Необходимость строительного контроля возникает при возведении объектов любого типа. Благодаря ему заказчик может удостовериться, что все работы выполнены надлежащим образом и с соблюдением заявленных сроков, качество стройматериалов отвечает стандартам, а расходы соответствуют реальной смете. Данная статья поможет читателям узнать, что включает в себя контроль строительных объектов и какие организации его проводят.

Цели и задачи строительного контроля

Постановление Правительства РФ № 468 и статья 53 Градостроительного кодекса РФ обязывают осуществлять контроль качества строительных работ при возведении любых объектов.

Строительный контроль представляет собой комплекс проверок, назначение которых — подтвердить, что проводимые работы

• соответствуют требованиям нормативных документов — проекта, технических регламентов, правил безопасности (в том числе экологической);
• осуществляются с соблюдением сроков строительства и расходов, установленных сметой.

Наряду с определением «строительный контроль» встречаются синонимичные термины «строительный надзор», «технический надзор», «технический контроль». Однако между ними есть некоторые различия. Под техническим контролем обычно подразумевают проверку, которая проводится только заказчиком. Следовательно, это более узкое определение. Кроме того, можно встретить термин «авторский контроль», или «авторский надзор». Это вид оценки соответствия работ проектной документации. Авторский контроль обычно осуществляется разработчиком проекта, термин входит в понятие строительного контроля.

Порядок проверки, требования к оценочным мероприятиям регламентируются в том числе в СНиП 12-01-2004. В документе указано, какие этапы включает в себя контроль выполнения строительно-монтажных работ. Также СНиПом оговариваются организации и лица, обязанные либо уполномоченные проводить те или иные виды проверки.

Основные цели надзора за строительными работами:

• Обеспечение надлежащего качества строительных работ. К сожалению, компетентность и добросовестность исполнителя не всегда удается оценить заранее. Нередки случаи, когда подрядчик нарушает технологию, упрощает инженерные решения, установленные проектом, в результате чего неизбежно возникают проблемы при эксплуатации готового объекта.
• Гарантия использования предусмотренных проектом строительных материалов и конструкций. Недобросовестный исполнитель работ может в корыстных целях заменить материалы более дешевыми, менее качественными. Вследствие этого снижаются эксплуатационные свойства здания, нарушаются экологические нормы, не говоря о том, что обманутый застройщик теряет средства.
• Контроль бюджета, отсутствие неоправданных расходов в связи с некорректно составленной сметой подрядчика. Этот пункт особенно важен, если учесть, как часто встречаются в практике строительства случаи обмана заказчиков путем преднамеренного завышения цены материалов и преувеличения объемов работ.

Справедливо будет отметить, что не всегда нарушения являются следствием махинаций со стороны подрядчика: причинами ошибки могут стать некомпетентность, невнимательность составителя сметы.

Итак, строительно-технический контроль:

1. Обеспечивает своевременную реализацию проекта. Благодаря строительному контролю удается избежать расходов, обусловленных нарушением сроков ввода здания в эксплуатацию.
2. Дает подтверждение безопасности строительных работ и последующей эксплуатации объекта.
3. Подтверждает соблюдение закона. Другими словами, заказчик услуг строительного контроля может быть уверен в отсутствии будущих проблем с Ростехнадзором и другими проверяющими организациями.

Требования к подрядчикам и специалистам стройнадзора

Поскольку порядок проведения строительного контроля определяется законодательством, специалисты и компании, осуществляющие технический надзор, подчиняются строгим требованиям.

Согласно Градостроительному кодексу контроль строительных работ должен проводиться исполнителем или заказчиком. Роль первого обычно играет подрядчик, в качестве второго выступает застройщик (собственник) либо уполномоченная им организация. Юридическое лицо в профессиональной терминологии называется техническим заказчиком.

На заметку
Технический заказчик должен обладать специальными техническими, юридическими и другими знаниями, необходимыми для грамотного ведения дел с подрядчиком. Обычно технический заказчик берет на себя все функции контроля над строительством.

В свою очередь, и технический заказчик может перепоручать действия по строительному надзору сторонним профессионалам.

Главное требование к компании, предоставляющей услуги строительного контроля, — наличие разрешения на осуществление данных видов деятельности. Допуск должен быть выдан саморегулируемой организацией.

