Как известно, с 2019 года вводятся новые налоги на имущественное право, которые теперь будут рассчитываться исключительно из кадастровой стоимости. Кроме этого, с нового 2019 года исключили объекты движимого имущества из объектов налогообложения, как субъекты, приравненные к недвижимости. Ранее движимые объекты облагались налогами точно так, как и квартиры, дачи, гаражи. Однако не все так просто как кажется. Главная проблема возникла ниоткуда. Оказывается, многие законодатели, да и сами собственники не могут разобраться, а что же принято считать объектами недвижимости.

Суть и правовой статус объектов недвижимости

В настоящее время планируется внести изменения, касающиеся статуса «сооружений», а также налог на землю. Так, в статье 130 ГК РФ будет указано, что «сооружением нужно считать объект, который прочно связан с земельным участком и его перемещение без соразмерного ущерба невозможно, а также эта форма недвижимости выступает как обособленная структура и единица». Образно говоря, есть предпосылки считать сооружениями те объекты недвижимости, которые невозможно сдвинуть или переместить в другое место, то есть, оторвать от земли. Инициатива определения статуса сооружения вызывает до сих пор спорные суждения, так как некоторые объекты все же можно перенести. Например, деревянный дом на сваях, построенный в одном месте можно перенести в другое при этом во всех случаях есть взаимосвязь с земельным участком. Как в таком случае нужно рассматривать «сооружение», если оно оторвано от земли.

Предприятие и имущественный комплекс: в чем разница?

Терминология «предприятие» также вызывает некоторые спорные моменты. Так, ожидается внесение изменений в ст. 132 ГК РФ, где само «предприятие» хотят связать с имущественным комплексом, при этом под этим понятием хотят объединить движимое и недвижимое имущество, а также права требования, продукция, долги, товарный знак и многое другое. По сути предприятие будет рассматриваться абстрактной недвижимостью, в которое будут включать как движимые, так и недвижимые элементы. Причем определенный статус «предприятие» хотят закрепить и для кадастровой сферы. Правда неясно, как будет определяться правовой статус объектов, если имеются характеристики недвижимости, которые противоречат с общими положениями кадастровой системы.«Имущественный комплекс» уже сейчас присутствует в выписке из ЕГРН. Однако если ранее имущественный комплекс подразумевал собой только стены, то теперь и все совокупные части. Например, для предприятия необходимо оснащение станками, трубопроводами, бункерами, которые входят в один имущественный комплекс. Все физические характеристики для 1 комплекса должны быть описательной частью в базе Росреестра. Предполагается, что будет разработан механизм определения «совокупности вещей», которые позволяют определить, что входит в состав одного имущественного комплекса.

ЕНК – единая недвижимость должна иметь одного хозяина и для ЗУ и для недвижимости

Следующее изменение коснётся понятия «единый недвижимый комплекс», в части ст. 133.1 ГК РФ. Ранее в это понятие вкладывали только земельный участок и здание. Теперь хотят добавить объекты незавершенного строительства, сооружения с явными признаками недвижимости. При чем все эти требования по имущественным характеристикам должно принадлежать одному правовладельцу. То есть, нельзя «единый недвижимый комплекс» (ЕНК) разделять на несколько юридических лиц. К сожалению, сейчас такой механизм используют для ухода от общего порядка налогообложения (разные ЮЛ, но один недвижимый комплекс). Как на практике будет реализован этот порядок не очень ясно, это по сути передел собственности. Хотя, возможно будет введен принцип долевого правовладения, как это используется для некоторых категорий недвижимости.Статус перехода управления к одному правовладельцу «единого недвижимого комплекса» может создать некоторые правовые коллизии. Так, например, если правовладелец выделяет отдельную долю в «едином комплексе», другому собственнику, теряется ли общий статус объекта как «единый недвижимый комплекс». Дополнительное новшество для ЕНК. Таковым не будет считаться объект, если сам комплекс и ЗУ не принадлежат одному собственнику, даже если таковым является сервитут. По сути необходимо определиться с единым собственником как для ЗУ, так и для ЕНК. Под вопросом остается ситуация, куда включать линейные объекты, которые имеют отношение к ЕНК. Предполагается, что линейные субъекты не станут учитываться в недвижимом комплексе, так как он не принадлежать единому собственнику (чаще всего в этом случае выступают сторонние организации, например, есть участок, есть ЛЭП, но собственник электроснабжающая компания, хотя линейные сети расположены на участке другого собственника).

