случаю с эмфитевзисом.

Что же касается вариантов применения подобных отношений в российском гражданском праве, то здесь проводить сравнение, основываясь на вышеуказанной Концепции, довольно сложно. Поэтому, надо полагать, что время для подобной оценки этих случаев и понятий настанет тогда, когда произойдет точное вхождение этих норм в жизнь нашего общества.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Земельное право » Суперфиций как вещное право

Статья посвящена институту суперфиция, известного как в римском праве, так и используемого поныне

Развитие различных форм пользования земельными участками в России связано с высокой рыночной стоимостью земли и с невозможностью приобретения земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданами на ином, кроме права собственности, вещном праве.

В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) регулированию прав собственности и иных вещных прав посвящен раздел II. Вопросы права собственности на землю и связанные с этим правоотношения рассматриваются в гл. 1. Впервые права собственности, владения и распоряжения разрабатывались в римском праве. Под «рецепцией римского прав» понимается усвоение, заимствование, то есть использование положений римского права другими государствами более позднего периода. Так, «институт суперфиция» (от лат. superficio – прочно связанное с землей», наземная часть строения) в римском праве рассматривался как наследственное и отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужой земле. В ГК РФ ему соответствует право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на этом участке (ст. 271 ГК РФ).

После введения в 2001 г. в действие Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования не допускается. Это закреплено в п. 2 ст. 20 и п.1 ст. 21 ЗК РФ. Одним из вариантов разрешения данной проблемы предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного как многим европейским странам, так и русскому дореволюционному и советскому (вплоть до 1949 г.) праву.

Понятие — суперфиций: генезис права застройки

Понятие «Суперфиций» – часть наследия римского права, используемого и поныне. Первоначально «суперфиций» рассматривали как долгосрочную аренду зданий на чужой земле. Постепенно он приобретает характер вещного права. Согласно римскому праву, «суперфиций» представлял собой вещное наследственное право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или иное сооружение. Право позволяло передавать это обладание другим лицам (в виде отчуждения и передачи в залог). Иными словами, дом, построенный на чужом земельном участке, признавался составной частью почвы, он не мог стать объектом самостоятельных прав и принадлежал собственнику земли (в соответствии с принципом «строение следует за участком»). Содержание вещного права сводилось к возмездному пользованию чужим участком как для возведения строения, так и эксплуатации уже построенного дома.

Дальнейшее развитие права застройки связано с урбанизацией и жилищным кризисом в Европе в начале XX в., обусловленным дороговизной земель и несовершенством регулирования права застройки в большинстве стран. Мало кто мог позволить себе покупку земельного участка, потому и арендовали его. Арендатор находился в невыгодном положении, так как не мог продать строение, а в случае отказа контрагента продлить договор аренды, был вынужден его сносить или оставлять даром. В тот период земельные участки под застройку предоставлялись чаще всего государством, общинами, общественными учреждениями. В итоге количество зарегистрированных наследственных прав (в сравнении с правом собственности на квартиру или часть дома) стремительно возрастает. Сегодня в практике правоприменения отмечается смещение акцентов права застройки: наряду с жилищным строительством оно получает распространение в промышленном строительстве, а также связано с реализацией социальных программ (например, со строительством спортивных сооружений и т.п.).

При выборе права будущего строительства в ряде государств право застройки уступает праву собственности. Это объясняется опасениями участников данных правоотношений длительностью сроков договоров о застройке в связи с тем, что со временем потребуется внесение каких-либо изменений в договор, а это не всегда может быть возможно (к слову, в России в связи с моделированием вещного права застройки предложен срок действия договора – от 50 до 199 лет).

Развитие права застройки в российском праве

В отечественном праве возможность застройки на чужой земле не рассматривалась в качестве ограниченного вещного права вплоть до конца XIX в. Однако необходимость охраны построек, возведенных на чужих участках, возникла гораздо раньше Востребованность специального правового регулирования права застройки была связана с давлением со стороны собственников земельных участков на владельцев строений, расположенных на их землях, вследствие которого собственники земель вынуждали заключать с ними краткосрочные договоры аренды за высокую плату. Лица, не заключившие договор, либо не выплачивающие арендную плату, подлежали выселению с земельных участков.

Под «правом застройки» в одноименном Законе Российской империи (1912 г.) понималось вещное право срочного, отчуждаемого и наследуемого владения чужой землей как строительной площадью за вознаграждение. Законом был разрешен ряд принципиальных вопросов: у владельцев строений на чужой земле появилась возможность приобретения самостоятельного вещного права за ежегодную плату; срок действия права не мог быть менее 36 и более 99 лет; застройщик мог распоряжаться правом застройки без согласия собственника, в том числе, передавать по наследству. Собственник земли, в свою очередь, получал плату по истечении определенного периода, за неуплату мог обратить взыскание на имущество должника, а при просрочке в 6 месяцев – на право застройки; сохранял возможность распоряжаться участком.