Поскольку строительный контроль напрямую связан с безопасностью эксплуатации объектов, получить допуск СРО к этому виду деятельности может далеко не любая фирма. К юридическим лицам, заинтересованным в получении разрешения, предъявляются строгие требования.

Штат сотрудников такой фирмы должен включать в себя инженеров-проектировщиков, специалистов по электротехническим, сантехническим, вентиляционным системам, сметчиков, архитекторов, геодезистов и т.д.

Количество сотрудников организации должно быть не менее семи, если речь идет о юридическом лице — пять специалистов и два руководителя. Если на получение свидетельства СРО претендует индивидуальный предприниматель, требуется, чтобы штат организации включал в себя не меньше пяти сотрудников. Руководители компании должны иметь высшее профессиональное образование и как минимум семилетний стаж работы в области строительства.

Чтобы получить допуск СРО, фирма предоставляет обширный пакет документов, в том числе подтверждающих, что в компании действует система проверки качества выполняемых работ.

Порядок проведения строительного контроля

Процесс технического надзора состоит из нескольких этапов в соответствии с порядком реализации проекта. Обратиться в компанию, занимающуюся оказанием услуг строительного контроля, можно в любой момент, но чем раньше заказчик приступит к проверке, тем меньше расходов он понесет в итоге. Нарушения, допущенные исполнителями на ранних этапах строительства и не выявленные вовремя, нередко влекут за собой серьезный финансовый ущерб.

Исходя из этого, рекомендуется приступать к контролю качества строительно-монтажных работ на стадии планирования, а заканчивать проверочные мероприятия после сдачи объекта в эксплуатацию.

При обращении клиента в компанию, предоставляющую услуги строительного надзора, после изучения всех нюансов предстоящего сотрудничества между сторонами заключается соглашение. В нем указывают права и обязанности заказчика и организации, осуществляющей контроль, оговаривают сроки выполнения работ.

Действия по контролю производятся экспертной группой или одним инженером — это зависит от масштабов строительства.

По условиям договора контролирующий специалист (или группа), как правило, принимает на себя следующие обязанности:

• проверять проектную документацию на предмет наличия всех требуемых документов и их соответствия нормативам;
• контролировать правильность составления сметы подрядчиком, в том числе корректное применение расценок;
• следить за соблюдением графика строительных работ;
• контролировать качество применяемых материалов, оценивать их соответствие проекту, проверять наличие сертификатов и другой документации;
• следить за тем, чтобы работы выполнялись согласно проектным решениям и действующим градостроительным нормативам;
• контролировать соблюдение правил хранения материалов;
• обеспечивать оперативное выявление и устранение нарушений;
• осуществлять приемку произведенных работ с подписанием надлежащих актов на отдельных стадиях строительства;
• обеспечивать соблюдение объемов строительно-монтажных работ, установленных проектом;
• следить за правильностью исполнительной документации и т.д.

В процессе осуществления строительного контроля ответственный специалист регулярно предоставляет заказчику отчеты о результатах проверки. Благодаря этому клиент получает возможность в режиме реального времени следить за ходом работ на объекте, не беспокоясь при этом о должном их исполнении.

Перечень работ по строительному контролю

Контроль строительно-монтажных работ ведется по нескольким направлениям. Перечислим основные мероприятия в рамках каждого из них.

Проверка проектной документации

Эксперты по строительному контролю проверяют:

• все ли необходимые документы предоставлены заказчиком;
• соответствуют ли осевые размеры здания, обозначенные в проекте, разбивочным геодезическим сетям;
• согласована ли проектная документация во всех государственных органах, утвержден ли проект должным образом;
• не нарушают ли границы строительной площадки, обозначенные на генеральном плане, существующих земельных сервитутов;
• содержится ли в документации по проекту список работ и материалов, от качества которых зависит безопасность строительства и эксплуатации объекта и т.д.

Если в предоставленной заказчиком документации обнаруживаются нарушения или недоработки, специалисты по контролю дают рекомендации по внесению необходимых исправлений.

Приемка геодезической сети, закрепленной на местности

Эксперты контролируют, насколько точно указанные в проекте координаты перенесены на местность, надежно ли зафиксированы геодезические знаки. По окончании проверки составляется и подписывается акт.