Улучшение характеристик недвижимости скажется на изменении статуса объекта права

В ст. 134.1 планируется ввести понятие «улучшение характеристик недвижимости». Механизм довольно сложный, но ясно одно, что, вводя принцип улучшения, придется видоизменять правовые характеристики статуса для всех объектов движимого или недвижимого имущества. Схема новая, и ранее такого на территории РФ не было. Некоторые сравнивают принцип «улучшения» с действующей реконструкцией или реставрацией, однако на самом деле этот принцип будет радикально отличаться от этих традиционных схем обновлений. Предполагается, что «улучшение» будет связано напрямую с неотделимостью объекта недвижимости. В некоторых моментах изменения законодательства неясным остается понятие «здание», которое оставили лишь в двух пунктах п. 6 ч. 2 ст. 2 ФЗ-384, а также в новой норме ст. 287.1 ГК РФ, где указано, что здание должно состоять не менее чем из двух помещений. Тогда машиноместо и гараж будут отнесены к «строению». В общем, остается неясным что следует считать по новым законам «зданием» и «строением».

Определение предприятия как объекта гражданского оборота дано в Гражданском кодексе РФ:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (ст.132 ГК РФ).

Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся:

• 1) предприятие — это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности;
• 2) предприятие — это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю;
• 3) предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество;
• 4) предприятие — это недвижимое имущество.

Предприятие — прежде всего имущественный комплекс, в состав которого входят наряду с недвижимостью (прежде всего земельными участками и их частями, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) входят обязательственные права требования и пользования, долги (обязанности), а также некоторые исключительные права — на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Использование предприятия как имущественного комплекса ограничено его целевым назначением. Для того чтобы предприятие как объект прав признавалось имущественным комплексом, оно должно, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ, использоваться для осуществления предпринимательской деятельности.

Собственником предприятия как имущественного комплекса может быть гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

Предприятие может также принадлежать и другим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, но при этом собственник должен по гражданско-правовой сделке передать право пользования (владения) предприятием иному лицу, имеющему право осуществлять предпринимательскую деятельность. Таким субъектом может быть физическое лицо (индивидуальный предприниматель) либо юридическое лицо (коммерческая организация).

Принадлежность предприятия юридическим лицам исключает возможность перехода предприятия по наследству.

Предприятие как имущественный комплекс является сложной вещью. Данная классификация предприятия как сложной вещи предполагает, что действие сделки, предметом которой является предприятие, распространяется на все его составные части. Данная норма права является диспозитивной, а потому договором сторон может быть предусмотрено иное: исключение некоторых вещей, обычно входящих в состав «сложной вещи».

Иначе говоря, в обороте вещей, в частности имущественных комплексов, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. При этом существенным условием совершаемой сделки служит перечень имущества, входящего в эту часть. Также под понятие «предприятие» как имущественного комплекса попадает даже такая часть, как, например, отдельный цех. Но не просто как объект недвижимости, а с его оборудованием, персоналом, источниками сырья, комплектующих и т. д. То есть по сути являющегося частью действующего предприятия (или иначе говоря частью на «на ходу»).

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей. Приватизации подлежат и части предприятия. Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора.

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

Имущественный комплекс – все виды имущества предприятия, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также имущественные обязательства, в том числе фирменные наименования, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права.

Имущество предприятия включает:

1. Долгосрочное материальное производственное имущество, принимающее участие в процессе производства продукции, выполнении работ и услуг более 12 месяцев:

a. сооружения, здания, машины и оборудование, принимающее участие в процессе производства продукции, работ и услуг более 12 месяцев;

b. приспособления, инструменты, производственный инвентарь, принимающие участие в производственном процессе;

c. долгосрочные арендуемые основные средства;

d. основные средства, переданные в лизинг.

2. Вложения в долгосрочное материальное имущество: незавершенное строительство.

3. Оборудование к установке.

4. Непроизводственное имущество, к которому относится имущество социальной сферы деятельности.

5. Нематериальные активы: расходы по подготовке производства, патенты, лицензии, цена предприятия (гудвилл) и др.

6. Материально-производственные запасы: сырье, материалы, топливо и покупные полуфабрикаты, незавершенное производство, готовая продукция и товары для реализации, расходы будущих периодов, товар отгруженные, прочие запасы и затраты.

7. Финансовые вложения.

8. Земельные участки, начисление амортизации по которым в настоящее время не производится.

Имущество субъекта хозяйствования классифицируется по следующим признакам:

· участие в производственном процессе: производственное и непроизводственное имущество, принимающее и не принимающее участие в коммерческой деятельности по созданию экономической выгоды предприятия;

· оборачиваемость: основное (долгосрочное) и оборотное;

· начисление амортизации: амортизируемое и не амортизируемое;

· включение в баланс предприятия: учитываемое и не учитываемое в балансе;

· особенности налогообложения: налогооблагаемое и необлагаемое налогом на имущество, недвижимость;

· возможность свободного перемещения: движимое и недвижимое имущество (недвижимость).

Отчет об оценке стоимости предприятия.

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи:

· изложить логику анализа;

· зафиксировать все важные моменты оценки;

· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.

Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).

Содержание отчета должно иметь:

· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;

· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;

· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулироватьцель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.

Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.

Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.

Основные разделы отчета:

1. Введение:

— излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;

— дается краткое описание предприятия и его капитала;

— уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;

— приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

Во введении кратко излагаются методы оценки.

2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.