Институт застройки был закреплен в ст. 71-84 ГК РСФСР (утратили силу с 1 февраля 1949 г.) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако существующее в условиях ликвидации прав на недвижимое имущество и частной собственности в XX в. это право отличалось от классического, известного русскому и римскому праву «iura in re aliena»(права на чужую вещь).

В конце 90-х гг. XX в. в российской цивилистике вновь заговорили о возможности введения права застройки как ограниченного вещного права. Однако в действующем законодательстве до сих пор закрепляется лишь отдельное правомочие застройки собственника, либо обладателя права пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, принадлежащий другому лицу (государству или муниципальному образованию). Не запрещается право застройки и на арендованном земельном участке.

В Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена Советом при Президенте РФ) 2009 г. предлагается ввести в ГК РФ срок суперфиция (50-199 лет), в пределах которого заинтересованному лицу будет предоставляться возможность застройки территории. Продлению суперфиций не подлежит. Как и любому землепользователю, суперфициару (обладателю права) вменяется обязанность учитывать целевое назначение участка, соблюдать градостроительные регламенты и ранее установленные сервитуты.

Современное понимание сущности права застройки

В современных зарубежных правопорядках под «наследственным правом застройки» понимают вещное право (зарегистрированное в установленном порядке и действующее против третьих лиц), то есть рассматривают право использования чужого земельного участка под застройку. Как правило, собственник имеет формальную собственность на строение и земельный участок, тогда как управомоченное в силу права застройки лицо вправе пользоваться и распоряжаться данными объектами. Праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как: абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания.

Право застройки приобрело популярность не только при возведении зданий, но и при строительстве и пользовании их составными частями (жилыми и нежилыми помещениями). В связи с чем была создана самостоятельная форма права застройки как наследственное право застройки жилого помещения, обремененное правом длительного пользования жилым помещением.

Основания возникновения и прекращения права застройки

Основания возникновения права застройки

Как правило, возникновение права застройки связывают с его регистрацией в реестре прав на недвижимое имущество. В настоящее время положения о возникновении права застройки в зарубежных правопорядках регулируется по-разному. Наиболее типичные основания возникновения указанного права:

• соглашение сторон на (основании договора);
• в силу завещания;
• на основании судебного решения.

Основания прекращения права застройки

Основания прекращения права застройки более разнообразны. В зависимости от особенностей национальных законодательств, основаниями прекращений правоотношений могут выступать:

• истечение срока, установленного договором (При этом, законодатель не всегда закрепляет минимальный и максимальный сроки права застройки. В практике большинства стран срок застройки составляет не менее 10 и не более 99 лет);
• соглашение сторон (отмена права застройки по соглашению между застройщиком и собственником земельного участка);
• совпадение в одном лице собственника и застройщика;
• при просрочке уплаты взносов;
• отказ землепользователя от права пользования;
• неиспользование земельного участка для застройки в течение установленного законом или договором срока (как правило, на основании судебного решения).

Права и обязанности застройщика

Права застройщика:

• возведение строения в соответствии с договором;
• приобретение права собственности на построенные сооружения (это не является общим правилом для зарубежных правопорядков, скорее, наоборот);
• отчуждение права застройки (в некоторых правовых системах для реализации этого права требуется согласие собственника). По общему правилу отчуждение возможно в виде возмездной сделки (продажи). Однако в ряде стран не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей из договора застройки;
• передача по наследству (как по завещанию, так и по закону);
• обременение другими вещными правами (например, в содержание наследственного права застройки можно включить возможность застройщика обременить наследственное право застройки ипотекой, поземельным или рентным долгом, вещным обременением с согласия землевладельца. При этом размер кредита под ипотеку не может составлять более половины стоимости права застройки, регулярное погашение ипотеки должно начаться не позднее, чем через четыре года после предоставления кредита, а прекратиться – не позднее, чем за 10 лет до окончания срока наследственного права застройки);
• право на компенсацию, либо на приобретение права собственности на строение по окончанию действия права застройки;
• право на заключение договора на новый срок (именуемое как привилегия).

Обязанности застройщика в силу права застройки:

• вносить плату за застройку в предусмотренные договором сроки (Учитывая длительный характер отношений по застройке, зарубежные законодатели исходят из принципа разрешения вещного обеспечения платы на застройку. Для защиты интересов владельца земельного участка право выплаты может гарантироваться вещным обременением (с условием ценностной оговорки, то есть с возможностью пересмотра размера платы в связи с изменяемыми обстоятельствами), которое подлежит регистрации;
• нести публичные повинности, в том числе и налоги;
• согласно договору возможно возложение обязанности по обязательному страхованию объекта;
• освободить земельный участок от строения по окончании срока договора, либо предать строение собственнику, как правило, с возможностью возмещения стоимости;
• использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.