Контроль строительных материалов

Мероприятия в рамках данного направления включают:

• оценку соответствия поставленных стройматериалов, изделий, конструкций требованиям ГОСТов, ТУ и технических свидетельств, обозначенных в проекте;
• контроль наличия, комплектности и правильности оформления документов на эти материалы и изделия.

При необходимости могут быть проведены контрольные испытания. При этом таковые должна проводить аккредитованная лаборатория.

Результаты проверки оформляются в письменном виде.

Если в ходе проверки обнаруживаются материалы ненадлежащего качества, проблема решается одним из трех способов:

• производится замена некачественных материалов качественными;
• параметры материалов/изделий доводятся до требуемых;
• применяются материалы с выявленными несоответствиями, но только после согласования с заказчиком, проектировщиками и госорганами.

До тех пор, пока данный вопрос не будет решен тем или иным способом, строительные работы с использованием этих материалов не производятся.

Контроль качества работ в процессе их выполнения

Специалисты уполномоченной организации контролируют каждый этап строительных работ на предмет их соответствия действующим техническим, проектным и законодательным нормативам. Оценке подлежит качество выполнения работ и их результатов.

По итогам проверки составляется акт.

Контроль качества работ, результаты которых невозможно оценить после осуществления дальнейших операций

Типичная ситуация в строительстве — сокрытие результатов проведенных работ последующими операциями. Несвоевременное выявление нарушений может потребовать разбора конструкций или негативно повлиять на показатели безопасности возводимого объекта. Поэтому представители контролирующей организации в обязательном порядке осуществляют приемку скрываемых работ с составлением акта освидетельствования.

Строительный контроль позволяет не только соблюсти нормы законодательства, но и обеспечить спокойствие и финансовую безопасность заказчика. Регулярно проводить проверку выполняемых работ и их результатов гораздо выгоднее и эффективнее, чем исправлять несвоевременно выявленные нарушения. Поскольку заказчик далеко не всегда имеет нужную компетенцию, для осуществления строительного надзора часто прибегают к услугам сторонних экспертных организаций.

Как выбрать надежного подрядчика для строительного надзора?

От технического контроля в строительстве зависит столь многое, что доверить эту ответственную работу сомнительной организации было бы крайне неосмотрительно. О том, как выбрать надежную компанию, предоставляющую услуги строительного надзора, рассказывает генеральный директор ООО «ПСУ-5» Евгений Бурдиенко:

«Согласно законодательной базе контроль качества строительных работ — это обязанность исполнителя. Что касается собственника объекта, то у него здесь есть выбор. Можно полностью положиться на надежность подрядчика — это путь, возможно, рискованный. Другой вариант — проводить проверку самостоятельно, но для этого требуется, во-первых, время, во-вторых — специальные знания, оборудование, разрешения и т. п.

Поэтому в случаях, когда у заказчика нет ни того ни другого, мы всегда рекомендуем обращаться к профессиональным экспертам по строительному контролю.

Но здесь тоже важно не ошибиться. Таких компаний много, и перед клиентом стоит задача выбрать надежного и компетентного поставщика услуги.

Без допуска СРО ни одна фирма не имеет права заниматься строительным надзором, но наличие разрешения — это еще не гарантия профессионализма. Советуем обратить внимание и на другие моменты в деятельности компании.

Узнайте, сколько лет фирма работает на строительном рынке. От опыта зависят и профессиональный уровень, и надежность, и репутация. Так, «ПСУ-5» осуществляет свою деятельность уже 12 лет.

Желательно поинтересоваться численностью штата компании. Чем больше специалистов различной квалификации работает в фирме, тем шире спектр оказываемых услуг и тем выше их уровень.

Наконец, судить о надежности компании можно по принципам ее деятельности. Так, «ПСУ-5″ действует полностью открыто: отчеты о проверках по первому требованию предоставляются заказчику, клиент может в любой момент посетить строительную площадку и воочию оценить работу экспертов».

Источники:

Письмо Минстроя России от 20.12.2018 N 55067-ОГ/08 «По вопросам строительного контроля» — Проведение строительного контроля и непосредственно строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 20 декабря 2018 г. N 55067-ОГ/08

Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение по вопросам, связанным с осуществлением строительного контроля, и в рамках компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда.