3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.

5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.

6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.

7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

8. Общее заключение по оценке.

Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке:

· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;

· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.

Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).

Имущественный комплекс в настоящее время является спорным объектом в современной цивилистике. Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе об объектах гражданских прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е законодательного определения закрепленного в норме права нет. Понятие существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А.Суханов определяет имущественный комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое»См: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.310 .

Термин «комплекс» (лат. complexus) означает совокупность предметов или явлений. В свою очередь слово «имущественный» происходит от слова «имущество», под которым в зависимости от сферы применения понимаются не только вещи, но также и имущественные права и обязанности

Законодатель определил предприятие как объект права, представляющий собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, именно как имущественный комплекс, признается законом недвижимостью (ст.132 ГК РФ)См: Гражданское право/ учебник,под ред. С.А.Алексеева, М.: Проспект, 2010. С.91 . Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено закономСм: Гражданское право/ учебник,под ред. С.С.Сергеева, Том 1, М.: ТК «Велби», 2009.С.377. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, — «бизнес» дано в ст.85 Федерального закона от 8 января 1998г. №6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» См: Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст.222., который утратил силу в настоящее время. В новой редакции закона от 26 октября 2002 года такое определение не дается, хотя по смыслу содержащихся в нем норм касающихся продажи предприятия должника можно предположить, что под предприятием понимается именно «бизнес».

Исходя из вышесказанного следует, что предприятие представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Обобщая данные положения можно вывести следующие признаки имущественного комплекса:

• — объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;
• — фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества («предприятие на ходу»).

На фактическое ведение предпринимательской деятельности в первую очередь указывают обязательства, договоры, права требования и долги по которым включаются в состав предприятия. Иные комплексы недвижимых и движимых вещей, не задействованных в предпринимательской деятельности, предприятием (бизнесом) не являются. Предприятия могут образовываться на базе заводов, автозаправочных станций, ресторанов и пр., если это имущество будет «оживлено» предпринимательской деятельностью его собственника. Следует обратить внимание, что в состав предприятия включаются не любые права требования и долги по обязательствам собственника, а только связанные с деятельностью этого предприятияСм: Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе/ авт. ст. Пискунова М.Г.»Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 10.2002. Е.А.Суханов указывает, что «предприятие на ходу» стоит намного дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его имущества или чистых активов, при наличии «клиентелы» (goodwill), т.е устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг. Наличие этого признака составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей или других объектовСм: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.310.

Самостоятельным объектов гражданского оборота могут выступать и отдельные части и производственные единицы предприятия, например, имущество цеха, небольшой магазин, гостиница, кафе или иное предприятие сферы обслуживания. Т.е по сути предприятие является сложным объектом по классификации объектов в гражданском праве, где общим назначением является получение прибыли от той или иной деятельности предприятия. В случае совершения сделок (аренды, залога, продажи и т.д.) с имущественными комплексами их собственник передает приобретателю не только простую совокупность вещей, но и так же сопутствующие права и обязанности, «бизнес» в целом с правом на получение «благ» и «бремени содержания».

Имущественный комплекс это не только предприятие, как субъект и объект гражданских правоотношений, но и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и (или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию, которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами — объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законодательстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частности, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквартирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем самым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооружения; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмотрение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных правСм: Российское гражданское право/ учебник,под ред Е.А.Суханова, Том 1, М.: Статут, 2010.С.311-312.

Итак, значит под имущественным комплексом понимается не просто особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое, но и иные комплексы связанные с обще-долевой собственностью жилого дома, технологический имущественный комплекс и другие.

Как мы уже выяснили, что при совершении сделок с имущественными комплексами объекты, находящиеся в его составе теряют тот правовой режим присущий им по отдельности, а объединившись в совокупности придают единый правовой режим имущественному комплексу. Но, тем не менее, законодатель признает имущественный комплекс (предприятие) недвижимостью, согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости — прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее, предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты. В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости.

Как считает Пискунова М.Г. существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами, «объективными объектами прав». Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со ст.219 ГК РФ возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав».

Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. С какого момента возникает право собственности на бизнес? Если бизнес приобретен на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.), то по общему правилу п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ, а также по специальной норме п.1 ст.564 ГК РФ право на него как недвижимость возникнет с момента государственной регистрации перехода права.

Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст.132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст.561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п.3 ст.70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п.1 ст.1016 ГК РФ). То есть можно сказать, что предприятие — это особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.

В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее такая возможность допускается законодателемСм: О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс/авт. ст. Пискунова М.Г.»Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 6.2001.

Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.

Как считает О.М.Козырь, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель.

В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр.

Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:

• — земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;
• — движимые вещи;
• — права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;
• — исключительные права.

Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию «сложная вещь», так как последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п.1 ст.607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов.

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А.Завьялова, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава См: О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс/авт. ст. Пискунова М.Г.»Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»/жур. №1, 6.2001.