В силу части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, обязано проводить строительный контроль.

В соответствии с частью 2 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

В соответствии с частью 1 статьи 748 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в рамках выполнения работ по договору строительного подряда заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

В соответствии со статьей 749 ГК РФ заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

В этой связи проведение строительного контроля и непосредственного строительства объекта капитального строительства одним и тем же лицом противоречит положениям ГК РФ.

Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, описывает порядок проведения строительного контроля, при котором обязанностью подрядчика является осуществление непосредственно строительного контроля, обязанностью заказчика при этом является осуществление строительного контроля с учетом проведения соответствующих контрольных мероприятий в отношении работы подрядчика.

Очевидно, в этой связи, что соответствующие контрольные мероприятия, осуществляемые в рамках строительного контроля заказчиком в отношении подрядчика, не могут осуществляться самим подрядчиком.

При этом, достоверно засвидетельствовать факт надлежащего выполнения работ, конструкций и участков инженерных сетей, подлежащих закрытию, их соответствие установленным требованиям может только независимое и незаинтересованное в сдаче работ лицо.

Также сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры О.А.ДАШКОВА

Письмо Минстроя России от 19.09.2017 N 33529-ТБ/02 «О подписании акта освидетельствования скрытых работ»

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 19 сентября 2017 г. N 33529-ТБ/02

Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и по поставленному в нем вопросу сообщает следующее.

Исходя из совокупности норм пунктов 2 и 4 части 5 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) только специалистами по организации строительства в должности главного инженера проекта, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области строительства, подписываются документы, оформляемые в процессе проведения строительного контроля.

Согласно пункту 12 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, к ним относятся в том числе акты освидетельствования скрытых работ.

Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, утверждены приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. N 1128 (РД-11-02-2006). Указанные акты должны быть подписаны представителями застройщика или технического заказчика по вопросам строительного контроля, лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области строительства.

Сведения об иных лицах, участвующих в подписании акта освидетельствования скрытых работ, в том числе представителя лица, выполнившего работы, подлежащие освидетельствованию, в национальном реестре специалистов могут не содержаться.

Заместитель директора Правового департамента Т.Н.БАРМИНА

Письмо Минстроя России от 18.09.2017 N 33473-ТБ/02 «Об осуществлении строительного контроля»

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 18 сентября 2017 г. N 33473-ТБ/02

Правовой департамент Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в пределах своей компетенции рассмотрел обращение и по поставленным в нем вопросам сообщает следующее.

Состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства определяются Требованиями к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требованиям, предъявляемым к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, утвержденными приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26 декабря 2006 г. N 1128.

В соответствии с частью 1 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) специалистом по организации инженерных изысканий, специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистом по организации строительства является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта и сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.

Согласно статьи 15 Трудового кодекса Российской Федерации трудовые функции в рамках трудовых отношений, основанных на соглашении между работником и работодателем, выполняются работником только лично.

Пунктом 2 части 5 статьи 55.5-1 Кодекса к должностным обязанностям специалиста по организации строительства, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области строительства, относится в том числе строительный контроль.

Исходя из совокупности норм, изложенных в части 2 статьи 53 и пункте 22 статьи 1 Кодекса, строительный контроль также проводится застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Указанная функция выполняется только членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 12 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468, оформляемые в процессе проведения строительного контроля документы с 1 июля 2017 года подписываются только специалистами по организации строительства, сведения о которых включены в соответствующий национальный реестр специалистов и которые, в соответствии с частью 1 статьи 55.5-1 Кодекса, занимают должность главного инженера проекта.

При этом данное требование распространяется только на подписантов — работников юридического лица или индивидуального предпринимателя, членство которых в саморегулируемой организации, в соответствии с Кодексом, является обязательным.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 года N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Заместитель директора Правового департамента Т.Н.БАРМИНА

См.также:

• Ростехнадзор разъясняет: Освидетельствование ответственных конструкций, скрытых работ, контроль и оценка прочности бетонной смеси, подписание исполнительной документации
• Ростехнадзор разъясняет: Строительный контроль
• Ростехнадзор разъясняет: Входной контроль
• Минстрой разъясняет: Строительный контроль

Для начала необходимо отметить, что, что в настоящее время термин «технический надзор» действующими нормами права не предусмотрен, и практически не применяется, однако считаем целесообразным указать в ответе историю возникновения данного термина, и уточнить его соотносимость с термином «строительный надзор». Первоначально термин «технический надзор заказчика-застройщика за строительством» был введен Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре», который охватывал (по сфере регулирования), в том числе строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объекта капитального строительства. Основными задачами технического надзора являлись, в частности, контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов (пункт 6.2 названного Положения). С 01.01.2005 в соответствии с Постановлением Госстроя России от 19.04.2004 №70 «О строительных нормах и правилах «Организация строительства» были введены в действие СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», которые, вместе с тем, носили исключительно рекомендательный статус. Пункт 6.3 указанного документа в первоначальной редакции предусматривал выполнение технического надзора застройщика (заказчика) за строительством. Однако, принятие 29.12.2004 ГрК РФ (статья 53 которого предусматривала осуществление строительного контроля, при этом термин «технический надзор» уже отсутствует в тексте вновь принятого кодифицированного акта) повлекло за собой актуализацию СНиП 12-01-2004 путём утверждения Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 №781 «СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», пунктом 7.1 раздела «Контроль качества строительства. Надзор за строительством» которого предусмотрено, что участники строительства, а именно: лицо, осуществляющее строительство, застройщик (заказчик), проектировщик, должны осуществлять строительный контроль, предусмотренный законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности. Как указано в части 1 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль проводится в следующих целях: проверка соответствия выполняемых работ проектной документации (в том числе решениям и мероприятиям, направленным на обеспечение соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Частью 4 вышеназванной нормы права предусмотрено, что в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства, а по результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. Правовая позиция органов государственной власти по вопросу соотносимости изложена, в частности, в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 24.05.2011 №13425-ИП/08 «О строительном контроле», из текста которого следует что «в действующем законодательстве Российской Федерации о градостроительной деятельности понятие «технический надзор» отсутствует. В соответствии со статьёй 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации в процессе строительства, реконструкции и капитального ремонта лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или заказчиком на основании договора, осуществляется строительный контроль». Таким образом, резюмируя вышесказанное, по нашему мнению, термин «технический надзор» является видовым понятием по отношению к термину «строительный контроль», поскольку последний значительно расширил полномочия лица, его осуществляющего, по отношению к первому, а термин «технический надзор», в свою очередь, стал составной частью, структурным элементом термина «строительный контроль», и, конечно, не являются при этом тождественными понятиями по отношению друг к другу.

Большая часть проблем с капремонтом происходит из-за инертности жильцов, считает эксперт.

Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

У каждого дома есть одно неприятное свойство: со временем его состояние ухудшается. Крыша течет, трубы лопаются, штукатурка с фасада осыпается. Время неумолимо берет свое. Как должна работать система капитального ремонта и как она функционирует на самом деле?

ТОНКОСТИ РЕМОНТНОГО ДЕЛА

Помогал разбираться в тонкостях проведения капитального ремонта корреспонденту «Комсомолки» председатель Союза собственников недвижимости, член Общественной палаты Псковской области Алексей Кириллов.

— Есть у нас Фонд капитального ремонта (ФКР). Это структура, которая призвана организовывать проведение капремонта дома. Есть собственники, группа собственников, которые нуждаются в услуге Фонда. Ведь дом имеет тенденцию приходить в негодность, и его надо ремонтировать, — объясняет собеседник.

С законодательной точки зрения в вопросе капитального ремонта есть только собственники, Фонд капитального ремонта и больше никого.

— Есть определенная долгосрочная программа, где расписаны все дома, — отмечает Алексей Кириллов. — Собственники должны сами следить за сроками проведения ремонтных работ в доме.

Если, например, в 2018 году у них проходит капитальный ремонт, они обращаются в ФКР. Суть обращения заключается в следующем: жильцы проводят общее собрание, на котором решают, когда будет проведен капитальный ремонт, что именно необходимо сделать, откуда будут браться деньги.

— Главная проблема заключается в инертности собственников, — констатирует Алексей Кириллов. — Они или не знают, когда должен проходить капитальный ремонт, или знают, но не предпринимают никаких действий. Жильцы многоквартирных домов самоустранились в 90 % случаев. А знать про капитальный ремонт и требовать его проведения — обязанность собственников.

КАК ПОЛУЧАЕТСЯ

Фонд капремонта берет в свои руки судьбу дома и направляет жильцам письмо, что подошли сроки капитального ремонта. Таким образом, организация пытается воздействовать на собственников, чтобы те приняли какое-либо решение. Если полгода жильцы дома ничего не предпринимают, то это за них делает муниципалитет.

— ФКР перестает общаться с сособственниками и обращается к чиновникам, как к органу представительной власти, — подчеркивает Алексей Кириллов. — Что ремонтировать, в итоге решают городские власти, при этом в суть состояния дома никто особо не вникает. Но все это законно, потому что собственники не проявили никакой инициативы.

После решения, что в доме будет ремонтироваться, составляется техническое задание и проводится конкурс среди подрядчиков.

— В лоты собирают несколько домов с одинаковым видом работ, передают их подрядчику, — отмечает собеседник. — Согласовывается техническое задание с представителями собственника либо с муниципалитетом. Подрядчик приступает к работам на объекте.

После этого у него начинаются проблемы. Собственники, когда понимают, что в доме происходит капитальный ремонт, начинают требовать ремонта тех или иных узлов дома, а подрядчики уже защищены утвержденным контрактом и техническим заданием. Зачастую приходится заключать дополнительные соглашения, чтобы заменить одни ремонтные работы на другие.

ПО ШАГАМ

Чтобы что-то контролировать, нужно хорошо понимать, как это контролировать. Обращение собственников дома в Фонд капитального ремонта. Документы, необходимые для предоставления в Фонд капитального ремонта, размещены на сайте регионального оператора. Собственникам жилья нужно собраться всем вместе и решить, какие работы нужно провести в их доме, и выбрать представителя от жильцов. Заполненные документы следует сдать в Фонд капитального ремонта.

Составление технического задания. На все виды работ по дому составляется техническое задание, описывается их полный объем и стоимость. Этот документ Фонд капитального ремонта будет передавать подрядчику после согласования с собственниками жилья. То есть жильцы дома должны понять, что в их доме будет ремонтироваться и как.

Конкурс. Фонд капитального ремонта объединяет несколько заявок в один лот и выставляет их на аукцион. После проведения торгов назначается подрядная организация.

Работы. Подрядчик должен заранее организовать оповещение жильцов дома о том, когда начнутся работы, чтобы были заранее проработаны пути обходов для безопасности. Должен быть составлен и согласован график проведения работ: когда рабочие будут шуметь, когда и где можно будет парковать машины, чтобы их не повредили. Только тогда начинается проведение работ.

Приемка работ. В приемке участвуют: Фонд капитального ремонта, представитель собственника, управляющая организация или ТСЖ, муниципалитет, стройнадзор, общественная организация (по согласованию), представитель комитета по ЖКХ и строительству, подрядчик.

— Все представители принимающей работы стороны должны поставить свои подписи. За собственников подписывается обычно первый попавшийся житель дома. Управляющая организация, подрядчик, муниципалитет в основном подписывают сразу, общественников зачастую не зовут, — отмечает Алексей Кириллов. — Представитель комитета по ЖКХ и строительству подписывает, если все подписали. Самым принципиальным в этом вопросе является стройнадзор, потомучто они должны контролировать ход ремонтных работ.

Гарантия. Если в процессе работ допущены ошибки, то они исправляются сразу на месте. Телефоны подрядчика, инженеров и общественного контроля, паспорт объекта и график работ всегда должны быть размещены на досках объявлений или видных местах. Это требование закона.

— У собственников есть несколько вариантов, если начинаются какие-то проблемы, — объясняет Алексей Кириллов. — Сначала надо обратиться к подрядчику. Если нет реакции, то в стройнадзор. После этого, если опять нет ответа, в Фонд капитального ремонта, затем в комитет по ЖКХ и строительству. Если ни в одной инстанции не ответили, можно смело обращаться к общественникам.

Если дом подрядчик сдал, собственники его приняли, но вдруг что-то стало ломаться или рассыпаться, это должны отремонтировать по гарантии. Обычно гарантийный срок составляет от трех до пяти лет. Когда подрядчик отказывается ремонтировать по гарантии, то собственники могут обратиться сначала в Фонд капремонта, а после этого в комитет по строительству и ЖКХ. Если ни в одной из инстанций нет ответа, то тогда следует обратиться в прокуратуру и к общественникам.

СОВЕТ БЫВАЛОГО

Ответственные собственники не сдаются

С недобросовестными подрядчиками столкнулись жильцы дома № 13 по улице Некрасова в Пскове.

Летом 2016 года на собрание жильцов дома пришел представитель управляющей компании и провозгласил: «У вас будет капитальный ремонт». Планировалось отремонтировать кровлю и фасад здания. Только радость от нового лица дома продлилась недолго.

— Качеством работ мы не были удовлетворены, — рассказала жительница дома Анна Данилова. — Фасад начал облупляться, отмостка крошиться.

Контролировать свою работу подрядчик не позволял, на рекомендации со стороны совета дома отвечал, что строители сами знают, что им делать.

— Кроме этого, строители работали очень неаккуратно, — отметила Анна Данилова. — Все окна нам пришлось отмывать после покраски фасада, хотя строители сказали, что после окончания работ они все помоют. Весь двор был перепахан машинами, а до этого мы его благоустраивали, были клумбы везде. По двору после дождя можно пройти только в резиновых сапогах.

Теперь через Фонд капитального ремонта жильцы собираются добиться устранения недочетов в рамках гарантии на проведенные работы.

— Уже спустя полгода все начало осыпаться. Мы говорили с экспертами, нам сказали, что капитальный ремонт проводился с нарушениями. Мы отправили запрос в Фонд капитального ремонта и ждем ответа уже полтора месяца, а его все нет, — рассказала собственник одной из квартир Лилия Захарова. — Если решения по гарантийному ремонту не будет, мы намерены обратиться в прокуратуру.

Комплексный технический надзор за ремонтом – это постоянный контроль качества на всех этапах работ, от монтажа конструкций до декоративной отделки. Чтобы запланированные мероприятия были выполнены в срок, в полном объеме и в соответствии с установленными требованиями, сопровождение капремонта технадзором является обязательным.

Работы выполняются в таком порядке:

• Проверка документации с целью сопоставления фактических показателей с плановыми параметрами. Изучение техотчетов, актов выполненных ремонтных работ, чертежей и схем.
• Выезд на объект и проведение визуального осмотра. Определения объема мероприятий, выявление дефектов, забор образцов стройматериалов для исследования, инструментальная проверка уклона и других параметров.
• Лабораторное исследование качества отделочных материалов, сопоставление их с нормативными данными.
• Обработка полученной информации и составление подробного отчета.

Регламент технадзора и его задачи определяются нормами СНиП. Проведение таких мероприятий позволяет:

• проверить качество проектно-сметной документации, соответствие ее показателей нормативным требованиям;
• выяснить наличие сертификатов и других документов у используемых материалов и применяемых технических средств;
• обеспечить правильное хранение стройматериалов;
• контролировать сроки, этапы и полноту работ;
• сопоставить фактические и проектные показатели.

Как правило, у владельцев домов, квартир и другой недвижимости нет возможности постоянно присутствовать во время ремонта, следить за закупкой материалов. А любой недостаток может привести к большим проблемам в будущем. Поэтому правильным решением будет заказать такие услуги специализированной компании.

Особенности технадзора за капитальным ремонтом от компании «Надзора»

Наша компания обеспечит профессиональное сопровождение всех этапов капитального ремонта и реконструкции, что позволит исключить недостатки и прочие проблемы. Анализ документации и отчетности, сопоставление их с фактическими данными позволит не допустить завышения объемов ремонта и его стоимости.

Преимуществом наших услуг является:

• индивидуальная работа с каждым заказчиком;
• выполнение полного спектра услуг;
• ценовая доступность;
• предоставление детального отчета.

Вы можете прислать свои вопросы на нашу электронную почту или позвоните по указанным телефонам для получения бесплатной консультационной помощи.

Наши сертификаты